Сообщений в теме: 16

[STASON1981]

Уважаемые юристы! Помогите в решении такого вопроса: трое физлиц три года назад приобрели у юрлица в собственность комплекс строений (имеется три свидетельства о праве собственности на обособленные строения). Данные строения находятся на земельном участке, находившемся в пользовании предыдущего собственника по договору долгосрочной аренды. Нынешние собственники хотят перезаключить данный договор, в связи с тем, что возникают проблемы по оплате по договору аренды: первые два года они переводили деньги на счет предыдущего собственника строений, а уже оно оплачивало комитету по управлению имуществом МО. В настоящее время юрлицо – предыдущий собственник фактически прекратило свое существование, и около года нынешние собственники проводили арендные платежи от своего имени. Один из собственников большую часть времени проводит за границей, в связи с чем арендные платежи производит нерегулярно. Подскажите, можно ли расторгнуть предыдущий договор аренды и заключить отдельные договоры аренды с каждым из нынешних собственников? Если да, то каким образом? Двое собственников обращались к арендатору по этому поводу, но вменяемого ответа не получили – мол идите в суд…

[Амир]

Уважаемые юристы! В настоящее время юрлицо – предыдущий собственник фактически прекратило свое существование, ______ Двое собственников обращались к арендатору по этому поводу, но вменяемого ответа не получили – мол идите в суд…

Вы с вопросом определитесь пожалуста. Так арендатор участка у Вас есть или нет - ЮРИДИЧЕСКИ?

[grin095]

Да, с вопросом не все понятно.
Зато понятно с ответом
Есть некоторые детали, связанные с тем, как приобретены эти строения, каждому по одному, или все три в долевую собственность.
В любом случае, переоформление земли не является чем то "невероятно сложным".
Если знаний в этой части не хватает, а это чувствуется по тексту вопроса (ну зачем собственно платили через предыдущего собственника, да и с переоформлением к нему зачем обращаться), то можно почитать ФАК этого форума, илм обратиться к юристу в реале, заключив соответствующие договорные обязательства.
Повторюсь, как такового вопроса тут нет, есть банальная работа.
Сори, что не помог в том ракурсе, на который надеялись.

Что касается доп. вопроса Амира. Действительно, если прежний арендатор ликвидирован, расторжение договора (суть снятие обременения в ЕГРП), не представляло бы сложностей. Но скорее всего юр.лицо "бросили". Тут конечно посложнее

Сообщение отредактировал grin095: 22 December 2010 - 13:07

[STASON1981]

Уважаемые юристы! В настоящее время юрлицо – предыдущий собственник фактически прекратило свое существование, ______ Двое собственников обращались к арендатору по этому поводу, но вменяемого ответа не получили – мол идите в суд…

Вы с вопросом определитесь пожалуста. Так арендатор участка у Вас есть или нет - ЮРИДИЧЕСКИ?

Юрлицо, прописанное в договоре аренды земли, в ЕГРЮЛ числится. А вопрос - он очень прост: каким образом нынешним собственникам строений стать арендаторами земли, на которой расположены эти строения?

[Амир]

1. Заказываете схему раздела земельного участка (формирование под каждый объект + общие проезды).
2. Обращаетесь за утверждением схемы раздела к арендодателю с разъяснении мол арендатор почти умер а мы (собственники) хотим реализовать свои права в рамках ст. 36 ЗК.
3. После утверждение схемы раздела изготовление межевого плана по образованию новых участков. Проблема - кто будет согласовывать от имени арендатора межевой план?
4. На кадастровый учёт вновь сформированных участков сможет обратится только арендодатель или Вам дадут доверенность или реанимируется арендатор.
5. После кадастрового учёта заявляетесь на отвод по ст. 36 ЗК

Общая проблема зарегистрированный договор аренды. Даже если всем отведут участки то их могут не зарегистрировать в Росреестре так как зарегистрирована пред идущая аренда. Кстати предлагаю проверить наличие регистрации договора аренды (а может прежний арендатор вовсе не арендатор. На практике при худшем стечении обстоятельств надо идти в суд за расторжением аренды или быстрее арендатора ликвидировать из ЕГРЮл.

[STASON1981]

1. Заказываете схему раздела земельного участка (формирование под каждый объект + общие проезды).
2. Обращаетесь за утверждением схемы раздела к арендодателю с разъяснении мол арендатор почти умер а мы (собственники) хотим реализовать свои права в рамках ст. 36 ЗК.
3. После утверждение схемы раздела изготовление межевого плана по образованию новых участков. Проблема - кто будет согласовывать от имени арендатора межевой план?
4. На кадастровый учёт вновь сформированных участков сможет обратится только арендодатель или Вам дадут доверенность или реанимируется арендатор.
5. После кадастрового учёта заявляетесь на отвод по ст. 36 ЗК

Общая проблема зарегистрированный договор аренды. Даже если всем отведут участки то их могут не зарегистрировать в Росреестре так как зарегистрирована пред идущая аренда. Кстати предлагаю проверить наличие регистрации договора аренды (а может прежний арендатор вовсе не арендатор. На практике при худшем стечении обстоятельств надо идти в суд за расторжением аренды или быстрее арендатора ликвидировать из ЕГРЮл.

Меня интересует следующее: фактически не расторгнут договор аренды с предыдущим собственником зданий и расторгнуть его возможным не представляется, т.к. юрлицо "слилось". А так как договор не расторгнут - то каким образом возможно заключить нынешним собственникам зданий отдельные договоры аренды с комитетом по управлению имуществом? На сколько я понимаю - все правовые основания для этого есть: Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

[okko]

Меня интересует следующее: фактически не расторгнут договор аренды с предыдущим собственником зданий и расторгнуть его возможным не представляется, т.к. юрлицо "слилось". А так как договор не расторгнут - то каким образом возможно заключить нынешним собственникам зданий отдельные договоры аренды с комитетом по управлению имуществом? На сколько я понимаю - все правовые основания для этого есть: Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

У приобретателя недвижки есть право на основании ст. 36 ЗК получить в установленном порядке соответствующий ЗУ в аренду, этому праву корреспондирует обязанность ОМСУ (или иного органа, распоряжающегося ЗУ) предоставить этот участок в аренду, причем в определенные сроки.

ИМХО, расторжение договора аренды ЗУ с прежним собственником недвижки - это обязанность и головная боль арендодателя (ОМСУ или др.). Если договором аренды ЗУ участка не предусмотрено право дателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды, или если стороны договора не расторгнут его по соглашению сторон, ну значит пойдет арендодатель в суд - в чем проблема?

Если до настоящего времени арендодатель не чухнулся и не предпринял никаких мер по расторжению данного договора аренды, так пусть новый собственник недвижки обратится в ОМСУ (или м.б. в Вашем случае иной орган) с заявлением о приобретении ЗУ в аренду с приложением всех необходимых доков, тем самым, думаю, Вы арендодателя пришпорите для необходимых действий... Ну а если не подействует, то в суд и/или в прокуратуру (до кучи) ...

[grin095]

okko
В прокуратоуру на арендодателя? а на основании чего? Он что, обязан расторгнуть договор? А с Кем? никто не обращался, соглашение подписать не с кем, ПЛАТЕЖИ ИДУТ.
Так что совет "ни о чем"..ИМХО
Амир

Общая проблема зарегистрированный договор аренды. Даже если всем отведут участки то их могут не зарегистрировать в Росреестре так как зарегистрирована пред идущая аренда. Кстати предлагаю проверить наличие регистрации договора аренды (а может прежний арендатор вовсе не арендатор. На практике при худшем стечении обстоятельств надо идти в суд за расторжением аренды или быстрее арендатора ликвидировать из ЕГРЮл.

Если не трудно, есть ли у Вас практический опыт в том, что предлагаете?
В частности в судебном расторжении и ликвидации прежнего арендатора "из ЕГРЮл"?
Подскажите пожалуйста поподробнее, какие действия надо осуществить, что бы добится несчастному новому собственнику этих целей?

Меня интересует следующее: фактически не расторгнут договор аренды с предыдущим собственником зданий и расторгнуть его возможным не представляется, т.к. юрлицо "слилось". А так как договор не расторгнут - то каким образом возможно заключить нынешним собственникам зданий отдельные договоры аренды с комитетом по управлению имуществом? На сколько я понимаю - все правовые основания для этого есть: Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

На практике проще всего подписать новый договор с арендодателем. Старый собственно его не сдерживает, трудность будет только в регистрации такого договора.
лет 5 назад это было бы нереально.
Сегодня, если Росреестр откажет по причине наличия зарегистрированного обременения, отказ положительно обжалуется. Основания те, что назвали, 35, 552, ну и плюс 11 Пленум ВАС.
Главное действовать.
сразу скажу, в свое время осуществить такие мероприятия как судебной расторжение предыдущего договора и ликвидацию прежнего собственника, осуществить не удалось, даже при наличии выданной администрацией района доверенности.
Ну нет оснований.

[Амир]

okko
В прокуратоуру на арендодателя? а на основании чего? Он что, обязан расторгнуть договор? А с Кем? никто не обращался, соглашение подписать не с кем, ПЛАТЕЖИ ИДУТ.
Так что совет "ни о чем"..ИМХО
Амир

Общая проблема зарегистрированный договор аренды. Даже если всем отведут участки то их могут не зарегистрировать в Росреестре так как зарегистрирована пред идущая аренда. Кстати предлагаю проверить наличие регистрации договора аренды (а может прежний арендатор вовсе не арендатор. На практике при худшем стечении обстоятельств надо идти в суд за расторжением аренды или быстрее арендатора ликвидировать из ЕГРЮл.

Если не трудно, есть ли у Вас практический опыт в том, что предлагаете?
В частности в судебном расторжении и ликвидации прежнего арендатора "из ЕГРЮл"?
Подскажите пожалуйста поподробнее, какие действия надо осуществить, что бы добится несчастному новому собственнику этих целей?

grin095
Признаюсь честно практики своей не было. Я работал в муниципалитете и проще в таких случаях было отказать новому собственнику и отправить в суд. Администрация МО в данном случае ссылается на ст. 450ГК (расторжение возможно по соглашению сторон или через суд) и отправляет всех заинтересованных в суд. Юристы администрации при этом не хотят заниматься судами. А ликвидацию из ЕГРЮЛ я предлагал нормальным путём без суда (бывают разные шустрые покупатели которые всё могут быстро сделать). И с Вашими высказываниями полностью согласен, прокуратура в данном случае еще никому не помогала.

[okko]

okko
В прокуратоуру на арендодателя? а на основании чего? Он что, обязан расторгнуть договор? А с Кем? никто не обращался, соглашение подписать не с кем, ПЛАТЕЖИ ИДУТ.
Так что совет "ни о чем"..ИМХО

Странная трактовка моих слов... У меня было о том, что если Арендодатель в сложившейся ситуации не "чухнулся" (т.к. мог не знать, что право собственности на недвижку перешло, тем более, что платежи, как Вы справедливо заметили, поступают), то новому собственнику недвижки необходимо его пришпорить, подав соответствующую заяву со всеми необходимыми доками в порядке ст. 36.

А в суд и/или в прокуратуру оспаривать (жаловаться) соответственно (на) бездействие и нарушение сроков, предусмотренных той же 36 статьей, если эти сроки будут нарушены (решение о предоставлении ЗУ в аренду не принято,проект договора аренды не направлен).

А вот чтобы принять все эти решения (добровольно или вследствии "пистона" прокуратуры или суда) арендодатель вынужден будет принять меры по расторжению договора с прежним собственником недвижки и снять обременения в ЕГРП.

[grin095]

okko
Звиняюсь, если что то не так понял, но мне кажется, что понял правильно.

А в суд и/или в прокуратуру оспаривать (жаловаться) соответственно (на) бездействие и нарушение сроков, предусмотренных той же 36 статьей, если эти сроки будут нарушены (решение о предоставлении ЗУ в аренду не принято,проект договора аренды не направлен).

Так собственно Администрация, скорее всего, не будет дожидаться обращений в суд, прокуратуру и т.п., а выпустит постановление и предложит заключить новый договор аренды.
Вот только это не решит проблему, без расторжения предыдущего.
А расторгать его не с кем, и по этому поводу обращаться в суд, прокуратуру ЕСПЧ и т.п. бессмысленно.
А наличие зарегистрированного обременения сподвигнет Росреестр к отказу.
Выводы я написал выше.

Сообщение отредактировал grin095: 23 December 2010 - 12:44

[okko]

okko
Так собственно Администрация, скорее всего, не будет дожидаться обращений в суд, прокуратуру и т.п., а выпустит постановление и предложит заключить новый договор аренды.
Вот только это не решит проблему, без расторжения предыдущего.
А расторгать его не с кем, и по этому поводу обращаться в суд, прокуратуру ЕСПЧ и т.п. бессмысленно.
А наличие зарегистрированного обременения сподвигнет Росреестр к отказу.
Выводы я написал выше.

Ну если Администрация без проблем (как Вы это предвидите) выпустит постановление и предложит заключить новый договор аренды (не потрудившись расторгнуть предыдущий и снять обременение), то через ЕСПЧ расторгать имеющийся договор конечно не нужно ))), а вот оспорить отказ Росреестра можно (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.10.2010г. по делу № А 43-1850/2010 - хотя на ФАС ссылаться,конечно, не айс, но все же)

А вот ВАС в Постановлении от 27.10.09 № 8611/09 отказал бывшему собственнику недвижки в расторжении договора аренды ЗУ (ссылаясь все на те же 35 ЗК, 552 ГК и Пленум № 11), указав, что с момента регистрации перехода права собственности на недвижку к новому собственнику, бывший собственник недвижки по договору аренды ЗУ никто и звать его никак, и требования о расторжении договора аренды ЗУ заявлять не вправе - все права теперь у покупателя недвижки. Ну вот можно попытаться донести эту мысль до Росреестра, и без сошедшего на нет продавца недвижки снять обременение...
Ну если Росреестр убедить не получится (иногда это правда тяжело), то посредством суда...

[grin095]

2okkoИменно об этом я и говорю!
Т.е. алгоритм такой
- обращение к арендодателю за новым договором
- выпуск постановления
- заключение нового договора (без расторжения старого)
Если арендодатель "не хочет" - суд.
- подача на регистрацию нового договора
- в случае отказа - суд

[okko]

2okkoИменно об этом я и говорю!
Т.е. алгоритм такой
- обращение к арендодателю за новым договором
- выпуск постановления
- заключение нового договора (без расторжения старого)
Если арендодатель "не хочет" - суд.
- подача на регистрацию нового договора
- в случае отказа - суд

Единственное, все-таки допкскаю, что при принятии постановления о предоставлении ЗУ в аренду, датель укажет что-нить про прекращение старого договора аренды (и воплне может быть попытается расторгнуть его и снять обременение - тем более, что мы не знаем условий договора, м.б. там есть право на односторонний отказ, может срок истек и договор стал заключенным на неопределенный срок,что тоже дает варианты и пр.), а по сути:



А на счет прокуратуры и Ваших последующих ироний по поводу ЕСПЧ, хочу все-таки добавить, что иногда это действительно работает... Случалось, писали туда заявы (параллельно с подготовкой доков в суд)так некоторые свои бредовые постановления ОМСУ сами отменяли по протесту прокурора, получалось быстрее и без гемора...

[grin095]

Единственное, все-таки допкскаю, что при принятии постановления о предоставлении ЗУ в аренду, датель укажет что-нить про прекращение старого договора аренды (и воплне может быть попытается расторгнуть его и снять обременение - тем более, что мы не знаем условий договора, м.б. там есть право на односторонний отказ, может срок истек и договор стал заключенным на неопределенный срок,что тоже дает варианты и пр.),

Обязательно укажет в постановлении. В этом нет сомнений. Только для снятия обременения этого будет мало.

[SJP]

Возможно я что-то недопонял, но в свое время у нас была та же проблема, арендатору влом было тратить время и деньги на ликвидацию своего юрлица, решили ее следующим образом: ликвидировать "слившееся" юрлицо возможно только через суд, делает это регистрирующий орган (в нашем случае этим органом была налоговая инспекция), который по закону обязан это делать, если юрлицо в течение года не подает налоговой отчетности (мы налоговой об этом устно напомнили, упомянув и о прокуратуре), далее обратились уже в КУГИ за новым договором. Все дела заняли менее полугода. Действительно обычная рутина, не более того, всю работу сделал штатный юрист со средним юридическим образованием.
Все же интересно: как у автора темы ситуация разрешилась?

[STASON1981]

В общем, завершили мы это дело: направили в минимущество письма с просьбой заключить новый договор, не получив ответа, обжаловали бездействие. В процессе минимуществом было разработано соглашение о замене в договоре арендаторов, которое все-таки подписано не было, и суд вынес решение об обязании заключить именно такое соглашение, вписав в резолютивную часть текст самого соглашения. После этого деваться минимуществу уж было некуда, соглашение было подписано после его небольшого видоизменения: вписали основанием заключения соглашения решение суда.