Сообщений в теме: 36

[Gihon]

Хочу разобраться с такой ситуацией.
Продаём жилой дом с участком.
Потенциальный Покупатель предлагает оплатить заёмными средствами банка. Как следует из сумбурных объяснений сотрудника Банка банком предлагается такая схема: одновременно подаются кредитный договор и договор купли продажи (с актом приёма-передачи) и с заявлениями на регистрацию перехода права. После регистрации перехода права банк оплачивает всю сумму продавцу. При этом в договоре КП будет указано, что полный расчёт производится после регистрации договора и перехода права.
При этом сотрудник банка утверждает, что залога в силу закона не возникнет, а сразу зарегистрируют залог в силу договора.
Меня в принципе устраивает оплата после регистрации перехода права, при условии, что будет зарегистрирован за мной (продавцом) залог в силу закона (п.5 ст. 488 ГК РФ), который затем снимется после оплаты.
Однако, если такого залога не возникнет, то у продавца не остаётся никаких гарантий, и в случае чего, продавцу придётся высуживать свои деньги у нерадивого покупателя, что естественно, меня не устраивает.
Меня интересуют действия регистратора Росреестра, ведь он должен будет сначала зарегистрировать законный залог продавца, а затем уже, после его снятия регистрировать залог банка, или есть какие то положения, позволяющие сразу регистрировать договорной залог?

Сообщение отредактировал Gihon: 27 February 2012 - 14:13

[Лесник.]

Меня интересуют действия регистратора Росреестра, ведь он должен будет сначала зарегистрировать законный залог продавца, а затем уже, после его снятия регистрировать залог банка, или есть какие то положения, позволяющие сразу регистрировать договорной залог?

Законный залог в пользу продавца не возникнет если в ДКП будет прописано, что до полной оплаты товар не находится в залоге у продавца.
Банк спокойно может зарегистрировать свой законный залог по 64.2 ФЗ "Об ипотеке"

[Gihon]

Законный залог в пользу продавца не возникнет если в ДКП будет прописано, что до полной оплаты товар не находится в залоге у продавца.
Банк спокойно может зарегистрировать свой законный залог по 64.2 ФЗ "Об ипотеке"

Банк то может спокойно, вот только продавцу гарантия нужна
Если в договоре не указывать диспозицию о том, что стороны договорились, что залога в силу закона не возникает, - залог банку не зарегистрируют, пока не расплатится? То есть потом в Росреестр платёжный документ предъявлять придётся, чтобы с продавца залог сняли и в пользу банка его зарегистрировали?

Сообщение отредактировал Gihon: 27 February 2012 - 15:10

[sioxana]

Меня интересуют действия регистратора Росреестра, ведь он должен будет сначала зарегистрировать законный залог продавца, а затем уже, после его снятия регистрировать залог банка, или есть какие то положения, позволяющие сразу регистрировать договорной залог?

В ЕГРП возможно одновременно с регистрацией договора купли-продажи внести две записи об ипотеке: одна запись - законная ипотека в пользу продавца, и другая - ипотека в пользу банка.
Только не все банки на это соглашаются.

Если в договоре не указывать диспозицию о том, что стороны договорились, что залога в силу закона не возникает, - залог банку не зарегистрируют, пока не расплатится?

зарегистрируют обе ипотеки одновременно.

То есть потом в Росреестр платёжный документ предъявлять придётся, чтобы с продавца залог сняли и в пользу банка его зарегистрировали?

Платежные документы Росреестру не нужны.
Ипотека в пользу продавца будет погашаться на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (то бишь продавца и покупателя) либо по решению суда.
А ипотека в пользу банка при этом благополучно продолжит существовать до исполнения обязательств перед банком.

Продаём жилой дом с участком.
Потенциальный Покупатель предлагает оплатить заёмными средствами банка. Как следует из сумбурных объяснений сотрудника Банка банком предлагается такая схема: одновременно подаются кредитный договор и договор купли продажи (с актом приёма-передачи) и с заявлениями на регистрацию перехода права.
При этом сотрудник банка утверждает, что залога в силу закона не возникнет, а сразу зарегистрируют залог в силу договора.

Тут не совсем я поняла или сотрудник банка: может всё-таки ипотека в силу закона?

[Gihon]

В ЕГРП возможно одновременно с регистрацией договора купли-продажи внести две записи об ипотеке: одна запись - законная ипотека в пользу продавца, и другая - ипотека в пользу банка.
Только не все банки на это соглашаются.

В этом случае банк не сможет обратить взыскание на заложенное имущество, если покупатель получит деньги от банка, а продавцу их не отдаст?

Тут не совсем я поняла или сотрудник банка: может всё-таки ипотека в силу закона?

Вы разделяете понятия "залог в силу закона" и "ипотеку в силу", - т.е. имеете ввиду юридическую неточность формулировки или смысловую? По смыслу ведь ипотека в силу закона, - это есть залог в силу закона, т.к. ипотека - это залог недвижимости, или здесь принципиальная разница? Я думаю, что сотрудник банка имел ввиду регистрацию ипотеки (залога).

[sioxana]

В этом случае банк не сможет обратить взыскание на заложенное имущество,

сможет

если покупатель получит деньги от банка, а продавцу их не отдаст?

Маловероятно, что банк допустит такую ситуацию, это не в его интересах. Вероятнее всего, если банк и согласится кредитовать вашего покупателя на таких условиях (с ипотекой в пользу продавца), то постарается проконтролировать расчеты и погашение ипотеки в пользу продавца. Не думаю, что вашему покупателю выдадут кредитные деньги наличкой и отпустят из банка на все четыре стороны.

Вы разделяете понятия "залог в силу закона" и "ипотеку в силу", - т.е. имеете ввиду юридическую неточность формулировки или смысловую? По смыслу ведь ипотека в силу закона, - это есть залог в силу закона, т.к. ипотека - это залог недвижимости, или здесь принципиальная разница? Я думаю, что сотрудник банка имел ввиду регистрацию ипотеки (залога).

Ипотека в силу закона (возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств) и ипотека в силу договора (возникает при заключении договора ипотеки).

[Gihon]

сможет

А как же залог продавца, аннулируется что-ли и на каком тогда основании и какой тогда смысл в первоначальном залоге, - у банка ведь будет последующий залог?

Маловероятно, что банк допустит такую ситуацию, это не в его интересах. Вероятнее всего, если банк и согласится кредитовать вашего покупателя на таких условиях (с ипотекой в пользу продавца), то постарается проконтролировать расчеты и погашение ипотеки в пользу продавца. Не думаю, что вашему покупателю выдадут кредитные деньги наличкой и отпустят из банка на все четыре стороны.

Я понимаю, что маловероятно, но если допустить сговор банка с покупателем, то можно спокойно кинуть продавца и списать всё на какого-нибудь бомжа-покупателя. Думаю, что это не выход - ставить себя в зависимость от воли покупателя и надеятся на добросовестность банка, которым доверять у меня пока нет никаких оснований, - поэтому здесь нужны гарантии. Банк ведь ничего не делает без гарантии, так почему продавец без гарантии должен это делать?, - не вижу логики.

Ипотека в силу закона (возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств) и ипотека в силу договора (возникает при заключении договора ипотеки).

Это понятно, но вопрос был не в этом. Я писал:"сотрудник банка утверждает, что залога в силу закона не возникнет, а сразу зарегистрируют залог в силу договора." и мне было непонятно и остаётся непонятным то, что Вы имели ввиду, задавая вопрос: "Тут не совсем я поняла или сотрудник банка: может всё-таки ипотека в силу закона?".
Я там, имел ввиду понятие "ипотека в силу закона", т.е. по ошибке недописал слово "закона" после слов "ипотека в силу", - наверное поэтому Вы меня не поняли, - то есть, мне по-прежнему остаётся непонятным, что Вы имели ввиду, задавая это вопрос?

Сообщение отредактировал Gihon: 16 March 2012 - 10:33

[Изяслав]

В ЕГРП возможно одновременно с регистрацией договора купли-продажи внести две записи об ипотеке: одна запись - законная ипотека в пользу продавца, и другая - ипотека в пользу банка.

по Вашему мнению, какая ипотека будет предшествующей, а какая - последующей?

залога в силу закона не возникнет, а сразу зарегистрируют залог в силу договора.

схренали в силу договора?

Я там, имел ввиду понятие "ипотека в силу закона", т.е. по ошибке недописал слово "закона" после слов "ипотека в силу", - наверное поэтому Вы меня не поняли, - то есть, мне по-прежнему остаётся непонятным, что Вы имели ввиду, задавая это вопрос?

потрясающая четкость мышления.

[sioxana]

по Вашему мнению, какая ипотека будет предшествующей, а какая - последующей?

А можно встречный вопрос?
Давайте допустим ситуацию, что я оформляю несколько кредитов в разных банках. (для чистоты эксперимента подписываем кредитные договоры в один день). Затем я приобретаю, скажем, квартиру с использованием всех этих кредитных средств. Т.е. в договоре купли-продажи указываю "сумма Х рублей выплачивается за счет кредитных средств полученных по кредитному договору с банком А, сумма Y рублей - с банком Б и т.д.". (допустим ипотеки в пользу продавца не будет, ну просто чтоб она сейчас с толку не сбивала).
А теперь вопрос: ипотека в пользу какого банка будет предшествующей, и в пользу какого - последующей?

Я сама не уверена, что в данном случае вообще можно говорить о предшествующей/последующей ипотеке. Хотя записей об ипотеке в ЕГРП и будет несколько, и пронумерованы они будут "лист1", "лист2" и т.д.

[Изяслав]

А теперь вопрос: ипотека в пользу какого банка будет предшествующей, и в пользу какого - последующей?

Я сама не уверена, что в данном случае вообще можно говорить о предшествующей/последующей ипотеке. Хотя записей об ипотеке в ЕГРП и будет несколько, и пронумерованы они будут "лист1", "лист2" и т.д.

по памяти - очередность ипотек будет определяться по очерёдности внесения записей в реестр.

Сообщение отредактировал str555: 17 March 2012 - 08:44

[Gihon]

схренали в силу договора?

То есть, Вы хотите сказать, что если договором купли-продажи за счет кредита банка будет предусмотрена рассрочка платежа после перехода права к покупателю, то в силу закона возникают два залога — в пользу продавца в обеспечение обязательств по уплате цены и в пользу банка в обеспечение обязательств по возврату кредита и правила о предшествующей и последующей ипотеке применимы к залогам на основании договоров, но не к залогам на основании закона?

[sioxana]

То есть, Вы хотите сказать, что если договором купли-продажи за счет кредита банка будет предусмотрена рассрочка платежа после перехода права к покупателю, то в силу закона возникают два залога — в пользу продавца в обеспечение обязательств по уплате цены и в пользу банка в обеспечение обязательств по возврату кредита

да

и правила о предшествующей и последующей ипотеке применимы к залогам на основании договоров, но не к залогам на основании закона?

а вот это тема для отдельного разговора, мнения есть разные.

[Женечка2005]

Две ипотеки одновреенно могут возникнуть абсолютно спокойно - классический пример ипотечного кредита военнослужащему, приобретающему квартиру с использованием целевого жилищного займа (п.4 ст.77 ФЗ "Об ипотеке), когда ипотека возникает, как в пользу кредитной организации, так и в пользу Российской Федерации

[Ludmila]

Две ипотеки одновреенно могут возникнуть абсолютно спокойно - классический пример ипотечного кредита военнослужащему, приобретающему квартиру с использованием целевого жилищного займа (п.4 ст.77 ФЗ "Об ипотеке), когда ипотека возникает, как в пользу кредитной организации, так и в пользу Российской Федерации

И что? Всё равно одна из них будет предшествующей, а другая последующей. Исключение из этого правила только одно, но оно к данной ситуации никакого отношения не имеет.

[Женечка2005]

Вы только Росреестру об этом не скажите, а то ведь и вправду начнут регистрировать, как предшествующую и последующую

Людмила, а с Вашей точки зрения, в пользу кого ипотека будет последующей?

Сообщение отредактировал Женечка2005: 24 March 2012 - 20:52

[sioxana]

Вы только Росреестру об этом не скажите, а то ведь и вправду начнут регистрировать, как предшествующую и последующую

Не начнут пока ещё с приёмом заявлений на её регистрацию разобраться до конца не могут.

Скрытый текст

Руководителям, исполняющим обязанности руководителей территориальных органов Росреестра

Уважаемые коллеги!

В связи с поступающими многочисленными обращениями физических и юридических лиц (банков) по вопросам, касающимся государственной регистрации ипотеки в силу закона в связи с принятием Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество», Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии сообщает следующее.
1. Согласно пункту 1 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.
Вместе с тем Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) могут устанавливаться особенности государственной регистрации ипотеки (пункт 5 статьи 29 Закона о регистрации).
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке установлено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Таким образом, Законом об ипотеке установлены специальные нормы о порядке государственной регистрации ипотеки в силу закона. С учетом положений пункта 5 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.
2. В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
В этой связи, если иное не будет установлено каким-либо иным федеральным законом, непредставление одновременно с заявлением (и необходимыми документами) о государственной регистрации права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона и иных документов, необходимых для проведения такой государственной регистрации, на наш взгляд, может явиться основанием для отказа в государственной регистрации права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации (при условии, что из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов возможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона, и данный правоустанавливающий документ не содержит указание на то, что ипотека в силу закона не возникает).
Необходимо отметить, что аналогичные требования о необходимости осуществления одновременной государственной регистрации прав в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, одновременной с государственной регистрацией перехода права собственности на здание (строение, сооружение или другое недвижимое имущество) государственной регистрации перехода права собственности (изменения арендатора в договоре аренды) на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности (аренды), установлены пунктом 4 статьи 22.2, статьей 25.5 Закона о регистрации.
При этом практика государственной регистрации прав в соответствии с пунктом 4 статьи 22.2 Закона о регистрации сложилась таким образом, что непредставление заявлений (и иных необходимых документов) о государственной регистрации прав одновременно в отношении всех образованных земельных участков является основанием для отказа в государственной регистрации прав на тот земельный участок из числа вновь образованных, в отношении которого соответствующее заявление представлено.
Вместе с тем нельзя не отметить, что государственная регистрация права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, и государственная регистрация ипотеки в силу закона являются самостоятельными регистрационными действиями – осуществляются на основании самостоятельных заявлений при представлении необходимых для осуществления такой государственной регистрации документов, в связи с чем после 07.03.2012 регистрационным записям (о праве и об ипотеке) должны присваиваться различные номера государственной регистрации. Кроме того, такое основание для отказа в государственной регистрации прав, как непредставление на государственную регистрацию вещного права заявления об осуществлении государственной регистрации его ограничения (обременения), в Законе о регистрации отсутствует.
Учитывая изложенное, Росреестром направлен запрос в Минэкономразвития России с просьбой высказать мнение по описанной ситуации. После поступления ответа из Минэкономразвития России во все территориальные органы Росреестра будет направлено соответствующее письмо.
3. Пунктом 3 статьи 20 Закона об ипотеке установлено, что если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными в пункте 1 статьи 20 Закона об ипотеке, заявителем представляются также:
закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной, сведений о государственной регистрации ипотеки и сведений, предусмотренных подпунктом 10 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке в случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона, и ее копия;
документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Согласно пункту 2 статьи 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Таким образом, если иное не установлено федеральным законом и из представленных на государственную регистрацию ипотеки в силу закона документов возможно установить, что права залогодержателя по ипотеке в силу закона удостоверяются закладной, одновременно с документами, необходимыми для государственной регистрации ипотеки в силу закона, на государственную регистрацию прав должны быть представлены закладная и ее копия, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии. Непредставление в рассматриваемом случае одновременно с заявлением (и необходимыми документами) о государственной регистрации ипотеки в силу закона документов, указанных в пункте 3 статьи 20 Закона об ипотеке, на наш взгляд, будет являться основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки в силу закона в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации.
4. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации; такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов (пункт 7 статьи 12 Закона о регистрации).
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Закона о регистрации при получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.
При этом одна запись в книге учета входящих документов соответствует одному пакету документов, необходимых для совершения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, одного действия (пункт 11 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 24.12.2001 № 343).
Таким образом, запись о государственной регистрации права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, и запись о государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, с учетом положений действующей с 07.03.2012 редакции пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке должны идентифицироваться самостоятельными номерами регистрации.

Заместитель руководителя Г.Ю. Елизарова

[Женечка2005]

sioxana, огромное Вам спасибо! У нас эксперты, проверяющие продаваемые закладные, замучали своими замечаниями по поводу разных номеров прав и ипотеки. Вроде отписываемся, что с 07 марта 2012 г. заявительный порядок регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, но и они справедиво отмечают, что ни в какие инструкции, регулирующие порядок регистрации договоров, особенности регистрации ипотеки, правила ведения ЕГРП и т.д. изменения не вносились. А письмо, которое приведено Вами в спойлере, в открытых источниках размещалось?

[sioxana]

письмо в открытых источниках размещалось?

Не думаю. Это по всем Управлениям рассылалось, т.к. после изменений практика по разным областям несколько отличалась: кто в лес, кто по дрова.
Но может быть что-нибудь на сайте есть, я не проверяла.

ни в какие инструкции, регулирующие порядок регистрации договоров, особенности регистрации ипотеки, правила ведения ЕГРП и т.д. изменения не вносились.

А это почти всегда так. Сначала в законе изменения. Потом на практике шишек понабивают. Следом какие-нибудь информационные письма разошлют, чтоб причесать инициативу на местах к единому знаменателю. И только потом (сильно потом ) причешут инструкции.

[Shellie]

ни в какие инструкции, регулирующие порядок регистрации договоров, особенности регистрации ипотеки, правила ведения ЕГРП и т.д. изменения не вносились.

А это почти всегда так. Сначала в законе изменения. Потом на практике шишек понабивают. Следом какие-нибудь информационные письма разошлют, чтоб причесать инициативу на местах к единому знаменателю. И только потом (сильно потом ) причешут инструкции.

Просто Минюст, поскольку уже не является уполномоченным органом нормативно-правового регулирования в области государственной регистрации прав на недвижимость, видимо, не считает нужным изменять/дорабатывать 213-ю инструкцию. А вот почему Минэконом до сих пор не разродился, непонятно. Видимо, усиленно ждали нового министра и ни на что иное ни времени ни сил не было)

Вы только Росреестру об этом не скажите, а то ведь и вправду начнут регистрировать, как предшествующую и последующую

Людмила, а с Вашей точки зрения, в пользу кого ипотека будет последующей?

Кстати, Росреестр в Самаре на самом деле регистрирует в данной ситуации 2 ипотеки: как предшествующую и последующую
По практике предшествующая - в пользу продавца, последующая - в пользу банка. При военной ипотеке, вестимо, предшествующая - в пользу банка, последующая - в пользу РФ

[Изяслав]

По практике предшествующая - в пользу продавца, последующая - в пользу банка.

в очередности подачи заявлений.

[seven5]

То есть, Вы хотите сказать, что если договором купли-продажи за счет кредита банка будет предусмотрена рассрочка платежа после перехода права к покупателю, то в силу закона возникают два залога — в пользу продавца в обеспечение обязательств по уплате цены и в пользу банка в обеспечение обязательств по возврату кредита и правила о предшествующей и последующей ипотеке применимы к залогам на основании договоров, но не к залогам на основании закона?

Так, мысли в слух. Ипотека в силу 488 в пользу продавца возникнет с момента передачи товара покупателю (а не с момента заключения договора), если иное не предусмотрено договором о залоге (488, 341 ГК). То есть формально необходим передаточный акт (ст. 556 ГК). Если передаточного акта нет - нет и залога. Какие мысли на этот счет?

[Изяслав]

необходим передаточный акт

и не только.

[Плюшкин]

А кто сталкивался с обращением взыскания когда две ипотеки: Договорная и в силу закона?

 

Из логики я понимаю, что проводятся торги по продаже земельного участка и деньги от реализации земельного участка поступают двум залогодержателям.

 

Вопрос в применимости, в законе прописано, что если торги не состоялись то залогодержатель вправе приобрести этот зу по заниженной цене, а если другой залогодержатель не согласен и так же хочет приобрести зу по заниженной цене? Как в таком случае решается вопрос?

[Плюшкин]

И так же мучает вопрос может  ли залогодержатель-1 возвратить заложенное имущество за неисполнение со своей стороны Договорных отношений залогодателю если это имущество заложено в пользу залогодержателя -2 без согласия последнего.

 

В Договоре как и в законе оговорено только про продажу и обмен с согласия Залогодержателя 

[Zaynutdinov Artur]

В данном случае имеет значения, какая из ипотек первичная, а какая вторичная.

 

Последний вопрос не понял... "Может ли держатель-1 возвратить дателю заложенное имущество?"

Возвратить?