С учетом нормы ст. 608 ГК можно ли заключить договор аренды, устанавливающий обязанность арендодателя передать в будущем в аренду вещь, которую ему еще предстоит приобрести. Иными словами, работает ли здесь правило, аналогичное п. 2 ст. 455 ГК?
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 408
#2
Отправлено 02 March 2012 - 11:40
С учетом 608-й - нет. Есть собственник вещи - есть право сдавать имущество в аренду, есть договор, а нет так нет. А за каким бы тогда все морочили себе голову с предварительными договорами?
#3
Отправлено 02 March 2012 - 12:00
так вот я и думаю - почему надо морочить голову с предварительным договором, если можно было бы делать основной. К тому же по предварительному договору сомнительно перечислять какие-то деньги, а нередко стороны хотят авансом перечислить ар. плату ...С учетом 608-й - нет. Есть собственник вещи - есть право сдавать имущество в аренду, есть договор, а нет так нет. А за каким бы тогда все морочили себе голову с предварительными договорами?
В чем логика запрета на заключение такого договора? Почему в купле-продаже можно, а в аренде - нельзя?
#4
Отправлено 02 March 2012 - 13:16
закон и логика не одно и то же.В чем логика запрета на заключение такого договора? Почему в купле-продаже можно, а в аренде - нельзя?
вспомнился старый анекдот..
Идет экзамен, заходит студент, не хрена не знает, предлагает проффесору:
-давайте так: я загадываю загадку, если вы ее отгадываете - 2, нет - 5.
-хорошо
-что такое, законно, но нелогично, логично, но незаконно, незаконно и нелогично?
-ладно, 5
Через некоторое время заходит другой студент, препод ему:
-отгадаете загадку-5, нет -2. Согласны?
-эээээээ... да!
-что такое, законно, но нелогично,логично, но незаконно, незаконно и нелогично?
-(изрядно подумав)Ну смотрите, у вас есть молодая жена - это законно, но нелогично, у нее есть любовник - это логично, но незаконно, и ему вы сегодня поставили 5 - это и незаконно и нелогично!
а особенно с его обеспечением )))А за каким бы тогда все морочили себе голову с предварительными договорами?
#8
Отправлено 02 March 2012 - 13:33
это Вы мало предварительных договоров видели!По предварительному договору нельзя уплачивать арендные платежи (авансом), а мне нужно, чтобы было можно.
встречный вопрос: как платить арендные платежи, если аренды, фактически, нет?.. Кинуть арендатора хотите?
#9
Отправлено 02 March 2012 - 13:48
и практики их оспариванияэто Вы мало предварительных договоров видели!
Сообщение отредактировал PetersON: 02 March 2012 - 13:48
#10
Отправлено 02 March 2012 - 13:54
В ст. 608 ГК говорится не о заключении договора аренды, а о "сдаче" в аренду. А это, я думаю, две большие разницы.
#11
Отправлено 02 March 2012 - 14:02
Роман, спасибо за отклик. Именно этот момент я и хотел дальше обсудить.В ст. 608 ГК говорится не о заключении договора аренды, а о "сдаче" в аренду. А это, я думаю, две большие разницы.
У нас в Беларуси (нормативное регулирование вопроса аналогично российскому) в Вестнике ВХС (белорусский "Вестник ВАС") один наш ученый при обсуждении этого вопроса писал:
РАСПОРЯДИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ В БЕЛОРУССКОМ ПРАВЕ
А.В.ТАРАСОВ,
юрист
[...]
Недействителен ли договор аренды,
заключенный несобственником?
В качестве повода для рассуждений приведем следующее судебное решение.
Суд установил факт ничтожности договора аренды. Установлено, что между ответчиками (УП "М" и предпринимателем Х.) заключен договор аренды, согласно которому Х. (арендодатель) сдал, а УП "М" (арендатор) принял в аренду здание магазина. По мнению истца, поскольку договор купли-продажи магазина, заключенный между ООО "И" и предпринимателем Х., ранее был признан ничтожным с момента его совершения, то последующий договор - договор аренды, заключенный между Х. и УП "М", также является ничтожным.
В соответствии со ст. 168 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законодательными актами. Поскольку сделка купли-продажи магазина между ООО "И" и Х. является недействительной с момента ее совершения, то Х. не был надлежащим арендодателем при заключении впоследствии с УП "М" договора аренды. Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Так как Х. не был собственником сданного в аренду магазина, договор аренды нельзя признать соответствующим законодательству <14>.
--------------------------------
<14> Александров, Д. Хозяйственный суд проверяет законность сделки (примеры из судебной практики) // ИБ "КонсультантПлюс: Материалы судебной практики Белорусский Выпуск" [Электронный ресурс]. - Минск, 2011.
На наш взгляд, признавать недействительным договор аренды не было оснований. Договор аренды согласно ст. 577 ГК является обязательственным договором, в соответствии с которым арендодатель обязуется совершить в будущем другую, распорядительную, сделку - передать арендатору право владения и / или пользования вещью (обременить свое право собственности правом аренды). Следует обратить внимание на то, что в ст. 579 ГК, согласно которой арендодателем может быть собственник вещи или лицо, уполномоченное им сдавать имущество в аренду, законодатель говорит не о праве заключить договор аренды, а о праве сдать имущество в аренду. То есть требования к арендодателю, установленные данной статьей, касаются не договора аренды как обязательственной сделки, а распорядительной сделки по передаче вещи в аренду. В данном случае, хотя и не так прямо, выражено то же правило, которое установлено п. 2 ст. 425 ГК для договора купли-продажи: договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.
В указанных нормах воплощен общий принцип, уже указанный нами: власть к распоряжению должна иметься у распоряжающегося лица на момент распоряжения, а не на момент совершения обязательственной сделки, предполагающей совершение распорядительной сделки. Ничто не препятствует сторонам заключить договор аренды в то время, когда арендодатель не является собственником объекта аренды, после чего приобрести предмет аренды в собственность или получить соответствующее управомочие от собственника и исполнить принятую на себя обязанность по передаче вещи в аренду.
Поэтому в рассматриваемом случае недействительной могла быть признана только распорядительная сделка по передаче вещи в аренду как совершенная при отсутствии у распорядителя власти к распоряжению. Хотя в данном случае практическая значимость сделанных выводов невелика из-за того, что в рассмотренном судом споре договор аренды и передача имущества в аренду совершены, судя по всему, в одно время. Неверная правовая оценка подобных ситуаций судом способна породить негативную практику по признанию недействительными даже тех договоров аренды, при заключении которых стороны осознанно и добросовестно устанавливают обязательство по передаче в аренду имущества, которое арендодатель еще только должен приобрести.
На мой взгляд, его рассуждения очень логичны. Роман, на ваш взгляд, каковы шансы того, что если аналогичное дело дойдет до ВАСа, то он займет аналогичную позицию?
Сообщение отредактировал Shagrath: 02 March 2012 - 14:19
#12
Отправлено 02 March 2012 - 14:02
Если нет права, то нет и арендодателя, нет арендодателя - нет и договора (ст. 606 ГК).В ст. 608 ГК говорится не о заключении договора аренды, а о "сдаче" в аренду. А это, я думаю, две большие разницы.
#13
Отправлено 02 March 2012 - 14:10
Популярное сообщение!
А как же тогда заключают лизинговые договорыЕсли нет права, то нет и арендодателя, нет арендодателя - нет и договора (ст. 606 ГК).
#14
Отправлено 02 March 2012 - 14:19
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИэто Вы мало предварительных договоров видели!
По предварительному договору нельзя уплачивать арендные платежи (авансом), а мне нужно, чтобы было можно.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 февраля 2012 г. N ВАС-295/12
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Обязательство по заключению основного договора, возникшее из предварительного договора, не является денежным. Другие обязательства из предварительного договора не возникают. В связи с тем, что основной договор сторонами заключен не был, никаких обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между сторонами возникнуть не могло. Поэтому суд пришел к выводу о недействительности предварительного договора в части, определяющей отношения сторон по предоставлению задатка (раздел 3), как противоречащий статьям 380, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворил заявленные требования, обязав ответчика возвратить уплаченную ему в качестве задатка сумму в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Хотя Карапетов с политико-правовой т.з. камня на камне не оставил на таком подходе (см. вестник ВАС, 2010, №8), пока что ВАС исповедует консервативный подход к данному вопросу.
в точку!А как же тогда заключают лизинговые договоры
Если нет права, то нет и арендодателя, нет арендодателя - нет и договора (ст. 606 ГК).
а может быть: "...нет арендодателя - нет и передачи в аренду"?Если нет права, то нет и арендодателя, нет арендодателя - нет и договора (ст. 606 ГК).
В ст. 608 ГК говорится не о заключении договора аренды, а о "сдаче" в аренду. А это, я думаю, две большие разницы.
#15
Отправлено 02 March 2012 - 14:29
А как можно в принципе платить арендные платежи авансом даже собственнику вещи? Как можно платить авансом вознаграждение подрядчику? Вообще, как можно платить аванс?встречный вопрос: как платить арендные платежи, если аренды, фактически, нет?
#16
Отправлено 02 March 2012 - 14:29
Ды как-как... на основании специальной нормы. Мы ж не буим правила зпп на все дкп распространять, не?А как же тогда заключают лизинговые договоры
Вы меня так уговариваете, будто от того, что я соглашусь с Вами и суд согласится.а может быть: "...нет арендодателя - нет и передачи в аренду"?
Читаем матчасть еще раз:В момент, когда он обязуется он уже арендодатель.По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить
#18
Отправлено 02 March 2012 - 14:43
ВладимирD,
я кроме матчасти читаю еще и теориюЧитаем матчасть еще раз:
см. ПП ВАС о сделках с "будущими" вещами. Применяться должно по аналогии.Chiko,
А когда и куда вносить запись об аренде в ЕГРП?
Мне кажется, что если договор не подлежит регистрации, то все ОК. Главное, чтобы к моменту передачи владения у дателя было право. А вот если подлежит регистрации, то Галиуллин против Автошколы.
Игорь
#21
Отправлено 02 March 2012 - 15:00
Там ВАС сказал, что до момента госрегистрации договор, который ей подлежит, не заключен, но это не значит, что он зключен, если договор регистрации не подлежит.Мне кажется, что если договор не подлежит регистрации, то все ОК. Главное, чтобы к моменту передачи владения у дателя было право. А вот если подлежит регистрации, то Галиуллин против Автошколы.
#22
Отправлено 02 March 2012 - 15:10
Но при еэтом в момент регистрации возникает только право требовать предоставления вещи, а собственно право аренды, как возможность владеть и пользоваться вещью возникает позже.регистрация договора аренды - это регистрация права
#23
Отправлено 02 March 2012 - 15:35
Я вообще не вижу проблемы с тем, чтобы обязываться передавать в аренду вещь, собственником которой в момент заключения арендодатель не является при условии, что договор аренды не подлежит регистрации.
Если же договор аренды подлежит регистрации, боюсь, здесь не обойтись без формирования ВАСом правовой позиции о том, что обязательство несобственника передать на срок год и более в аренду вещь, которая в момент заключения договора еще ему не принадлежит, действительно только в отношении арендатора, но не третьих лиц, а исполненный договор не создает аренду с эффектом следования и противопоставления третьим лицам.
Так что, все очень просто. КРоме того, в практике 9ААС и 15ААС уже есть дела, где они, ссылаясь на ППВАС 54, применяли конструкцию обязательства о передаче в аренду будущей недвижимой вещи.
Рассуждения о том, что если нет права собственности, то нельзя принимать на себя обязательства, это просто глупость, так как аренда - это консенсуальный договор, договор об обязанности передать вещь в аренду. Главное - быть собственником в момент передачи ("сдачи" в терминологии ст. 608 ГК) вещи в аренду.Если нет права, то нет и арендодателя, нет арендодателя - нет и договора
Если же договор аренды подлежит регистрации, боюсь, здесь не обойтись без формирования ВАСом правовой позиции о том, что обязательство несобственника передать на срок год и более в аренду вещь, которая в момент заключения договора еще ему не принадлежит, действительно только в отношении арендатора, но не третьих лиц, а исполненный договор не создает аренду с эффектом следования и противопоставления третьим лицам.
Так что, все очень просто. КРоме того, в практике 9ААС и 15ААС уже есть дела, где они, ссылаясь на ППВАС 54, применяли конструкцию обязательства о передаче в аренду будущей недвижимой вещи.
#24
Отправлено 02 March 2012 - 15:54
Интересно, а почему такой договор зарегистрировать нельзя?Я вообще не вижу проблемы с тем, чтобы обязываться передавать в аренду вещь, собственником которой в момент заключения арендодатель не является при условии, что договор аренды не подлежит регистрации.
Да принять на себя можно все что хошь, только договор арнеды еще и права некоторые предусматривает. А про отождествление сдачи в аренду с передачей вещи вообще жесть... А если на момент заключения... "договора" вещь уже находится во владении "арендатора"? Как думаете, можно заключить договор аренды героина? Судя по вашим рассуждениям можно, нельзя только передавать во владение, а сам договор будет действительным...Рассуждения о том, что если нет права собственности, то нельзя принимать на себя обязательства, это просто глупость, так как аренда - это консенсуальный договор, договор об обязанности передать вещь в аренду. Главное - быть собственником в момент передачи ("сдачи" в терминологии ст. 608 ГК) вещи в аренду.
Сообщение отредактировал ВладимирD: 02 March 2012 - 15:54
#25
Отправлено 02 March 2012 - 15:55
Chiko,
с точки зрения юриста-практика (не судьи ВАСа) позиция позитивиста по проблемному вопросу всегда глупая, но безопасная. А позиция "экономиста" - умная, но стремнаяРассуждения о том, что если нет права собственности, то нельзя принимать на себя обязательства, это просто глупость, так как аренда - это консенсуальный договор, договор об обязанности передать вещь в аренду. Главное - быть собственником в момент передачи ("сдачи" в терминологии ст. 608 ГК) вещи в аренду.
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
