Сообщений в теме: 5

[femmi]

Ситуация: Физики продают квартиру с одним существенным для них условием: покупатель обязан заключить с ними найм этой же кв-ры на 18 месяцев, поскольку взамен собственники берут себе новостройку, которая сдается только через год.
Это условие прописывается сторонами в предварительном договоре, но не оговаривается в основном. Вместо этого, физики, с подачи риэлтеров, делают следующее: снимаются с учета, составляют обычный ДКП, в котором не отражают условие про их права на проживание на определенный срок, а в день подписания ДКП и Акта приема-передачи, Продавец и Покупатель подписывают договор аренды квартиры, по которому покупатель, как новый собственник, сдает квартиру в аренду продавцу. Продавец в этот же день за все время аренды (18 мес) оплачивает Покупателю плату за найм. Стороны подписывают к договору аренды акт приема-передачи, покупатель пишет расписку на получение денег.
Через семь месяцев покупатель присылает продавцу претензию о выселении из квартиры. По телефону покупатель объясняет продавцу, что так как они подписали договор аренды в день подписания договора купли-продажи, а не его регистрации, договор аренды недействителен (так как покупатель на тот момент собственником не являлся), и он может их вытурить из квартиры в любой момент по 293 гк.
бывшие собственники в шоке: идти им некуда, тем более на руках ребенок.
Вопрос: учитывая, что семь месяцев никто друг другу претензий не предъявлял, и есть такие письменные доказательства (договор аренды, акт приема-передачи, расписка), велика ли вероятность того, что суд признает, что между сторонами сложились отношения коммерческого найма?

[Trial-x]

А какое значение имеют отношения коммерческого найма в данной ситуации? Думаю здесь вопрос нужно ставить о том, а был ли договор заключен вообщее. П. 2 ст. 651 ГК говорит о том, что в случае аренды здания или сооружения на срок более года такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момнта такой регистрации.

[Ludmila]

Trial-x, я вот не перывй раз вижу, что когда человек задаёт идиотский вопрос, да ещё и не даёт труда поискать ответ самостоятельно, Вы ему даёте неправильный ответ. Это Вы специально так делаете?

А какое значение имеют отношения коммерческого найма в данной ситуации?

Ну, если учитыывать, что стороны заключили договор найма, а не договор аренды... ...и что как раз-таки договор аренды не имеет к этому никакого отношения...

[femmi]

Trial-x, я вот не перывй раз вижу, что когда человек задаёт идиотский вопрос, да ещё и не даёт труда поискать ответ самостоятельно, Вы ему даёте неправильный ответ. Это Вы специально так делаете?

А какое значение имеют отношения коммерческого найма в данной ситуации?

Ну, если учитыывать, что стороны заключили договор найма, а не договор аренды... ...и что как раз-таки договор аренды не имеет к этому никакого отношения...

Людмила, я не думаю, что я задала идиотский вопрос. Аргументируйте, почему Вы так считаете? Поиском я пользовалась, ответа не нашла. Если действительно есть подобная ссылка, прошу скинуть ее сюда.

[Ludmila]

Вопрос идиотский, потому что на вопрос "какова вероятность, чуто суд удовлетворит требования", можно дать только один ответ: 50/50: или удовлетворит, или не удовлетворит (С) Рузя.

[femmi]

Вопрос идиотский, потому что на вопрос "какова вероятность, чуто суд удовлетворит требования", можно дать только один ответ: 50/50: или удовлетворит, или не удовлетворит (С) Рузя.

Согласна. Сформулировала вопрос идиотский.
Позиция защиты:
Согласно ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным Кодексом Российской Федерации.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом РФ.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю)жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (671 ГК РФ).
Несоблюдение письменной формы договора найма не влечет его недействительности, а только лишает права ссылаться на показания свидетелей.

Письменные доказательства (предварительный договор купли-продажи, договор аренды, акт приема-передачи, расписка о получении Истцом денег за найм), а также конклюдентные действия сторон (в течение длительного времени Ответчики проживали в квартире согласия Истца, Истец претензий не предъявлял, денежные средства, полученные от Ответчиков,не возвращал), подтверждают, что Ответчики проживают в спорном жилом помещении вместе
со своей несовершеннолетней дочерью с согласия Истца за плату, согласованную сторонами и полученную Истцом,в связи с чем отношения сторон должны быть квалифицированы как отношения коммерческого найма жилого помещения, и к ним следует применять положения главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Позиция Истца: поскольку договор аренды подписан до регистрации перехода права собственности (фактически подписан через неделю после сдачи договора купли-продажи с актом на регистрацию в Росреестр), он недействителен, последствий не влечет, потому все действия, включая получение денежных средств и подписание акта приема-передачи не имеют правового значения.

Думаю, как лучше отмести доводы Истца, есть следующая позиция (в проработке):
1)по закону в найм может сдать собственник или уполномоченное им лицо. в момент подписания договора истице было передано жилое помещение, т.е. она стала титульным владельцем. Ответчика, как собственники, уполномочили титульного владельца на заключение данного договора, что следует из его текста (подписан обеими сторонами). Т.е. Истец передала Ответчикам квартиру, как титульный владелец, с согласия собственника квартиры. Воля и волеизъявление сторон совпадало;
2)после того, как истице перешло право собственности, сложившиеся отношения найма помещения продолжались - Ответчики проживали в квартире с согласия Истца за плату, что подтверждается представленными документами, объяснениями сторон (истец не отрицает в суд, что брала деньги за проживание, что передавала квартиру для проживания), поэтому договор найма между нами считается заключенным несмотря на момент подписания договора аренды.

Прошу оценить обоснованность позиции. Спасибо.

Вопрос идиотский, потому что на вопрос "какова вероятность, чуто суд удовлетворит требования", можно дать только один ответ: 50/50: или удовлетворит, или не удовлетворит (С) Рузя.

Согласна. Сформулировала вопрос идиотский.
Позиция защиты:
Согласно ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным Кодексом Российской Федерации.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом РФ.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю)жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (671 ГК РФ).
Несоблюдение письменной формы договора найма не влечет его недействительности, а только лишает права ссылаться на показания свидетелей.

Письменные доказательства (предварительный договор купли-продажи, договор аренды, акт приема-передачи, расписка о получении Истцом денег за найм), а также конклюдентные действия сторон (в течение длительного времени Ответчики проживали в квартире согласия Истца, Истец претензий не предъявлял, денежные средства, полученные от Ответчиков,не возвращал), подтверждают, что Ответчики проживают в спорном жилом помещении вместе
со своей несовершеннолетней дочерью с согласия Истца за плату, согласованную сторонами и полученную Истцом,в связи с чем отношения сторон должны быть квалифицированы как отношения коммерческого найма жилого помещения, и к ним следует применять положения главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Позиция Истца: поскольку договор аренды подписан до регистрации перехода права собственности (фактически подписан через неделю после сдачи договора купли-продажи с актом на регистрацию в Росреестр), он недействителен, последствий не влечет, потому все действия, включая получение денежных средств и подписание акта приема-передачи не имеют правового значения.

Думаю, как лучше отмести доводы Истца, есть следующая позиция (в проработке):
1)по закону в найм может сдать собственник или уполномоченное им лицо. в момент подписания договора истице было передано жилое помещение, т.е. она стала титульным владельцем. Ответчика, как собственники, уполномочили титульного владельца на заключение данного договора, что следует из его текста (подписан обеими сторонами). Т.е. Истец передала Ответчикам квартиру, как титульный владелец, с согласия собственника квартиры. Воля и волеизъявление сторон совпадало;
2)после того, как истице перешло право собственности, сложившиеся отношения найма помещения продолжались - Ответчики проживали в квартире с согласия Истца за плату, что подтверждается представленными документами, объяснениями сторон (истец не отрицает в суд, что брала деньги за проживание, что передавала квартиру для проживания), поэтому договор найма между нами считается заключенным несмотря на момент подписания договора аренды.

Прошу оценить обоснованность позиции. Спасибо.