Житель обратился в ДЕЗ с жалобой: Получив документы на собственность(договор купли-продажи от 19.08.11 г.), в сентябре пришла за ключами от квартиры в ДЕЗ, при осмотре кв. обнаружила что нет ручек на окнах и 3-х экранов (не знаю что это., прим.авт.). Ключи брать отказалась. ДЕЗ составил по ее заявлению Акт о недоделках сообщил, что с "ручками" необходимо обращаться к застройщику. Ссылаясь на п. в договоре купли "покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой кв., осмотрел ее до подписания настоящего договора, каких либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено им не обнаружено".
Кто прав в этой ситуации?
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 11
#2
-mrsmit-
Отправлено 10 November 2011 - 12:02
Прав ДЭЗ. Нужно смотреть что подписываешь. И коли подписал акт приема-передачи квартиры, то ответственность за сохранность находящегося в ней имущества несешь уже сам вне зависимости находишься ли в этой квартире или нет.
#3
Отправлено 10 November 2011 - 12:08
mrsmit, а где Вы вычитали, что акт подписан?
Подписан договор.
При приемке предмета договора выявлены недостатки, возникшие в ходе исполнения договора.
Иными словами договор исполнен с недостатками, покупатель не получил результата, ожидаемого при заключении договора, о чем составлен соответствующий акт.
Основание для требования устранить недостатки или требовать соразмерного снижения стоимости налицо.
Подписан договор.
При приемке предмета договора выявлены недостатки, возникшие в ходе исполнения договора.
Иными словами договор исполнен с недостатками, покупатель не получил результата, ожидаемого при заключении договора, о чем составлен соответствующий акт.
Основание для требования устранить недостатки или требовать соразмерного снижения стоимости налицо.
#4
-mrsmit-
Отправлено 10 November 2011 - 12:13
А вот откуда:
"покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой кв., осмотрел ее до подписания настоящего договора, каких либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено им не обнаружено"
Это и есть акт. Только он корявый, неправильный и в теле договора. Такой договор вообще нельзя было подписывать! Но ведь подписали. И теперь продавец может смело сослаться на данный пункт договора, как на производство покупателем приемки предмета договора - квартиры.
Все что описали Вы возможно до подписания акта приема-передачи квартиры. В данном случае по договору - покупатель:
1. "удовлетворен качественным состоянием приобретаемой кв."
2. "осмотрел ее до подписания настоящего договора"
3. "каких либо дефектов и недостатков им не обнаружено"
Хотя такой порядок покупки квартиры (или какого-либо другого имущества) законом не предусмотрен, но с точки зрения ГК "Стороны в договоре самостоятельно устанавливают свои права и обязанности"
"покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой кв., осмотрел ее до подписания настоящего договора, каких либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено им не обнаружено"
Это и есть акт. Только он корявый, неправильный и в теле договора. Такой договор вообще нельзя было подписывать! Но ведь подписали. И теперь продавец может смело сослаться на данный пункт договора, как на производство покупателем приемки предмета договора - квартиры.
Все что описали Вы возможно до подписания акта приема-передачи квартиры. В данном случае по договору - покупатель:
1. "удовлетворен качественным состоянием приобретаемой кв."
2. "осмотрел ее до подписания настоящего договора"
3. "каких либо дефектов и недостатков им не обнаружено"
Хотя такой порядок покупки квартиры (или какого-либо другого имущества) законом не предусмотрен, но с точки зрения ГК "Стороны в договоре самостоятельно устанавливают свои права и обязанности"
Сообщение отредактировал mrsmit: 10 November 2011 - 12:18
#5
Отправлено 10 November 2011 - 14:17
mrsmit а где в этом акте тогда, покупатель принял от продавца данное помещение?
Если покупатель не принял от продавца данное помещение, то значит и не приобрел в собственность данное помещение, а значит ответственность за сохранность несет продавец и покупатель вправе требовать снижение стоимости помещение, либо устранения продавцовом дефектов.
Если покупатель не принял от продавца данное помещение, то значит и не приобрел в собственность данное помещение, а значит ответственность за сохранность несет продавец и покупатель вправе требовать снижение стоимости помещение, либо устранения продавцовом дефектов.
#6
-mrsmit-
Отправлено 10 November 2011 - 15:36
Сложно комментировать не видя договора.
Позицию противника я бы выстроил следующим образом:
1. По ГК у нас свобода договора;
2. Для определения намерений сторон суд принимает во внимание буквальное прочтение договора;
3. Если из текста договора не ясно намерение сторон суд смотрит на события, предшествующие подписанию договора, и последующее поведение сторон.
А что написано в договоре: Покупатель осматривает предмет договора и не находит дефектов. Это раз.
В договоре не прописан порядок передачи предмета договора с применением акта приема передачи и дефектной ведомости. Это два.
Никто не понуждал покупателя подписывать договор с пунктом, где он осматривал предмет договора и нашел его удовлетворяющим его требованиям. Это три.
И наконец в четвертых, после подписания договора в приемлемый срок (когда могли быть вскрыты внутренние дефекты) покупатель не выставил письменных претензий продавцу, не была составлена дефектная ведомость. Покупатель имел формальные основания попасть в купленную квартиру (на том простом основании что получил право распоряжаться ей), т.е. имел возможность составить экспертизу ранее, но сделал это гораздо позднее и то после принятия дела к производству.
И что еще нужно суду для отказа в исковых требованиях?!!
Позицию противника я бы выстроил следующим образом:
1. По ГК у нас свобода договора;
2. Для определения намерений сторон суд принимает во внимание буквальное прочтение договора;
3. Если из текста договора не ясно намерение сторон суд смотрит на события, предшествующие подписанию договора, и последующее поведение сторон.
А что написано в договоре: Покупатель осматривает предмет договора и не находит дефектов. Это раз.
В договоре не прописан порядок передачи предмета договора с применением акта приема передачи и дефектной ведомости. Это два.
Никто не понуждал покупателя подписывать договор с пунктом, где он осматривал предмет договора и нашел его удовлетворяющим его требованиям. Это три.
И наконец в четвертых, после подписания договора в приемлемый срок (когда могли быть вскрыты внутренние дефекты) покупатель не выставил письменных претензий продавцу, не была составлена дефектная ведомость. Покупатель имел формальные основания попасть в купленную квартиру (на том простом основании что получил право распоряжаться ей), т.е. имел возможность составить экспертизу ранее, но сделал это гораздо позднее и то после принятия дела к производству.
И что еще нужно суду для отказа в исковых требованиях?!!
#7
Отправлено 10 November 2011 - 16:21
Спасибо большое!
Ну главное что ДЕЗ тут не причем.
А для интереса - вот договор)
Ну главное что ДЕЗ тут не причем.
А для интереса - вот договор)
Прикрепленные файлы
-
договор1.pdf 77.38К
1 скачиваний
-
договор2.pdf 494.34К
0 скачиваний
#8
Отправлено 10 November 2011 - 17:15
Статья 556 ГК РФ Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Статья 475 ГК РФ Последствия передачи товара ненадлежащего качества
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.
5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.
Помоему, у суда будут все основания для удовлетворения иска
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Статья 475 ГК РФ Последствия передачи товара ненадлежащего качества
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.
5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.
Помоему, у суда будут все основания для удовлетворения иска
#9
-mrsmit-
Отправлено 10 November 2011 - 19:14
Вот вы сами и ответили: Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Так что акт отдыхает...
И как Вы собрались применить 475 ГК, если покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой кв., осмотрел ее до подписания настоящего договора, каких либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено им не обнаружено
Как дети, честное слово...
Так что акт отдыхает...
И как Вы собрались применить 475 ГК, если покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой кв., осмотрел ее до подписания настоящего договора, каких либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено им не обнаружено
Как дети, честное слово...
#10
Отправлено 11 November 2011 - 10:41
mrsmit еще раз внимательно прочитайте указанные мною статьи и Вы увидите, что там указано: Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.. Акт приема передачи и имел ввиду законодатель. Если вы этого не понимаете, это Ваши проблемы.
#11
-mrsmit-
Отправлено 11 November 2011 - 14:26
Так ведь именно иное и предусмотрено договором. Я понимаю, Вам хочется применить здесь норму ГК, поскольку по закону правильно передавать предмет договора по акту. И по обычаям делового оборота это так.
Но именно сделки между сторонами является той частью права, где норма закона носит рекомедательный характер. Поскольку ТОЛЬКО стороны по договору вправе создать или изменить свои права и обязанности. Для этого сделки и совершаются. И если по какой-то причине стороны не создали необходимых по исполнению договора некоторых своих прав или обязанностей (по забывчивости, незнанию или просто лень), за них это сделает ГК. И именно к ГК стороны будут аппелировать, если возник конфликт в области, не предусмотренной статьями договора.
Но если норма договором предусмотрена, стороны должны аппелировать к ней, а не к закону!И суд будет ссылаться на норму в договоре, а не в законе.
И коли стороны договорились передать предмет до подписания договора, а факт передачи предмета подтвердить подписанием договора, то сам договор и есть акт передачи предмета.
А что там законодатель имел ввиду прописывая нормы закона уже не важно. Важно ЧТО стороны имели ввиду, подписывая договор. А из договора это прекрасно видно!
Но именно сделки между сторонами является той частью права, где норма закона носит рекомедательный характер. Поскольку ТОЛЬКО стороны по договору вправе создать или изменить свои права и обязанности. Для этого сделки и совершаются. И если по какой-то причине стороны не создали необходимых по исполнению договора некоторых своих прав или обязанностей (по забывчивости, незнанию или просто лень), за них это сделает ГК. И именно к ГК стороны будут аппелировать, если возник конфликт в области, не предусмотренной статьями договора.
Но если норма договором предусмотрена, стороны должны аппелировать к ней, а не к закону!И суд будет ссылаться на норму в договоре, а не в законе.
И коли стороны договорились передать предмет до подписания договора, а факт передачи предмета подтвердить подписанием договора, то сам договор и есть акт передачи предмета.
А что там законодатель имел ввиду прописывая нормы закона уже не важно. Важно ЧТО стороны имели ввиду, подписывая договор. А из договора это прекрасно видно!
#12
Отправлено 11 November 2011 - 15:04
Так ведь именно иное и предусмотрено договором. Я понимаю, Вам хочется применить здесь норму ГК, поскольку по закону правильно передавать предмет договора по акту. И по обычаям делового оборота это так.
Но именно сделки между сторонами является той частью права, где норма закона носит рекомедательный характер. Поскольку ТОЛЬКО стороны по договору вправе создать или изменить свои права и обязанности. Для этого сделки и совершаются. И если по какой-то причине стороны не создали необходимых по исполнению договора некоторых своих прав или обязанностей (по забывчивости, незнанию или просто лень), за них это сделает ГК. И именно к ГК стороны будут аппелировать, если возник конфликт в области, не предусмотренной статьями договора.
Но если норма договором предусмотрена, стороны должны аппелировать к ней, а не к закону!И суд будет ссылаться на норму в договоре, а не в законе.
И коли стороны договорились передать предмет до подписания договора, а факт передачи предмета подтвердить подписанием договора, то сам договор и есть акт передачи предмета.
А что там законодатель имел ввиду прописывая нормы закона уже не важно. Важно ЧТО стороны имели ввиду, подписывая договор. А из договора это прекрасно видно!
Поддерживаю!
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
