Прошу помочь знатоков, сталкивающихся со строительством коттеджных поселоков - так сказать, опытом поделиться

Суть - юрик имеет в аренде земельный участок - с/х использования, согласовали условно-разрешенный вид - жилые дома блокированной застройки...
Хотим в идеале - продавать коттеджи, сидящие на земельных участках.
Теперь продумываем варианты более скорого по времени и менее затратного по деньгам получения разрешения на строительство:
1 вариант: Юрик разрабатывает проектную документацию на весь коттеджный поселок (платим деньги), предполагаю, что получаю разрешение на строительство всего коттеджного поселка или по очередям??? получаю разрешение на строительство - строю...земельный участок не разделен на участки под каждым коттеджем, соответственно, надо будет когда-то делить, межевать, заказывать кадастрики, оформлять в земельном - потом выкупать?
опять платить, после надлежащего оформления продавать физикам.
2 вариант: Юрик сразу же делит арендуемый земельный участок на участки под коттеджами, проходим процедуры разделения, межевания и т.п. с соответствующим оформлением документов (платим деньги). Делаем проект на конкретный коттедж, получаем разрешение на строительство? по-моему, от первой процедуры ничем не отличается

3 вариант: Образуем новое юридическое лицо - что-то вроде ТСЖ, передаем ему земельный участок - набираем членов и с учетом их вложений, делаем вышеозначенные процедуры, надо получать разрешение на строительство?
Вообщем, не варилась в этом котле и всех хитростей и приблуд при строительстве коттеджного поселка не знаю...Подскажите, как лучше все устроить?