договор аренды прекратил свое действие по соглашению сторон
Датор предложил принять помещение
Датель отказался от приемки и потребовал устранить недостатки арендованного имущества
Датор настаивал на приемке как есть, однако в последующем исполнил требования дателя и произвел ремонт
Ремонт длился 10 дней
Должен ли Датор платить за использование имущества на период ремонта?
Варианта два:
1. Датель неправомерно отказался от приемки и не может требовать платы за период просрочки приемки (п. 37 Обзора №66 ВАС по аренде), следовательно Датор ничего не платит.
2. Датор не возвратил арендованное имущество после прекращения договора, и обязан платить аренду за просрочку возврата.
Уверен в правомерности первого подхода, поскольку Датор принимал меры к возврату, а второй подход был бы абсолютно правомерен, если бы Датор продолжал ремонтировать имущество не пытаясь его вернуть.
Что заставило поднять тему?
Да вот зудит в одном месте... сомнения какие-то...
Вроде датор не вернул и добровольно продолжил владеть имуществом...
Но... владение это было связано не с использованием имущества,а с обеспечением его ремонта, то есть это владение уже не арендатора, а скорее подрядчика...
Поправьте меня если ошибаюсь...
Всем спасибо!
|
|
||
|
Законодательство - жернов, мелющий бедных и приводимый в движение богатыми. - О. Гольдсмит
|
|
|
Ремонт арендованного им-ва арендатором после отказа Арендодателя от его пр
Автор Ikar, 15 Feb 2012 23:23
Сообщений в теме: 5
#2
Отправлено 16 February 2012 - 15:00
Добрый день.
Полагаю, что в описанной Вами ситуации датель неправомерно отказался принять помещение. Наличие сверхнормативного износа у возвращаемого помещения является основанием для возмещения затрат Арендодателя на проведение соответствующего ремонта, но не является правомерной причиной для отказа принятия помещения.
Вообще конечно сложно оценить ситуацию не видя документов (содержания договора и акта передачи (возврата) помещения).
ВАС РФ в своем определении об отказе в передаче дела в Президиум № ВАС-17518/11 указал, что «в соответствии со статьей 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по соответствующему акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
По смыслу приведенной нормы права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялся фактический возврат недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии
фактической передачи, пока не будет доказано иное».
Если в описанной Вами ситуации акт приема-передачи взаимно подписан сторонами через 10 дней после прекращения действия договора (после осуществления ремонта), то тогда придется заплатить за 10 дней. В принципе Арендатор же мог и не идти на поводу у арендодателя. Например, отправить письмом с описью вложения односторонне подписанный акт приема-передачи, а заказной бандеролью ключи от помещения (см. например пост. Девятого ААС от 27.10.2009 № 09АП-19432/2009-ГК по делу № А40-47852/09-105-400).
Посмотрите вот эти суд акты.
Пост. ФАС УО от 12.04.2011 № Ф09-1645/11-С3 по делу № А50-14148/2010С (Судом установлено, что помещения возвращались арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшего использования; арендодатель уклонился от подписания акта приемки-передачи помещений без указания причин, то есть отказался от принятия имущества. При таких обстоятельствах суд сделал правильные выводы о том, что арендатором не допущена просрочка возврата арендованного имущества и оснований для возложения на него обязанности по внесению арендной платы не имеется)
пост ФАС ДО от 22.01.2009 № Ф03-6366/2008 по делу № А51-1951/200842-79 (В иске о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества отказано правомерно, поскольку ответчик по истечении срока договора фактически освободил арендуемые помещения и направил акт приема-передачи помещений, который истец подписать отказался).
С интересом выслушаю и другие точки зрения по описанной ситуации. :-)
Полагаю, что в описанной Вами ситуации датель неправомерно отказался принять помещение. Наличие сверхнормативного износа у возвращаемого помещения является основанием для возмещения затрат Арендодателя на проведение соответствующего ремонта, но не является правомерной причиной для отказа принятия помещения.
Вообще конечно сложно оценить ситуацию не видя документов (содержания договора и акта передачи (возврата) помещения).
ВАС РФ в своем определении об отказе в передаче дела в Президиум № ВАС-17518/11 указал, что «в соответствии со статьей 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по соответствующему акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
По смыслу приведенной нормы права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялся фактический возврат недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии
фактической передачи, пока не будет доказано иное».
Если в описанной Вами ситуации акт приема-передачи взаимно подписан сторонами через 10 дней после прекращения действия договора (после осуществления ремонта), то тогда придется заплатить за 10 дней. В принципе Арендатор же мог и не идти на поводу у арендодателя. Например, отправить письмом с описью вложения односторонне подписанный акт приема-передачи, а заказной бандеролью ключи от помещения (см. например пост. Девятого ААС от 27.10.2009 № 09АП-19432/2009-ГК по делу № А40-47852/09-105-400).
Посмотрите вот эти суд акты.
Пост. ФАС УО от 12.04.2011 № Ф09-1645/11-С3 по делу № А50-14148/2010С (Судом установлено, что помещения возвращались арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшего использования; арендодатель уклонился от подписания акта приемки-передачи помещений без указания причин, то есть отказался от принятия имущества. При таких обстоятельствах суд сделал правильные выводы о том, что арендатором не допущена просрочка возврата арендованного имущества и оснований для возложения на него обязанности по внесению арендной платы не имеется)
пост ФАС ДО от 22.01.2009 № Ф03-6366/2008 по делу № А51-1951/200842-79 (В иске о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества отказано правомерно, поскольку ответчик по истечении срока договора фактически освободил арендуемые помещения и направил акт приема-передачи помещений, который истец подписать отказался).
С интересом выслушаю и другие точки зрения по описанной ситуации. :-)
#3
Отправлено 16 February 2012 - 15:33
Считаю, что датель, отстаивая свою позицию, будет ссылаться на обязанность датора вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.622 ГК РФ).
В соглашение о расторжение обычно прописываются сроки, когда договор считается расторгнутым, с какой даты,а также в течение какого времени должен быть подписан акт. С момента подписания соглашения о расторжении у датора возникает обязанность вернуть, у дателя - принять (если в надлежащем состоянии). Обязанности по уплате арендной платы нет, но это может быть оспорено дателем, если докажет (а он судя по исходным данным не сможет этого сделать), что действия датора были направлены на использование имущества, а не на выполнение своей обязанности по возврату имущества в надлежащем состоянии в соответствии с подписанным соглашением о расторжении.
А чтобы избежать таких ситуаций - расторжение и акт одной датой подписывают,и спорных ситуаций не будет.
В соглашение о расторжение обычно прописываются сроки, когда договор считается расторгнутым, с какой даты,а также в течение какого времени должен быть подписан акт. С момента подписания соглашения о расторжении у датора возникает обязанность вернуть, у дателя - принять (если в надлежащем состоянии). Обязанности по уплате арендной платы нет, но это может быть оспорено дателем, если докажет (а он судя по исходным данным не сможет этого сделать), что действия датора были направлены на использование имущества, а не на выполнение своей обязанности по возврату имущества в надлежащем состоянии в соответствии с подписанным соглашением о расторжении.
А чтобы избежать таких ситуаций - расторжение и акт одной датой подписывают,и спорных ситуаций не будет.
#4
Отправлено 16 February 2012 - 15:51
Цитата
Если в описанной Вами ситуации акт приема-передачи взаимно подписан сторонами через 10 дней после прекращения действия договора (после осуществления ремонта), то тогда придется заплатить за 10 дней.
По вашему выходит, что если арендатор добровольно исполнил требование о ремонте помещений, то он должен оплачивать аренду за период ремонта, а если плюнул на исполнение этой обязанности (поступил недобросовестно), то аренду платить не должен.
Необходимо четко разграничивать в этой ситуации, где отношения по аренде, а где отношения связанные с нарушением права Дателя на возврат помещения в надлежащем состоянии.
А то так не долга и с подрядчиков начать брать аренду за период ремонта помещения )))
#5
Отправлено 16 February 2012 - 16:34
Ikar, определяющим является то, каким числом взаимно подписан акт приема-передачи помещения от датора дателю. Если добросовестный Арендатор провел ремонт, но не настоял на подписании акта возврата помещения "задним" числом, то это уж его проблемы.
В суде он "слово к делу не пришьет". Судья больше поверит Акту, кстати подписанному Арендатором, в котором будет русским по белому написано, что объект возвращен позже прекращения действия договора, а не бла-бла-бла о том, что мол и не пользовался. Короче, придется заплатить.
Если я найду, скину № пост фас и определение ВАС с отказом о передаче в надзор по ситуации, когда Арендатору пришлось заплатить даже за дни когда посылка с ключами "шла" до арендодателя.А шла она не много не мало 21 день (были НГ праздники).
Ikar, и еще, давайте оценивать ситуацию не по совести, а по закону.
С уважением.
Вот "координаты" дела о котором, написала чуть выше (Определение ВАС РФ от 17.09.2010 N ВАС-12233/10 по делу N А26-3569/2009).
В суде он "слово к делу не пришьет". Судья больше поверит Акту, кстати подписанному Арендатором, в котором будет русским по белому написано, что объект возвращен позже прекращения действия договора, а не бла-бла-бла о том, что мол и не пользовался. Короче, придется заплатить.
Если я найду, скину № пост фас и определение ВАС с отказом о передаче в надзор по ситуации, когда Арендатору пришлось заплатить даже за дни когда посылка с ключами "шла" до арендодателя.А шла она не много не мало 21 день (были НГ праздники).
Ikar, и еще, давайте оценивать ситуацию не по совести, а по закону.
С уважением.
Вот "координаты" дела о котором, написала чуть выше (Определение ВАС РФ от 17.09.2010 N ВАС-12233/10 по делу N А26-3569/2009).
Сообщение отредактировал From_NSK: 16 February 2012 - 16:37
#6
Отправлено 17 February 2012 - 13:46
Вопрос для себя решил окончательно следующим образом:
До момента предложения принять возвращаемое помещение отношения сторон являются отношениями по аренде
После этого момента, если бывший арендатор осуществляет в помещении ремонт, это уже не аренда и оснований для начисления платы нет, поскольку арендатор уже находится в помещение не в связи с его арендой, а в силу необходимости выполнения действий по восстановлению нарушенного им права Дателя на получение помещения в надлежащем состоянии.
До момента предложения принять возвращаемое помещение отношения сторон являются отношениями по аренде
После этого момента, если бывший арендатор осуществляет в помещении ремонт, это уже не аренда и оснований для начисления платы нет, поскольку арендатор уже находится в помещение не в связи с его арендой, а в силу необходимости выполнения действий по восстановлению нарушенного им права Дателя на получение помещения в надлежащем состоянии.
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
