Ситуация в следующем: знакомая оформила предварительный договор купли-продажи квартиры. Я договор не видела, разговаривала по телефону. Как я поняла, существенные условия обговорены: предмет и цена. Но дело в том, что основной договор решили заключить через месяц, после того как покупателю-1 выдадут кредит в банке. После этого появился другой покупатель-2, который предложил более высокую цену и согласился сразу же оплатить стоимость квартиры. Возможно ли расторгнуть предварительны договор купли-продажи с первоначальным покупателем-1 в досудебном порядке? Какие риски несет продавец?
Прокомментируйте, верно ли я думаю…
П. 3 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Т.к. основной договор – договор купли-продажи квартиры, то существенными условиями данного договора являются предмет и цена договора. Существенные условия по договору были соблюдены.
Общие условия изменения и расторжения договора предусмотрены ст. 450 ГК РФ. Если согласия покупателя не последует, то получается, что придется обращаться в суд. Ст. 451 ГК РФ предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях). Будет ли считаться существенным изменением обстоятельств тот факт, что продавцу нужно срочно уехать в другой город и поэтому ему выгоднее заключить договор с другим покупателем-2? Я думаю, что да. Также изучила суд. практику в Интернете (доступа к правовым базам нет, только на работе). Причем, практика противоречивая (отн-но расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств). Пришла к выводу, что необходимо в письменном виде направить покупателю-1 заявление о расторжении предварительного договора к.-п. в связи с отъездом в другой город и как следствие необходимость срочно продать квартиру. Тем более, нельзя однозначно сказать, что покупателю-1 выдадут кредит, не так ли?
Правильный ли взгляд на данную ситуацию?
|
|
||
|
|
|
|
Предварительный договор купи-продажи квартиры между физ. лицами
Автор
-Katrine-
, 25 Mar 2012 01:37
Сообщений в теме: 30
#2
Отправлено 25 March 2012 - 11:28
Нет.Правильный ли взгляд на данную ситуацию?
Нет.Будет ли считаться существенным изменением обстоятельств тот факт, что продавцу нужно срочно уехать в другой город и поэтому ему выгоднее заключить договор с другим покупателем-2?
#4
-Katrine-
#5
Отправлено 25 March 2012 - 17:19
Такие причины как отъезд (переезд) в другой город вряд ли повлияют на решение суда. Так же условия предварительного договора по купле-продажи квартиры, не повлекут значительный ущерб для продавца, наверняка цена за квартиру 1 покупателю назначена адекватна, а не 100 деревянных рублей. Если б все так было просто, то предварительные договора были б в большинстве ничтожны. Есть хорошая поговорка ... за двумя погонишься, ни одного не поймаешь.
#6
-Katrine-
Отправлено 25 March 2012 - 18:09
Я с Вами согласна, но я имела ввиду преезд в другой город написать в заявлении покупателю-1. До суда знакомая не хочет доводить, а просто, если возможно, то урегулировать в досудебном порядке. Сама понимаю, что шансов практически нет.
#7
Отправлено 25 March 2012 - 18:25
Зачем?но я имела ввиду преезд в другой город написать в заявлении покупателю-1.
У меня такое ощущение, что Вы старательно защищаете интересы покупателя-1, а не своего клиента.
#8
Отправлено 25 March 2012 - 18:40
Ну если так, то можно узнать позицию покупателя 1 в очной беседе, и на основании этого сделать выводы, что ждет Вашу знакомую (даже без заявления, оно не поможет). А если Покупатель 1 продал свою дачу и вот-вот растанется с единственной комнатой в коммуналке в счет будущей квартиры?
#9
Отправлено 25 March 2012 - 18:47
ЗАЧЕМ?Ну если так, то можно узнать позицию покупателя 1 в очной беседе,
#10
Отправлено 25 March 2012 - 19:43
Ludmila я просто так думаю. Ведь судя по вышеизложенному, знакомая Katrine желает расторгнуть (урегулировать) предварительный договор без каких либо последствий для себя,и без участия суда не имея на это оснований. Может у покупателя 1, возникли обстоятельства и он сам не планирует заключать основной. А народ пытается изобретать велосипед.
#11
Отправлено 25 March 2012 - 19:48
В этой ситуации
в письменном виде направить покупателю-1 заявление о расторжении предварительного договора к.-п. в связи с отъездом в другой город
это самое худшее, что может сделать продавец.узнать позицию покупателя 1 в очной беседе
#12
-Katrine-
Отправлено 25 March 2012 - 20:31
Ludmila, я Вас не понимаю. У меня нет клиента, просто знакомая спросила, а я, если честно, впервые столкнулась с таким вопросом. Вот и написала так, как я думала. Если возможно, предложите Вамш вариант, а то, не понятно, как Вы думаете.
#13
Отправлено 26 March 2012 - 01:16
Готового ответа не будет. Прочтите нормы ГК РФ о преварительном договоре, об основаниях расторжения договоров, о сроках. После этого излагайте своё видение. Будут неточности - скажу.Если возможно, предложите Вамш вариант, а то, не понятно, как Вы думаете.
#14
Отправлено 26 March 2012 - 11:59
Если так и сформулировано, то срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, не определен. Это означает, что если в течение года с момента заключения ПД ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор, обязательства прекращаются без подписания каких-либо документов.основной договор решили заключить через месяц, после того как покупателю-1 выдадут кредит в банке.
#15
-Katrine-
Отправлено 26 March 2012 - 13:36
Перечитала еще раз. В ПД содержатся условия о предмете, цене и перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 558 ГК РФ), т.е. все существенные условия основного договора (купли-продажи квартиры). Срок заключения основного договора - 1 месяц. Последствия п. 5, 6 статьи 429 ГК РФ мне понятны. Далее, ст. 450 ГК РФ: п. 1 - не подходит, т.к. соглашение вряд ли можно достичь; п. 2 - судебный порядок, не то; п. 3 - в ПД указано расторжение договора по соглашению либо в др. случаях, указанных в законе. Ст. 451 ГК РФ – п.1 (т.к. меня интересует досудебный порядок урегулирования спора), существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Получается, существенных изменений обстоятельств нет и поэтому оснований для одностороннего расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры тоже нет.
Нет, написано не так. Как я поняла, просто в течении месяца должны закалючить. А условие - кредит, было оговорено в устной форме. А так, я и сама поняла про срок.
Нет, написано не так. Как я поняла, просто в течении месяца должны закалючить. А условие - кредит, было оговорено в устной форме. А так, я и сама поняла про срок.
#18
Отправлено 26 March 2012 - 14:03
Автор постоянно путается в показаниях. То она договор не видела, то его "перечитала", т.е. читала ранее. То стороны договорились про 1 месяц с момента получения кредита, то про кредит было обговорено устно... 
Так что я поняла так, что "1 месяц" - это не то, что написано в договоре, а то, как автор понимает условие этого договора.
Так что я поняла так, что "1 месяц" - это не то, что написано в договоре, а то, как автор понимает условие этого договора.
Т.е. месяц - это не то, как условие написано в действительности, а интрепретация автора.Как я поняла, просто в течении месяца должны закалючить.
#20
Отправлено 26 March 2012 - 14:26
Предварительный договор опосредует обязательственные отношения, а не вещные. Поэтому, если продавец заключит договор купли-продажи с покупателем-2, зарегистрирует его (насколько понял, предварительный договор с покупателем-1 не зарегистрирован, то проблем возникнуть в ФРС не должно ) и оформит переход прав, то предварительный договор прекращает свое действие за невозможностью исполнения (ст. 416) (?). Единственным, чем рискует продавец - это компенсация убытков, в частности, уплата процентов по кредиту покупателя-1, если он его уже взял до получения соответствующего уведомления от продавца.Ситуация в следующем: знакомая оформила предварительный договор купли-продажи квартиры. Я договор не видела, разговаривала по телефону. Как я поняла, существенные условия обговорены: предмет и цена. Но дело в том, что основной договор решили заключить через месяц, после того как покупателю-1 выдадут кредит в банке. После этого появился другой покупатель-2, который предложил более высокую цену и согласился сразу же оплатить стоимость квартиры. Возможно ли расторгнуть предварительны договор купли-продажи с первоначальным покупателем-1 в досудебном порядке? Какие риски несет продавец?
#21
Отправлено 26 March 2012 - 14:43
Или еще и уплатой неустойки, если она предусмотрена договором.Единственным, чем рискует продавец - это компенсация убытков, в частности, уплата процентов по кредиту покупателя-1, если он его уже взял до получения соответствующего уведомления от продавца.
#22
-Katrine-
Отправлено 26 March 2012 - 14:44
Я вообще не читала и не видела договор, т.к. знакомая живет в другом городе. Говорю только то, что сама поняла по телефонному разговору и все. Перечитала - положения и комментарии к ГК РФ.
#24
-Katrine-
Отправлено 26 March 2012 - 15:28
Полностью с Вами согласна, но дело в том, что ей за 70. Вот поэтому ей и надо быстрее продать квартиру и переехать к родственникам. Она понятия не имеет как отправлять по e-mail и факсу. Я посоветую ей заключить договор с покупателем-1. Правильно кто-то написал:"За двумя зайцами погонишься..." Спасибо всем за ваши ответы.
#25
Отправлено 26 March 2012 - 15:30
Мда. Что и требовалось доказать. А что мы сейчас обсуджаем-то тогда?Я вообще не читала и не видела договор
Простите, ЗАЧЕМ? Вы хотите кинуть на деньги 70-летнюю женщину?Я посоветую ей заключить договор с покупателем-1.
Ответить
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
