Муниципальное имущество находилось в аренде у ООО. В январе 2010 г. МО и ООО заключили договор купли-продажи арендованного имущества с рассрочкой платежа, право собственности переходит после гос.регистрации. Подписали акт приема-передачи. Но гос.регистрацию договор прошел только в ноябре 2010 г. с получением свидетельства. Вопрос: нужно ли платить аренду с января по ноябрь 2010 г.? (МО подало в суд).
|
|
||
|
|
|
|
Нужно ли оплачивать аренду, если заключен договор купли-продажи имущества?
Автор Simbiryanka, 12 Aug 2011 20:28
Сообщений в теме: 10
#2
Отправлено 12 August 2011 - 21:45
Посмотрите, вот здесь похожее дело http://kad.arbitr.ru...cc-eb041ad4e319
#3
Отправлено 13 August 2011 - 12:06
Вопрос: нужно ли платить аренду с января по ноябрь 2010 г.?
Поскольку имущество оставалось в собственности продавца, а покупатель им пользовался, не обладая еще на него правом собственности, то, соответственно, НУЖНО.
#4
Отправлено 17 August 2011 - 17:14
[quote name='IvanGnida' timestamp='1313163934' post='4579003']
Посмотрите, вот здесь похожее дело http://kad.arbitr.ru...cc-eb041ad4e319
[/quote]
Спасибо, помогли. Нашла еще много подобных решений, но, судя по всему, нет единого мнения по этому вопросу у судей. Будем бороться.
Поскольку имущество оставалось в собственности продавца, а покупатель им пользовался, не обладая еще на него правом собственности, то, соответственно, НУЖНО.
[/quote]
А как быть с договором купли-продажи? Его же подписали обе стороны, платежи вносились (в рассрочку). Разве по нему Арендотатель-Продавец может еще распоряжаться этим имуществом?
Посмотрите, вот здесь похожее дело http://kad.arbitr.ru...cc-eb041ad4e319
[/quote]
Спасибо, помогли. Нашла еще много подобных решений, но, судя по всему, нет единого мнения по этому вопросу у судей. Будем бороться.
Поскольку имущество оставалось в собственности продавца, а покупатель им пользовался, не обладая еще на него правом собственности, то, соответственно, НУЖНО.
[/quote]
А как быть с договором купли-продажи? Его же подписали обе стороны, платежи вносились (в рассрочку). Разве по нему Арендотатель-Продавец может еще распоряжаться этим имуществом?
Сообщение отредактировал Simbiryanka: 17 August 2011 - 17:13
#5
Отправлено 17 August 2011 - 20:52
Разве по нему Арендотатель-Продавец может еще распоряжаться этим имуществом?
А разве по нему Вы стали собственником до ноября 2010 года? Если Вы не собственник и пользуетесь чужим имуществом - с какой радости Вы должны делать это бесплатно?
#6
Отправлено 17 August 2011 - 20:56
Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Центрального округа (21-24 июня 2011 года)
Вопрос №16. Должен ли арендатор объекта недвижимости (земельного участка или здания), заключивший договор купли-продажи на этот объект, вносить арендную плату в период с даты заключения договора купли-продажи до даты государственной регистрации перехода права собственности на объект.
Ответ: Согласно п.1ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП. В силу п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на
него.
В соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
В силу ст.65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п.1 ст.388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» разъяснено, что с учетом требований п.1ст.388 НК РФ и п.1ст.131 ГК РФ судам необходимо исходить из
того, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в ЕГРП указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что только с даты государственной регистрации права собственности на земельный участок лицо перестает вносить арендную плату за пользование земельным участком.
Однако, в зависимости от обстоятельствах дела, иногда суды освобождают лицо, приобретшее по договору купли-продажи объект недвижимости (здание или помещение, строение, сооружение), которое ранее арендовало, от внесения арендной платы за пользование помещением в период с момента заключения договора купли-продажи до момента регистрации
перехода права собственности на объект (когда при заключении договора уплачена полностью цена объекта, при виновном поведении продавца и невозможности зарегистрировать переход права собственности в короткий
срок и др.) и взыскивают в этот период плату за пользование имуществом в размере налога (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2009 № 7188/09).
Комментарий к вопросу № 16 : Следует учитывать, что в настоящее время в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации разработан проект Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». См.
пункты 5,6,7,8.
Вопрос №16. Должен ли арендатор объекта недвижимости (земельного участка или здания), заключивший договор купли-продажи на этот объект, вносить арендную плату в период с даты заключения договора купли-продажи до даты государственной регистрации перехода права собственности на объект.
Ответ: Согласно п.1ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП. В силу п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на
него.
В соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
В силу ст.65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п.1 ст.388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» разъяснено, что с учетом требований п.1ст.388 НК РФ и п.1ст.131 ГК РФ судам необходимо исходить из
того, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в ЕГРП указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что только с даты государственной регистрации права собственности на земельный участок лицо перестает вносить арендную плату за пользование земельным участком.
Однако, в зависимости от обстоятельствах дела, иногда суды освобождают лицо, приобретшее по договору купли-продажи объект недвижимости (здание или помещение, строение, сооружение), которое ранее арендовало, от внесения арендной платы за пользование помещением в период с момента заключения договора купли-продажи до момента регистрации
перехода права собственности на объект (когда при заключении договора уплачена полностью цена объекта, при виновном поведении продавца и невозможности зарегистрировать переход права собственности в короткий
срок и др.) и взыскивают в этот период плату за пользование имуществом в размере налога (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2009 № 7188/09).
Комментарий к вопросу № 16 : Следует учитывать, что в настоящее время в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации разработан проект Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». См.
пункты 5,6,7,8.
#7
Отправлено 19 August 2011 - 12:15
Посмотрите справку № 2 НКАС при ВАС РФ.
Если не изменяет память, при обсуждении большинство склонялось к третьему подходу.
http://www.arbitr.ru...ings/32844.html
Если не изменяет память, при обсуждении большинство склонялось к третьему подходу.
http://www.arbitr.ru...ings/32844.html
#8
Отправлено 19 August 2011 - 20:53
В Важном закреплена ссылка на проект постановления Пленума ВАС по этому вопросу.
#9
Отправлено 21 August 2011 - 11:11
Chiko,
если не затруднит, можно пару комментариев?
Правильно ли я понимаю, что в проекте постановления отражен некий смешанный подход - момент прекращения обязательства по внесению АП определяется в зависимости от внесения покупной цены, подписания ДКП, но не позднее внесения в ЕГРП даты о переходе ПС?
И почему такие разные подходы в отношении ЗУ и остальной недвижимости? В постановлении разность подходов обоснована принципом платности землепользования, но и принцип возмездности г-п отношений никто не отменял.
если не затруднит, можно пару комментариев?
Правильно ли я понимаю, что в проекте постановления отражен некий смешанный подход - момент прекращения обязательства по внесению АП определяется в зависимости от внесения покупной цены, подписания ДКП, но не позднее внесения в ЕГРП даты о переходе ПС?
И почему такие разные подходы в отношении ЗУ и остальной недвижимости? В постановлении разность подходов обоснована принципом платности землепользования, но и принцип возмездности г-п отношений никто не отменял.
#10
Отправлено 21 August 2011 - 18:37
Steel balls, Вы все правильно понимаете. А я, в свою очередь, не очень понял, причем здесь возмездность гражданско-правовых отношений. Ведь и в первом, и во втором случае передача вещи осуществляется за плату. Просто в отношении земли не может быть ни одной "юридической секунды", когда бы пользование землей было бы бесплатным.
#11
Отправлено 14 February 2012 - 15:25
Добрый день! Для тех, кому интересно, и может, пригодится. По данному вопросу суд признал, что МО не вправе было взыскивать платежи по аренде за проданные помещения.
"Как усматривается из материалов дела, основанием возникновения у ООО права пользования нежилыми помещениями общей площадью 143,6 кв.м., расположенными по адресу: …за которые оно было обязано вносить арендную плату, являлся договор аренды № ….. от 2007г.. После заключения в отношении указанных помещений договора купли -продажи № …. от 21.01.2010г у ответчика изменились основания владения и пользования данными помещениями.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ право владения и пользования имуществом по договору купли-продажи переходит к покупателю недвижимости с момента ее передачи, поскольку иное действующим законодательством не предусмотрено.
В данном случае, спорные помещения общей площадью 143,6 кв.м. переданы покупателю по акту приема-передачи 21.01.2010
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, договор купли- продажи спорных помещений № …. от 21.01.2010 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения, в связи с чем с этого момента прекратились отношения сторон, вытекающие из договора аренды № …… от .2007г в части нежилых помещений общей площадью 143,6 кв.м..
Таким образом, у истца отсутствовали правовые основания для начисления ответчику арендных платежей и пени за просрочку платежа за указанные помещения в период с 21.01.2010 по 10.11.2010."
"Как усматривается из материалов дела, основанием возникновения у ООО права пользования нежилыми помещениями общей площадью 143,6 кв.м., расположенными по адресу: …за которые оно было обязано вносить арендную плату, являлся договор аренды № ….. от 2007г.. После заключения в отношении указанных помещений договора купли -продажи № …. от 21.01.2010г у ответчика изменились основания владения и пользования данными помещениями.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ право владения и пользования имуществом по договору купли-продажи переходит к покупателю недвижимости с момента ее передачи, поскольку иное действующим законодательством не предусмотрено.
В данном случае, спорные помещения общей площадью 143,6 кв.м. переданы покупателю по акту приема-передачи 21.01.2010
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, договор купли- продажи спорных помещений № …. от 21.01.2010 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения, в связи с чем с этого момента прекратились отношения сторон, вытекающие из договора аренды № …… от .2007г в части нежилых помещений общей площадью 143,6 кв.м..
Таким образом, у истца отсутствовали правовые основания для начисления ответчику арендных платежей и пени за просрочку платежа за указанные помещения в период с 21.01.2010 по 10.11.2010."
Количество пользователей, читающих эту тему: 2
0 пользователей, 2 гостей, 0 анонимных
