Сообщений в теме: 337

[Полиграфыч]

1.Вправе ли застройщик уступить право (требование) уплаты цены договора третьему лицу?

Прямой запрет отсутствует, но смысловое содержание ст. 18 говорит, что нет, не может.

хорошо, а если уступка уплаты цены ДУДС происходит подрядчику, осуществившему работы в строящемся доме, или поставщику стройматериалов, поставленных на стройку? то есть в счет выполнения работ на стройке или в счет поставленных стройматериалов?
Правда тут нюансы следующие: нужно доказать, что работы были произведены именно на данной стройке и стройматериалы были отгружены именно на эту стройку.

[Dremlin]

sten , возложение на дольщика обязанности произвести оплату в адрес третьему лицу тоже недопустимо?

[sten]

возложение на дольщика обязанности произвести оплату в адрес третьему лицу тоже недопустимо?

Повторюсь, что не допускает этого только смысловое содержание ст. 18.
Полагаю, что суд практика пойдет по этому пути. В противном случае для застройщиков будет открыта калитка для различных незаконных манипуляций.

[Dremlin]

sten , а какие суды-то? Если деньги использованы нецелевым образом, только глупый дольщик пойдет на расторжение договора (хотя такие есть), теряя право на долю в незавершенке. И, кроме того, в этом случае он скорее пойдет в суд с требованием о расторжении договора в связи с нарушением сроков.
Или, полагаете, здесь будет состав ч. 1 ст. 14.28 КоАП? Сомневаюсь. Для привлечения к административной ответственности нужен прямой запрет, а не запрет исходя из системного толкования ст. 18 214-ФЗ.

Единственная практика, которая тут может сформироваться, это если стороны договора цессии (например, в лице конкурсного управляющего) зачем-то попробуют оспорить уступку.

PS: а калитки и так широкие... 214-ФЗ, ИМХО, поставил запрет только на двойных продажах, да и то лазейки остались. Все остальные махинации застройщиков как были, так и остались. И останутся, поскольку тут надо вводить новую статью в УК, а не кривые законы принимать. Но это лирика

[Полиграфыч]

В развитие темы.
Подали мы документы на государственную регистрацию договора уступки прав требования, по которому застройщик уступил новому кредитору право требовать с участника долевого строительства уплаты цены ДУДС. Договор уступки прикладываю.
 Договор уступки.doc   51.5К   380 скачиваний
Недавно получили уведомление о приостановке государственной регистрации договора уступки. Привожу полный текст, дабы не было потом ни у кого недопонимания.

Разумеется, для нас в данном письме - все вода, кроме выделенного абзаца. Обратите внимание по каким основаниям регистратор считает, что данный договор уступки не подлежит государственной регистрации. С учетом того, что абсолютное большинство (я в том числе) из принявших участие в обсуждении считает, что данный договор уступки подлежит гос.регистрации, прошу прокомментировать основание для приостановки регистрации договора уступки.

[Dremlin]

Полиграфыч, как можно комментировать идиотизм?
Сообщите им, что регистрируется не право, не переход или возникновение права, а непосредственно договор, почему подлежат применению совершенно иные положения ГК. Также обрадуйте, что в соответствии с постановлением Пленума ВАС (номер не помню, постоянно забываю), общеобязательная для применения АСами правовая позиция формируется в Постановлениях Президиума, а не в Определениях.
Ну тупая незаконная приостановка. Ну что тут еще скажешь?

Или... у вас что уступалось, право требования денег или право требования земельного участка??? Как-то странно абз. 1 написан. Тоже тупят?

[Полиграфыч]

Dremlin,
ну а если обсудить Определение ВАС, то в том деле тоже рассмтривался вопрос о необходимости регистрации договора уступки права требования платы по договору купли-продажи...

Или... у вас что уступалось,...Тоже тупят?

уступалось право требования денег. просто девочка на приеме не знала как принимать заявление: либо как допник к договору участия в долевом строительстве либо как самостоятельную уступку. в итоге решила что примет документы как регистрация договора уступки прав требования.

[Mr.Robinson]

Застройщик заключил ДДУ с дольщиком. Дольщик готов отказаться от прав требований на квартиры за меньшие деньги, чему их приобрел и это интересует Застройщика. Мне видится, что это должно быть оформлено уступкой прав требования. Правда получателем прав требований по сделке будет сам застройщик. Но, вроде, это ничему не противоречит. Так ли это?

[Massive]

Mr.Robinson,
прекращение обязательств в обмен на деньги - это отступное.

[Carlo]

Как вариант можно в соглашение о расторжении ДДУ включить необходимые вам условияя.
В случае уступки мне кажется могут возникнуть проблемы с ее регистрацией в регпалате.

Сообщение отредактировал Carlo: 26 September 2011 - 17:04

[М.Ж.]

а если ситуация противоположная. Дольщик уступил право требования по договору долевого участия Новому дольщику. Новый дольщик не произвел оплату старому дольщику. От старого дольщика приходит предупреждение со ссылкой на на ч. 4 ст. 5 и ч. 3 ст. 9.
Не удивлюсь, что скоро придет предупреждение и от самого застройщика, т.к. фактически это "одно лицо".

Сам считаю? что такие действия не соответствуют закону.

Не спорю, что договор расторгнуть можно. Но не в порядке предусмотренном 214-ФЗ

Сообщение отредактировал М.Ж.: 11 October 2011 - 20:24

[rumit]

Доброго дня, Вам уважаемые!

Ситуация следующая. ОООА (это мы) приобрело в строящемся доме нежилые помещения у Застройщика. Есть желание их продать до завершения строительства в ОООБ. Нами был предложен вариант договора уступки прав (все участники юрлица - никаких нарушений вроде бы нет, 214фз не действует)
Застройщику такой вариант не нравиться, Застройщик МУП работает в основном с жильем и ДДУ и его смущает формулировка "уступка по договору инвестирования". Гдето они услышали и теперь настаивают на схеме договора Соинвестирования.
В чем принципиальное отличие между этими схемами??? Какие различия в схемах с точки зрения оформления в регпалате??? Не прийдется-ли оформлять право собственности сперва на ОООА а потом на ОООБ (этого надо избежать)???

Это мой первый пост на вашем форуме. Поиск вроде смотрел.

[Lawyerus]

rumit,

го смущает формулировка "уступка по договору инвестирования"

как известно, название договора не определяет его содержание. В основном соинвестирование всегда уступка права. По поводу практики оформления прав не скажу

[Chiko]

Lawyerus, есть другое мнение: соинвестирование это купля продажа будущей недвижимой вещи.

[kog]

Я так понимаю, что лучше уж делать уступку. Соинвестирование будет точно куплей-продажей, а уступка будет уступкой по купле-продаже. Это несколько сокращает цепочку переходов прав которые придется регистрировать.
По соинвестировнию надо будет регистрировать застройщика, инвестора (покупателя), соинвестора (покупателя у инвестора), а в случае уступки на один этап сокращается.
Не согласны?

[rumit]

т.е. после завершения строительства мне (ОООА) придется идти в регпалату дважды???
1. регистрация договора инвестирования м\у Застройщик-ОООА(инвестор)
2. регистрация договора соинвестирования м\у ОООА(инвестор)-ОООБ(соинвестор)???

или это просто сдается одной кучей документов (в одно дело договор инвестирования, соинвестирования, акты приемки имущества и т.п.) единовременно для оформления права собственности сразу на ОООБ(соинвестор)

На данный момент договор инвестироования заключен, оплачен, но регистрации никакой не подвергался.

[Lawyerus]

Chiko,
Я имел ввиду что из содержания подобных договоров почти всегда усматривается передача права требования получения объекта в собственность (уступка). Поэтому соглашусь с kog в том, что здесь будет уступка из ДКП будущей вещи

[rumit]

Эх... мне-бы ответ на вопрос мой получить

[Lawyerus]

rumit,

т.е. после завершения строительства мне (ОООА) придется идти в регпалату дважды???

сначала свое п/с зарегит застройщик, а потом новый инвестор (Покупатель)

1. регистрация договора инвестирования м\у Застройщик-ОООА(инвестор)

этот договор не подлежит регистрации, регится только п/с

2. регистрация договора соинвестирования м\у ОООА(инвестор)-ОООБ(соинвестор)???

то же самое. регится только право собственности нового соинвестора, возникшее из договора уступки.

или это просто сдается одной кучей документов (в одно дело договор инвестирования, соинвестирования, акты приемки имущества и т.п.) единовременно для оформления права собственности сразу на ОООБ(соинвестор)

исходя из того, что договор соинвестирования являеотся договором к/п будущей вещи, то для того, чтобы произошел переход п/с к новому соинвестору застройщик должен зарегить свое п/с на объект, а потом уже новый соинвестор (покупатель) вставший на место соинвестора в результате уступки.

Вроде так

На данный момент договор инвестироования заключен, оплачен, но регистрации никакой не подвергался.

Он и не должен региться.

[rumit]

Спасибо. Я так понимаю разницы вообще нет какой договор будет заключен???
Все равно после сдачи дома сперва регистрируется застройщик, а потом самое крайнее звено цепочки перепродаж (видимо со сдачей всех договоров цепочки)?

Я так понимаю, что лучше уж делать уступку. Соинвестирование будет точно куплей-продажей, а уступка будет уступкой по купле-продаже. Это несколько сокращает цепочку переходов прав которые придется регистрировать.
По соинвестировнию надо будет регистрировать застройщика, инвестора (покупателя), соинвестора (покупателя у инвестора), а в случае уступки на один этап сокращается.

Вот этот тезис меня в смятение ввел, все таки больше процедур регистрации или одно и тоже???

[Lawyerus]

Делайте уступку прав требования и новый соинвестор встанет на место старого. Будет замена соинвестора

[sshsecurity]

Вопрос такой:

Есть Застройщик... Есть Инвестор, который по Договору "О долевом участии в строительстве жилья в г. *** № *** (инвестиционный договор)" от 22.11.2009 года, ждет постройки квартиры.... В Договоре написано, что закон о долевом участии в строительстве к отношениям по такому Договору не применяются... Пункта о возможной переуступке нет...

Необходимо "продать" данную квартиру другому лицу... Как это сделать? Просто по договору уступки права требования в простой письменной форме с уведомлением Застройщика? Или иной порядок?

[Lawyerus]

Участник долевого строительства (юр.лицо) уступает права и обязанности по ДУДСу третьему лицу (физик).
В договоре уступки предусмотрен обеспечительный платеж, обеспечивающий исполнение обязательств нового дольщика по государственной регистрации, а также аванс в размере цены договора, уплачиваемые до гос. регистрации, и засчитываемые в счет цены договора в момент его регистрации. В случае уклонения нового дольщика от государственной регистрации участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора, при этом обеспечительный взнос возврату не подлежит.
При этом договором установлено, что договор вступает в силу с момента его регистрации, за исключением пунктов, относящихся к обеспечительному взносу (его получению, удержанию и возврату), и обязательствам сторон по государственной регистрации, которые вступают в силу с момента подписания договора.

Законно ли данное условие? Настолько такая конструкция защищает участника долевого строительства от возврата обеспечительного взноса новому дольщику в случае его уклонения от регистрации договора уступки?

Сообщение отредактировал Lawyerus: 02 December 2011 - 00:08

[Sania]

Вы тоже считаете, что государственной регистрации подлежит именно ДОГОВОР уступки и вступает в силу с момента ЕГО госрегистрации? Или договор вступает в силу с момента подписания, а регистрируется только УСТУПКА как переход прав кредитора?
Для себя, к сожалению, так и не ответил на этот вопрос
Про точку зрения, что в силу ч.3 ст.1 214-ФЗ запрещены ЛЮБЫЕ уступки между Юриком и Физиком, я думаю, Вы знаете.

[Lawyerus]

Sania,
спасибо за подсказку. Да, Вы правы, регистрации подлежит уступка прав. Про эту точку зрения относительно запрета уступки от юрика физику знаю, но практики не видел. Если у Вас есть, выложите плз. Хотя все же считаю, что закон тут имеет ввиду не уступку по зарегистрированному ДУДС, а уступку из инвестиционных договоров.

Вообще, цель изложенной конструкции - невозвращать обеспечительный взнос в случае уклонения нового дольщика от уступки. Если договор вступает в силу с момента его подписания, то именно с этого момента у сторон возникает обязанность зарегить уступку, у нового дольщика внести обеспечительный взнос и т.д. В общем значит правильно мыслю.

Сообщение отредактировал Lawyerus: 02 December 2011 - 13:57