Сообщений в теме: 10

[Мишка]

Давно не была на форуме, а тут такое приятное нововведение - отдельный раздел по ипотеке

Господа, поправьте меня, если я заблуждаюсь, пожалуйста!

Физическое лицо приобрело нежилое здание (еще на этапе строительства, но это здесь роли не играет) за счет кредитных денежных средств. Зарегистрирована ипотека в силу закона.
В настоящее время ФЛ-собственник подписал с субъектом договор купли-продажи земельного участка, в границах которого расположено здание. Земельный участок до этого сформирован не был.

С банком мы договорились следующим образом, т.к. у нас планируется сейчас перевод долга по кредитному договору и отчуждение объектов новому заемщику, то мы действуем по следующей схеме - выкупаем земельный участок, заключаем соглашение о переводе долга, отчуждаем новому заемщику здание (цена=ссудная задолженность по кредиту) и земельный участок, а уже потом банк заключает договор ипотеки земельного участка. Банк это устраивает, залоговая стоимость здания не с лихвой, но перекрывает ссудную задолженность.

Все решения кредитного на руках. Все формы отработаны и согласованы.

А вот Росреестр не хочет регистрировать право собственности на земельный участок без одновременной ипотеки в пользу банка. Причем, хочет зарегистрировать ипотеку в силу закона. А я не вижу оснований возникновения ипотеки в силу закона в данном случае. И банк не видит. Более того, банк категорически против такой ипотеки, он хочет чистую, легальную и пушистую ипотеку по договору, которую в случае чего нельзя оспорить. Земельный участок стоит дорого, кризис пророчат, преимущественное право перед остальными кредиторами при реализации земельного участка банк, понятно, терять не хочет.

Моя позиция - для возникновения ипотеки в силу закона должны быть основания, предусмотреные законом. Ситуация, когда предметом ипотеки является здание, но не является земельный участок, если земельный участок был приобретен в собственность после возникновения ипотеки на здание - возможна, об этом еще президиум ВАС в 90 письме высказался.

Позицию свою Росреестр объясняет стандартно -никак. Позвонил регистратор, говорит пишите заявление о регистрации ипотеки, иначе в установленный срок получите приостановку, где уже и прочитаете нашу позицию. А это время.

Или я что-то упускаю?

Буду благодарна за ответы.

[Zaynutdinov Artur]

Физическое лицо приобрело нежилое здание (еще на этапе строительства, но это здесь роли не играет) за счет кредитных денежных средств. Зарегистрирована ипотека в силу закона.
В настоящее время ФЛ-собственник подписал с субъектом договор купли-продажи земельного участка, в границах которого расположено здание. Земельный участок до этого сформирован не был.

Из изложенного Вами четкой картинки пока не складывается, больше вопросов:
- чью сторону Вы представляете?
- как такое возможно, что строительство велось на не сформированном ЗУ?
- в данный момент здание введено в эксплуатацию?
- а как же единство судьбы ЗУ и объекта, расположенного на нем?

[Мишка]

Физическое лицо приобрело нежилое здание (еще на этапе строительства, но это здесь роли не играет) за счет кредитных денежных средств. Зарегистрирована ипотека в силу закона.
В настоящее время ФЛ-собственник подписал с субъектом договор купли-продажи земельного участка, в границах которого расположено здание. Земельный участок до этого сформирован не был.

Из изложенного Вами четкой картинки пока не складывается, больше вопросов:
- чью сторону Вы представляете?
- как такое возможно, что строительство велось на не сформированном ЗУ?
- в данный момент здание введено в эксплуатацию?
- а как же единство судьбы ЗУ и объекта, расположенного на нем?

Да, я что-то ближе к вечеру написала много лишнего текста. Надо было описать вопрос без ненужных подробностей.
Отвечаю по порядку:

1. собственника зданий
2. строительство осуществлялось застройщиком. участок, естественно, был сформирован, принадлежал застройщику на праве аренды и на нем осуществялось строительство четырех домов. (единая строительная очередь). Впоследствии земельный участок был разделен, сформированы земельные участки под каждым зданием.
3. да, конечно, уже очень давно. с выкупом земельного участка несколько затянули, т.к. пришлось обжаловать первоначальный отказ КУГИ в суде.
4. вот этот вопрос не поняла. в какой момент? если в момент возникновения ипотеки на здание, то у собственника не было прав на земельный участок, предметом ипотеки является только здание. Или Вы на будущее, как соблюсти принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ч. 1, 4 ст. 35 ЗК РФ) при обращении взыскания на заложенное имущество? так тоже просто, продажа с торгов будет осуществлять одновременно здания и земельного участка, но поскольку земельный участок все же не является предметом залога, то банк не будет не иметь преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из вырученной от продажи участка денежной суммы.

[Ludmila]

Мишка, вопросы Артура не имеют никакого отношения к Вашему вопросу. Отвечать на них - зря тратить время.

[Мишка]

Мишка, вопросы Артура не имеют никакого отношения к Вашему вопросу. Отвечать на них - зря тратить время.

Людмила, добрый день! Очень рада, что Вы заглянули в тему.
Как гуру ипотеки, скажите мне, пожалуйста, хоть в двух словах - я права в своей позиции?

Меня по сути что волнует - в информационном письме N 90 была непосредственно рассмотрена лишь ситуация, когда земельный участок принадлежал залогодателю на праве бессрочного пользования, а впоследствии был приобретен в собственность. Можно ли провести аналогию с ситуацией, когда у залогодателя изначально отсутствовали права в отношении земельного участка, но в период ипотеки приобретено право собственности?

Сообщение отредактировал Мишка: 16 August 2012 - 14:43

[Ludmila]

Людмила, добрый день! Очень рада, что Вы заглянули в тему. Как гуру ипотеки, скажите мне, пожалуйста, хоть в двух словах - я права в своей позиции?

Так я Вам в личку написала всё.
В темах я стараюсь больше не отвечать.
И, кстати, наишите в личку, какой банк? Если это мы, я с нашими филиальскими поговорю.

[Zaynutdinov Artur]

Мишка, вопросы Артура не имеют никакого отношения к Вашему вопросу. Отвечать на них - зря тратить время.

Людмила, значит вот какого Вы обо мне мнении

[Zaynutdinov Artur]

Физическое лицо приобрело нежилое здание (еще на этапе строительства, но это здесь роли не играет) за счет кредитных денежных средств. Зарегистрирована ипотека в силу закона.
В настоящее время ФЛ-собственник подписал с субъектом договор купли-продажи земельного участка, в границах которого расположено здание. Земельный участок до этого сформирован не был.

Из изложенного Вами четкой картинки пока не складывается, больше вопросов:
- чью сторону Вы представляете?
- как такое возможно, что строительство велось на не сформированном ЗУ?
- в данный момент здание введено в эксплуатацию?
- а как же единство судьбы ЗУ и объекта, расположенного на нем?

Да, я что-то ближе к вечеру написала много лишнего текста. Надо было описать вопрос без ненужных подробностей.
Отвечаю по порядку:

1. собственника зданий
2. строительство осуществлялось застройщиком. участок, естественно, был сформирован, принадлежал застройщику на праве аренды и на нем осуществялось строительство четырех домов. (единая строительная очередь). Впоследствии земельный участок был разделен, сформированы земельные участки под каждым зданием.
3. да, конечно, уже очень давно. с выкупом земельного участка несколько затянули, т.к. пришлось обжаловать первоначальный отказ КУГИ в суде.
4. вот этот вопрос не поняла. в какой момент? если в момент возникновения ипотеки на здание, то у собственника не было прав на земельный участок, предметом ипотеки является только здание. Или Вы на будущее, как соблюсти принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ч. 1, 4 ст. 35 ЗК РФ) при обращении взыскания на заложенное имущество? так тоже просто, продажа с торгов будет осуществлять одновременно здания и земельного участка, но поскольку земельный участок все же не является предметом залога, то банк не будет не иметь преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из вырученной от продажи участка денежной суммы.

С первого раза не въехал кто такой субъект Прочитав второй раз, все стало более-менее понятно.ИМХО, позиция Росреестра не основана на требовании закона. Возможно, они как-то по своему интерпритировали ст. 64.2, а, скорее всего, ст. 69.1. ФЗ "Об ипотеке", в соответствии с чем ипотека распространяется и на ЗУ в случае оформления прав на него, что абсолютно неверно.

[i am notary]

"Или Вы на будущее, как соблюсти принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ч. 1, 4 ст. 35 ЗК РФ) при обращении взыскания на заложенное имущество? так тоже просто, продажа с торгов будет осуществлять одновременно здания и земельного участка, но поскольку земельный участок все же не является предметом залога, то банк не будет не иметь преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из вырученной от продажи участка денежной суммы"

по моему Росреестр ваш прав в данном случае, если это не квартира, как отдельно изолированная недвижимость, которая не является привязкой к земле, то ипотека на землю должна быть зарегистрирована.

[Ludmila]

по моему Росреестр ваш прав в данном случае, если это не квартира, как отдельно изолированная недвижимость, которая не является привязкой к земле, то ипотека на землю должна быть зарегистрирована.

Бред полный. Если ник соответствует реальности, это жесть.
Нет оснований для регистрации ипотеки в силу закона.

[i am notary]

по моему Росреестр ваш прав в данном случае, если это не квартира, как отдельно изолированная недвижимость, которая не является привязкой к земле, то ипотека на землю должна быть зарегистрирована.

Бред полный. Если ник соответствует реальности, это жесть.
Нет оснований для регистрации ипотеки в силу закона.

Не спорю, я не живу в России, я всего лишь предположила что законодательства могут быть одинаковыми в этом плане, у нас в договоре ипотеки сразу обговариваются эти моменты, и если в будущем земля переходит в собственность, то соответственно она входит в ипотеку, как основной объект недвижимости, а строение это ее привязка. Разграничение составляет квартира , как отдельный изолированный объект.
с уважением.)