Сообщений в теме: 16

[Коt]

Друзья, мне поставили срочную задачу – в судебном порядке расторгнуть договор долгосрочной аренды здания, истребовать объект аренды, а также взыскать сумму задолженности и неустойку.
С иском мне все понятно, однако есть технический вопрос, как потом снять обременение в Росреестре (договор долгосрочный и зарегистрирован в соответствии с законодательством)? Просто направляем в соответствующее подразделение Росреестра вступившее в силу решение суда?

Сообщение отредактировал пень: 03 November 2011 - 18:10

[Barbares]

Да, подадите заявление в регистрацию, приложите решение с нотариально заверенной копией

[Коt]

Да, подадите заявление в регистрацию, приложите решение с нотариально заверенной копией

спасибо огромное, но еще возник вопрос, вот, в предмете иска будет один из пунктов: "Выселить ООО ______ из помещения _____________ и передать
помещение в освобожденном виде истцам".

Оданко, вопрос, если арендаторы будут уклоняться от подписания акта и передачи помещения? нам действовать только через ССП? т.е., в помещение, даже фактически освобожденное, мы пожем попасть только в присутствии суд. пристава, в рамках совершения исполнительных действий (т.е., до этого возбуждение исполнительного прозводства, уведомление и предложение добровольного исполнения и т.д.?

[Barbares]

Выселять принудительно придётся, да, через ССП. Только вот о чём подумалось, а если арендатор сдал помещение в субаренду (с разрешения или оного не требуется), придёт исполнитель, а в помещении лицо, которое не указано в исполнительном листе. Лицо, не поименованное в исполнительном листе, выселять не будут.

[Коt]

если арендатор сдал помещение в субаренду, придёт исполнитель, а в помещении лицо, которое не указано в исполнительном листе. Лицо, не поименованное в исполнительном листе, выселять не будут.

увы, да, так.
В целом ситуация конечно "не очень" - передали помещение по договору аренды, арендатор не исполняет своих обязательств по оплате арендных платежей, и получается, что выселить их можно будет, где-то через полгода и то, это без апелляции...ужас! и, безусловно, шансов потом взыскать платежи и расходы практически нет

[Barbares]

А возможности выжить из помещения нет? Обычно арендодатель начинает в таких случаях проводить ремонт инженерных систем

Может в договоре есть положение о прекращении доступа в помещение в случае какого-либо нарушения со стороны арендатора? Это не по закону, зато действенно, если арендатор не настроен по судам добиваться устранения препятствий к владению и взысканию убытков.

[Коt]

Может в договоре есть положение о прекращении доступа в помещение в случае какого-либо нарушения со стороны арендатора?

Есть пункт о том, что арендодатель имеет право:
1. отказаться допустить арендатора в здание
2. прекратить подачу электроэнергии или иных коммунальных услуг

Но, щиток регулирующий подачу электроэнергии находится в самом здании.

Как считате, есть ли возможность как-то этим воспользоваться и без 330 УК РФ.

[Barbares]

А как прописана в договоре оплата коммуналки?

Я прописываю в договоре право арендодателя по недопуску арендатора в помещение, но это скорее психологическое воздействие на арендатора, чтобы при нарушениях написать ему не только про неустойку, но и что-то более по времени реализуемое - до осуществления дело не доходило. С другой стороны, если бы дело-таки дошло до критического состояния, то если арендатор не банк или что-нибудь в этом роде, то всё-таки перекрыли бы доступ, опираясь на условие договора и учитывая особенности арендатора (если там какой-нибудь холдинг, который на время даст своему юрлицу помещение, где переждать бучу, и займёт своих юристов тяжбой, то это одно, а если это фирма, которой интересно сейчас и здесь бизнес вести, а не по судам таскаться, то это другое).

Кроме того, не факт, что суд встанет на сторону законного владельца, которому чинит препятствия арендодатель. У нас в судах и покруче вещи бывают, так что разборки по инстанциям могут тянуться годами, что арендатор станет посговорчивей. Что касается щитка, то на чьём обслуживании он находится, как производится доступ к нему?

Сообщение отредактировал Barbares: 04 November 2011 - 00:25

[Коt]

А как прописана в договоре оплата коммуналки?
Что касается щитка, то на чьём обслуживании он находится, как производится доступ к нему?

По договору, арендатор компенсирует расходы арендодателей по оплате коммунальных расходов.
щиток на обслуживании в МОЭСК, а доступ только в самом здании, которое передано в аренду
Арендатор уже длительный период находится в предбанкротном состоянии, бизнес связан с торговлей запасными частями для большегрузных автомобилей.
Кстати, а как Вы думаете, насколько можно будет воспользоваться правом и не допустить арендатора в помещение, банально выставить сотрудников ЧОП на входе. И опять же, если прекращать подачу электроэнергии, кто как лучше, все это закамуфлировать под ремработы или просто, руководствуясь правами, предоставленными договором? чисто интуитивно, полагаю лучше именно по договору.
Заранее благодарен Вам за дельные советы

[Barbares]

Доступ в помещение - это тема, за которую можно получить взыскание убытков, сумма которых превысит задолженность по аренде. Мне кажется, что Вы правы и намного перспективнее, опираясь на договор, прекратить поставку энергии ввиду неоплаты. Как я понимаю, договор с энергосбытом, водоканалом (тут может встать вопрос о санитарии, поэтому вопрос сложнее решается), теплоэнерго заключён на Вашу фирму, Вам и карты в руки. Ещё можно посмотреть темы в разделе "Правовое регулирование ТЭК, энергоснабжение"

Кстати, ЧОП так просто тоже поставить нельзя. Они за это дело и лицензии могут лишиться ежели что (по крайней мере, так было три года назад). У нас была ситуация, когда нам нужно было взять под контроль отключающее устройство электросети (но у нас была обратная ситуация - не дать отключать электроснабжеине). В здание проникли с хитростью, но без нарушений. Поставили охрану у щитка, а на все возмущения ответ был один - отключающее устройство наша собственность, никому не передавалось, охраняется в качестве меры для недопущения убытков. Вызванная милиция посмотрела на договор по оказанию охранных услуг, на свидетельство о праве собственности на помещение и умыла руки.

[Коt]

Ага, я понял!
И совершенно согласен с Вами, особенно в части возможных крайне негативных последствий, связанных с возможным предъявлением иска о возмещении убытков, причиненных арендатору неправомерными действиями арендодателя…а от предприятия, которое находится в предбанкротной агонии это вполне можно ожидать…увы, никак не могу убедить в этом руководство…
Полагаю, что надо начать с письма в адрес аредатора
…в случае неисполнения арендатором своих обязательств по оплате вышеуказанной задолженности в срок до 30 ноября 2011 года, арендодатель будет вынужден воспользоваться своим правом, предоставленным п. 14.2 Договора аренды здания от 12 марта 2009 года, и прекратить подачу электроэнергии путем заключения с ОАО «МОЭСК» соответствующего соглашения, устанавливающего перерыв в подаче электроэнергии с 1 декабря 2011 года. Также считаем необходимым уведомить, что возобновление подачи электроэнергии будет осуществлено только после полный оплаты арендатором задолженности по выплате арендной платы и уплате сумм нестойки за прострочку исполнения обязательств…дополнительно предлагаем в соответствии со ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор аренды _____ по соглашению сторон и возвратить его арендодателю по соответствующему акту.

А дальше, если не идут на компромисс, алгоритм, полагаю, такой - ст. 546 Г К РФ допускает перерыв в подачи элктроэнергии (по соглашению сторон), после этого приходит работник МОЭСК и прекращает подачи электричества.

[Barbares]

А договор позволяет увязать отключение с неоплатой не только той части арендной платы, которая идёт за коммуналку, но и всей остальной?
Если начальство настаивает, то Вы им озвучьте суммы, которые придётся потратить на закрытие доступа в здание. Потому что просто опечатать вход нельзя - сорвут печати и всё. Нужно ставить людей на круглосуточную. Руководство согласно оплачивать сверхурочные работникам? Или делать всё по уму и приглашать охранную фирму, а там свои нехилые расценки (да и ещё и входов в здание, наверно, несколько), но зато люди работают профессионально и знают, как себя вести при провокациях. Нужно ещё и проработать вопрос с видеофиксацией. Ну и, как пример, придумает Ваш арендатор, что у него из-за отсутствия доступа в здание сорвалась очень крупная сделка (найти фирму и договориться о заключении такого липового контракта много ума не надо), по сумме равная задолженности по арендной плате. Тут если и прекращать допуск в помещение, то лучше всего под предлогом нарушения арендатором обязательств по содержанию здания и для дальнейшего недопущения антисанитарии, угрозы пожара, разрушения здания и пр. У всех есть нарушения санитарных норм и норм противопожарной безопасности, есть соответствующие службы (главное, чтоб в договоре именно на арендаторе лежала ответственность за содержание). У Вашего арендатора денег просто, наверно, нет на переезд куда-либо, так вряд ли на судебные тяжбы они будут.

[Коt]

А договор позволяет увязать отключение с неоплатой не только той части арендной платы, которая идёт за коммуналку, но и всей остальной?

Да, как указано в договоре, мы можем "недопустить арендатора в помещение", в случае прострочки выплаты любых сумм, т.е., Вы полагаете, мы вполне правомочно можем «отказаться допустить арендатора в помещение» (указано именно так)? Просто у меня были некие сомнения относительно законности данного пункта, к тому же, важно не сделать ошибки, ибо это здание, единственный актив, а сами знаете как сейчас малому и среднему бизнесу…
Таким образом, мы направляем письмо, в котором указываем, что, например с 01.12.2011, в случае не погашения задолженности, арендатор будет недопущен в помещение, а также будет временно приостановлена подача электроэнергии…
А как организовать данный процесс? ЧОП можем выставить на короткий период, но, как? Вообще никого не пускать или только забрать личные вещи или имущество компании, а может просто выставить условие (опять таки, это незаконно) - подписание акта и допсоглашения о расторжении договора по соглашению сторон и освобождение помещения, хотя, очевидно это надо требовать но в неофициальном ракурсе.

[Barbares]

Я имела в виду не недопуск, а отключение электроснабжения, говоря о частях арендной платы. Просто в Вашем письме было указано, что в случае непогашения задолженности по арендной плате Вы прекратите энергоснабжение, но платежи за электроснабжение - это же не вся арендная плата, а только часть. Поэтому и уточнила, позволяет ли договор угрожать отключением за неоплату не только той части арендной платы, которая идёт за электроснабжение, но арендной платы вообще.
Что касается недопуска арендатора в здание, то здание уже было передано арендатору по акту. Из владения арендодателя здание выбыло, арендатор является законным владельцем, поэтому даже условие в договоре не является гарантией Ваших действий по недопуску. Воспользоваться данным положением договора я бы могла предложить только в том случае, если бы это, учитывая что у Вас там за арендатор, как можно обеспечить недопуск, оказалось действенной мерой. Тут всё идёт на оценку, а главное, что реально требуется - взыскать задолженность или поскорее выселить старого арендатора, потому что есть кому сдать здание.
Как организовывать недопуск - что могла подсказала выше. А вот пускать за личными вещами или другим имуществом - вопрос сложный, можно подставиться под ответственность за сохранность имущества на объекте. Скажу только одно, прежде чем принимать решение об этом, то надо собирать всех причастных лиц, возможно охранную организацию, и сразу выяснять все вопросы, как будет организована охрана. С отключением электроэнергии тоже надо понять, есть возможность у арендатора самостоятельно, невзирая на все печати и предписания, восстановить энергоснабжение.

Когда у нас была не совсем такая ситуация, а просто битва с самодурой председателем ТСЖ (управы на подобных лиц ни по законодательству, ни по суду, ни по прокуратуре, ни по милиции просто не существует) за наше же имущество, то мы заранее прикидывали все возможные варианты развития сюжета, были задействованы все работники (детали решают всё), заранее выяснили с охранной организацией, во сколько нам это обойдётся, как всё это будет организовано и пр. В общем, пользуясь всеми правами, что есть в законодательстве, обеспечили самозащиту других прав. Руководство изначально взяло на себя организацию операции, чтобы не отдельные работники вялотекуще реагировали на создавшуюся ситуацию

Сообщение отредактировал Barbares: 05 November 2011 - 00:47

[Коt]

Мне все понятно, спасибо Вам огромное за предельно подробные пояснения по моему вопросу

[Barbares]

Да, пожалуйста. Удачи. И не стесняйтесь проработать сразу все детали: от видеофиксации до длительности смен охранников, иначе все усилия могут пойти прахом

[mixa28]

Да, подадите заявление в регистрацию, приложите решение с нотариально заверенной копией

спасибо огромное, но еще возник вопрос, вот, в предмете иска будет один из пунктов: "Выселить ООО ______ из помещения _____________ и передать
помещение в освобожденном виде истцам".

Оданко, вопрос, если арендаторы будут уклоняться от подписания акта и передачи помещения? нам действовать только через ССП? т.е., в помещение, даже фактически освобожденное, мы пожем попасть только в присутствии суд. пристава, в рамках совершения исполнительных действий (т.е., до этого возбуждение исполнительного прозводства, уведомление и предложение добровольного исполнения и т.д.?

Главное чтобы в решении суда было написано что такой то договор аренды считать расторгнутым- это основание для снятия обременения в Росреестре, все остальное как и когда будут выселять арендатора Росреестре не касается.