Сообщений в теме: 337

[Ludmila]

Понимаю Ваше нежелание возвращаться в тему, где вы так лоханулись.

Уважаемая, лоханулись-таки там как раз Вы. Не видя документов, не разбираясь в том, есть у мужика ранее возникшее право собственности на объект недвижимости, Вы решили, что шансы мужика минималны. Больше облажаться было просто невозможно. Ну да ладно, я понимаю, что Вы таким образом надеетесь, что в той теме я продолжу ликвидацию Вашей юридической неграмотности, а делать это у меня нет ни малейшего желания. Посему общение по той теме прекращаю.

переход на личности

перевод темы в другое русло, когда нечего сказать и т.п.

Ну что Вы, это Ваша манера...

Но поскольку Вы обвинили меня в том, что мне нечего сказать, я предложила дискуссию при условии четкого определния предмета спора и не отклонения от темы. Вы отказались. Ну что же, слив засчитан.

Для начала Вы проигнорировали вопрос Владимира Д. Только после этого я отказалась от дискуссии. Потому что совершенно бессмысленна дискуссия с человеком, который в ответ на просьбу назвать закон, о котором этот человек говорит, отвечает, что вопрошающий теоретик, что вопросы носят теоретический характер и проч. в том же духе.

Но думаю, что вы этого не сделаете, так считаю, что эта схема такое же фуфло, как и все, что Вы здесь писали.

Ну что же, если схема, которой пользуются весьма крупные застройщики, для вас фуфло, быть посему.

Итак, подводя итоги.
Ответов на мои вопросы Вы не дали. Не про схему, нет... Про возникающую проблему и про то, можно ли считать, что при уступке прав по договору, оплаченному на 100%, проблем возникнуть не может вообще.
Вы обещали ответить на вопросы в понедельник, но ответить не сумели. Что же, я в этом не сомневалась.
Ответить Владимиру Д Вы тоже не сумели. В этом я тоже не сомневалась.
Я уже достаточно много дала Вам для ликвидации Вашей юридической неграмотности. Надоело. Дальше сами.

Вести разговор в таком ключе дальше смысла не вижу. С моей стороны тема закрыта. Можете поносить меня дальше. Разрешаю.

[Karser]

Ludmila

Опять-таки: про схему могу рассказать в личку участникам данной темы.

И со мной поделитесь плиз.

[yes-ooo]

И со мной, если возможно. Заранее благодарна.

[Ludmila]

Да ладно, не жалко...
В общем-то, схема элементарная.
Застройщик заключает дду с... ну, пусть с ООО "Рога и копыта" (далее - РиК). РиК с застройщиком формально-юридически никак не связан, но на самом деле РиК и застройщик подконтрольны одним и тем же лицам. Стоимость квартиры по дду, условно говоря, 100 руб. Эти 100 руб. уплачиваются в полном объёме. А потом уже РиК "продают" квартиры путём уступки прав уже по рыночной цене - условно говоря, за 250 руб.
Если застройщик дом не достроил, дольщик, приобретший права у РиК, вправе требовать от застройщика возврата денег, ВНИМАНИЕ!, уплаченных по дду, т.е. 100 руб.
Остальные 150 руб., уплаченные дольщиком Рогам и копытам, взыскать с застройщика нельзя. Нуууу, можно попробовать доказать, что это понесённые дольщиком убытки, но не факт, что суд сочтёт эти 150 руб. убытками дольщика.
А взыскать их с Рогов и копыт тоже не получится, т.к. они не отвечают за неисполнение обязательств застройщиком.
Вот такая вот схема... hi.gif
Иногда в этой схеме Рога и копыта заменяются вообще физиком...
Знаю случаи, когда с Рогами и копытами заключался договор по 100 руб., а Рога и копыта уступали права за 500 руб. И если застройщик, балансирующий на грани банкротства, объект не достроит, то вложившиеся в объект смогут даже в лучшем случае получить 1/5 от того, что вложили.
yes-ooo, а для Вас вообще ничего не жалко... Сейчас посмотрю, чем ценным смогу в Вас кинуться.


Добавлено немного позже:
Схема имеет разные небольшие вариации.
Рога и копыта могут быть нерезом... Могут быть не одни Рога и копыта, а несколько фирм в цепочке, при этом какое-то из звеньев этой цепочки может быть ликвидировано...

[yes-ooo]

Ludmila
Спасибо, в принципе, обсуждали схему эту с руководством, но нас кредитует Сбер и он борется за свою залоговую стоимость, которую мы ему возмещаем с (первичного) ДДУ и просто не позволит нам так шутить.

А по поводу

yes-ooo, а для Вас вообще ничего не жалко...

... приятно, безусловно, но преследует стойкое ощущение, что Вы, Людмила, меня с кем-то спутали...

[Ludmila]

yes-ooo

но нас кредитует Сбер и он борется за свою залоговую стоимость, которую мы ему возмещаем с (первичного) ДДУ и просто не позволит нам так шутить.

Ясно...

... приятно, безусловно, но преследует стойкое ощущение, что Вы, Людмила, меня с кем-то спутали... smile.gif

Не. Не спутала. Не так уж много в Недвижке грамотных спецов осталось, чтобы не заметить одного из них... А для грамотных спецов с конфы не жалко ничего...

Добавлено немного позже:

но нас кредитует Сбер и он борется за свою залоговую стоимость, которую мы ему возмещаем с (первичного) ДДУ и просто не позволит нам так шутить.

В принципе, можно попробовать нарисовать для Сбера и схемку, при которой можно так шутить... Правда, схемки такие всё больше рисуются при реструктуризации проблемной задолженности, а не при обычном кредитовании...

[Тупая блондинка]

Да, и вопрос к Тупой блондинке: Вы клиенту-то хоть сообщали о существовании такой схемы, которая позволит застройщику значительно снизить его потери в случае, если он не сможет по каким-то причинам достроить объект? Или Вы сами решили за строительную компанию, что в случае чего она должна платить по максимуму? 

Конечно, не сообщила. Если бы я предложила застройщику такую схему на случай недостройки объекта, клиент как минимум усомнился бы в моей адекватности.
Мы заключаем ДДУ со своими фирмами и физиками, но совсем с другими целями.
Схема - детский сад. Ее знает любой застройщик без советов юристов.

[Sokol.f7]

Есть схема, по которой застройщик легко может кинуть на деньги дольщика, приобретшего права по договору уступки.

Людмила а можно в личку подробности. спасибо

[Ludmila]

Так написала же я уже про схемку в 38-м сообщении... Есть застройщики, которые вообще напрямую не продают, только через "посредника".

[Альберt]

пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 210 ГК РФ,

т.е. право на недвижку возникло и перешло без госрегистрации, на основании фактического осуществления? Право молодцы! Понятен перекос в пользу строительных компаний как сильной стороны. А про 391 ГК РФ - вполне.

Добавлено немного позже:

Рога и копыта могут быть нерезом.

пожалуй, а то через физика доход возникает, однако, а за ним НДФЛ...

[Piranha]

1. Модератор - если проглядела, что это уже обсуждалось - прошу присоединить. Даже удивилась, что поиском ничего не нашлось... Может плохо искала в вечеру.
2. Собственно тема: Застройщик заключает ДДУ с юрлицом. Это ЮЛ оплачивает ДДУ полностью.
С физ.лицами - только уступка. Вот по этой уступке и вопрос. С одной стороны - соглашение об уступке подлежит государственной регистрации. С другой стороны - не вижу оснований прописать, что право требования считается перешедшим к новому товарисчу с момента полной оплаты цены за данное право :-) Собственно прописать, что настоящее соглашение подлежит государственной регистрации. А право переходит в момент полной оплаты.
И нести на регистрацию уже оплаченные уступки. Меня все-тки беспокоит возможность притягивания за уши 14.28 и применения штрафов к уступающему лицу... плюс конечно интересно что теперь про это скажет ФРС.

Может кто уже это проходил?

[Sania]

Piranha, что, если не секрет, решили / получилось?

[DronM]

Добрый день господа! Дайте пожалуйста квалифицированный совет.
Между застройщиком и подрядчиком был заключен договор ДДУ по которому подрядчик обязуется выполнить ряд работ на объекте, а застройщик в свою очередь передает подрядчику несколько квартир в расчет.
В договоре дду есть пункт "Днем оплаты по договору считается день подписания акта окончательного выполнения работ по договору подряда на выполнение комплекса работ"
так же есть пункт "Под ценой договора понимается размер денежных средств подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) обьекта долевого строительства"
и пункт "Участник долевого строительства вправе с согласия Застройщика уступить новому Участнику долевого строительства право требования по настоящему договору только после уплаты им цены квартиры в полном обьеме"
Во время выполнения работ подрядчик осуществляет переуступку нескольких квартир по договору цессии физ лицам. В переуступке есть пункт "Обязательства цедента перед Застройщиком по оплате стоимости уступаемого права требования по договору долевого участия исполнены своевременно и в полном обьеме."
В договоре цессии стоит подпись директора застройщика и печать организации под словами согласовано.
Помимо этого застройщик выдает подрядчику справку о том что "договор долевого участия оплачен в полном обьеме по цене XXX руб за квадр метр”
Цена в справке естественно совпадает с ценой договора. Каких либо других документов по договору работ застройщик и цедент физлицам не передают мотивируя это коммерч тайной.

Далее как обычно.. застройщик начинает банкротится, у него заканчивается разрешение на строительство, на стройке исчезает свет и подрядчик не заканчивает свой договор подряда до конца. Приходят новые хозяева, которые не подписывают допсоглашен по договору подряда, а физлица в тоже время пытаются выбить через суд решение на долю боясь банкротства!
В тоже время застройщик делает отзыв мотивируя тем что договор подряда не выполнен полностью, актов сверки нет и что выданные им же справки о полной оплате части работ в размере переступаемых квартир филькина грамота.

Как быть?? Как получить положительное решение на долю и в дальнейшем квартиру физикам? Очень прошу помочь!

[Fish_ka]

Сразу несколько вопросов:
1. ДДУ и договоры уступки зарегистрированы?
2. сроки давности не прошли? в каком году все происходило?
3. на какой стадии строительства дом?

[DronM]

Сразу несколько вопросов:
1. ДДУ и договоры уступки зарегистрированы?
2. сроки давности не прошли? в каком году все происходило?
3. на какой стадии строительства дом?

1 Да все зарегистрировано в уфрс и ДДУ и переуступка
Застройшик пытается доказать суду что справка с подельн подписями директора хотя ее в уфрс лично принес их предыдущ юрист-консульт.
2 по срокам давности договор уступки декабрь 2009 - на признание ничтожности значит не прошли
3 Дом на стадии 5 этажа из 9 задержка по сроком сдачи уже более года.
4 По факту монтажные работы - а это фасад видны и есть внатуре но не доделаны.
Когда старый директор передавал по акту новому директору застройщика стройку - в нем указано что фасад выполнен на 70% что покрывает стоимость
проданных квартир. У подрядчика еще осталось 2 не проданные квартиры и 30% недоделанного.

Кстати в договоре монтажных работ между подрядчиком и застройщиком опечатка по срокам. Может на это давить ? договор подряда от ноября 2009 года а срок выполнения монтажных работ март 2009. К консенсусу они придти не может. Застройщик хочет вернуть непроданные метры и чтобы в тоже время подрядчик закончил работу за бесплатно) в погашение просрочки по договору не понятно по каким срокам)

[Fish_ka]

думаю, вряд ли у вашего нового хозяина что-либо получится.
во-первых, все договоры (дду и уступка) совершены в надлежащей форме, зарегистрированы в уфрс, о переуступке (надеюсь) застройщик уведомлен.
во-вторых, у каждого физика, должны быть документы об оплате стоимости своего права.
поскольку в данном случае право требования перешло к физикам, застройщику нужно выходить с иском о признании договоров уступки недействительными, что противоречит имеющимся заключенным документам.
сам по себе отзыв не может являться основанием для отсутвия прав физиков на свою долю в мжд.
а вообще, советую вам с вашими физиками привлечь побольше внимания к вашему делу. правоохраниетельные органы, надеюсь, уже в курсе?

[DronM]

Правоохранительные то уже в курсе. И давно, более того физлица признаны потерпевшими от действий застройщика, но судья колеблется и не дает положительное решение на долю(
Т.к застройщик заявляет что раз первичн. договор не исполнен полностью соответственно переуступка незаконна, а навопрос почему переуступка подписана им заявляет что подписи подделки и затягивает процесс.
А т.к новые хозяева не при делах они мотивируют все это положение тем что предыдущие были мошенниками в сговоре с подрядчиками дольщиками и т.д - абсолютно бездоказательно!

Сообщение отредактировал DronM: 25 July 2011 - 22:48

[Fish_ka]

Т.к застройщик заявляет что раз первичн. договор не исполнен полностью соответственно переуступка незаконна, а навопрос почему переуступка подписана им заявляет что подписи подделки и затягивает процесс.

ну подождите, что значит - подписи подделки? для такого утверждения необходимо провести почерковедческую экспертизу. какие основания на данный момент утверждать, что подписи поддельные?
а вы в суд документы об обращении в увд приобщали? судья в курсе всего происходящего?

[DronM]

Да приобщали. Судья в курсе но колеблется.
Нов владельцы застройщика пытаются заявлять что подписывался не директор а кто то типа секретаря, и что договора не действительны..
+ машут руками что экспертизу проведут
В общем это все звучит бредово но факт в том что судья колеблется и решение на долю не выносит(

[Полиграфыч]

По договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязан уплатить цену договора застройщику.
1.Вправе ли застройщик уступить право (требование) уплаты цены договора третьему лицу?
2. Подлежит ли такой договор уступки государственной регистрации?
3. Каковы последствия неуплаты участником долевого строительства цены договора третьему лицу после уведомления о состоявшейся уступке? расторгается ли в таком случае основной договор участия в долевом строительстве, или же он остается неизменным?

Мои мысли по данному вопросу таковы:
Полагаю, что застройщик вправе уступить право требования к участнику долевого строительства уплаты цены договора третьему лицу.
при этом договор участия в долевом строительстве считается исполненным участником долевого строительсвта и у застройщика не будет оснований непередавать квартиру такому дольщику. а если дольщик не уплатит новому кредитору цену договора, то будут иметь последствия неисполнения денежного обязательства, последствия которых: требование в судебном порядке взыскать деньги и начислить на них проценты по 395 ГК.
Договор такой подлежит государственной регистрации или нет, сомнения...

[Carlo]

Разделяю Вашу точку зрения по этому вопросу, цессия госрегистрации не подлежит в данном случае, как мне кажется, так как регистрируются сделки с недвижимостью

[Dremlin]

1. Запрет мне неизвестен
2. П.2 ст. 389 ГК
3. Думаю, что уступив право требования застройщик теряет производные права, в т.ч. право на расторжение ДДУ при неоплате. В свою очередь цессионарий встает на место застройщика только в денежном обязательстве, но не заменяет его во всём ДДУ, так что право требовать расторжения всего договора у него тоже нет. Или иначе: неоплата по уступленному требованию не нарушает прав цедента, а расторжение договора не защищает и не восстанавливает нарушенных прав цессионария

[васяя]

А застройщик, с какой целью собирается перуступку сделать? Деньги участки могут тратиться только на цели связанные со сторойкой. Даже если предположить что эту опрецию сделать и участник и затройщик не будут ссориться друг с другом, то риск не целевого использования Застройщиком дененг участика может быть предъявлен отделом контроля и надзора в сфере ДДУ.
Касаемо уступки, то я считаю, что регистрировать надо ( в 214 фз не указанно кто уступает там просто указанно пождлежит регистрации).
Если речь идет о том что Застройщик должен дененг какому то подрядчику в рамках реализации строительства , то почему не использовать права данные ст. 313 ГК.

[Полиграфыч]

Да, застройщик должен подрядчику. Вернее пока не должен. Подрядчик согласен приступить к работам при условии, что сначала будет заключен ДУДС на "своего" физика причем, чтобы это право было бы "чистым" сразу при заключении ДУДС, то есть физик смог бы реализовывать право на объект долевого строительства третьим лицам. ПРи этом подрядчик будет долен денежные средства застройщику (погашение произойдет исполнением работ и последующим зачетом).

Про 313 ГК я не подумал. Надо все взвесить. Получается застройщик просит участника ДС заплатить подрядчику? Если физик получает такое письмо и платит подрядчику, то получаетя что у подрядчика возникает неосновательно обогащение, которое он должен компенсировать застройщику. Компенсация проходит путем исполнения работ и опять же последующим зачетом? Немного непонятен момент возникновения денежного обязательства подрячика перед застройщиком... В платежке физик видимо должен писать по ДУДС № __ от ___, выгодоприобретатель - застройщик. или что-то нужно указывать о застрощике, что это платеж в пользу застройщика. И работает ли вся эта схема, если работа подрячиком еще не выполнена? Мне кажется, что нет, поэтому остается уступка права требования денег по договору.

[sten]

1.Вправе ли застройщик уступить право (требование) уплаты цены договора третьему лицу?

Прямой запрет отсутствует, но смысловое содержание ст. 18 говорит, что нет, не может.