Сообщений в теме: 43

[SASCO]

Доброго дня.
Возник вопрос. Какие могут быть подводные камни если продавать квартиру находящуюся в ипотеке? При этом собственники: муж и жена. Имеют 2-х несовершеннолетних детей. На второго получены 300 т.р. и отданы в банк на погашение основного долга. Дети прописаны.
1. Будут ли вопросы со стороны опеки, т.к. другую квартиру покупать не собираемся, а меняем место жительства?
2. Будут ли вопросы от пенсионного фонда или др. орагнизаций из-за продажи недвижимости и не выделения доли детям по обязательству?

[Pastic]

Какие могут быть подводные камни если продавать квартиру находящуюся в ипотеке?

Необходимость наличия согласия залогодержателя.

1. Будут ли вопросы со стороны опеки, т.к. другую квартиру покупать не собираемся, а меняем место жительства?
2. Будут ли вопросы от пенсионного фонда или др. орагнизаций из-за продажи недвижимости и не выделения доли детям по обязательству?

Раз дети не собственники, никаких согласий не требуется.

[SASCO]

Pastic с ипотекой все вроде понятно, разрешение банка и деньги от покупателя в банк, потом снятие обременения и ВОРУ.
А вот с 300 тыс. материнского капитала и неисполнением обязательства будут проблемы? Не нашел механизм отслеживания нотариальных обязательств по данному вопросу. Доли выделить в течении 6 месяцев может быть после переезда и приобретения жилья на новом месте?

[Lollita]

ТОже аналогичный вопрос, как отслеживаются обязательства о выделении долей и ответственность за их неисполнение

[Лесник.]

1. Будут ли вопросы со стороны опеки, т.к. другую квартиру покупать не собираемся, а меняем место жительства?

Вопросы будут у ФРС на основании п.4 ст. 292 ГК РФ, при регистрации ДКП и перехода права собственности, согласие потребуется.

[Concrescere]

собственники: муж и жена. Имеют 2-х несовершеннолетних детей

1. Будут ли вопросы со стороны опеки, т.к. другую квартиру покупать не собираемся, а меняем место жительства?

Вопросы будут у ФРС на основании п.4 ст. 292 ГК РФ, при регистрации ДКП и перехода права собственности, согласие потребуется.

На основании данной нормы согласие в этом случае (когда дети не находятся под опекой, у детей ЕСТЬ родители), НЕ требуется:

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

[Sevil]

Когда я погашала часть ипотеки материнским капиталом в ПФР носила НОТАРИАЛЬНОЕ согласие, на то что после погашения всей ипотеки дети будут иметь обязательные доли в данном имуществе.

[VERESTAN]

А кто-нибудь может конкретно сказать,д в каком случае требуется согласие органов опеки, а в каком - нет?
Сам собираюсь закладывать свою долю для выкупа другой. Несовершеннолетний сын является собственником третьей части - говорят, что нужно согласие орг. опеки. Зачем? Ведь его доля никак не страдает.
Поясните пожалуйста.

[Маргуша]

Плиз, посоветуйте!
Продаем дом, покупают в ипотеку.Банк подготовил пакет документов с правильным предварительным договором. В регпалату основной договор покупатели принесли другой, в нем ни слова про ипотеку. Регпалата сделку зарегистрировала с двумя обременениями: в пользу банка (ипотека) и в пользу продавцов (денег мы не получили). По предъявлению данных док-тов из регпалаты в банке в деньгах отказали (не тот договор). Замкнутый круг: банк денег не дал, дом не продан, а сделка совершена. Как ее аннулировать, если покупатели - семья с детьми в полном составе? Обращаться в суд или "покупать" свой дом обратно?
Спасибо!

[Вona fides]

Маргуша, закладная и кредитный договор, я так понимаю, уже подписаны?
Может, попробовать банк обязать выдать деньги?
Смотря, конечно, что было в условиях кредитного договора про условия обременения)

З.ы. Маргуша, а причем тут тема о продаже в ипотеке с детьми?

[Ludmila]

siss,

Смотря, конечно, что было в условиях кредитного договора про условия обременения)

Предположу, что это одно из отклонений:

Регпалата сделку зарегистрировала с двумя обременениями: в пользу банка (ипотека) и в пользу продавцов (денег мы не получили).

Банки обычно требуют, чтобы ипотеки в пользу продавца не было.

В регпалату основной договор покупатели принесли другой,

Что значит "покупатели принесли"? Вы же вместе с покупателями и и подписали договор в варианте, не согласованном с банком.

Тут есть ещё одна весёлая вещь... Не знаю, где как, а в Московской области регорганы требуют (незаконно, естественно), чтобы в договоре купли-продажи было написано, что расчёты произведены на момент подписания договора.

[Вona fides]

Банки обычно требуют, чтобы ипотеки в пользу продавца не было.

Согласна. Но мало кто прописывает это в кредитном договоре. Обычно формулировка такая: выдача денег после регистрации ДКП и права собственности и ипотеки в силу закона в пользу банка, страховки и т.п. Еще не видела КД, в котором было бы оговорено, что выдача кредита не может быть произведена при наличии ипотеки в пользу продавца. К тому же, данная ипотека устранима после перечисления денег покупателю, если она возникла по этой причине, что тоже аргумент для суда.

Что значит "покупатели принесли"?

Видимо, продавец готовил проект договора и в Ростреестр принес, обычно ведь подписывают документы там же, перед подачей доков.

расчёты произведены на момент подписания договора.

не, у нас в Свердловской области такого не требуют еще, насколько мне известно

Сообщение отредактировал siss: 03 June 2012 - 22:01

[Ludmila]

К тому же, данная ипотека устранима после перечисления денег покупателю, если она возникла по этой причине, что тоже аргумент для суда.

После перечисления денег ПОКУПАТЕЛЮ? Это как? Как, КАК перечисление денег ПОКУПАТЕЛЮ снимает ипотеку в пользу ПРОДАВЦА? Всегда есть вероятность того, что покупатель, получив деньги банка, продавцу эти деньги не перечислит.

[Вona fides]

После перечисления денег ПОКУПАТЕЛЮ?

Извиняюсь. Опечаталась. Конечно, ПРОДАВЦУ.
И это тоже аргумент. В любом случае банк при заключении КД не застрахован от того, что продавец расторгнет договор в связи с неоплатой.

[Ludmila]

Извиняюсь. Опечаталась. Конечно, ПРОДАВЦУ.

Час от часу не легче. Учитывая, что банк НЕ ИМЕЕТ ПРАВА перечислить деньги непосредственно продавцу, и перечисление денег продавцу зависит исключительно от воли покупателя, то как это может быть "аргументом для суда"?

В любом случае банк при заключении КД не застрахован от того, что продавец расторгнет договор в связи с неоплатой.

И что из того, что договор будет расторгнут? Ипотека-то в пользу банка при этом сохранится.
А вот наличие ипотеки в пользу продавца - это действительно существенно для банка. Фактичечки для банка это означает утрату обеспечения.

[Concrescere]

Маргуша,

В регпалату основной договор покупатели принесли другой, в нем ни слова про ипотеку. Регпалата сделку зарегистрировала с двумя обременениями: в пользу банка (ипотека) и в пользу продавцов (денег мы не получили).

И как регпалата догадалась про наличие договора об ипотеке?

Ludmila,

Банки обычно требуют, чтобы ипотеки в пользу продавца не было

Истинно так.

Видимо, здесь покупатель не стал рисковать, отказываясь от возможности иметь права залогодержателя в силу закона.

Но затруднил тем самым получение денег.

[Ludmila]

И как регпалата догадалась про наличие договора об ипотеке?

Небольшое уточнение: там нет договора ипотеки, там ипотека в силу закона.

Видимо, здесь покупатель не стал рисковать, отказываясь от возможности иметь права залогодержателя в силу закона.

Но затруднил тем самым получение денег.

Судя по всему, продавец с покупателем решили кинуть банк, а в результате кинули продавца.

[Concrescere]

И как регпалата догадалась про наличие договора об ипотеке?

Небольшое уточнение: там нет договора ипотеки, там ипотека в силу закона.

Пардон.

Маргуша, И как регпалата догадалась про наличие кредитного договора?

[Ludmila]

Уточнила на всякий случай. У нас в договорах есть условие, позволяющее в такой ситуации отказать в выдаче кредита. За все другие банки не поручусь, но наши условия аналогичны "среднерыночным".

[Вona fides]

Что-то ужасное натворили с форумом. Еще не научилась цитировать.
Людмила, то, что договор будет расторгнут по безденежности, еще совсем не означает действительности и возможности сохранения записи об ипотеке в пользу банка. В данном случае основания сохранения ипотеки в силу закона в пользу банка не будет. На каком основании тогда возникла ипотека в силу закона, если квартира не была куплена за счет кредитных средств и вообще оказалась не купленной?. На месте продавца я бы отменила эту запись, пусть и через суд. А банк там уже пусть гоняется за заемщиком и с его нецелевым.
А что касается ипотеки в пользу продавца, неужели так страшен черт, когда покупатель продавцу деньги перечислит?
Другое дело - когда не перечислит, а продавец не станет расторгать договор, а пойдет взыскание обращать.
А что касается аргументов, я имела в виду аргументов в том, что банк все равно рискует.

Раритет, ну, видимо, стороны все сдали, только не прописали в договоре единственную фразу, что ипотека в пользу продавца не возникает.

[Ludmila]

Вы уж определитесь, о чём Вы говорите, и не меняйте показания по ходу дела. Вы сказали: "В любом случае банк не застрахован от того, что продавец растрогнет договор в связи с неоплатой". Т.е. говорили об этом риске как об ОБЩЕМ риске для ВСЕГО рынка ипотечного кредитования.
Теперь же Вы переводите этот ОБЩИЙ риск уже в КОНКРЕТНУЮ ситуацию.
И ещё раз. Вы на каком основании исходите из того, что покупатель деньги перечислит стопудово, а не сбежит с ними? И что не случится такого, что, например, одновременно с выдачей кредита на счёт клиента не свалится арест или ещё какая гадость?

[Маргуша]

Вношу уточнения:
Банк подготовил пакет документов, касающийся только его: закладная, кредитный договор, куча подтверждающих справок и т.д. Что касается договора купли-продажи, кредитный консультант, которая ведет эту сделку, сказала покупателям: "Это ваша забота, банк этим не занимается, мы можем дать только рекомендательный совет и только для предварительного договора. Основной договор составляете сами." (узнали мы об этом только сейчас). И подсунула визитку агенства недвижимости. Покупатели пошли в это агенство и там им составили замечательный предв.договор, основные пункты ктр. гласят:
п.4)покупатель обязуется уплатить продавцу 1млн. след. образом:850тыс. - за счет целевого кредита после регистрации договора регпалате; 150тыс. - за счет собств. средств до момента регистрации.
"п.7) с момента регистрации покупателем права собственности, указанная недвижимость будет находиться в залоге в соответствии с ФЗ"Об ипотеке", залогодержателем будет являться ОАО "Сбербанк", права залогодержателя удостоверяются Закладной;
п.8)По соглашению сторон после гос.регистрации осн.договора право залога у Продавца на Обект не возникает."
Консультант банка его одобрила. Вообще, весь процесс оформления в банке занял около 2-х месяцев (!), из них с 28 апреля по 15 мая док-ты пролежали в Москве на очередном согласовании. В рез-те, когда 23 мая покупатели пошли в вышеназванное агенство составлять основной договор, сотрудник с ними работавший ушел в отпуск, и другой сотрудник "посмотрел в компе" их предв.дог. и сотавил основной дог.. Смотрел он, видимо, только шапку и осн.договор получился обычный, как будто недвижимость покупается за наличку(ни слова про ипотеку) и заканчивался так: "п.11) Деньги в сумме 1 млн. получили. Продавцы..." Т.о. измученные 2-х месячной волокитой покупатели с полным пакетом документов прибыли в регпалату 25 мая к приемным окошкам.
Не знаю куда смотрели покупатели, видя 2 месяца эти бумажки, мы не смотрели вообще никуда, посчитав что раз сбербанк ведет сделку, то это надежно, это гарантия. Поэтому увидя док-ты впервые в регпалате,подмахнули все не глядя (даже то, что получили деньги 1 млн.). Сделка по ипотеке регистрируется 5 раб.дней. 29 мая покупателям позвонила регистратор, сказала что уйма ошибок, в кредитном дог., в закладной, покупатели ездили в банк их перепечатывали. Перепечатывали также и договор, ошибки были в адресах, в паспортах, вместо "дом" местами было написано "квартира", сам договор по сути всех устраивал. И 30 мая, стоя уже в кабинете регистратора мы заново подписывали исправленные док-ты, здесь мы уже задумались, т.к. ситуация начала напрягать и не расписались за неполученные деньги (поэтому и возникла ипотека в пользу продавцов). 31 мая сделка была зарегистрирована с двумя обременениями и право собственности перешло покупателям (муж, жена и 3 их несовершен.детей - 5 чел.). 1 июня они привезли док-ты из регпалаты в банк и тут кредитный консультант "увидела", что "по этому дог-ру денег не дадут." Она утвеждала: "Я же вам говорила, что осн. дог. должен быть точь-в-точь как предв., только с другой датой". Лично нам она не говорила вообще ничего.
2 июня мы наконец-то начали изучать док-ты, как так получилось, что дураки в этой цепочке все? Банк и регпалата халатности не признают, но говорят, что пойдут навстречу и примут и согласуют доп.соглашение, превратив осн.дог. в копию предв-го. В агенстве 4 мая вышел из отпуска сотрудник, который быстро все это сделал. Вроде бы иди в регпалату и завершай начатое до конца, но покупатели сказали, что отдадут свои 150тыс. только после того, как банк выдаст свои 850тыс., вдруг он опять откажет. А мы боимся остаться вообще без всего, т.к. банк перечисляет 850тыс. не на наш счет, а покупателям, а потом только они - нам, механизм этот напрягает, мы им уже не верим. Ячейкой воспользоваться нельзя, т.к. ее надо было прописывать в предв. дог-ре. На руках у покупателей есть уже свид-ва о праве собств-сти, они могут идти в ПФР и получать свой материнский капитал, это где-то там прописывалось, что так они будут гасить ипотеку. Можно подать в суд на признание сделки недействительной, но на это по практике уходят месяцы и годы, а мы висим, т.к. покупаем другую недвижимость и нужны деньги. Кстати, продаем мы дом+зем.участок в одном дог-ре, это тоже сказали проблема. Люди, что делать?

[Ludmila]

посчитав что раз сбербанк ведет сделку,

С какой стати Сбер будет вести ВАШУ сделку? Сбер (равно как и любой иной банк) сделку не "ведёт". Он контролирует только то, что касается его самого.

возникла ипотека в пользу продавцов

Т.е. условия, на которых выдаётся кредит, были нарушены. Если бы кредит уже был выдан, это являлось бы основанием для досрочного истребования и обращения взыскания на квартиру.

Ячейкой воспользоваться нельзя, т.к. ее надо было прописывать в предв. дог-ре.

Да ну?

перечисляет 850тыс. не на наш счет, а покупателям, а потом только они - нам

Естественно. Перечислять сразу на Ваш счёт банку запрещено законодательством.

Можно подать в суд на признание сделки недействительной

Подать можно, но в удовлетворении таких требований должно быть отказано. Сделка не является недействительной.

Люди, что делать?

Брать документы и идти к юристу в реале.

А здесь для юристов форум, а не для желающих получить консультацию.

[Вona fides]

Вы уж определитесь, о чём Вы говорите, и не меняйте показания по ходу дела. Вы сказали: "В любом случае банк не застрахован от того, что продавец растрогнет договор в связи с неоплатой". ...
И ещё раз. Вы на каком основании исходите из того, что покупатель деньги перечислит стопудово, а не сбежит с ними? И что не случится такого, что, например, одновременно с выдачей кредита на счёт клиента не свалится арест или ещё какая гадость?

Я говорю и о том, и о другом, и показания по ходу дела не меняю)) Я пишу с двух точек зрения. Вы о существенности условия договора об отсутствии ипотеки в пользу продавца. Если это прописано в кредит.договоре, это существенно, а если не прописано, тогда можно ссылаться на то, что рисков у банка все равно туева куча, в том числе и риск, что ипотека вообще не возникнет, а покупатель еще даже не начал нарушать условия ДКП.

раз сбербанк ведет сделку, то это надежно, это гарантия.

Что делать? Вам ведь уже предложили неплохой вариант)) Тем более, банк и Росреестр вроде согласны.

основанием для досрочного истребования и обращения взыскания на квартиру.

Но не факт, что было бы удовлетворено, если физик расплатился бы с продавцом и был в графике

Сообщение отредактировал siss: 06 June 2012 - 20:47

[Маргуша]

Проблема в покупателях: они хотят отдать свои личные ср-ва 150т. только после того, как банк выдаст кредитные ср-ва 850т.
А на сегодняшний день в регпалате зарегистрирована сделка по дог-ру, в ктр. прописано, что деньги продавец получил до рег-ции, а он не получил, так почему нельзя расторгнуть ч/з суд такую сделку ввиду неоплаченности договора?