Сообщений в теме: 509

[Saas]

saas

Цитата
это Ваше мнение, или были трения с налоргами?
что налорги и акты скрытых работ смотрят?

были...
нет с налоргами по промежуточным КСам бывало...для них ГК в этом случае не важен вовсе...иба эти КС тока для учета...

а чем закончились?

вроде как практика такая, что отсутствие лицензии не мешает относить на затраты.

[veny]

saas
бухи занимались...па моему акты переделали...
...судиться с налоговой в таких вопросах ...с заранее неизвестным результатам для руководства не есть гуд..

Сообщение отредактировал veny: 06 December 2008 - 12:23

[CrazyBelka]

Неожиданно, через два года подниму0ка я темку.

Товарищ Согласный писал ранее вот такое сообщение:

Интересно тема поднимается...

А меня интересует другой вопрос.
В ходе обсуждений где-то говорилось, что возможно совмещение функций ЗЗ и ГП.
В этой связи возникает вопрос - а как?

как я понимаю (в том числе в связи с определением ВС кас03-603):
ЗЗ в виде прокладки между инвестором и ГМ появился в силу того, что инвестор часто не может (просто есть у него участок, хочет строить, но при этом не профессионал) и не хочет осуществлять надлежащий технический-инженерный и прочий надзор за всеми стадиями строительства. А между тем перед подрядчиком у заказчика и по гк и воще по жизни (в том числе грк) есть достаточно много обязательств, в том числе специфичного характера, а также необходимость вести надлежащий контроль и орг-ию строит-ва, в связи с чем появилось лицензирование деятельности ЗЗ.
Таким образом, если у нас есть инвестор (заказчик по гк, застройщик по грк) - простофиля без лицензии, ему необходим ЗЗ с лицензией.

Допустим, у нас есть юрлицо с лицензией на ВФЗЗ, который еще имеет и лицензию на собсно строительство.
И есть инвестор.
И я рызмышляю, может ли инвестор получть себе ЗЗ и ГП в одном лице.

Имхо, не может, так как здесь есть два варианта:
- заключение 2 дог-ов: дог-ра на функции ЗЗ и дог-ра СП инвестором с этим лицом (читал такое мнение). Однако! в договоре строит. подряда инвестор получается будет выполнять функции заказчика - застройщика. А лицензии-то у него нет.
заключение договора строит. подряда между ЗЗ и ГП - бред явный.
- заключение одного договора инвестором с другим лицом, в которм последний выполняет функции ЗЗ и ГП одновременно.
вот этот момент меня волнует. на нем у меня мозги смешиваются, как у новичка не сведущего в этой сфере.
Как мне видится, здесь получается - в этом смешанном договоре - одно лицо будет фактически принимать на себя права и обязанности ОБЕИХ сторон в подрядных отношениях!
и что же, такое возможно на практике?

У меня сейчас очень актуальна эта тема! Как, как компания, которая осуществляет приемку работ в рамках осуществления функций Заказчика-Застройщика, может выполнить часть строительных работ своими силами и принять эти работы у себя же?!!!

[Plaid]

Господа эксперты, добрый день! Помогите, пожалуйста, разобраться в следующем вопросе с юридической точки зрения. Возьмем самую простую схему строительства: (а) застройщик имеет в собственности ЗУ, (б) застройщик заключил с генподрядчиком контракт на стройку "под ключ". Соответственно мы имеем двух участников строительства: заказчика-застройщика и генподрядчика.

В соответствии со ст. 53 ГрК строительный контроль должны осуществлять: лицо, осуществляющее строительство (генподрядчик) + застройщик и заказчик или 3-е лицо на основании договора. Допустим, что привлекать 3-е лицо у заказчика желания нет.

Может ли заказчик-застройщик осуществлять строительный контроль без допусков СРО, с учетом того, что в Приказе № 624 работы по строительному контролю относятся к 3-му лицу, привлеченному по договору (раздел 32)?

Если ответ "да", то
- на каком основании заказчик-застройщик, не имеющий специальных знаний, сможет брать на себя строительный контроль или тут логика такая - "его риск, его проблемы"?
- кого указывать в качестве лица ответственного за строительный контроль? генподрядчика (сам строю, сам проверяю)?

Если ответ "нет", просьба пояснить как этот вопрос решается на практике и путем получения каких допусков СРО.

Заранее большое спасибо

[marpi]

Может ли заказчик-застройщик осуществлять строительный контроль без допусков СРО, с учетом того, что в Приказе № 624 работы по строительному контролю относятся к 3-му лицу, привлеченному по договору (раздел 32)?

Да.

- кого указывать в качестве лица ответственного за строительный контроль?

Работника застройщика, назначенного ответственным за строительный контроль приказом и соответствующего требованиям по должности "инженер по надзору за строительством". См.:"Квалификационный справочник должностей руководителей, специалистов и других служащих"(утв. Постановлением Минтруда РФ от 21.08.1998 N 37).
Не знаю, как в вашем регионе, но, как правило, лица, ответственные за строительный контроль, также подлежат регистрации в органе госстройнадзора, который и проверяет их квалификацию.

генподрядчика (сам строю, сам проверяю)?

У генподрядчика свои функции по осуществлению строительного контроля. См.: Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 № 468.

[Plaid]

Большое спасибо за ответ и ссылки. Буду изучать.

В дополнение, ниже комментарий к моему вопросу с nadzor-info.ru (на случай, если кто-то еще будет читать ветку):

Генподрядчику необходимо иметь допуск на 32. Работы по осуществлению строительного контроля привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, и тогда он сможет осуществлять строительный контроль.

[svb]

Нет, не может.
Или заказчик проходит СРО, или нанимает специализированную организацию с допуском. И 624 приказ об этом говорит, и в ст.53 ГК не зря везде упомянут контролер-подрядчик. Постановление 468 более скользкое в этом смысле, хотя из п.6 этого постановления

6. Строительный контроль, осуществляемый заказчиком, включает проведение следующих контрольных мероприятий:
а) проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов;
б) проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования его результатов;
в) проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком контроля последовательности и состава технологических операций по осуществлению строительства объектов капитального строительства и достоверности документирования его результатов;
г) совместно с подрядчиком освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения;
д) проверка совместно с подрядчиком соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов;
е) иные мероприятия в целях осуществления строительного контроля, предусмотренные законодательством Российской Федерации и (или) заключенным договором.

явственно следует, что речь идет, о работах, влияющих на безопасность. А тогда берем Приказ 624 и все понятно - нужна СРО

Сообщение отредактировал svb: 01 September 2011 - 16:56

[Plaid]

Вот в этом-то и есть проблема - мнения совершенно противоположные. Не соглашусь с Вами, что из приказа 624 все так уж понятно. Формулировка ст. 53 ГрК

В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком. Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

На практике сталкиваюсь постоянно с тем, что многие застройщики-заказчики не считают нужным получать допуски СРО и привлекать 3-е лицо для строительного контроля. Обоснование простое: "Где вы видели в приказе 624 строительный контроль заказчика? В разделе 32 речь идет только о контроле сторонней организации, привлеченной по договору. Кто сказал, что мы обязаны привлекать такую организацию? ГрК нас этого делать не обязывает, а допуска СРО такого для заказчика просто нет." Далее видимо идут по пути, указанному marpi.

Моя задача либо обоснованно разворачивать заказчиков с такой аргументацией, либо соглашаться с ними и двигаться дальше. Читая формулировки ст. 53 ГрК я действительно не могу им сказать, что они обязаны привлекать контроллера. И если я говорю им, что нужен допуск СРО, то какой именно?

Хоть прям запрос в Минрегион пиши

[svb]

Как я уже привел выше п.6 Постановления, собственно, посвященного Строительному контролю, под этим самым контролем понимается не просто контроль за всякими сроками. СК включает в себя проверку выполнения работ, влияющих на безопасность, соответствие работ проектной документации. Не обладая специальными познаниями, осуществлять такой контроль бессмысленно. По поводу специальных познаний, а вернее требований к организации такого рода работ по контролю для Компании (количество работников, их квалификация, страхование и т.д.) нормативно определено институтом СРО.

Интересно посмотреть что там было в апелляции и в первой инстанции, не исключено, что как раз под несоответствием ст.53 ГсК, ВАС имел в виду как раз отсутствие допуска. Если попадется на глаза еще что-то выложу

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июня 2011 г. N ВАС-6990/11

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Александрова В.Н., судей Андреева Е.И., Гвоздилиной О.Ю., рассмотрев в судебном заседании заявление Федерального государственного учреждения "Дальневосточная дирекция министерства регионального развития Российской Федерации" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Приморского края от 20.08.2010 по делу N А51-9505/2010, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.02.2011 по тому же делу,

установила:

Федеральное государственное учреждение "Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации" (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействительным предписания Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 11.05.2010 N 31/2010.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.08.2010 заявленное требование удовлетворено частично, пункты 1.4, 1.7, а также пункт 2 в части отсутствия регистрации общего журнала работ оспариваемого предписания признаны недействительными, в остальной части в удовлетворении заявленного требования отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2010 решение Арбитражного суда Приморского края от 20.08.2010 в части удовлетворения заявленного требования отменено, в остальной части указанное решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.02.2011 постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2010 отменено в части, пункт 2 оспариваемого предписания признан недействительным, в остальной части постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре оспариваемых судебных актов в порядке надзора учреждение ссылается на неправильное применение судами норм материального права.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования частично, суды исходили из того, что учреждение осуществляло строительный контроль как заказчик (застройщик) с нарушением требований статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации.В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра судебных актов в порядке надзора при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или публичных интересов.
Рассмотрев доводы учреждения, коллегия судей полагает, что они не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, частью 8 статьи 299, статьей 301 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

определил:

в передаче дела N А51-9505/2010 Арбитражного суда Приморского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 20.08.2010, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.02.2011 отказать.

Председательствующий судья
В.Н.АЛЕКСАНДРОВ

Судья
Е.И.АНДРЕЕВ

Судья
О.Ю.ГВОЗДИЛИНА

А вот КС РФ расшифровывает строительный контроль именно с точки зрения контроля за безопасностью.
Резюмирую: несмотря на отсутствие прямого указания на обязательность допуска, он, очевидно, необходим. Представьте себе ситуацию: заказчик без допуска осуществляет строительный контроль. В ходе строительства возникает спор с подрядчиком об объемах и качестве выполненных работ, допустим, скрытых. Дело доходит до суда, и подрядчик, аргументирует позицию тем, что Заказчик является полным профаном в вопросе и необоснованно отказывается принимать работы. также допустим, что авторский контроль не осуществлялся, в силу его необязательности. Чем такому горе-контролеру заказчику себя защитить? ГАСНом? ну да, только тот вообще может стройку заморозить, а сроки, допустим, горят. В общем, скупой может заплатить дважды.

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 февраля 2011 г. N 213-О-О

ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ ЗАКРЫТОГО
АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЦЕНТР ЭКОММАШ" НА НАРУШЕНИЕ
КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ И СВОБОД ПОЛОЖЕНИЯМИ ПУНКТА 2
СТАТЬИ 53 ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ И ПУНКТОВ 1, 2 И 4 СТАТЬИ 748
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, Г.А. Жилина, С.М. Казанцева, М.И. Клеандрова, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, Н.В. Селезнева, О.С. Хохряковой,
рассмотрев вопрос о возможности принятия жалобы ЗАО "Центр ЭКОММАШ" к рассмотрению в заседании Конституционного Суда Российской Федерации,

установил:

1. Решением арбитражного суда, оставленным без изменения вышестоящими судебными инстанциями, ЗАО "Центр ЭКОММАШ" было отказано в удовлетворении иска к строительной организации о взыскании денежных средств в связи с уменьшением стоимости работ, выполненных, по мнению истца, с нарушением требований к их качеству. Суд, проанализировав условия заключенного между сторонами договора, согласно которым истец принял на себя обязательство осуществлять контроль качества выполняемых строительных работ, указал со ссылкой на пункт 2 статьи 748 ГК Российской Федерации, что, приняв выполненные работы без замечаний, он более не вправе ссылаться на обнаруженные недостатки.
В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации ЗАО "Центр ЭКОММАШ" оспаривает конституционность положений пункта 2 статьи 53 "Строительный контроль" Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также пунктов 1, 2 и 4 статьи 748 "Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда" ГК Российской Федерации. По мнению заявителя, указанные законоположения, возлагая на него обязанность осуществлять контроль и надзор за качеством выполнения строительных работ, противоречат статье 55 (часть 2) Конституции Российской Федерации.
2. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.
согласно положениям пункта 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство; в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом.
Введение законодателем нормы, возлагающей обязанность осуществлять контроль и надзор за соответствием выполняемых строительных работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка не только на лиц, осуществляющих строительство, но и на заказчика (застройщика), обусловлено необходимостью обеспечить безопасность градостроительной деятельности и само по себе не может рассматриваться как нарушение конституционных прав и свобод заявителя, перечисленных в жалобе.
В соответствии с пунктом 2 статьи 748 ГК Российской Федерации заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику; заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки. Данное законоположение направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов сторон договора строительного подряда, а также на своевременное устранение недостатков строительных работ и не может расцениваться как нарушающее конституционные права заявителя, перечисленные в жалобе.
Кроме того, оспаривая конституционность положений статьи 748 ГК Российской Федерации - пункта 1, согласно которому заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика, и пункта 4, согласно которому подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом, - заявитель в действительности настаивает на необходимости применения данных норм для защиты своих прав и законных интересов, полагая, что осуществление контроля за качеством строительных работ является его правом, а не обязанностью.
Между тем выбор закона, подлежащего применению, осуществляется разрешающим конкретное дело судом в соответствии с требованиями статьи 120 Конституции Российской Федерации. Проверка правильности применения правовых норм при рассмотрении конкретного дела арбитражным судом и тем самым - законности и обоснованности судебного акта в полномочия Конституционного Суда Российской Федерации, установленные статьей 125 Конституции Российской Федерации и статьей 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", не входит.
Исходя из изложенного и руководствуясь пунктом 2 части первой статьи 43, частью первой статьи 79, статьями 96 и 97 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации

определил:

1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "Центр ЭКОММАШ", поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.
2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.

Председатель
Конституционного Суда
Российской Федерации
В.Д.ЗОРЬКИН

[4enkoff]

застройщик заключил с генподрядчиком контракт на стройку "под ключ"

А я бы дисквалифицировал всех, кто заключает договора с формулировкой "под ключ".

[Plaid]

SVB, спасибо за суд.практику и интерес к теме.

Посмотрел решения арбитражных судов по делу, которые вы прикрепили. Там суды ссылаются на Приказ Минрегиона от 09.12.2008 №274, в котором был прописан допуск застройщика и который сейчас отменен. Суммируя все сказанное выше, мне кажется, ваша позиция более логична, но основана на интерпретации, тогда как позиция заказчиков более формальна. Таким образом, как бы мне не хотелось согласиться с вами, но позицию заказчиков я юридически пока разбить не могу. Экономика и риски плохого контроля меня в данном случае мало интересуют. Склоняюсь к тому, чтобы написать в Минрегион и Ростехнадзор, так как нужно четкое понимание позиции органов. Если конечно она у них вообще есть - все может закончиться отпиской в 2 строки.

застройщик заключил с генподрядчиком контракт на стройку "под ключ"

А я бы дисквалифицировал всех, кто заключает договора с формулировкой "под ключ".

Ну главное, что очень по теме! Выступили и довольны собой? А теперь попробуйте набрать хотя бы в википедии слово "Turnkey" и осознайте, что это общеупотребляемое выражение, используемое в международной практике строительства. Нужны более крутые источники? Зайдите на сайт ассоциации FIDIC и наберите то же самое слово там. Может быть найдете такие документы как EPC/Turnkey Contract 1st Ed (1999 Silver Book).

[svb]

Посмотрел решения арбитражных судов по делу, которые вы прикрепили. Там суды ссылаются на Приказ Минрегиона от 09.12.2008 №274, в котором был прописан допуск застройщика и который сейчас отменен. Суммируя все сказанное выше, мне кажется, ваша позиция более логична, но основана на интерпретации, тогда как позиция заказчиков более формальна.

Ясное дело интерпретация, коль законодатель молчит

Таким образом, как бы мне не хотелось согласиться с вами, но позицию заказчиков я юридически пока разбить не могу. Экономика и риски плохого контроля меня в данном случае мало интересуют.

Ну если Вы, что называется, internal lawer заказчика, то вообще-то все риски интересуют, если представляете Подрядчика, то Вам вообще должно быть пофиг на проблемы заказчика.

Склоняюсь к тому, чтобы написать в Минрегион и Ростехнадзор, так как нужно четкое понимание позиции органов.

Ну это да, удачи конечно, шанс Вы сами указали, но вдруг? А вопрос давно пора было хотя бы чем-либо "разъяснить" , я уж не надеюсь на "прописать" в НПА.


Что касается такой аллергии на "под ключ" - если не секрет чем вызвано? Условия подряда просто надо прописывать грамотно и расшифровывать подробно этот самый "под ключ".

Сообщение отредактировал svb: 02 September 2011 - 16:34

[Plaid]

Ну это да, удачи конечно, шанс Вы сами указали, но вдруг?

Спасибо! Будет результат - обязательно поделюсь.

Что касается такой аллергии на "под ключ" - если не секрет чем вызвано? Условия подряда просто надо прописывать грамотно и расшифровывать подробно этот самый "под ключ".

Просто возмутило безапелляционное заявление, которое не имеет никакого отношения к тематике проблемы. Речь про конкретные условия контракта вообще не шла, был пример для общего контекста. Хоть с ключом, хоть без ключа мы говорили про строительный контроль заказчика.

Сообщение отредактировал Plaid: 02 September 2011 - 17:11

[marpi]

Нет, не может.
Или заказчик проходит СРО, или нанимает специализированную организацию с допуском.

Я с вами категорически не согласна.
Застройщик (заказчик)несет ответственность за осуществление строительного контроля в силу своего статуса, определенного ГсК РФ.
Зстройщик - лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
Брать ответственность на себя и нести связанные с этим риски самому или привлечь для осуществления строительного контроля стороннюю опытную организацию, имеющую допуск, - это вправе решать сам застройщик. Не будет надлежащего осуществления строительного контроля - будет наказан застройщик и поплакаться на свою безграмотность ему не получится. Раз решил строить объект, то стал участником строительной деятельности. Не знание закона, как говорится, не освобождает от ответственности.
Я еще не встречала ни одного застройщика, который бы не имея никакого опыта в строительстве, брал осуществление строительного контроля на себя.

Внесение изменений в приказ № 274, в части исключения обязанности получать допуск СРО застройщику (заказчику), назрело не на пустом месте.
Для примера, возьмите ситуацию, когда застройщиками (заказчиками) выступают ОМС, функции строительного контроля, как правило, выполняют созданные для этого в структуре ОМС ОКСы. Когда саморегулирование в строительстве вступило в силу ОМС схватились за голову (членство в СРО оказалось значительно дороже оформления лицензии)- откуда брать деньги. При этом в ОКСах работают специалисты с большим опытом в строительстве. Зачем им это членство нужно?

P.S. Из приведенной вами судебной практики ничего в подтверждение правоты вашего понимания рассматриваемой нормы права нет.

[svb]

Хм, какой у нас странный Минрегион.
Своим Приказом №480 от 21.10.2009г. вводит п.36 в перечень работ, подлежащих оформлению допуска
И буквально через 40 дней 30.12.2009г. он издает ныне действующий Приказ 624 где существует только п.32.
Какое-то "долго" назревавшее решение, не находите ?

[4enkoff]

Ну главное, что очень по теме! Выступили и довольны собой? А теперь попробуйте набрать хотя бы в википедии слово "Turnkey" и осознайте, что это общеупотребляемое выражение, используемое в международной практике строительства. Нужны более крутые источники? Зайдите на сайт ассоциации FIDIC и наберите то же самое слово там. Может быть найдете такие документы как EPC/Turnkey Contract 1st Ed (1999 Silver Book).

-

Мы работаем в правовом поле Российской Федерации, понятие "под ключ" ничем и ни где не регламентировано, использование определения "под ключ" при заключении Договоров строительного подряда это одна из причин возникновения судебных споров на тему "объект незавершенного строительства".
Указанные документы можно и нужно читать только и исключительно для общего развития.

[Plaid]

Мы работаем в правовом поле Российской Федерации, понятие "под ключ" ничем и ни где не регламентировано, использование определения "под ключ" при заключении Договоров строительного подряда это одна из причин возникновения судебных споров на тему "объект незавершенного строительства".
Указанные документы можно и нужно читать только и исключительно для общего развития.

Регламентировать понятия и ненужно. Потому что, вы правы, контракт всему голова. Но к счастью, мы работаем не только в правовом поле РФ. У меня проект, в котором EPC подрядчик нерезидент РФ с допусками РФ, финансирует также банк-нерезидент. EPC контракт заключается по формам FIDIC, подчиняется английскому праву и споры рассматриваются в гонконгском арбитраже. Им всем понятно, что такое turnkey и, поверьте, все прописано подробно. Под продвинутые отечественные подрядные договоры, в которых типа "желательно указывать календарную дату начала работ, а не то они могут признаны незаключенными", иностранные банки деньги не дают и правильно делают.

Сообщение отредактировал Plaid: 02 September 2011 - 21:22

[Piranha]

Мое мнение совпадает с svb. Иначе (ИМХО) пп.4-5 ст.8 в 240-ФЗ от 27.07.2010г. (о внесении изменений в ГрК РФ) просто бы не было бы.
И риски на мой взгляд есть практические если вдруг к Вам придет стройконтроль, то мало не покажется. Они трясут все - договорную базу (схемы отношений подрядчик-заказчик -застройщик или подрядчик-застройщик или хоз.способ), кто на каком основании действует что за св-ва, какие приказы о безопасности и прочее. А если еще например придет ФАС (было у меня по долевке), то сразу и тебе прокуратура и директора всех ю/л участвующих в схеме дают объяснения и показания и т.п. А если упал кран или еще какой-то случай на стройке (а они к сожалению бывают), то вот тут совсем весело. Поэтому не только допуск СРО д.б. но и все бумажки подложены - кто строит.контроль осуществляет, как, какие журналы, какие приказы, как соблюдаются мероприятия по обеспечению безопасности, где и в какой организации зачислен инженер по охране труда (если численность большая), а если маленькая это директор и т.п.
Отсутствие документов хорошо до первой ситуации и не более.

Сообщение отредактировал Piranha: 07 September 2011 - 21:04

[svb]

Мы работаем в правовом поле Российской Федерации, понятие "под ключ" ничем и ни где не регламентировано, использование определения "под ключ" при заключении Договоров строительного подряда это одна из причин возникновения судебных споров на тему "объект незавершенного строительства".
Указанные документы можно и нужно читать только и исключительно для общего развития.

Регламентировать понятия и ненужно. Потому что, вы правы, контракт всему голова. Но к счастью, мы работаем не только в правовом поле РФ. У меня проект, в котором EPC подрядчик нерезидент РФ с допусками РФ, финансирует также банк-нерезидент. EPC контракт заключается по формам FIDIC, подчиняется английскому праву и споры рассматриваются в гонконгском арбитраже. Им всем понятно, что такое turnkey и, поверьте, все прописано подробно. Под продвинутые отечественные подрядные договоры, в которых типа "желательно указывать календарную дату начала работ, а не то они могут признаны незаключенными", иностранные банки деньги не дают и правильно делают.

Вот-вот. У меня примерно то же самое, тоже иностранцы. Для них turnkey условие обязательное. Ну а нам только по рабоче-крестьянски весь этот тёрнки пришлось в контракте, техзадании графике работ и т.д. прописывать.
Подчеркну, еще раз - с точки зрения буквального прочтения - да, согласен, не все однозначно.
С точки зрения здравого смысла и практического опыта работы - все эти теоретические умствования до первого несчастного (тьфу-тьфу) случая. Или до проблем с генподрядчиком.

[Sansan]

Здравия всем вам, коллеги! С наступившим!
Есть небольшой вопрос для обсуждения, нужны ваши мысли по этому поводу:
Градостроительный кодекс РФ устанавливает ограниченный субъектный состав договоров, заключаемых с целью проведения инженерных изысканий, подготовки проектной документации, а так же осуществления строительства (реконструкции). Указанные действия могут осуществляться застройщиком самостоятельно, либо привлекаемым застройщиком или техническим заказчиком, на основании договора, физическим или юридическим лицом. ( п.3. ст.47, п.5 ст.48, п.3. ст.52 ГрК РФ)
Федеральным законом от 28.11.2011 N 337-ФЗ были внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ,в их числе устанавливается определение технического заказчика, ранее отсутствующее. Теперь пункт 22, ст.1 Гр.К РФ определяет технического заказчика следующим образом:
Технический заказчик - физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.
Таким образом, договоры, заключаемые с целью проведения инженерных изысканий, подготовки проектной документации, а так же осуществления строительства (реконструкции), должны заключаться техническим заказчиком уполномоченным застройщиком и от имени застройщика, либо самим застройщиком.
Исходя из вышеизложенного, я делаю вывод, что договор на выполнение функций технического заказчика должен заключаться непосредственно между застройщиком и техническим заказчиком.
В моей практике довольно часто встречаются договоры между техническим заказчиком и инвестором, кто платит, тот заказывает музыку... Это зачастую прописывается и в инвестиционных договорах, Застройщик вносит свой вклад в виде прав на з.у. а инвестор за все платит рулит всем процессом, в том числе и заключает договор с тех. заказчиком. В дальнейшем тех. заказчик от своего имени заключает все необходимые договоры для реализации инвест. проекта.
Теперь же, все подрядные договоры тех.заказчик должен заключать уже от имени застройщика.
Получается что теперь должен заключаться либо трехсторонний договор с участием инвестора, застройщика и тех.заказчика, либо договор между застройщиком и с тех. заказчиком, но в любом случае застройщик должен находиться в договорных отношениях с тех. заказчиком и уполномочить его совершать от имени застройщика сделки с подрядчиками, иначе последний уже не будет являться тех.заказчиком с учетом положений ГрК?
Какие последствия заключения договора между таким "техническим заказчиком" и подрядчиком, не от имени застройщика а от имени тех. заказчика?
Не нашел судебной практики по признанию недействительными договоров с нарушением субъектного состава, хотя,по моему мнению, они могут признаться таковыми по 168 ГК.
Какие ваши мысли?

Сообщение отредактировал Sansan: 11 January 2012 - 17:43

[Jazzanova]

1. много написано, пишите короче
2. нововведения не имеют обратной юридической силы, то есть не распространяются на сделки заключенные до даты вступления в силу указанного вами закона
3. если инвестор не является застройщиком, можете заключить трехстороннюю сделку на выполнение функций технического заказчика
4. меня теперь больше интересует гражданско-правовая природа подобных сделок так как ранее я их однозначно квалифицировал как договор возмездного оказания услуг, теперь склоняюсь к агентированию

Сообщение отредактировал Jazzanova: 11 January 2012 - 16:00

[esv709]

Не нашел судебной практики по признанию недействительными договоров с нарушением субъектного состава, хотя,по моему мнению, они могут признаться таковыми по 162 ГК.
Какие ваши мысли?

может ст.168ГК? Изменения в ГрК вступили с 01.12.2011г. так что суд.практики пока нет. Скорее всего сделки тех.заказчика от своего имени с изыскателями, проектировщиками и строителями несоответствуют требованиям ГрК и следовательно ничтожны, а так же договор между застройщиком и тех.заказчиком если не по правилам гл.49 (52) ГК то же самое...

[esv709]

ранее я их однозначно квалифицировал как договор возмездного оказания услуг

По моему лицо, ранее выполнявшее функции заказчика всегда было агентом застройщика, иначе такому тех.заказчику стоимость проектирования, строительства объекта, которую он заказывал от своего имени у проектировщиков и генподрядчиков приходилось бы оформлять как стоимость его услуг (вознаграждение), однако всегда были отдельно затраты (расходы) и вознаграждение, что соответствовало агентским отношениям.

Сообщение отредактировал esv709: 11 January 2012 - 17:55

[Sansan]

Jazzanova,
1. хотелось подробней все разжевать перестарался видать
2. про обратную силу я не имел в виду, мне интересно как правильней дальше заключать договоры тех. заказчику у которого есть договор с инвестором, делать трехсторонний допник к договору о выполнении функций тех.заказчика?
3. сейчас так и рекомендую, просто наткнулся на критику со стороны инвестора и решил обсудить вопрос здесь, дабы удостовериться в правильности своих выводов.
4. безусловно данные сделки являются смешанными, там присутствует и агентирование и услуги.
esv709,
да, именно ст.168 ГК, очепятался, исправил!

esv709,это не только агентский договор, он смешанный, ну вот один из примеров - тех заказчик может осуществлять строительный контроль, а это уже элемент услуги.

Сообщение отредактировал Sansan: 11 January 2012 - 17:20