Сообщений в теме: 25

[Абриарвий]

ст. 162 ЖК РФ
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.


Какие последствия возникают, если условия договора управления не определены собственниками в решении общего собрания?
Должен ли на повестке дня о выборе УК стоять вопрос о форме и содержании (условиях) договора управления?

[Абриарвий]

Можно ли составить протокол разногласий на договор управления?

[a_z_a_z_e_ll_a]

Протокол то можно и составить. только не факт что УК его будет согласовывать. Тем более если нет протокола общего собрания, получается, что только ваш договор будет видоизменен? А как же остальные? + по опыту могу сказать что УК по больше части пользуются отработанной "типовой" формой и менять что-то существенное мало вероятно что соберутся.

[katerenok]

Извините, если я не правильно и не туда пишу.
У меня такая ситуация и проблема:
1) существует общежитие, половина комнат приватизированы, половина - в госсобственности. Общежитие на праве безвозмездного пользования у моей организации;
2) нужно составить договор управления МКД с собственниками комнат;
3)собственники не проводили собрания и не выбирали способ управления, т.к. они недавно стали собственниками (а не до вступления нового ЖК РФ);
4) как сделать так чтоб моя организация была второй стороной в этом договоре - наподобие управляющей компанией - потому что она управляет имуществом в общежитии? Организация является ОАО, но прямого отношения к ЖКХ и УК не имеет.

[katerenok]

mrsmit, да, я догадывалась что надо проводить общее собрание собственников, а вот какой вопрос вносить на повестку собрания? Выбирать организацию в качестве кого? Управляющей компании? но мы же такими не являемся. ТСЖ создать что ли?
Нужно ли приглашать минземимущество как собственника части комнат?

[Anton2382]

katerenok для того чтобы управлять МКД специальной лицензии не нужно, нужно лишь в учредительные документы внести изменения и добавить соответствующий ОКВЭД и всё. Ищите среди собственников согласного быть инициатором собрания и от его имени проводите собрание по выбору Вашей организации быть управляющей организацией МКД.

[a_z_a_z_e_ll_a]

mrsmit, да, я догадывалась что надо проводить общее собрание собственников, а вот какой вопрос вносить на повестку собрания? Выбирать организацию в качестве кого? Управляющей компании? но мы же такими не являемся. ТСЖ создать что ли?
Нужно ли приглашать минземимущество как собственника части комнат?

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Вам не надо быть управляющей компанией что б выбрать специализированную управляющую компанию. Важно помнить что в МКД может быть только одна УК!!!
ТСЖ создать можно, если есть инициативные собственники в доме. Это очень важно! Кто будет председателем? кто бухгалтером? А то зачастую ТСЖ в итоге принимает решение нанять УК. Тогда в создании ТСЖ смысла нет.
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Следовательно, приглашаются ВСЕ собственники)

[katerenok]

Вам не надо быть управляющей компанией что б выбрать специализированную управляющую компанию. Важно помнить что в МКД может быть только одна УК!!!

А если мы не хотим выбирать УК, мы сами хотим управлять МКД, как быть в этом случае? Поменять ОКВЭД и можно после общего собрания собственников начать управлять МКД?
Эх, проблема еще в том, что половина комнат так и осталась в госсобственности. Меня смущает ст. 163 ЖК РФ, согласно которой управление МКД, в котором доля субъекта Российской Федерации в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.
Тут надо посчитать сколько комнат в собственности государства осталось?

[a_z_a_z_e_ll_a]

Вам не надо быть управляющей компанией что б выбрать специализированную управляющую компанию. Важно помнить что в МКД может быть только одна УК!!!

А если мы не хотим выбирать УК, мы сами хотим управлять МКД, как быть в этом случае? Поменять ОКВЭД и можно после общего собрания собственников начать управлять МКД?
Эх, проблема еще в том, что половина комнат так и осталась в госсобственности. Меня смущает ст. 163 ЖК РФ, согласно которой управление МКД, в котором доля субъекта Российской Федерации в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.
Тут надо посчитать сколько комнат в собственности государства осталось?

Ну вообще то надо знать % соотношение долей города и собственников...
А что про домовой комитет? не думали? или Совет МКД???
Статья 161.1. Совет многоквартирного дома
1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

[katerenok]

Ну вообще то надо знать % соотношение долей города и собственников...
А что про домовой комитет? не думали? или Совет МКД???

Мы сейчас посчитали и получилось - из 240 комнат приватизировано 105 - получается - у государства более 50% комнат. Значит по-любому надо проводить открытый конкурс по выбору УК? И уже никакие свои УК,ТСЖ, советы МКД не помогут?

[a_z_a_z_e_ll_a]

ну а вообще можно предположить. что город поддержит выбор собственников.. м? стоит попробовать)
Да, а конкурс открытый должна вроде как Управа проводить... и могу сказать что многие Управы это еще не делали ни разу... обычно дом спихивают просто в ДЕЗ или если собственником был застройщик (ком.орг) то соответственно и УК от них.

Сообщение отредактировал a_z_a_z_e_ll_a: 11 November 2011 - 17:26

[katerenok]

a_z_a_z_e_ll_a, а если не проведем открытый конкурс, а тихо-мирно на общем собрании выберем нас в качестве УК - нам потом от этого плохо не будет?

[a_z_a_z_e_ll_a]

a_z_a_z_e_ll_a, а если не проведем открытый конкурс, а тихо-мирно на общем собрании выберем нас в качестве УК - нам потом от этого плохо не будет?

Так, тут путать понятия не надо. Вас как УК - это только как ТСЖ, либо Совет МКД.
Управляющая компания - это понятие относится к специализированным УК. типо ДЕЗов или ООО УК УправДом например...
У жителей есть выбор (3 шт):
1. Создать ТСЖ - просто пригласить город участвовать в голосовании и если на ваш дом нет видов у сильных мира сего, то город охотно поддержит большинство голосов. Если есть виды, то тут конечно сложно.
2. Опять таки пригласить город и выбрать на собрании специализированную УК - например ДЕЗ или ООО.. "Ромашка".
3. Самоуправление, но я считаю что это в наши дни слишком затруднительно и не стоит сил и времени.
Относительно собраний можно обратится в Управу с просьбой помочь вам в проведении и привлечении Департамента и ГУ ИСа (кто у вас представитель города?) для участии в собрании.

[Абриарвий]

Протокол то можно и составить. только не факт что УК его будет согласовывать. Тем более если нет протокола общего собрания, получается, что только ваш договор будет видоизменен? А как же остальные? + по опыту могу сказать что УК по больше части пользуются отработанной "типовой" формой и менять что-то существенное мало вероятно что соберутся.

Да но типовая то форма УК и я с ней не согласен, вот например условие- представлять интересы собственника перед третьими лицами, осуществлять иные работы направленные на управление и т.п- я с данными пунктами не согласен, представлять интересы сам могу перед 3-ми лицами, если понадобится - то собственники проведут общее собрание и укажут перед кем и в каких целях представлять интересы, кроме того, данную формулировку- полномочие собственники не делегировали УК, она сама так решила.

[a_z_a_z_e_ll_a]

Протокол то можно и составить. только не факт что УК его будет согласовывать. Тем более если нет протокола общего собрания, получается, что только ваш договор будет видоизменен? А как же остальные? + по опыту могу сказать что УК по больше части пользуются отработанной "типовой" формой и менять что-то существенное мало вероятно что соберутся.

Да но типовая то форма УК и я с ней не согласен, вот например условие- представлять интересы собственника перед третьими лицами, осуществлять иные работы направленные на управление и т.п- я с данными пунктами не согласен, представлять интересы сам могу перед 3-ми лицами, если понадобится - то собственники проведут общее собрание и укажут перед кем и в каких целях представлять интересы, кроме того, данную формулировку- полномочие собственники не делегировали УК, она сама так решила.

Не, ну попытка не пытка У вас все таки что за УК? ГУП? или ООО? С ГУПом то все проще... правь договор... не правь... все одно будет.
А чем плохо что интересы собственника будет УК представлять? Тут получается например с ресурсниками договоры/переписка и т.д. По мне, так это стандартная фраза поясняющая, что первое лицо в обслуживании МКД - ваша УК. А иные работы.. вот представьте, сколько собственников в МКД? ну предположим 500 и с каждым надо заключить ДУ, а их по 2 шт. соответственно 1000 на один только дом. И вот выходит поправка какая нибудь.. ну напраимер передают в УК функции ГУ ИСа или еще что то.. и что? Все пере заключать? или допники делать? А тут фраза на все случаи жизни
Я это конечно все больше про ГУПы говорю, с ООО наверное лучше перестраховаться. Предусмотреть порядок расторжения легкий с вашей стороны и срок может поменьше, вдруг всетаки на ТСЖ соберетесь.

[Абриарвий]

a_z_a_z_e_ll_a

у нас УК ООО. Данный пункт меня не устраивает своей не определенность, условий договора должны быть определены сторонами. Кроме того прям в договоре указано, начисление услуг за утилизацию ТБО с НДС- что вапще не приемлю, мне тогда сумму ихнего НДС куда списывать (ну де не об этом). Мне УК позвонили и отказывают в подписании Протокола разногласий, с угрозой суда по принуждению к заключению договора. На что я задал вопрос на каких условиях они меня собрались понуждать заключить договор, если условия договора собственники не определили.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Сообщение отредактировал Абриарвий: 14 November 2011 - 13:18

[a_z_a_z_e_ll_a]

a_z_a_z_e_ll_a

у нас УК ООО. Данный пункт меня не устраивает своей не определенность, условий договора должны быть определены сторонами. Кроме того прям в договоре указано, начисление услуг за утилизацию ТБО с НДС- что вапще не приемлю, мне тогда сумму ихнего НДС куда списывать (ну де не об этом). Мне УК позвонили и отказывают в подписании Протокола разногласий, с угрозой суда по принуждению к заключению договора. На что я задал вопрос на каких условиях они меня собрались понуждать заключить договор, если условия договора собственники не определили.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Все вы правильно говорите! Я больше опираюсь в данных рассуждениях не на закон, а на сложившуюся практику... Ну хорошо, а с другой стороны подойти если. Почему именно эта УК? Может вам другую попробовать? У нас вот например, ДЕЗ района очень плохо к изменениям в договоре относится, а другие УК вполне себе, им почему то все равно что там будет))
В любом случае, очень советую вам в управу написать письмо, и даже протокол разногласий туда направить, но протокол разногласий тогда все таки должен быть централизованным. А в письме так же указать, что если УК не пойдет на эти условия, то пусть Управа конкурс проводит, или предлагает иную УК которая соблюдает закон. А, и еще попросить содействия в организации общего собрания, помещение пусть предоставят...
После и посмотрите как и кто зашевелится

[aeg22]

с угрозой суда по принуждению к заключению договора

Пп. 1, 4 ст. 421 ГК РФ устанавливают: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
ЖК РФ не содержит правовых средств понуждения к заключению договора управления МКД в случае отказа собственника от заключения договора с управляющей организацией, за исключением, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. Ч. 5 ст. 161 ЖК РФ и п. 91 Правил проведения такого конкурса (утв. постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (в ред. от 18.07.2007 N453) предусмотрена обязанность собственника заключить договор в порядке ст. 445 ГК РФ:
если для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты;
сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Т.о. удовлетворение иска о понуждении к заключению договора возможно только в случае его предъявления управляющей компанией, победившей по результатам открытого конкурса. При этом ответчиками могут выступать любые собственники помещений в МКД, не заключившие данный договор.
Возможность понуждения к заключению договора для УО отсутствует даже в ситуации, когда УО была выбрана на общем собрании собственников с соблюдением всех процедур созыва и проведения собрания, а решением общего собрания определены условия, на которых собственники собираются заключить договор с УО.
Это подтверждается и судебной практикой.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 июня 2007 г. N А56-36199/2006:
"В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом в ст. 161 ЖК РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. В рассматриваемом случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. С учетом изложенного судом сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика отсутствует обязанность на заключение с ООО "Жилищно-коммунальная компания" договора, поскольку она не предусмотрена ГК РФ, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством".
В результате же несоблюдения обязательных требований, предъявляемых к порядку совершения сделки – в данном случае отсутствие согласования (утверждения) условий договора ОСС – может наступать недействительность сделки (ст.168 ГК РФ).

Да но типовая то форма УК и я с ней не согласен

В отношении договора управления МКД следует избегать применять понятие «типовой». Видимо, даже в закавыченном варианте написания оно приводит к известным заблуждениям, ассоциируясь с понятием «обязательный». Никакой типовой формы договора управления МКД не существует. То, что таким образом именуется некоторыми управляющими организациями – не более чем разработанная ими и предпочтительная, в первую очередь, для них же форма такого договора. Обязательной она не является ни для УО, ни, тем более, для собственников.
Типовые формы договора, положения и пр. утверждаются, как правило, Правительством РФ. Это нормативный правовой акт, обязательный для исполнения. Так, типовые договоры носят обязательный характер для участников; условия конкретных договоров, заключенных на основании типовых, не должны противоречить последним.
В качестве примеров: Типовой договор социального найма жилого помещения (утв. ПП от 21 мая 2005 г. N 315); Типовое положение об общеобразовательном учреждении (утв. ПП от 19 марта 2001 г. N 196) и т.д.
В отношении содержания договора управления МКД – обязательны лишь существенные условия, установленные ст.162 ЖК РФ. Общее собрание собственников может предусмотреть и иные условия, включение которых в договор решается в порядке согласования с УО.

Сообщение отредактировал aeg22: 15 November 2011 - 11:42

[irkina]

Подскажите пожалуйста, какой договор должно заключать муниципальное учреждение, которое находится в МКД с УК (по предмету содержания и ремонта общего имущества)? и где его можно найти?

УК прислала типовой договор об Управлении МКД, который заключает со всеми жильцами. но МУ не может такой договор заключать (потому что МУ не собственник имущества. тем более что договор на коммунальные услуги МУ должно заключать с единственным поставщиком по ФЗ 94). но МУ обязано участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества. я не знаю, что это должен быть за договор, а УК вообще говорит, что нужно заключать только такой и других у них непредусморено.

[nvv42]

Ну вообще то надо знать % соотношение долей города и собственников...
А что про домовой комитет? не думали? или Совет МКД???

Мы сейчас посчитали и получилось - из 240 комнат приватизировано 105 - получается - у государства более 50% комнат. Значит по-любому надо проводить открытый конкурс по выбору УК? И уже никакие свои УК,ТСЖ, советы МКД не помогут?

интересно девки пляшут! Это кто ж Вам подсказал так счет вести в жилищном праве? Подсчет необходимо делать не комнат, а площадей этих комнат, причем площадь общего имущества принадлежит вам пропорционально площади ваших комнат... А голоса считаются пропорционально от площади каждого собственника+его же пропорциональной общего имущества, иными словами чем больше у чела комната, тем большИм % голоса он владеет.

Еще, на практике зачастую встречается, что управление МКД ОУ не осуществляет, а по факту выглядит непосредственное управление МКД, и т.к. завсегда квартир в МКД больше 12, то на собственниках лежит обязанность заключать договора с УО, что на самом деле и есть...

[katerenok]

Ну вот я запуталась... Да, я сама сглупила что просто посчитала комнаты, сама задумывалась над словом "площади"... А Вы, nvv42, считаете, что обязательно нужно проводить конкурс на выбор УК, если площадь приватизированных комнат меньше чем не приватизированных? Или можно ТСЖ создать?
Директор настаивает на создание ТСЖ. Создадим мы этот ТСЖ, а как его привязать с нашей организацией, ведь мы не УК?
Извините, товарищи, за глупые вопросы. Не могу никак вникнуть.