Сообщений в теме: 15

[Defensa]

Уважаемые участники форума, интересует ваше мнение. Ситуация следующая.

Покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки. Оплата: деньги закладываются в ячейку банка-кредитора. Основания доступа: зарегистрированный ДКП квартиры в пользу Покупателя-заёмщика и расписка Продавца на всю сумму сделки. Категорическим требованием банка является включение в ДКП квартиры условия об отсутствии залога в пользу Продавца до полной оплаты стоимости Квартиры в силу закона (п.5 ст. 488 ГК РФ).

Интересы Продавца явно ущемлены. В случае неполучения им денежных средств (деньги, хоть и в ячейке, находятся у заинтересованной стороны), соответственно может сложиться ситуация, при которой Продавец остаётся и без квартиры, и без денег. По поводу возможности возврата квартиры в случае неполучения денежных средств за неё, судебная практика складывается неоднозначно. Есть определение ВС РФ от 21 октября 2008 г. N 82-В08-11, в котором говорится, что в разделе ГК РФ, регулирующем продажу недвижимого имущества, «отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены». Более того, судьи не посчитали факт неоплаты стоимости недвижимого имущества существенным нарушением договора, повлекшим значительный ущерб, позволяющим продавцу расторгнуть договор в порядке п. 2 ст. 450 ГК РФ. Может, конечно, для судей стоимость квартиры – не такой уж значительный ущерб…

Вышеназванное определение не единственное на эту тему. Аналогичное было вынесено немного ранее Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ в том же составе.

Вопрос такой: как минимизировать риски Продавца? Думаю, для большинства продавцов денежные средства за проданную квартиру – именно то, на что они рассчитывали при заключении ДКП. Однако, учитывая, что высший судебный орган нашей страны придерживается иной точки зрения, нужно применять дополнительные меры по обеспечению безопасности продавца.

Как вернуть квартиру в случае неоплаты Покупателем полной её стоимости?

Нормы, регулирующие неосновательное обогащение (ст. 1104 ГК РФ), в соответствии с которыми имущество, составляющее такое обогащение, должно быть возвращено приобретателем потерпевшему в натуре, тут не применишь. Имущество приобреталось по основаниям, установленным сделкой.

Единственный вариант, который приходит в голову: предусмотреть в договоре купли-продажи положения о том, что неоплата покупателем стоимости квартиры является основанием для расторжения ДКП и возврата квартиры. Например: «В случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате полной стоимости Квартиры, настоящий Договор считается расторгнутым со дня направления Продавцом уведомления о расторжении в адрес Покупателя, указанный в настоящем Договоре. В этом случае Квартира подлежит возврату Продавцу в течение 5 дней с момента направления уведомления. Покупатель также возмещает Продавцу убытки, причиненные неисполнением своих обязательств». В принципе, если будет предусмотрена возможность расторжения ДКП, то неосновательное обогащение и убытки, очевидно, можно будет взыскать по п.3 ст. 1103 ГК РФ.

Теперь самый главный вопрос: не получит ли Продавец обратно свою же квартиру, но с обременением банка, предоставившего ипотеку Покупателю? Ведь факт заключения ДКП остаётся. И ипотека в пользу банка будет зарегистрирована в Росреестре.

Сталкивался ли кто-либо с такой ситуацией? Неужели нет легитимных способов защитить интересы обеих сторон сделки?

Параллельный вопрос. Если всё же оставить по умолчанию ипотеку в силу закона в пользу Продавца до полной оплаты стоимости квартиры, наряду с ипотекой банка по заёмным обязательствам Покупателя, у кого будет последующая ипотека? Или обе ипотеки будут равноценными?

Такой ещё вопрос.

Будет ли в описанном ранее случае (исключение залога в пользу Продавца в силу диспозитивности норм п. 5 ст. 488 ГК РФ) применяться п. 3 той же статьи, а именно: в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать возврата неоплаченных товаров? Или же судебные органы, имея прецедент ВС РФ, встанут на сторону покупателя, мотивируя тем, что эти правила тоже не применяются, т.к. в специальных нормах (ст. 519-558 ГК РФ) нет таких положений? Насколько я понимаю, в силу п.5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи, в т.ч. к продаже недвижимости, общие положения применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров. Иное не предусмотрено. Этот вопрос там просто не затрагивается. Но позиция Верховного суда при вынесении упомянутых выше определений об отказе в расторжении ДКП и возврате недвижимости настораживает. В обоих определениях не рассматривался вопрос об установленном в ДКП моменте передачи имущества.

Можно ли рассчитывать на применение норм п. 3 ст. 488 ГК РФ о возврате квартиры, если в ДКП предусмотреть передачу квартиры ДО момента её оплаты?

[Defensa]

Всем, кто проявил интерес к данной теме: нашла совместное Постановление Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года. Продавец вправе требовать возврата неоплаченной недвижимости.

Вот цитата:

«65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.»

Но вопрос об обременении возвращённой квартиры залогом банка покупателя, предоставившего кредит для её приобретения, остаётся открытым.

Параллельный вопрос.

Если всё же оставить по умолчанию ипотеку в силу закона в пользу Продавца до полной оплаты стоимости квартиры, наряду с ипотекой банка по заёмным обязательствам Покупателя, у кого будет последующая ипотека? Или обе ипотеки будут равноценными?

[Dremlin]

Defensa, ну вы и сами во всём прекрасно разобрались
Хорошо, что появилось совместное постановление Пленумов 10/22, но, учитывая нигилизм СОЮ, я бы всё же включил в договор условие о праве расторгнуть договор. Только:
а) это должно быть условие об одностороннем отказе от исполнения договора, а не о расторжении договора (т.к. расторжение или по соглашению сторон, или в судебном порядке. Хотя вот сейчас в голову пришел вопрос, как может отказаться от исполнения договора продавец, уже исполнивший свою обязанность по передаче квартиры);
б) я обычно указываю, что у продавца есть право по своему усмотрению взыскать покупную цену или расторгнуть договор+потребовать возврата квартиры - это страховка от колебаний цены.

Если к моменту возвращения квартиры продавцу ипотека будет зарегистрирована, никуда она не денется. Более того, по практике ВАС залог останется, даже если сделка будет ничтожной (при условии добросовестности банка).

По соотношению залога в силу 488 ГК и в силу ст. 77 ЗоИ я бы сказал так: для определения приоритета ипотеки п.1 ст. 43 ЗоИ отправляет нас к дате регистрации ипотеки. Ипотека в силу закона регистрируется Росреестром автоматически и приоритета по различным основаниям не установлено (п. 29 приказа Минюста № 289 от 16.10.2000, не могу проверить, действует ли он сейчас, базы нет). Но в случае с ипотекой банка, думаю, ипотека не будет зарегистрирована пока в Росреестрпока не будут предоставлены данные по залогодержателю. А по продавцу/покупателю данные содержатся в договоре. Так что чисто технически банковская ипотека окажется последующей. Если же в договор будут вставлены данные банка (делают так некоторые банки), ну, тогда не знаю. Наверное, регистрация пройдет по принципу "орел/решка"

[Defensa]

Спасибо, Dremlin! П. б) – хорошая мысль.

Если к моменту возвращения квартиры продавцу ипотека будет зарегистрирована, никуда она не денется. Более того, по практике ВАС залог останется, даже если сделка будет ничтожной (при условии добросовестности банка).

Ужас какой... Т.е. если, скажем, недееспособный псих продал квартиру, а опекуны признали сделку недействительной (точнее: применили последствия недействительности), то назад квартира вернётся уже с обременением? Хорошенькое дело… Ну псих, ладно - экзотика. А если заинтересованные лица отсудят квартиру, проданную с нарушением закона (тут вариантов может быть масса), тоже получат обратно с залогом? И к оспоримым сделкам, например, под влиянием заблуждения/под дулом пистолета/под наркозом и пр., это тоже относится или только к ничтожным? А как же ст. 167 ГК РФ «Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения»? Хотя после определений ВС от 2008 г. по возврату неоплаченных квартир, я уже ничему не удивляюсь… А ссылки на решения не приведёте?

Да, печально всё с ипотекой… Думаю, банки вряд ли допустят ситуацию «орёл/решка». Наверняка их юристы позаботятся о регистрации ипотеки одновременно с регистрацией права собственности на их заёмщика.

Как же Продавца-то защитить?

Представляются 3 варианта выхода из ситуации:

1. Настаивать на использовании ячейки стороннего банка.
2. Разбить регистрацию на 2 этапа: сначала договор, потом переход права собственности. Оплата между первым и вторым этапами.
3. Использовать для расчетов аккредитив.

Маловероятно, что банк согласится хоть на один. Хотя банковских работников аккредитив не должен так пугать, как других, менее искушённых, субъектов рынка недвижимости, многие из которых и слова такого не знают. Другое дело, что банки вообще не любят что-то менять в своих накатанных схемах, просто потому, что специалистам лень вникать в суть изменений.

Может, есть другие идеи по защите Продавца? Или с ипотечниками лучше вообще не связываться?

[Dremlin]

А в чем проблема именно с ипотечниками? Куда он денется? Если он не потратит кредит на покупку квартиры, то ипотека не возникнет, кстати говоря.
Разбейте оплату на две части, одна часть - собственные средства - непосредственно в момент совершения сделки, остальная (кредит) - в ячейку вместе с распиской на эту часть. Ну или разбейте на этапы, просто лишний раз идти в Реестр.

По орлу и решке, кстати, подумал, что приоритет может быть у банковской ипотеки Поскольку закон не выделяет приоритета одного из оснований залога в силу закона, то, логически рассуждая, надо тогда смотреть момент возникновения самого основания. Так вот для ипотеки по ст. 77 ЗоИ основанием будет кредитный договор (не требующий регистрации и заключенный как правило до ДКП квартиры), а для 488 ГК - ДКП квартиры, считающийся заключенным с момента регистрации. Так что основание для ипотеки по ст. 77 ЗоИ возникнет раньше основания по 488 ГК. Если только не доказать, что основанием для ст. 77 ЗоИ является сложный фактический состав (кредитный договор + факт оплаты квартиры за счет кредита) и без факта оплаты ипотека не возникает.

[Defensa]

А в чем проблема именно с ипотечниками? Куда он денется? Если он не потратит кредит на покупку квартиры, то ипотека не возникнет, кстати говоря.

Я опасаюсь даже не столь за недобросовестность покупателя, сколько за банк. Ячейка-то у него. Закладывается вся сумма (и покупателем, и сотрудником банка) одновременно в одну ячейку. Гарантии, что, когда я приду туда с зарегистрированным договором и распиской, там будет именно то, что заложили, никакой. Банки, как известно, не отвечают за содержимое предоставленных в аренду сейфов. С банковской сферой я знакома неплохо и очень давно, и их байки про разные ключи от ячеек не для меня. Возможность злоупотребить у банка есть, однозначно. Не исключена ситуация, что регистрация договора, перехода права собственности и ипотеки благополучно состоялась, расписка о получении всей суммы в банке, а в сейфе вместо денег – записка с пожеланием всех благ… Я не утверждаю, что это обычная практика, однако гипотетическая вероятность такого варианта развития событий есть.

Разбивка оплаты по частям, на мой взгляд, не лучший вариант. Риск не получить вторую часть (основную) велик. Если поэтапная регистрация «прокатит» в банке, было бы неплохо. Но, насколько мне известно, в Москве эта схема если и применяется, то крайне редко. Не слышала о такой практике в реале. К тому же всё же непонятно, что делать, если договор пройдёт регистрацию, а денежные средства не будут переведены. Каков будет режим имущества после регистрации ДКП и до регистрации перехода права собственности? Будут ли ограничения распоряжения имуществом и как его снимать? Поскольку схема не популярна, то и вопросов по ней много.

Можно ещё попробовать предложить банку договор аренды ячейки с описью вложения. Тогда хоть какая-то ответственность у банка формально будет. Но радикально изменить договор аренды банковского сейфа тоже непросто. Как правило, в депозитариях есть электронная форма, в которой заполняются определенные поля, и сотрудник физически не может внести изменения в условия договора. Препятствие, конечно, устранимое. Я готова и вручную набить договор, редакция которого меня бы устроила. Главное, чтоб банк был готов к компромиссу.

[Defensa]

По поводу двойного залога. Я больше склоняюсь к позиции, что требования продавца по оплате квартиры являются приоритетными.

Существует 2 основания ипотеки: закон и договор.

Для договорной ипотеки нужен соответственно отдельный договор. Залогодателем может быть только собственник либо уполномоченное им лицо (для обладателей имущества на праве хоз. ведения, не наш случай). Покупатель становится собственником с момента регистрации права собственности на него. И произойдёт это не раньше регистрации самого ДКП. В лучшем случае – одновременно. Правильно?

Для банка такой разрыв во времени – неоправданный риск. Поэтому обычно они используют вторую предусмотренную законодательством конструкцию: ипотеку в силу закона, возникающую в случае приобретения недвижимого имущества на кредитные средства. Самостоятельный договор для этого не нужен. Достаточно упоминания в ДКП квартиры, кто дал денег и на каком основании.

Поэтому в анализируемом случае обе ипотеки скорее всего будут в силу закона. И обе будут возникать не с момента заключения договора, а с момента возникновения права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, т.е. покупателя.

Ипотечный кредит – целевой. Выдаётся на приобретение недвижимости, а именно на оплату стоимости квартиры Продавцу. Если обязанность Покупателя оплатить предмет договора не выполнена, договор купли-продажи нельзя считать исполненным, а цель кредитования достигнутой. Сначала надо завершить ДКП и закрыть обязательства Покупателя перед Продавцом, а потом разбираться с обязательствами Заёмщика перед Банком. Кстати, обратить взыскание на предмет залога банк вправе лишь в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств. Наступит такой случай или нет – неизвестно, а факт невыполнения обязательств по ДКП в случае неоплаты будет налицо сразу.

Но это всё формальная логика. И не всегда законы ей подчиняются.

По хорошему, в силу диспозитивности ст. 77 ЗоИ, следовало бы установить возникновение банковского залога с момента получения Продавцом стоимости квартиры. Но какой же банк проявит такое благородство?

[Defensa]

***
Стала изучать порядок обращения взыскания на предмет залога, и вот чем меня «порадовала» ст. 78 ЗоИ «Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры».

Т.е. выселение залогодателя и его семьи возможно только при договорной ипотеке и покупке квартиры на заёмные у юр. лица средства? Что опять за засада? Т.е. при ипотеке в силу п.5 ст. 488 ГК РФ вышеуказанные лица сохраняют право пользования помещением даже после обращения взыскания? Много ль желающих найдётся на такую недвижимость при её реализации…

Сообщение отредактировал Defensa: 23 September 2011 - 04:46

[vlad_5]

Вот и у нас ситуация, практически как у автора темы.
Оплата по договору производится так:
1 часть - первоначальный взнос за счет личных средств Покупателя в день подписания Договора.
2 часть - ПОКУПАТЕЛЬ оплачивает за счет заемных средств БАНКА.
Вот это и пугает, не Банк обязуется оплатить, а покупатель за счет средств Банка, договор двусторонний.
Банк настаивает на включении в договор следующего пункта:
"Квартира будет находиться в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру. Права залогодержателя удостоверяется закладной". (то есть , ещё до момента полной оплаты, квартира уходит в залог банка, заемные средства, исходя из смысла договора пройду через Покупателя).
на мой взгляд, для Продавца такая схема крайне рискованна. Банк категорически протестует против того, чтобы квартира оставалась в залоге Продавца до полной оплаты стоимости договора.
То есть, в результате мы рискуем остаться без денег, и с квартирой, которая будет в залоге Банка, которому останется должен Покупатель.

На мой взгляд, возможным выходом из ситуации будет заключение трехстороннего Договора, где будет прямо прописана Обязанность Банка оплатить вторую часть стоимости договора, путем прямого перевода на ден. счет Продавца.
В случае невыполнения - расторжение договора, и прекращение залога у Банка.
Вот. Как то так.

[vlad_5]

И в догонку вопрос: А можно ли Договором предусмотреть прекращение залога, в случае расторжения Договора по требованию продавца.
Представитель Банка вообще утверждает, что в случае неоплаты, договор расторгается в силу закона, и соответственно залог прекратится в силу закона.....
но ведь врёт же??

[Jhim]

не Банк обязуется оплатить

а банк Вам чем обязан? Вы ему что ли квартиру продаете?

но ведь врёт же??

Вы тему-то читали? тут же уже все это разжевано

[alevlaslo]

...

Сообщение отредактировал alevlaslo: 25 December 2011 - 02:16

[alevlaslo]

Всем привет, я сейчас тоже продавец по ипотеке, яндек привел меня сюда, спасибо, ну так где правда:

"То есть, в результате мы рискуем остаться без денег, и с квартирой, которая будет в залоге Банка, которому останется должен Покупатель."

или

"Представитель Банка вообще утверждает, что в случае неоплаты, договор расторгается в силу закона, и соответственно залог прекратится в силу закона....."

Казалось бы, ответ вот:

у меня было дело в июне 2011.. Цена недвижки установлена сторонами в 10 000 000 руб., также залог был установлен в пользу третьего лица (банк), то есть у продавца отсутствовало право требования... покупатель оплатил лишь часть цены договора - 3 000 000, оставшуюся часть должен был передать за счет средств, полученных у банка, но не передал... В суд пошла с п. 65 вышеобозначенного пленума - договор расторгли, обязали покупателя передать имущество по акту приема передачи - перехода права собственности тоже не было - было прекращение права собственности покупателя с одновременной регистрацией права собственности продавца)))
http://forum.yurclub...dpost&p=4720946

но как быть, если в неоплате виноват не покупатель, а банк, из ячейки которого пропали деньги? Причем, банк не отвечает за содержание ячейки, тогда вообще не понятно кто виноват: банк, покупатель или вообще продавец, который якобы получил деньги, но не написал расписку..




Еще вопрос, у меня в договоре будет пункт:

"5.6. Стороны, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА и изъятия Квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Квартиры. При этом Квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков."

Т.е. если ячейка окажется пустой, я не получу денег и договор станет недействительным, то я должен буду подарить покупателю похожую квартиру или деньги на нее?

Сообщение отредактировал alevlaslo: 25 December 2011 - 02:06

[alevlaslo]

Кому интересно, вот один из образцов ДКП по ипотеке одного из банков в силу закона: http://files.mail.ru/Y64ZDK

А можно ли защитить себя так: после выписывания доверенности на представителя банка на регистрацию ДКП в тот же день ее отменить? Если денег не увидишь, то предъявить отмену в регпалату и восстановить права на квартиру прям там же без всяких судов.


Кстати, сохранность денег в ячейке и сохранность самого банка - это головная боль покупателя и банка, а не продавца:

4.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:

4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случаях задержки в получении денежных средств, указанных в п.п. 3.1.2.2. более чем на 10 (десять) дней по сравнению со сроками, указанными в разделе 3. настоящего Договора.
4.2.2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.


А вообще успокоить себя лучше всего так: вероятность пропажи денег из ячейки не выше вероятности падения самолета, случайностей не бывает, если тебя кинули, то так распорядилась судьба ради твоего же блага..

Сообщение отредактировал alevlaslo: 25 December 2011 - 05:25

[Defensa]

ну так где правда:
"Представитель Банка вообще утверждает, что в случае неоплаты, договор расторгается в силу закона, и соответственно залог прекратится в силу закона....."

Если бы представитель банка ещё сослался на норму закона, в силу которой прекратится залог, было бы вообще замечательно. Только сомневаюсь я, что этот представитель банка согласится внести в ДКП квартиры, покупателем которой является его заёмщик, условие о том, что в случае неоплаты договор считается расторгнутым, а право залога прекращённым.

но как быть, если в неоплате виноват не покупатель, а банк, из ячейки которого пропали деньги? Причем, банк не отвечает за содержание ячейки, тогда вообще не понятно кто виноват: банк, покупатель или вообще продавец, который якобы получил деньги, но не написал расписку..

В том-то и засада, что в случае, если деньги пропали из ячейки, доказать по чьей вине это произошло практически невозможно. Если тот, кто пришёл изымать содержимое ячейки, обнаружил следы её повреждения, ещё как-то можно поговорить о вине банка в нарушении договора – не обеспечил надлежащую охрану. А если все замки на месте и исправны, а ячейка пуста – вот это реальная проблема. Не хотелось бы пополнять копилку мошенников, каким образом это могло бы произойти, но вероятность такого события есть. Ну заведут уголовное дело. А где гарантия, что деньги вернутся?

То, что Продавец откажется написать расписку, тоже проблема. В банке будет копия документа – основания для доступа (как правило, это зарегистрированный ДКП), но поскольку банк не отвечает за содержимое арендованного сейфа, вряд ли в суде это будет доказательством надлежащей оплаты. В некоторых банках в качестве условия доступа требуется предъявление расписки. Иные даже не ограничиваются предъявлением, а требуют передачи расписки до изъятия денег. Это, я считаю, уже грубое нарушение прав Продавца.

Мне кажется, решением проблемы было бы указание в договоре аренды банковского сейфа суммы закладываемых средств. Банки любят козырять тайной вложения. Кому это нужно при сделках с недвижимостью? Тем, кто, уходя от налогов, занижает сумму ДКП? Это отдельная категория экстемалов и речь сейчас не о них. Для добросовестных участников сделки, по моему мнению, было бы удобнее, если сумма была прописана в договоре аренды ячейки. Не понятно, почему банки не идут на пожелания сторон сделки указать эту сумму. Очевидно, чтобы исключить свою ответственность. Тайна вклада – это ПРАВО арендодателей сейфа, а не их обязанность. Я понимаю, что сложно будет отразить в договоре надлежащим образом отношения сторон. Если будет прописана сумма и гарантии ее возврата, то, очевидно, должны присутствовать элементы договора хранения, а там свои сложности (в т.ч. с правами поклажедателя на досрочное истребование предмета хранения, и с определением поклажедателя, как стороны, вообще). Но можно было бы хоть как-то подумать о защите прав всех участников сделки. Какие-то варианты решения проблемы должны быть.

Присутствие нотариуса на закладке тоже было бы неплохим вариантом. Как вы считаете, уважаемые участники форума? Неудобно, конечно, что его придётся приглашать и на закладку, и на выемку денег. Дополнительные расходы. Зато, на мой взгляд, надёжно. Но не все банки, оказывается, дают доступ нотариусу. С чего бы это?

Еще вопрос, у меня в договоре будет пункт:

"5.6. Стороны, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА и изъятия Квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Квартиры. При этом Квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков."

Т.е. если ячейка окажется пустой, я не получу денег и договор станет недействительным, то я должен буду подарить покупателю похожую квартиру или деньги на нее?

У Вас хоть про случаи расторжения «по вине Продавца». Я видала договор с точно такой же формулировкой и теми же последствиями, но без этого уточнения.

А можно ли защитить себя так: после выписывания доверенности на представителя банка на регистрацию ДКП в тот же день ее отменить? Если денег не увидишь, то предъявить отмену в регпалату и восстановить права на квартиру прям там же без всяких судов.

Вы уверены, что на регистрацию пойдут сотрудники банка? Обычно это делают стороны или нанятые ими представители (риэлторы/юристы/регистраторы). Кроме того, если доверенность, по которой документы подавались на регистрацию, будет отменена, получится, что у Вас не было оснований получить доступ к ячейке. Не будет ли это расценено как мошенничество?

Кстати, сохранность денег в ячейке и сохранность самого банка - это головная боль покупателя и банка, а не продавца:
4.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:

4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случаях задержки в получении денежных средств, указанных в п.п. 3.1.2.2. более чем на 10 (десять) дней по сравнению со сроками, указанными в разделе 3. настоящего Договора.
4.2.2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.

Вот тут я бы не согласилась. И дело даже не в форс-мажорных обстоятельствах вроде локального наводнения, пожара или падения астероида аккурат в место расположения депозитария.

На мой взгляд, предложенная Вами формулировка – не панацея. Что-что, а потребовать Вы будете иметь право. Вопрос только, согласится ли Ваш контрагент с Вашими требованиями. А если он откажется подписывать соглашение о расторжении? Опять суд. Хорошо, если квартира вернётся. Да и то не факт, что без обременения ипотекой банка. А если покупатель и прописаться туда успеет, да не один, а всем колхозом...

Арест имущества банка – ещё один риск. Конечно, что это лучше, чем при безналичных расчетах, когда разделить деньги самого банка и его клиентов, находящиеся на корсчете банка, довольно сложно. При аренде ячейки однозначно вложения клиентов не будут признаны имуществом банка, но вариант тоже «весёлый»…

Больше всего мне понравилась мысль

А вообще успокоить себя лучше всего так: вероятность пропажи денег из ячейки не выше вероятности падения самолета, случайностей не бывает, если тебя кинули, то так распорядилась судьба ради твоего же блага..

С точки зрения психотерапии – безупречно. А что ещё остаётся участникам рынка недвижимости при таком законодательстве и обычаях делового оборота?

[Defensa]

Я всё пытаюсь «подтянуть» какие-нибудь нормы закона, чтобы оправдать мнение представителя кредитной организации, озвученное участнику форума:

Представитель Банка вообще утверждает, что в случае неоплаты, договор расторгается в силу закона, и соответственно залог прекратится в силу закона...

Понятно, что сам по себе договор не расторгается. Меня больше волнует сохранение залога после возвращения квартиры Продавцу (в результате расторжения ДКП по причине его неоплаты).

Вот что я вижу в п.1 ст. 38 Закона об ипотеке «лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.»

Вроде получается, что Продавец не подходит ни под одну из категорий.

С другой стороны п. 3 указанного Закона гласит: «Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила». Или это относится только к перечисленным в п. 1 категориям?

Тут уже было отмечено, что

Если к моменту возвращения квартиры продавцу ипотека будет зарегистрирована, никуда она не денется. Более того, по практике ВАС залог останется, даже если сделка будет ничтожной (при условии добросовестности банка).