Сообщений в теме: 142

[Chiko]

кстати, с удовлетворением недавно узнал, что Верховный Суд занял ту же позицию по изменению обеспеченного обязательства и сохранению залога, что и в п. 13 ППВАС № 10:


ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 апреля 2011 г. N 46-В10-28




То есть, теперь и общая юрисдикция должна сохранять залоги.

[kog]

В продолжение дискуссии о гибели объекта при его разделении возник вопрос.
Вас нам разъяснил в постановлении по залогу, что ипотека при делении объекта не прекращается, а постановлении по этому делу http://kad.arbitr.ru...tanovlenija.pdf, что деление вовсе не приводит к гибели этого объекта.
Стоит ли это понимать так, что все обязательства при делении ЗУ сохраняются (что противоречит п. 11.8 ЗК)?

В частности интересует аренда. Насколько я понимаю, практика шла по пути прекращения аренды при делении объектов. А теперь как?
Что бы вопрос не был не связан с темой, уточню его в таком коллизионного виде.

Что происходит с договором аренды права по которому являются предметом ипотеки и следовательно с ипотекой прав по договору аренды разделяемого участка?

[Zaynutdinov Artur]

'kog' сказал(а) 11 Апр 2012 - 10:47:

Что происходит с договором аренды права по которому являются предметом ипотеки и следовательно с ипотекой прав по договору аренды разделяемого участка?

Давайте подойдем практически к разрешению этого вопроса? Попробуйте смоделировать ситуацию.

[kog]

'Zaynutdinov Artur' сказал(а) 04 Май 2012 - 05:07:

'kog' сказал(а) 11 Апр 2012 - 10:47:

Что происходит с договором аренды права по которому являются предметом ипотеки и следовательно с ипотекой прав по договору аренды разделяемого участка?

Давайте подойдем практически к разрешению этого вопроса? Попробуйте смоделировать ситуацию.

Вот я не понял, что было в вопросе неяного, что его надо моделировать, но опишу подробнее.

Лицу А принадлежит на праве собственности ЗУ № 1. ЗУ №1 передано по договору аренды лицу Б.
Лицо А принимает решение о разделении ЗУ№ 1 на 2 земельных участка, назовем их ЗУ №2 и ЗУ №3.
Такое деление возможно с согласия арендатора и лицо А получило согласие лица Б.
В силу ст. 11.8 при делении участка аренда участка №1 прекращается. А лицо Б имеет право на заключение с ним договора аренды участка №2 и №3.

При ипотеке, вроде, все должно было быть так же, но ВАС разъяснил, что не так. И, что ипотека на участки 2 и 3 переходит автоматически, несмотря на то, что стороны об этом не договаривались. ( и у ВАС для такого толкования были причины)

Про аренду таких разъяснений мне не известно.
Теперь представим ту же ситуацию, только лицо Б заложило право аренды ЗУ 1 банку. Что будет с такой арендой при делении? Аренда должна прекратиться и соответственно прекратиться залог? (так в залог собственно говоря передан не ЗУ).
Или не должен? Или поделить ЗУ его собственник А может только с согласия арендатора Б, который его, в свою очередь, может дать только с согласия залогодержателя прав по договору аренды?

[Zaynutdinov Artur]

'kog' сказал(а) 04 Май 2012 - 08:13:

Вот я не понял, что было в вопросе неяного, что его надо моделировать, но опишу подробнее.

Лицу А принадлежит на праве собственности ЗУ № 1. ЗУ №1 передано по договору аренды лицу Б.
Лицо А принимает решение о разделении ЗУ№ 1 на 2 земельных участка, назовем их ЗУ №2 и ЗУ №3.
Такое деление возможно с согласия арендатора и лицо А получило согласие лица Б.
В силу ст. 11.8 при делении участка аренда участка №1 прекращается. А лицо Б имеет право на заключение с ним договора аренды участка №2 и №3.

При ипотеке, вроде, все должно было быть так же, но ВАС разъяснил, что не так. И, что ипотека на участки 2 и 3 переходит автоматически, несмотря на то, что стороны об этом не договаривались. ( и у ВАС для такого толкования были причины)

Про аренду таких разъяснений мне не известно.
Теперь представим ту же ситуацию, только лицо Б заложило право аренды ЗУ 1 банку. Что будет с такой арендой при делении? Аренда должна прекратиться и соответственно прекратиться залог? (так в залог собственно говоря передан не ЗУ).
Или не должен? Или поделить ЗУ его собственник А может только с согласия арендатора Б, который его, в свою очередь, может дать только с согласия залогодержателя прав по договору аренды?

Что неяного? Постараюсь объяснить.
У Вас чисто теоретический вопрос или Вы практически столкнулись с подобным?

ЗУ1 был предоставлен в аренду лицу Б для каких нужд? Или у лица Б на данном з.у. расположены здания (строения), принадлежащие ему на праве собственности?

Спрашивается: зачем делить з.у., находящийся в аренде, на два, если, по вашим словам, эти же два участка потом снова будут сдаваться в аренду тому же лицу Б? Возможно, я что-то не правильно понял... Стараюсь представить себе это практически. Вырисовывается только такая картина: например, если деление происходит на з.у.1, который функционально обеспечивает здание (сооружение), и з.у.2 (условно назовем его остаток). Так в этом случае стоит еще подумать, кому данное разделение выгоднее: Арендатору, которому придется платить меньшую арендную плату, или Арендодателю, которому необходимо придумать, каким же образом целесообразнее использовать данный "остаток".
Возможно, это мои инсинуации... Но, я это все к тому, что невозможно и несогласованное между сторонами разделение земельного участка при этом непонятное для чего.

С удовольствием прочитаю ваши новые уточненные подробности по данной ситуации

P.S. Вот Вам для размышления еще одна ситуация:
Как Вы думаете, что будет с залогом права аренды з.у. (срок - более 5 лет), если вдруг Арендодатель расторгает договор аренды такого з.у. на законных основаниях? И потребуется ли Арендодателю для этого согласие Залогодержателя?))

[kog]

Zaynutdinov Artur,

Цитата

С удовольствием прочитаю ваши новые уточненные подробности по данной ситуации

Вопрос больше связан с тем прекращается ли аренда при делении ЗУ, с учетом того, что ВАС решил возможным не применять ст. 11.8 в случае с ипотекой. Вопрос связан не в связи с частным случаем, поэтому описать кто и зачем делит не смогу. Да и думаю это не должно влиять на ответ.
Чтобы более соответствовать теме вопрос деления ЗУ я предложил усложнить наличием ипотеки права аренды.

Цитата

P.S. Вот Вам для размышления еще одна ситуация:
Как Вы думаете, что будет с залогом права аренды з.у. (срок - более 5 лет), если вдруг Арендодатель расторгает договор аренды такого з.у. на законных основаниях? И потребуется ли Арендодателю для этого согласие Залогодержателя?))

Вот не люблю я ответы вопросом на вопрос
Предлагаю тогда, Вам поразмыслить над вопросом, как так суд в деле КГ-A41/16206-10
А41-44798\09 принял решение о возможности расторжения договора аренды ЗУ являющегося предметом ипотеки при сохранении ипотеки

[Zaynutdinov Artur]

'kog' сказал(а) 04 Май 2012 - 15:24:

Вопрос больше связан с тем прекращается ли аренда при делении ЗУ, с учетом того, что ВАС решил возможным не применять ст. 11.8 в случае с ипотекой. Вопрос связан не в связи с частным случаем, поэтому описать кто и зачем делит не смогу.

Тогда я пас.

'kog' сказал(а) 04 Май 2012 - 15:24:

Вот не люблю я ответы вопросом на вопрос
Предлагаю тогда, Вам поразмыслить над вопросом, как так суд в деле КГ-A41/16206-10
А41-44798\09 принял решение о возможности расторжения договора аренды ЗУ являющегося предметом ипотеки при сохранении ипотеки

По-моему, в целом отличное постановление, которое еще раз подтвердило, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
А то, что в рег.палате сидят чиновники-бюрократы, и им, видите ли, решение суда подавай, где будет написано, что ипотека также погашается... Ну, уж извините, кроме ФЗ "О гос.регистрации прав на недвижку..." есть другие нормы права
Единственное, что отмечу, так это то, что само постановление составлено криво - в самой мотивировочной части я бы поменял "середину" с "концом": весь тот "мусор" (пардон), на который ссылается рег.орган, я бы поместил в середину, а ссылку на ст. 352 ГК в конец, чтобы не путать

[kog]

Zaynutdinov Artur,

Цитата

о-моему, в целом отличное постановление, которое еще раз подтвердило, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
А то, что в рег.палате сидят чиновники-бюрократы, и им, видите ли, решение суда подавай, где будет написано, что ипотека также погашается...

я согласен с тем, что залог прекращается при прекращении заложенного права. Только вот суд здесь указал, что запись о нем надо оставить из-за того, что бюрократам не хватило норм закона.
В действительности вопрос был, о том, следует ли постановление ВАС толковать расширительно и делать вывод, что при делении ЗУ не только ипотека не прекращается, но аренда.

[Alex811]

добрый день!
может не к месту задаю вопрос, извиняйте если что.
в настоящее время наше ОАО (арендатор) арендует земельный участок у Росимущества (Гос. собственность). на данном участке расположено собственно наше ОАО (здания производственные и административные)
пришла необходимость взять кредит в банке. банк предлагает заложить ему права аренды по данному участку - ипотека права аренды зем. участка.
вопрос в следующем: как повлияет залог арендных прав если мы собираемся выкупить этот земельный участок у Роимущества? необходимо будет согласие банка? ведь залог прекратится с прекращением аренды.
юристы банка говорят что купля продажа земельного участка, при таком положении дел, не пройдет регитрацию в Росреестре.
заранее спасибо!

[Изяслав]

Alex811 сказал(а)

юристы банка говорят что купля продажа земельного участка, при таком положении дел, не пройдет регитрацию в Росреестре.

с фигали? если юристы банка хоть сколько-нибудь вменяемые, они не должны возражать выкупу ЗУ.

Alex811 сказал(а)

на данном участке расположено собственно наше ОАО (здания производственные и административные) пришла необходимость взять кредит в банке. банк предлагает заложить ему права аренды по данному участку - ипотека права аренды зем. участка.

хе, а юристы-то банка видимо таки невменяемые.

[Alex811]

'str555' сказал(а) 31 Июл 2012 - 06:08:

Alex811 сказал(а)

юристы банка говорят что купля продажа земельного участка, при таком положении дел, не пройдет регитрацию в Росреестре.

с фигали? если юристы банка хоть сколько-нибудь вменяемые, они не должны возражать выкупу ЗУ.

Alex811 сказал(а)

на данном участке расположено собственно наше ОАО (здания производственные и административные) пришла необходимость взять кредит в банке. банк предлагает заложить ему права аренды по данному участку - ипотека права аренды зем. участка.

хе, а юристы-то банка видимо таки невменяемые.

вобщем я покапался по этому вопросу... привыкупе земельного участка нам надо будет оформлять с банком прекращение залога арендных прав, ну эт для регистраторов в росреестре, хотя я понимаю что залог арендных прав автоматом прекращаетя с прекращением договора аренды! ну так скажем на всякий случай. или же как вариант... в соглашении залога арендных прав прописать... ачто там можно прописать???

[Ludmila]

str555 сказал(а)

хе, а юристы-то банка видимо таки невменяемые.

str555, не факт. У нас уже три приостановки по Москве на том основании, что вместе со зданием не заложено право аренды. Ездили вместе с юристом клиента, показывали закон. Ответ один: "пока нам наше Правовое управление не сообщило про изменения в закон, эти изменения для нас не действуют".
По двум случаям пришлось переоформлять договоры, по третьему сейчас обжалуем приостановку.

Сообщение отредактировал Ludmila: 31 July 2012 - 13:26

[kog]

'Ludmila' сказал(а) 31 Июл 2012 - 07:20:

"пока нам наше Правовое управление не сообщило про изменения в закон, эти изменения для нас не действуют".
По двум случаям пришлось переоформлять договоры, по третьему сейчас обжалуем приостановку.

Прям так и говорят - "Ничего не хотим слушать, пока нам не скажут, будем приостанавливать"? А они сами спрашивали или приняли решения и ждут пока на них пожалуются? И наконец, чем мотивировано решение?

[Изяслав]

Ludmila сказал(а)

У нас уже три приостановки по Москве на том основании, что вместе со зданием не заложено право аренды.

ситуацию предвидел, принял меры, приоставок 3 тфу не было. не помню, подавали в Мск или нет, уточню у филиала.

[Ludmila]

kog сказал(а)

Прям так и говорят - "Ничего не хотим слушать, пока нам не скажут, будем приостанавливать"? А они сами спрашивали или приняли решения и ждут пока на них пожалуются? И наконец, чем мотивировано решение?

Приостановка № 1 - Росреестр по САО и Зеленограду.
Мотивировка - в соответствии со ст. 69 закона об ипотеке "Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка". В ЕГРП есть сведения о зарегистрированной аренде. Вывод: договор не соответствует закону.
Сначала юрист клиента позвонила регистратору. Тот не стал слушать. Поехали к начальнице этого отдела, уже вместе.
Начальница даже не стала читать закон, её ответ я тут передала практически дословно. Смысл ответа - Правовое управление Росреестра нам ничего не сообщало, без их указаний мы будем делать, как делали всегда.
Предложила на выбор два варианта: либо мы сдаём в окошко жалобы на приостановку, они месяц (!!!) рассматривают жалобу, т.е. пишут запрос в своё Правовое управление и решают в соответствии с тем, что там написано, либо мы перезаключаем договор (с залогом права аренды), и они в течение недели регистрируют.
Тут клиенту срочно нужны были деньги, так что пришлось перезаключать договор.

Приостановка № 2 - ЮВАО.
Мотивировка интереснее. В соответствии со ст. 69 в редакции 405-ФЗ на право аренды возникает ипотека в силу закона, следовательно, для регистрации ипотеки в силу закона право аренды должно быть описано в договоре ипотеки, а оно не описано.
Тут клиенту не улыбалось ради ипотеки одного здания закладывать право аренды под всей огромной промзоной, обжалуем.

По поводу приостановки № 3 ничего не знаю, там тоже срочно нужны были деньги, так что нам письмо регоргана даже не направили, сразу переделали текст договора.

[vikser]

множение на 0 внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога вызывает конкретное недоумение.

[salex06]

Уважаемые юристы, у меня практический вопрос. Суд в деле о банкротстве залогодателя признал за кредитором статус залогового как обеспеченного ипотекой. Позднее СОЮ по иску одного их кредиторов (физическое лицо) признал право ипотеки прекращенной поскольку залог прекратился из-за ликвидации основного заемщика. Запись об ипотеке погашена в ЕГРП. При это банкротный суд когда включал требование в реестре кредиторов как залоговые пришел ранее прямо к противоположным выводам, т.е. что при одних и тех же обстоятельствах. Сейчас рассматривается требование об исключение и реестра кредиторов залогового требования. Как поступить в такой ситуации ??? при заинтересованности могу скинуть судебные акты в личку 

Уважаемые юристы, у меня практический вопрос. Суд в деле о банкротстве залогодателя признал за кредитором статус залогового как обеспеченного ипотекой. Позднее СОЮ по иску одного их кредиторов (физическое лицо) признал право ипотеки прекращенной поскольку залог прекратился из-за ликвидации основного заемщика. Запись об ипотеке погашена в ЕГРП. При это банкротный суд когда включал требование в реестре кредиторов как залоговые пришел ранее прямо к противоположным выводам, т.е. что при одних и тех же обстоятельствах. Сейчас рассматривается требование об исключение и реестра кредиторов залогового требования. Как поступить в такой ситуации ??? при заинтересованности могу скинуть судебные акты в личку 

[jouris]

Всем доброго времени суток!

 

Раз уж мою тему снесли, придется обновлять эту...

 

Возникла такая проблема. Общество является собственником неких зданий (сооружений), не являясь при этом ни собственником, ни арендатором земельных участков, на которых эти объекты расположены.

 

Необходимо сдать здания (сооружения) в залог банку.

 

Банк, ссылаясь на часть вторую статьи 69 Закона об ипотеке ("Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение"), требует передачи указанных объектов в залог вместе с земельными участками.

 

Ранее в обоснование отказа удовлетворить требование банка, Общество ссылалось на п. 45 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, в абзаце третьем которого говорилось, что "В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.".

 

Однако Постановлением Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 (п. 133) указанный пункт 45 Постановления № 6/8 признан не подлежащим применению.

 

Вопрос: на что теперь можно сослаться в обоснование отказа банку?