Сообщений в теме: 28

[vespass]

Добрый день, коллеги!

Ситуация: между А и Б заключён кредитный договор. В обеспечение обязательств А по этому договору между Б и В заключён договор ипотеки в отношении: (а) здания 1, здания 2, земельного участка (в собст-ти В) и прав аренды другого земельного участка. Сейчас Б и В хотят заключить соглашение в порядке ст. 55 ФЗ "Об ипотеке" о том, что Б приобретает предмет ипотеки для себя или третьих лиц с зачётом покупной цены в счёт погашения обязательств А по кредитному договору. Но...

Подп. 2 п. 3 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке" установлено, что в таком соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.

Опуская пока иные детали, вопрос заключается в следующем: как толковать данное ограничение? Касается ли оно случаев, когда предметом ипотеки является только ЗУ, без зданий, или также применяется к описанному случаю, когда земельный участок включён в предмет ипотеки?

Практики, увы, никакой не нашёл...

Буду крайне признателен за высказанные Вами соображения/позиции.

Сообщение отредактировал vespass: 13 August 2010 - 17:52

[Konsalter]

Невозможно обратить взыскание во внесудебном порядке на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а также на земельные участки находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Кроме того, п. 5 ч. 1 ст. 1, ч. 4 ст. 35 ЗК закрепляет принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенном на данном участке объекта недвижимого имущества.
Таким образом, в том случае, если предметом залога является ЗУ, на который нельзя обратить взыскание без суда, то и на иную недвижимость, расположенную на ЗУ обратить взыскание можно только в судебном порядке, поскольку отчуждение объекта недвижимого имущества невозможно без земельного участка, на котором он находится.
См. по этому вопросу Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.01.2008 по делу N А17-964/2-2007

[vespass]

Спасибо за Ваше мнение, но речь была не совсем об этом. Суть вопроса сводилась к тому, что будет ли действительным, с точки зрения условия подп. 2 п. 3 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке", соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания, предусматривающее приобретение залогодержателем предмета ипотеки, при том, что в предмет ипотеки включён ЗУ, принадлежащий залогодателю (В) на праве собственности (не с/х, не гос./муниц. и пр.)

[Изяслав]

итак, утекло много воды, было постановление №10 и 405-ФЗ, к чему приходим?

ИМХО, смысл внесудебки в скорости обращения взыскания, то бишь в регистрации перехода права собственности на держателя, фактическом завладении предметом ипотеки и возможности распоряжаться им.

из 122-ФЗ следует, что регистрация перехода права собственности при внесудебке возможна только по исполнительской надписи нотара.

т.е., удостоверяем ДИ.

и что следует ждать при попытке реализовать внесудебку:

1. препятствия со стороны дателя в доступе к объекту и последующий отказ оценщика в проведении оценки;
2. отказ нотара в совершении надписи вследствие того, что уведомление вернулось за истечением сроков хранения и не считается полученным (ст. 55.2 ЗоИ);
3. отказ нотара в совершении надписи т.к. датель возразит какой-нибудь бред и не будет бесспорности требований (п. 21 Постановления №10 и ст. 91 Основ);
4. датель подаст иск о пресечении обращения взыскания и суд применит обеспечительные меры в виде запрета на совершение действий по реализации (п. 20 21 Постановления №10);
5. после всего этого держателю придётся в судебном порядке истребовать предмет залога у дателя.

выводы - в настоящем виде внесудебка не работает и заморачиваться ею - работа ради работы и самообман.

Ваше мнение?

Сообщение отредактировал str555: 28 June 2012 - 12:17

[Zaynutdinov Artur]

'str555' сказал(а) 28 Июн 2012 - 04:35:

итак, утекло много воды, было постановление №10 и 405-ФЗ, к чему приходим?

ИМХО, смысл внесудебки в скорости обращения взыскания, то бишь в регистрации перехода права собственности на держателя, фактическом завладении предметом ипотеки и возможности распоряжаться им.

из 122-ФЗ следует, что регистрация перехода права собственности при внесудебке возможна только по исполнительской надписи нотара.

т.е., удостоверяем ДИ.

и что следует ждать при попытке реализовать внесудебку:

1. препятствия со стороны дателя в доступе к объекту и последующий отказ оценщика в проведении оценки;
2. отказ нотара в совершении надписи т.к. датель возразит какой-нибудь бред и не будет бесспорности требований (п. 21 Постановления №10 и ст. 91 Основ);
3. датель подаст иск о пресечении обращения взыскания и суд применит обеспечительные меры в виде запрета на совершение действий по реализации (п. 20 21 Постановления №10);
4. после всего этого держателю придётся в судебном порядке истребовать предмет залога у дателя.

выводы - в настоящем виде внесудебка не работает и заморачиваться ею - работа ради работы и самообман.

Ваше мнение?

Вопрос возник в преддверии готовящихся изменений в ГК?

[Изяслав]

Zaynutdinov Artur сказал(а)

Вопрос возник в преддверии готовящихся изменений в ГК?

ваще проекты не смотрю, непонятно в каком виде и когда таки будет принято, с тем что есть бы разобраться.

разбираюсь покольку насуще - мегакреативные (и конечно, юристом может быть каждый) манагеры придают внесудебке сакральный смысл, мегаэффективность, и собираются широко и повсеместно вводить.

ЗЫ: обнаружил забавный глюк. ДИ с внесудебкой может быть и не удостоверен нотариально (без чего исп. надпись не получить).

а 122-ФЗ предусматривает регистрацию вследствии обращения взыскания либо по решению суда либо по внесудебке по исп. записи нотариуса.
получается, заключить ДИ с внесудебкой без нотариуса можно, а зарегить переход права собственности вследствие обращения взыскания нельзя.

вот и нах тогда ДИ с внесудебкой без нот. удостоверения?

[F.E.A.R.]

вот и нах тогда ДИ с внесудебкой без нот. удостоверения?

да тут еще должно быть отсутствие спора между сторонами... с нотариусами тоже разговаривал по внесудебке, пришли к выводу о бесполезности этого механизма.

[Ludmila]

У нас принято решение отказаться от внесудебки по недвижке и частично по движке.
Предварительно всё проанализировали - делали выкладку по срокам, суммас, процессам, предшествующим обращению взыскания, способам противодействия со стороны залогодателя.
Вывод неутешителен: дорого и бессмысленно.

str555 сказал(а)

ЗЫ: обнаружил забавный глюк. ДИ с внесудебкой может быть и не удостоверен нотариально (без чего исп. надпись не получить).

У нас регорганы массово отказывали в регистрации договоров, содержащих условие о внесудебке, но не удостоверенных нотариально.

str555 сказал(а)

манагеры придают внесудебке сакральный смысл, мегаэффективность, и собираются широко и повсеместно вводить.

Менагерам рисовали картинки в пауэрпойнте. Вроде до них дошло.

[Изяслав]

Ludmila сказал(а)

У нас регорганы массово отказывали в регистрации договоров, содержащих условие о внесудебке, но не удостоверенных нотариально.

упс. а основание?

Ludmila сказал(а)

Менагерам рисовали картинки в пауэрпойнте. Вроде до них дошло.

видимо, придётся заняться художествами в стилистике фоллаута, раз слова не понимают.

[Ludmila]

str555 сказал(а)

упс. а основание?

Что, дескать,это договор, содержащий условие о внесудебке, подлежит нотариальному удостоверению. Неее, можно, конечно, доказывать, что незаконно, но нам хватило возни с соглашениями о выдаче банковских гарантий, когда мы КАЖДЫЙ договор ипотеки в обеспечение таких соглашений регистрировали через ВАС РФ.

str555 сказал(а)

видимо, придётся заняться художествами в стилистике фоллаута, раз слова не понимают.

Когда выкарабкаюсь с больничного, скину презентацию и наши расчёты.
А вообще помогает один приёмчик. Посчитать, сколько составит плата за нотариальное удостоверение договора, а потом предложить менагеру объяснить клиенту, почему он должен выложить эту сумму. Особенно хорошо это дйствует, когда другие банки такого от клиента не требуют.

[Изяслав]

Ludmila сказал(а)

нам хватило возни с соглашениями о выдаче банковских гарантий, когда мы КАЖДЫЙ договор ипотеки в обеспечение таких соглашений регистрировали через ВАС РФ.

упс. мну без споров зарегил такой ДИ, правда, предварительно пообщался с замом регпалаты и представил краткое структурированное пояснение.

Ludmila сказал(а)

Когда выкарабкаюсь с больничного, скину презентацию и наши расчёты.

благодарю, выздоравливайте.

[Изяслав]

пытаюсь представить возможность реализации внесудебки. ИМХО, этот датель, нежелающий обращения взыскания, должен быть полным овощем.

но если он и полный овощь, то если дело дойдет до возникновения оснований для обращения, найдется достаточно других лиц (родственников, кредиторов и т.п.), которые смогут этого овоща активизировать.

[Ludmila]

Но даже если овощ не активизируется, всё упрётся ещё в двух столпов: нотариусов и регистраторов.
Сначала нотары вполне могут начать отказывать в проставлении исполнительной надписи, а если вдруг нотар проставит исполнительную надпись, так регорганы могут отказаться регистрировать переход права на том или ином основании.

[Изяслав]

Ludmila сказал(а)

Но даже если овощ не активизируется, всё упрётся ещё в двух столпов: нотариусов и регистраторов.

дык если овощ получит или откажется получить уведомление, и не заявит возражений, то оснований для отказа и у нотариусов и в росреестре нет, 122-ФЗ и основы подправили в этом направлении.

[Ludmila]

Теоретически-то оснований для отказа не будет.
На практике же... учитывая, что нотары дико не любят брать на себя ответственность, боюсь, что найдутся среди них те, кто будет отказывать под любым предлогом. В некоторых городах нотары поголовно отказывались удостоверять согласие на внесудебный порядок.
То же касается и регорганов. Х их З, что и как они будут проверять при регистрации...
Я ещё одну прикольную вещь скажу. Получается, что теперь соглашение о внесудебке можно заключить только одновременно с договором ипотеки, позже - никак.

[Nataly_x]

А что касается движимого имущества - еще интереснее:
Сейчас пытаемся забрать трактор по договору залога (не нотариальному) и согласию на внесудебное обращение взыскание (нотариальному).. выходит что никак сделать это не возможно, приставы отказываются работать без исполнительной надписи нотариуса, нотариус не ставит надпись т.к. договор не нотариальный, а на согласии якобы они не ставят такие надписи, милиция на позиции невмешательства в гражданские правоотношения.. и получается опять, только суд. Коллеги, может есть какие то идеи, как в данном случае еще можно попробовать действовать, чтобы все случилось быстрее, чем в судебном порядке?.. Заранее благодарю за ответы

[Изяслав]

Nataly_x сказал(а)

и получается опять, только суд. Коллеги, может есть какие то идеи, как в данном случае еще можно попробовать действовать, чтобы все случилось быстрее, чем в судебном порядке?..

поздравляю, набив шишек, пришли к тому, о чем 100 лет в обед предупреждали.

[Ani-Retake]

str555 сказал(а)

упс. а основание?

Всем доброго. Нам только что отказали в регистрации ДИ с внесудебным порядком. Основание: " в соответствии с п. 1, 4 ст. 55 ФЗ "Об ипотеки" с учетом редакции от 06.12.2011г. № 405-ФЗ, а также п. 1 ст. 25.4 Закона о регистрации, отсутсвие нотариального удостоверения договора об ипотеке при наличии в нем условия об обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, не позволяет осуществить регистрацию данного договора"

[Ludmila]

Ani-Retake, что делать будете - обжаловать отказ или выкидывать внесудебку? Мы предпочли второе.

[Ani-Retake]

'Ludmila' сказал(а) 09 Июл 2012 - 16:20:

Ani-Retake, что делать будете - обжаловать отказ или выкидывать внесудебку? Мы предпочли второе.

Мы бы с удовольствием выкинули внесудебку, но банк на ней настаивает! У нас сейчас на регистрации 3 договора, офорлять через нот. удостоверение порядка 900 т.р., будем банк ломать, если не хотят потерять клиента, должны пойти на встречу.

[Ludmila]

Ani-Retake сказал(а)

Мы бы с удовольствием выкинули внесудебку, но банк на ней настаивает!

Что за банк? Можно в личку.

Если это мой работодатель, то спрошу у клиентского менеджера, какого лешего игнорирует решение коллегиального органа.
А если не работодатель, то подскажу, как сломать банк.

[Ani-Retake]

'Ludmila' сказал(а) 10 Июл 2012 - 06:12:

Ani-Retake сказал(а)

Мы бы с удовольствием выкинули внесудебку, но банк на ней настаивает!

Что за банк? Можно в личку.

Если это мой работодатель, то спрошу у клиентского менеджера, какого лешего игнорирует решение коллегиального органа.
А если не работодатель, то подскажу, как сломать банк.

Отправила. Заранее спасибо

[Ani-Retake]

'Ani-Retake' сказал(а) 10 Июл 2012 - 07:02:

'Ludmila' сказал(а) 10 Июл 2012 - 06:12:

Ani-Retake сказал(а)

Мы бы с удовольствием выкинули внесудебку, но банк на ней настаивает!

Что за банк? Можно в личку.

Если это мой работодатель, то спрошу у клиентского менеджера, какого лешего игнорирует решение коллегиального органа.
А если не работодатель, то подскажу, как сломать банк.

Отправила. Заранее спасибо

Огромное спасибо. Будем пробывать

[Ludmila]

Любопытственное дело по внесудебке (правда, по движимости): Постановление ВАС от 10.04.2012 №15085/11.

Ani-Retake, проверьте личку.

[vikser]

тут еще должно быть отсутствие спора между сторонами...