Сообщений в теме: 473

[kochuev]

Если БТИ выдало паспорт без красных линий и без отметок о самоволке, и кадастровый паспорт будет получен, то невижу проблемы в варианте внесения изменеий в ЕГРП. Скорее всего предыдущий владелец сделал препланировку законно, но до ЕГРП недошёл.

[Мишелика]

Если БТИ выдало паспорт без красных линий и без отметок о самоволке, и кадастровый паспорт будет получен, то невижу проблемы в варианте внесения изменеий в ЕГРП. Скорее всего предыдущий владелец сделал препланировку законно, но до ЕГРП недошёл.

Но как я буду доказывать законность этой перепланировки/реконструкции. Кроме паспортов БТИ ничего больше нет. Считаете палате этого основания будет этого достаточно?

[Мишелика]

Ну раз никто не подключается, буду продолжать сама с собой

В случае самовольных построек в домовладениях и несогласованных строительных работах в зданиях и помещениях в документах технического учета проставляются штампы: "На возведение или переоборудование (литера, квартира, комната) разрешение не предъявлено".
Действия органа по регистрации в случае самовольных строительных работ зависят от ответа на вопрос, происходит ли при этом создание нового объекта или изменение характеристик существующего. Как установлено ст. 222 ГК, самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные изменения, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него.Бесспорно, самовольные строительные работы являются административным и жилищным правонарушением и влекут установленную законодательством ответственность. Так, согласно ст. 29 ЖК собственник самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения должен привести его в первоначальное состояние по требованию органа местного самоуправления. По решению суда помещение может быть сохранено в переустроенном (перепланированном) состоянии. При невыполнении требования органа местного самоуправления и отсутствии решения суда помещение подлежит продаже с публичных торгов. Но не согласованные в установленном порядке строительные работы в зданиях и помещениях не влекут прекращения имущественных прав и не должны препятствовать регистрации
"Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов"(Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.)

и далее просто бальзам:

Таким образом, несоответствие площади здания (помещения) по правоустанавливающему документу и техническому паспорту (плану) БТИ вследствие уточнения результатов технической инвентаризации допускается и само по себе не препятствует государственной регистрации прав на объект. При существенном расхождении площади (и иных параметров объекта) при правовой экспертизе должны быть исключены сомнения в индивидуализации объекта в том, что в правоустанавливающем документе и плане БТИ описан один и тот же объект и что не произошло уничтожения старого объекта (и прекращения права на него) и создания нового объекта.
В целом следует отметить, что регистрационная служба ведет Единый государственный реестр прав, а не реестр объектов недвижимости. При государственной регистрации юридическое значение имеет вопрос о наличии или отсутствии прав на объект, а не его технические характеристики. Поэтому в регистрации может быть отказано по причине отсутствия прав на объект, а не просто по причине несоответствия площади.
"Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов"(Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.)

Нравится мне позиция автора. Получается что моя схема может быть такой:
1. Подача заявления о внесении изменений в ЕГРП на основании паспорта БТИ.
2. Судебное обжалование отказа в регистрации( позиция примерно следующая: новый собственник приобрел объект, который в последствии оказался большей площади. Право собственности на объект есть - будьте добры, регистрируйте реальную площадь. Красных линий нет, отметок о самовольной реконструкции нет. Возможности предъявить разрешительную документацию прежнего собственника нет. Во тут как-то скользко, да? Все же разрешительная документация должна следовать за объектом, а не за собственником )

Кто нибудь выскажется?

Сообщение отредактировал Мишелика: 21 February 2011 - 18:58

[kochuev]

Знаю одно точно: данные о характеристиках объекта в ЕГРП теперь вносятся на на основании кадастровых паспортов а не технических, если он может быть получен(а в случае самоволки его просто не выдадут), росреестр внесёт изменения.

[Мишелика]

Знаю одно точно: данные о характеристиках объекта в ЕГРП теперь вносятся на на основании кадастровых паспортов а не технических, если он может быть получен(а в случае самоволки его просто не выдадут), росреестр внесёт изменения.

Спасибо, что не прошли мимо Кадастровый паспорт получен с новой площадью. Есть отметка о реконструкции. Попробуем внести изменения в ЕГРП.

[Stoner]

в случае самоволки его просто не выдадут

дадут

Попробуем внести изменения в ЕГРП.

не получится
Вам странные советы тут дают.
не вносится изменение в существующую запись в реестре при изменении объекта с нарушением границ в роезультате строительства (см. Правила ведения ЕГРПН)

[Мишелика]

Stoner, а счастье было так возможно
Я так и подозревала. Но как же быть новому собственнику? Хотя наверное большой разницы между новым и старым собственником нет. Предыдущий собственник должен был получить все необходимые размрешения и вместе с объектом передать их новому собственнику...и было бы нам счастье.
Выхода нет?

[thankyou]

Stoner
Выхода нет?

Поддержу вопрос -
Выхода нет?

[Мишелика]

После разговора с руководителем нашего Росреестра подтверждаю : Выхода нет. Кроме как предоставления необходимой документации( разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию и бла-бла-бла)

[by13]

Прошу совета!у нас приостановка в Регистрационной службе. Проведена реконструкция за счет возведения внутри здания антресоли(в итоге был один этаж, стало 2 этажа), но никаких пристроек/надстроек не было. Разрешения на строительство нет, его требует регистратор-причина приостановки собственно. На регистрацию предъявляли строительно-техническое заключение спец организации, там указано, что несущие конструкции при реконструкции(перепланировке) не затронуты, т.е. по п.17 ст.51 разрешение на строительство не требуется! Регистратор в личной беседе запросил еще тех. заключение, желательно БТИ. На сегодняшний день подготовили строительно-техническую экспертизу. Но загвоздка - эксперт приложил Письмо федерального лицензионного центра, что производство строй-тех. экспертиз не подлежит лицензированию.Сам эксперт является членом Палаты судебных экспертов. Прокатит ли такая экспертиза, можно сказать внесудебная, в юстиции?Кто из практики подскажет?Эксперты заверяют, что регистрационная палата не вправе отказать в приеме такой экспертизы...

[yurist71]

Ну раз никто не подключается, буду продолжать сама с собой

В случае самовольных построек в домовладениях и несогласованных строительных работах в зданиях и помещениях в документах технического учета проставляются штампы: "На возведение или переоборудование (литера, квартира, комната) разрешение не предъявлено".
Действия органа по регистрации в случае самовольных строительных работ зависят от ответа на вопрос, происходит ли при этом создание нового объекта или изменение характеристик существующего. Как установлено ст. 222 ГК, самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные изменения, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него.Бесспорно, самовольные строительные работы являются административным и жилищным правонарушением и влекут установленную законодательством ответственность. Так, согласно ст. 29 ЖК собственник самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения должен привести его в первоначальное состояние по требованию органа местного самоуправления. По решению суда помещение может быть сохранено в переустроенном (перепланированном) состоянии. При невыполнении требования органа местного самоуправления и отсутствии решения суда помещение подлежит продаже с публичных торгов. Но не согласованные в установленном порядке строительные работы в зданиях и помещениях не влекут прекращения имущественных прав и не должны препятствовать регистрации
"Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов"(Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.)

и далее просто бальзам:

Таким образом, несоответствие площади здания (помещения) по правоустанавливающему документу и техническому паспорту (плану) БТИ вследствие уточнения результатов технической инвентаризации допускается и само по себе не препятствует государственной регистрации прав на объект. При существенном расхождении площади (и иных параметров объекта) при правовой экспертизе должны быть исключены сомнения в индивидуализации объекта в том, что в правоустанавливающем документе и плане БТИ описан один и тот же объект и что не произошло уничтожения старого объекта (и прекращения права на него) и создания нового объекта.
В целом следует отметить, что регистрационная служба ведет Единый государственный реестр прав, а не реестр объектов недвижимости. При государственной регистрации юридическое значение имеет вопрос о наличии или отсутствии прав на объект, а не его технические характеристики. Поэтому в регистрации может быть отказано по причине отсутствия прав на объект, а не просто по причине несоответствия площади.
"Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов"(Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.)

Нравится мне позиция автора. Получается что моя схема может быть такой:
1. Подача заявления о внесении изменений в ЕГРП на основании паспорта БТИ.
2. Судебное обжалование отказа в регистрации( позиция примерно следующая: новый собственник приобрел объект, который в последствии оказался большей площади. Право собственности на объект есть - будьте добры, регистрируйте реальную площадь. Красных линий нет, отметок о самовольной реконструкции нет. Возможности предъявить разрешительную документацию прежнего собственника нет. Во тут как-то скользко, да? Все же разрешительная документация должна следовать за объектом, а не за собственником )

Кто нибудь выскажется?

Это мнение Пискуновой от 05г. безнадежно устарело

[yurist71]

в случае самоволки его просто не выдадут

дадут

Попробуем внести изменения в ЕГРП.

не получится
Вам странные советы тут дают.
не вносится изменение в существующую запись в реестре при изменении объекта с нарушением границ в роезультате строительства (см. Правила ведения ЕГРПН)

где в правилах это смотреть?

[thankyou]

Эпопея не закончилась... Чем все окончится, надеюсь расскажу месяца через два.

Осмелюсь побеспокоить Вас вопросом - чем же ваша эпопея закончилась?

[Mato]

подскажите, пожалуйста , обязательно ли сдавать на регистрацию докуент подтверждающий право собственности на здание до реконструкции??
У нас ситуация такая: был объект: Комплекс здании и сооружений (ожно свидетельство на несколько объектов) мы его начали делить, получили свидетельства на все здания кроме реконструированного, т.о. в базе Росреестра этого здания сейчас нет.

[Mato]

обязательно ли сдавать на регистрацию докуент подтверждающий право собственности на здание до реконструкции??
А если представить договор о "продаже" здания в недостроенном виде (не для регистрации договора), а для того чтобы подтвердить единство судьбы здания и земли??

[milk]

обязательно ли сдавать на регистрацию докуент подтверждающий право собственности на здание до реконструкции??
А если представить договор о "продаже" здания в недостроенном виде (не для регистрации договора), а для того чтобы подтвердить единство судьбы здания и земли??

У вас право первоначальное на здание не зарегистрировано. Значит на регистрацию надо сдавать документы, являющиеся основанием для приобретения здания до реконструкции + документы, подтверждающие надлежащее согласование реконструкции (разрешения, инвестконтракт, ввод в эксплутацию и т.п.). Т.е. будет регистрация первоначального права с учетом документов, подтверждающих изменение объекта на момент регистрации.

[Бумбараш]

В многоквартирном жилом доме произведена реконструкция: появилось 5 новых этажей с жилыми помещениями (ранее было 14, стало 19).
Согласие жильцов на реконструкцию и необходимые разрешения имеются.
Правильно ли я понимаю, что в результате реконструкции старый объект 14-этажный дом перестал существовать и появился новый объект - 19-этажный дом?
С учетом п. 7 ППВАС № 54 зарегистрировать право собственности на помещения в возведенных этажах сразу на инвестора нереально, т.к. никакое право общей собственности ни на многоквартирный дом, ни на земельный участок не регистрировалось?

[milk]

В многоквартирном жилом доме произведена реконструкция: появилось 5 новых этажей с жилыми помещениями (ранее было 14, стало 19).
Согласие жильцов на реконструкцию и необходимые разрешения имеются.
Правильно ли я понимаю, что в результате реконструкции старый объект 14-этажный дом перестал существовать и появился новый объект - 19-этажный дом?
С учетом п. 7 ППВАС № 54 зарегистрировать право собственности на помещения в возведенных этажах сразу на инвестора нереально, т.к. никакое право общей собственности ни на многоквартирный дом, ни на земельный участок не регистрировалось?

Право на землю возникает с момента формирования земельного участка под домом и постановки его на кадастровый учет. Согласия и разрешительные документы на реконструкцию есть. Что тогда мешает обратиться за регистрацией права собственности в Росрегистрацию? Или вам уже отказали и вы рассматриваете судебные перспективы?

[Nikolay Ivanovi4]

Уважаемые участники форума!
у меня такая ситуация: Я собственник магазина, ВПЛОТНУЮ к моему магазину сущствет пристройка в виде ларька ( была до моего приобретения )
Вот задумался о реконструкции и надстройке но эта пристройка мешает.
Какие НПА нужны чтоб доказать незаконност пристройки - то что она вплотную я думаю может быть основанием, еще один нюанс участок под выше укзаным киоском в аренде кончается 2012 году.
Спасибо за помощь!

[vlad2]

Вечер добрый коллеги!

Будьте добры пнуть в нужную сторону, а то всю голову сломал…
Имеем встроено-пристроенное к жилому дому помещение магазина. Год ввода в эксплуатацию – 1987.
В составе помещения с самого начала имеется холодная пристройка, представляющее собой грузовую площадку огороженную кирпичными стенами (с одним входом), под крышей. Площадка отображена на поэтажном плане, вписана в техпаспорт по наружным обмерам, в экспликации не указана.
В 90-х годах на вход грузовой площадки была установлена дверь.
В 2011 году при оформлении кадастрового паспорта техники БТИ рисуют проекцию помещения (она не изменилась), но производят внутренние замеры площадки, в примечаниях кадастрового паспорта указывают ее площадь, и на указанную величину увеличивают общую площадь помещения. Одновременно в технический паспорт вносятся изменения, а именно:
- в размере V (исчисление площадей и объемов) грузовую площадку переименовывают в пристройку;
- на поэтажке рисуют номер помещения и внутренние размеры;
- вписывают в экспликации и присваивают литеру. В результате общая площадь помещения изменяется в сторону увеличения.
Возник вопрос, как внести соответствующие изменения в ЕГРП.
Обратились в комитет по градостроительству, где нам дали письменный ответ о том, что поскольку в архивном деле указанная площадка (пристройка) с ограждающими стенами указана, то разрешения на реконструкцию по ней не требуется со ссылкой на ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса.
В месте с тем после установки двери по сути мы имеем новое помещение (хотя и холодное) появление которого согласно новой редакции ст. 1 Градостроительного кодекса по сути является реконструкцией.
Подъехал в Росреестр. Там сказали, что для внесения изменений в ЕГРП одного письма комитета мало, необходимы дополнительные документы, подтверждающие отсутствие необходимости получения разрешения на реконструкцию. При этом намекнули, что желательно, что бы это было решение суда.
Отсюда вопрос: ранее в 2005г. здесь обсуждали, что ФРС регистрировал изменения в ЕГРП на основании экспертизы, подтверждающей, что изменения объекта не затрагивает конструктивные и иные характеристики его надежности и безопасности. Как с этим обстоят дела сейчас, кто сталкивался?

[Stoner]

В Вашем случае я бы взял в БТИ справку, которая бы поясняла, что вхождение площади пристройки в общую площадь помещения по экспликации объясняется тем, что применена была иная методика подсчета общей площади нежилых помещений: если при первичной инвентаризации применялись нормы Инструкции Госкомзема по учету и инвентаризации жилищного фонда в РФ, то теперь применены положения СНиП "общественные здания и сооружения". Если раньше, таким образом, в общую площадь помещения входила лишь площадь отапливаемых пристроек (если не ошибаюсь, надо посмотреть обязательное приложение В к Инструкции), то теперь в общую площадь нежилых помещений входит вообще практически все - включая даже площадь открытых террас.
А ч. 17 ст. 51 ГрК здесь вообще ни при чем: у Вас же по факту реконстрктивных работ не было.
Подавайте в Росреестр заявление на внесение изменений в уже существующую запись о праве. Вносите изменение в части площади: у Вас не меняются внешние границы объекта недвижимости, поэтому нет необходимости регистрировать прекращение права и вносить новую запись о праве.

Сообщение отредактировал Stoner: 22 October 2011 - 14:45

[Эхо]

Здравствуйте! Такая ситуация- есть в собственности часть здания, хотим произвести реконструкцию. Для того чтобы не проходить экспертизу проектной документации общая площадь здания не должна превышать 1500м2. Наша часть здания всего 280м2, а общая здания в целом вместе с остальными собственниками больше 1500м2. Нужно ли проходить экспертизу ПД в этом случае? Как решить вопрос, чтобы экспертизу не проходить?

[Дмитрий В]

Здравствуйте! Такая ситуация- есть в собственности часть здания, хотим произвести реконструкцию. Для того чтобы не проходить экспертизу проектной документации общая площадь здания не должна превышать 1500м2. Наша часть здания всего 280м2, а общая здания в целом вместе с остальными собственниками больше 1500м2. Нужно ли проходить экспертизу ПД в этом случае? Как решить вопрос, чтобы экспертизу не проходить?

Если Ваш вопрос находится в Москве,то можем Вам помочь. По сроку 1 месяц.Не безвозмездно... 89926)ххх

Здравствуйте! Такая ситуация- есть в собственности часть здания, хотим произвести реконструкцию. Для того чтобы не проходить экспертизу проектной документации общая площадь здания не должна превышать 1500м2. Наша часть здания всего 280м2, а общая здания в целом вместе с остальными собственниками больше 1500м2. Нужно ли проходить экспертизу ПД в этом случае? Как решить вопрос, чтобы экспертизу не проходить?

Если Ваш вопрос находится в Москве,то можем Вам помочь. По сроку 1 месяц.Не безвозмездно... 89926)ххх

Прошу прощения... 8(926)ххх

Бан за рекламу. Massive.

Сообщение отредактировал Massive: 18 November 2011 - 13:49
реклама

[Дмитрий В]

Здравствуйте! Такая ситуация- есть в собственности часть здания, хотим произвести реконструкцию. Для того чтобы не проходить экспертизу проектной документации общая площадь здания не должна превышать 1500м2. Наша часть здания всего 280м2, а общая здания в целом вместе с остальными собственниками больше 1500м2. Нужно ли проходить экспертизу ПД в этом случае? Как решить вопрос, чтобы экспертизу не проходить?

Если Ваш вопрос находится в Москве,то можем Вам помочь. По сроку 1 месяц.Не безвозмездно... 89926)ххх

Здравствуйте! Такая ситуация- есть в собственности часть здания, хотим произвести реконструкцию. Для того чтобы не проходить экспертизу проектной документации общая площадь здания не должна превышать 1500м2. Наша часть здания всего 280м2, а общая здания в целом вместе с остальными собственниками больше 1500м2. Нужно ли проходить экспертизу ПД в этом случае? Как решить вопрос, чтобы экспертизу не проходить?

Если Ваш вопрос находится в Москве,то можем Вам помочь. По сроку 1 месяц.Не безвозмездно... 89926)ххх

Прошу прощения... 8(926)ххх

Бан за рекламу. Massive.

Ну вот здесь уже не спорю,проглядывалась... Прошу прощения!

[Андрей Батрак]

Подскажите, с чего начать? Хочу к многоквартирному дому (тарец дома, без окон)построить пристройку под магазин, площ. 100 м2. куда обращаться и какие докумкнты необходимо собрать? Спасибо.