Сообщений в теме: 10

[Zorinec]

Доброго дня всем кто читает мой пост!
Прошу помочь разобраться с возникшими у меня вопросами касательно расторжения договора аренды земельного участка. История такая. В 2008 году ИП берет в аренду земельный участок сельхоз назначения у физических лиц. Заключается договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя. Сроком до 2013 года. Договор прошел госрегистрацию. Арендная плата подлежит уплате единовременно раз в год, после урожая, но не позднее 31.12., товарами сельхозназначения (список приводится) или в их денежном выражении исходя из стоимости продукции и из расчета на долю (арендодателя), равную 1/11 в общей долевой собственности. В том же 2008 году ИП, действуя как физ лицо, выкупает доли у арендодателей и в том же 2008 году продает уже целую долю (земельный участок)ООО-1 с обременением в виде аренды. В мае 2010 года ООО-1 продает земельный участок ООО-2. Таким образом, новым арендодателем по договору аренды стало ООО-2. Изменения в договор аренды не вносились и соответственно не зарегистрированы. Вопрос в том, что земельный участок за все время аренды никем не использовался, а арендная плата за все года Арендатором не уплачивалась ни одному Арендодателю. Сам ИП исчез, по адресу, указанному в договоре аренды не находится. В связи с тем, что новый собственник (Арендодатель) не получает дохода от сдачи имущества в аренду, не имеет возможность самостоятельного пользования участком и при этом несет расходы по уплате земельного налога, встает вопрос о расторжении этого договора. Проанализировав возможные основания для расторжения мне видится единственная возможность его расторгнуть-это подача заявления в арбитражный суд на основании п.п.3 ч.1 ст.619 ГК, а именно ввиду неоплаты более 2-х раз подряд. Фактически подходит к рассматриваемому случаю и основание, предусмотренное п. п. 4 п. 2 ст. 46 ЗК, но доказательств, подтверждающих не использование участка в течение 3-х лет, на данный момент нет.
Касательно неоплаты, также встает ряд вопросов. Первый: т.к. оплата производится один раз в год, то получается, что просрочкой будет считаться неоплата за три года подряд? я правильно понимаю(Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66)? Второй: момент, с которого у арендатора возникает обязанность оплачивать арендную плату новому арендодателю возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (382,384 ГК), следовательно, начинается отсчет моментов оплаты заново или их можно посчитать в совокупности по всему времени действия договора (ООО-1 готово представить справку об отсутствии оплаты, возможен перевод долга)? касательно права требования задолженности все ясно (имхо), тут раздел проходит четко - до (ООО-1)и после момента гос регистрации перехода права собственности (ООО-2). и наконец, третий вопрос: как вообще, с учетом единовременности и срока платежа, а также момента смены арендодателя (в середине года) посчитать кому и сколько должен арендатор? Пропорционально дням владения в течении года?
Буду очень признателен за высказанные мнения,
с уважением, Евгений

[Buutch]

И что, за все время ни один физик-дольщик не помер?

[Zorinec]

И что, за все время ни один физик-дольщик не помер?

Так, Арендатор же как физ лицо и выкупил все доли у Арендодателей почти сразу после заключения договора аренды

[земельщик]

При таких обстоятельствах во внесудебном порядке едва ли получится расторгнуть договор. Для суда вы оснований перечислили достаточно. Но в процессе рассмотрения иска суд, вероятно, привлечет первоначальных физ. лиц-арендодателей третьими лицами. При оформлении аренды с большим количеством дольщиков редко без изъянов обходится и вас могут ожидать сюрпризы. Например, выясниться, что подписей с десяток в договоре подложные, т.к. подписанты умерли. Родственники дольщиков подумают, что можно с вас деньги вымогать. И суд может длиться по инстанциям больше, чем срок действия вашего договора (2013 г.). Я бы подождал.

[Zorinec]

Для суда вы оснований перечислили достаточно.

спасибо за ответ. но вот по основаниям для суда у меня и вопросы. Являются ли они достаточными для заявления требования о расторжении? А ждать времени нет - участок с 2008 года не используется и за год придет в полную негодность, к тому же теряются деньги на уплату налога и возможный доход от использования.

[grin095]

Чой то не пойму.. раз арендатор выкупил объект аренды у арендодателей, разве аренда не прекратилась совпадением должника и кредитора автоматически? какое еще расторжение..

[IAY]

Ну и в дополнение к grin095 надо еще обратить внимание на п.6 этого документа:

http://arbitr.ru/_up...DA67_аренда.pdf

Игорь

[Zorinec]

Ну и в дополнение к grin095 надо еще обратить внимание на п.6 этого документа:

http://arbitr.ru/_up...DA67_аренда.pdf

Игорь

Спасибо за ответ. но в моем случае, в договоре аренды на стороне Арендатора выступил ИП - Глава крестьянского хозяйства, а доли у арендодаторов выкупало физическое лицо, хоть и то же самое. Можно ли это считать совпадением лиц (сторон договора аренды)? Допустим Управление регистрации посчитало, что это приемлемо. и зарегистрировало переход права собственности, указав, что существует обременение в виде аренды. Если эта позиция не верна, то пожалуйста, помогите обосновать.

[IAY]

Zorinec,

Можно ли это считать совпадением лиц (сторон договора аренды)?

Как говорят: r u kidding?

Игорь

[grin095]

ага, ИП арендует у себя же? но физика LOL
сори за офф

[Zorinec]

ага, ИП арендует у себя же? но физика LOL
сори за офф

отъезжал в командировку и не мог следить за ответами. Спасибо за участие, но боюсь не понял иронии в отношении совпадения лиц. Поясните пожалуйста почему это невозможно. и если это так, то что в этом случае делать дальше? Подать заявление на расторжение с основанием, что договор был автоматически расторгнут когда лица совпали? Помогите дельным советом. спасибо