Верно ли такое утверждение: если для перевода помещения (квартира на первом этаже МЖД) из жилого в нежилое требуется оборудовать отдельный вход путем разбора подоконного пространства, то данные действия являются реконструкцией (МЖД) и должны сопровождаться сбором 100% голосов собственников помещений этого дома?
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 140
#127
Отправлено 30 March 2012 - 18:45
Вопрос 2. Можно ли утверждать что: если устраивается отдельный вход в нежилое помещение путем трансформации окон помещения в двери (независимо от того, будет ли это огромный отапливаемый пристрой\входная группа или веревочная лестница сбрасываемая посетителям нежилого помещения) этот процесс (устройства отдельного входа) изменяет режим использования общедолевой собственности собственников помещений МЖД - земельного участка, влечет уменьшение общей собственности и таким образом, для подобного устройства отдельного входа требуется сбор 100% голосов соласных собственников помещений МЖД. ?
#128
Отправлено 30 March 2012 - 20:59
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 января 2010 г. N 80-В09-26
Отменяя указанное постановление главы г. Ульяновска, суд исходил из того, что поскольку при переводе спорного жилого помещения из нежилого в жилое возникает необходимость изменения объекта недвижимости (при сносе части несущей стены), а также режима пользования земельным участком (при оборудовании отдельного входа с крыльцом), на котором расположен жилой дом, требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое В. не получено.
Данный вывод суда является ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также отказ в таком переводе установлены Жилищным кодексом Российской Федерации (статьи 22 - 24).
При этом указанные положения Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В данном случае, поскольку судом не установлено, что в результате перепланировки или переустройства квартиры <...> требуется присоединение общего имущества в указанном доме, получения согласия всех собственников помещений в доме не требовалось
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 января 2010 г. N 80-В09-26
Отменяя указанное постановление главы г. Ульяновска, суд исходил из того, что поскольку при переводе спорного жилого помещения из нежилого в жилое возникает необходимость изменения объекта недвижимости (при сносе части несущей стены), а также режима пользования земельным участком (при оборудовании отдельного входа с крыльцом), на котором расположен жилой дом, требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое В. не получено.
Данный вывод суда является ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также отказ в таком переводе установлены Жилищным кодексом Российской Федерации (статьи 22 - 24).
При этом указанные положения Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В данном случае, поскольку судом не установлено, что в результате перепланировки или переустройства квартиры <...> требуется присоединение общего имущества в указанном доме, получения согласия всех собственников помещений в доме не требовалось
#129
Отправлено 30 March 2012 - 21:39
Какие последствия на практике несет принятие ВС по данному делу именно такой позиции? (я не юрист)
А есть еще подобные дела по которым ВС давал похожие определения? (или в этом нет необходимости?)
Почему же тогда нижестоящие суды по-прежнему занимают противоположенную позицию?
к примеру:
Постановл ФАС Урфо 14.02.2011 N Ф09-1147210-С6 по делу N А60-242572010-С6
Постановл ФАС Урфо 27.01.2011 N Ф09-1138010-С6 по делу N А60-168382010-С5
Постановл ФАС Урфо 27.01.2011 N Ф09-1145810-С6 по делу N А60-188072010-С5
Постановл ФАС Урфо от 19.02.2010 N Ф09-75010-С1 по делу N А47-53412009
Позиция Минэкономразвития:
Письмо Минэкономразвития РФ ОТ 03.11.2011 N ОГ-Д23-1928
А есть еще подобные дела по которым ВС давал похожие определения? (или в этом нет необходимости?)
Почему же тогда нижестоящие суды по-прежнему занимают противоположенную позицию?
к примеру:
Постановл ФАС Урфо 14.02.2011 N Ф09-1147210-С6 по делу N А60-242572010-С6
Постановл ФАС Урфо 27.01.2011 N Ф09-1138010-С6 по делу N А60-168382010-С5
Постановл ФАС Урфо 27.01.2011 N Ф09-1145810-С6 по делу N А60-188072010-С5
Постановл ФАС Урфо от 19.02.2010 N Ф09-75010-С1 по делу N А47-53412009
Позиция Минэкономразвития:
Письмо Минэкономразвития РФ ОТ 03.11.2011 N ОГ-Д23-1928
#130
Отправлено 30 March 2012 - 22:03
«Отменяя указанное постановление главы г. Ульяновска, суд исходил из того, что поскольку при переводе спорного жилого помещения из нежилого в жилое возникает необходимость изменения объекта недвижимости (при сносе части несущей стены), а также режима пользования земельным участком (при оборудовании отдельного входа с крыльцом), на котором расположен жилой дом, требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое В. не получено.»
Т.е. опять, насколько я понимаю, все те же 2 момента:
1) разбор ограждающих конструкций
2) земельный участок как одс.
Выводы суда по первому вопросу:
«При этом указанные положения Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).»
А вот тут написано вот что:
1. ЖК РФ: Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.»
2. ГрК РФ:
Статья 1.
14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
(п. 14 в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)
Статья 51. Разрешение на строительство
7. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство … Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
…
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;
Вывод суда по вопросу 2:
«Поскольку земля под домом <...> не входит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то вывод суда о том, что требовалось согласие собственников жилых помещений дома <...> для изменения статуса квартиры <...> в указанном доме, нельзя признать правильным.»
Т.е., как я понял, пока участок под домом не сформирован - значит он не долевая собственность владельцев помещений мкд, следовательно, спрашивать их согласия не нужно.
(Кстати интересно а что будет когда после всех мероприятий по переводу\строительству крыльца участок все же рано или поздно поставят на кадастровый учет - что тогда? сформируют участок так что площадь под крыльцом не войдет в его состав или как? или договор аренды этого куска земли заключать с тсж?)
Возвращаясь к определению ВС - а почему они сами себе противоречат?:
Постановление пленума ВС №10, ВАС РФ №22 от 29042010
«67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.»
Т.е. опять, насколько я понимаю, все те же 2 момента:
1) разбор ограждающих конструкций
2) земельный участок как одс.
Выводы суда по первому вопросу:
«При этом указанные положения Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).»
А вот тут написано вот что:
1. ЖК РФ: Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.»
2. ГрК РФ:
Статья 1.
14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
(п. 14 в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)
Статья 51. Разрешение на строительство
7. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство … Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
…
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;
Вывод суда по вопросу 2:
«Поскольку земля под домом <...> не входит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то вывод суда о том, что требовалось согласие собственников жилых помещений дома <...> для изменения статуса квартиры <...> в указанном доме, нельзя признать правильным.»
Т.е., как я понял, пока участок под домом не сформирован - значит он не долевая собственность владельцев помещений мкд, следовательно, спрашивать их согласия не нужно.
(Кстати интересно а что будет когда после всех мероприятий по переводу\строительству крыльца участок все же рано или поздно поставят на кадастровый учет - что тогда? сформируют участок так что площадь под крыльцом не войдет в его состав или как? или договор аренды этого куска земли заключать с тсж?)
Возвращаясь к определению ВС - а почему они сами себе противоречат?:
Постановление пленума ВС №10, ВАС РФ №22 от 29042010
«67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.»
#131
Отправлено 05 July 2012 - 19:32
Уважаемые друзья прошу Вас по возможности помочь мне с решением моего вопроса.
У нашего предприятия есть в собственности нежилые помещения: первый этаж и подвальные помещения под ним. Первый этаж полностью сдан в аренду. В настоящий момент есть желание отремонтировать подвал, вход в который сделать через одно из окон нашего магазина. Извиняюсь за оффтоп но вопрос в том необходимо ли получать согласие всех собственников на обустойство такого входа (т.к. разбираем часть фасада под окном и уменьшаем общее имущество собственников) и спрашивать у города разрешение на обустройство этого входа. Земля под домом собственниками не оформлена. Однако вход не предполагает возведения каких либо метталических конструкций, просто около двери будут красиво уложена тратуарная плитка.
Заранее спасибо тем кто откликнется. Мож кто сталкивался с такой ситуацией.
У нашего предприятия есть в собственности нежилые помещения: первый этаж и подвальные помещения под ним. Первый этаж полностью сдан в аренду. В настоящий момент есть желание отремонтировать подвал, вход в который сделать через одно из окон нашего магазина. Извиняюсь за оффтоп но вопрос в том необходимо ли получать согласие всех собственников на обустойство такого входа (т.к. разбираем часть фасада под окном и уменьшаем общее имущество собственников) и спрашивать у города разрешение на обустройство этого входа. Земля под домом собственниками не оформлена. Однако вход не предполагает возведения каких либо метталических конструкций, просто около двери будут красиво уложена тратуарная плитка.
Заранее спасибо тем кто откликнется. Мож кто сталкивался с такой ситуацией.
#132
Отправлено 25 September 2012 - 13:36
Вопрос к знатокам. У меня нежилое помещение на первом высоком этаже (требуется лестница), переведенное в нежилое еще в 2004 г. Все согласования с инстанциями есть. Нет согласования с соседями. Перепробовал все способы решить с ними вопрос - от денег, предложения выкупа их квартир, до общего собрания. Уперлись и все. Посоветуйте, как решить этот вопрос. Я так понимаю, остается только суд. Есть ли основания для положительного решения?
#133
Отправлено 26 September 2012 - 18:00
Насколько капитальная лестница? А если ее не привязывать к стене.Вопрос к знатокам. У меня нежилое помещение на первом высоком этаже (требуется лестница), переведенное в нежилое еще в 2004 г. Все согласования с инстанциями есть. Нет согласования с соседями. Перепробовал все способы решить с ними вопрос - от денег, предложения выкупа их квартир, до общего собрания. Уперлись и все. Посоветуйте, как решить этот вопрос. Я так понимаю, остается только суд. Есть ли основания для положительного решения?
#134
Отправлено 19 March 2013 - 20:59
Добрый вечер! Я извинюсь, что может я не там пишу, я новичок на форуме.
У меня возникла вот такая проблема:
Я с ребенком-инвалидом колясочником проживаю на первом этаже 5-ти этажного дома, дочке исполнилось 14 лет, и тяжеловато уже ее поднимать с улицы на этаж вместе с коляской, в подъездном пандусе нам отказали, якобы градус уклона пандуса не будет соответствует СНИП, т.е. очень крутой получиться. Дело находиться уже в суде и в данным момент рассматривается вариант отдельного входа через комнату....я так понимаю нам предстоит собрать большую часть голосов собственников дома "ЗА", в чем я очень сомневаюсь, т.к. в наше время люде жестокие и вникать в чужие проблемы не хотят и не желают, это я поняла когда было собрание по поводу пандуса в подъезде, большая часть собственников была против. Подскажите, ПОЖАЛУЙСТА, как избежать согласование с собственниками дома, как можно избежать, чтоб не собирать голоса жителей но чтоб все было по закону???
Заранее спасибо.
от
У меня возникла вот такая проблема:
Я с ребенком-инвалидом колясочником проживаю на первом этаже 5-ти этажного дома, дочке исполнилось 14 лет, и тяжеловато уже ее поднимать с улицы на этаж вместе с коляской, в подъездном пандусе нам отказали, якобы градус уклона пандуса не будет соответствует СНИП, т.е. очень крутой получиться. Дело находиться уже в суде и в данным момент рассматривается вариант отдельного входа через комнату....я так понимаю нам предстоит собрать большую часть голосов собственников дома "ЗА", в чем я очень сомневаюсь, т.к. в наше время люде жестокие и вникать в чужие проблемы не хотят и не желают, это я поняла когда было собрание по поводу пандуса в подъезде, большая часть собственников была против. Подскажите, ПОЖАЛУЙСТА, как избежать согласование с собственниками дома, как можно избежать, чтоб не собирать голоса жителей но чтоб все было по закону???
Заранее спасибо.
от
Добрый вечер! Я извинюсь, что может я не там пишу, я новичок на форуме.
У меня возникла вот такая проблема:
Я с ребенком-инвалидом колясочником проживаю на первом этаже 5-ти этажного дома, дочке исполнилось 14 лет, и тяжеловато уже ее поднимать с улицы на этаж вместе с коляской, в подъездном пандусе нам отказали, якобы градус уклона пандуса не будет соответствует СНИП, т.е. очень крутой получиться. Дело находиться уже в суде и в данным момент рассматривается вариант отдельного входа на приквартирную территорию на улицу через жилую комнату (установка тамбура, это положено по СНИП и пандус)....я так понимаю нам предстоит собрать большую часть голосов собственников дома "ЗА", в чем я очень сомневаюсь, т.к. в наше время люде жестокие и вникать в чужие проблемы не хотят и не желают, это я поняла когда было собрание по поводу пандуса в подъезде, большая часть собственников была против. Подскажите, ПОЖАЛУЙСТА, как избежать согласование с собственниками дома, как можно избежать, чтоб не собирать голоса жителей но чтоб все было по закону???
Заранее спасибо.
#135
Отправлено 01 April 2013 - 16:18
День добрый. Я новичек. У меня вопрос. Купил квартиру под салон красоты. Соседи сверху и слева подписали. А один наотрез отказывается. Ему ничего не нужно. Он просто по своим каким-то соображениям против. Что делать????? Взяли кредит-круглую сумму, не знаю как теперь отрабатывать!!!!!
#136
Отправлено 27 August 2013 - 13:11
Подскажите пожалуйста:
Занимаюсь переводом квартиры в нежилое и никак не могу понять ПСН это реально или все равно нужно определяться с тем что там будет,
и обязательно ли придерживаться в дальнейшем тому разрешенному использованию что и в свидетельстве указано???
Что говорить комиссии когда спросят что вы хотите здесь делать?
Занимаюсь переводом квартиры в нежилое и никак не могу понять ПСН это реально или все равно нужно определяться с тем что там будет,
и обязательно ли придерживаться в дальнейшем тому разрешенному использованию что и в свидетельстве указано???
Что говорить комиссии когда спросят что вы хотите здесь делать?
#137
Отправлено 16 January 2014 - 20:10
Подскажите,пожалуйста, Я приобрела нежилое помещение в жилом доме,имеется вход через жилой подъезд и отдельный вход.Вход был построен при строительстве,но почему то не обозначен в БТИ в техпаспорте,дому уже 13 лет,т.е. он получается не узаконенный.Прежний владелец -организация,которая не пользовалась этим входом,ходили через подъезд..Главная проблема в том,что подойти в отдельному входу невозможно-перед ним высажены сплошняком высокие кустарники..Дом находится в ТСЖ,и председатель ТСЖ категорически против каких то изменений,самое большее на что она согласна-это подстричь покороче деревья..Когда я сказала,что буду узаконивать вход,она сказала что ТСЖ не даст такого согласия..Так что мне делать? Возможно ли такое-надо согласие собственников жилья? ведь по определению нежилое помещение не может существовать без отдельного входа? Или идти в БТИ ,чтобы внесли изменения в план?
#138
Отправлено 23 January 2014 - 19:33
Искал на форуме ответ на ситуацию, противоположную предыдущего автора.
Хотелось бы поговорить на тему реконструкций многоквартирных жилых домов под прикрытием разрешительных документов на перепланировку как в нашей случае:
Собственник квартиры 1-го этажа многоэтажного жилого дома пробивает часть ограждающей конструкции и расширяет оконный проем квартиры.
Делает дверной проем на улицу, строит и прикрепляет к фасаду дома конструкции, а на придомовой территории, уже находящейся в границах сформированного для обслуживания дома земельного участка, строит крыльцо, лестницу и тротуар.
В обосновании законности своих действий собственник квартиры ссылается на решение администрации города «О согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения № в доме № по улице К, в городе В выданного в апреля 2013г.»
Посчитав это незаконным, несколько собственников дома обратились с заявлением в управление архитектуры.
Ответ: все законно, нарушений нет.
Затем в администрацию города – нарушений нет, все в рамках «Жилищного кодекса».
Далее в краевую Жилищную инспекцию. Проверка проведена, нарушения не установлены.
Куда дальше? В суд или в прокуратуру?
Хотелось бы поговорить на тему реконструкций многоквартирных жилых домов под прикрытием разрешительных документов на перепланировку как в нашей случае:
Собственник квартиры 1-го этажа многоэтажного жилого дома пробивает часть ограждающей конструкции и расширяет оконный проем квартиры.
Делает дверной проем на улицу, строит и прикрепляет к фасаду дома конструкции, а на придомовой территории, уже находящейся в границах сформированного для обслуживания дома земельного участка, строит крыльцо, лестницу и тротуар.
В обосновании законности своих действий собственник квартиры ссылается на решение администрации города «О согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения № в доме № по улице К, в городе В выданного в апреля 2013г.»
Посчитав это незаконным, несколько собственников дома обратились с заявлением в управление архитектуры.
Ответ: все законно, нарушений нет.
Затем в администрацию города – нарушений нет, все в рамках «Жилищного кодекса».
Далее в краевую Жилищную инспекцию. Проверка проведена, нарушения не установлены.
Куда дальше? В суд или в прокуратуру?
#140
Отправлено 11 March 2016 - 00:41
С чего анчинать то - заказа проекта или проведеняи общего собрания?
И нужно ли согласие архитектора или можно проект + протокол общего собраняи сразу в МФЦ подавать?
#141
Отправлено 18 October 2016 - 01:13
ЕАП, вопрос
есть нежилое помещение(магазин)со входом со стороны подьездов дома. есть новый проект на перенос крыльца на другую сторону дома который дали в администрации района со всеми чертежами и размерами. но в нем так же написано что это не является разрешением на проведение строительных работ!!! что делать и куда дальше идти за разрешением?
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
