Сообщений в теме: 25

[Tish]

Всем здравствуйте
Прошу помочь знатоков, сталкивающихся со строительством коттеджных поселоков - так сказать, опытом поделиться
Суть - юрик имеет в аренде земельный участок - с/х использования, согласовали условно-разрешенный вид - жилые дома блокированной застройки...
Хотим в идеале - продавать коттеджи, сидящие на земельных участках.
Теперь продумываем варианты более скорого по времени и менее затратного по деньгам получения разрешения на строительство:
1 вариант: Юрик разрабатывает проектную документацию на весь коттеджный поселок (платим деньги), предполагаю, что получаю разрешение на строительство всего коттеджного поселка или по очередям??? получаю разрешение на строительство - строю...земельный участок не разделен на участки под каждым коттеджем, соответственно, надо будет когда-то делить, межевать, заказывать кадастрики, оформлять в земельном - потом выкупать?
опять платить, после надлежащего оформления продавать физикам.
2 вариант: Юрик сразу же делит арендуемый земельный участок на участки под коттеджами, проходим процедуры разделения, межевания и т.п. с соответствующим оформлением документов (платим деньги). Делаем проект на конкретный коттедж, получаем разрешение на строительство? по-моему, от первой процедуры ничем не отличается
3 вариант: Образуем новое юридическое лицо - что-то вроде ТСЖ, передаем ему земельный участок - набираем членов и с учетом их вложений, делаем вышеозначенные процедуры, надо получать разрешение на строительство?
Вообщем, не варилась в этом котле и всех хитростей и приблуд при строительстве коттеджного поселка не знаю...Подскажите, как лучше все устроить?

[Plaid]

на практике участвовал в одной сделке, в которой Инком-недвижимость работал по вашему варианту № 2 и продавал другой компании целый кластер в поселке. естественно отдельные участки должны быть сформированы и иметь кад.паспорта. по варианту № 3 вы скорее всего нарветесь на 214-ФЗ и ДДУ, так как будете привлекать средства граждан. Что кстати не такая уж большая проблема - на рублевке знаю проект где элитку продают по ДДУ. И ничего - застройщик не умер, а покупатели знают, что покупают по законной схеме. Никакое ТСЖ не походит - какие собственники жилья, когда еще никакой собственности нет? В жилищно-накопительном кооперативе членами могут быть только физики. Не знаю о каком регионе речь, но мне кажется народ поумнел и во всякие сомнительные кооперативы больше деньги не несет. Так что простой совет - инвестируйте в проект, подготовьте его и реализуйте соблюдая отечественное законодательство )

[Tish]

'Plaid' сказал(а) 30 Авг 2011 - 17:53:

на практике участвовал в одной сделке, в которой Инком-недвижимость работал по вашему варианту № 2 и продавал другой компании целый кластер в поселке. естественно отдельные участки должны быть сформированы и иметь кад.паспорта. по варианту № 3 вы скорее всего нарветесь на 214-ФЗ и ДДУ

Спасибо за отклик - смотрела в инете оформление коттеджей по ДДУ - во многих случаях регистрирующий право собственности орган по ДДУ коттеджи не регистрирует - упирает на то, что 214-ФЗ подогнан под многоэтажное строительство, предполагающее наличие долевой собственности общего имущества...в то время как в коттеджном поселке может и не быть долевой собственности - т.е. дороги, площадки и т.п. общего пользования могут принадлежать обслуживающей органзации....

[Plaid]

'Tish' сказал(а) 01 Сен 2011 - 06:45:

Спасибо за отклик - смотрела в инете оформление коттеджей по ДДУ - во многих случаях регистрирующий право собственности орган по ДДУ коттеджи не регистрирует - упирает на то, что 214-ФЗ подогнан под многоэтажное строительство, предполагающее наличие долевой собственности общего имущества...в то время как в коттеджном поселке может и не быть долевой собственности - т.е. дороги, площадки и т.п. общего пользования могут принадлежать обслуживающей органзации....

Там везде по тексту идет многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Если загуглить "проектная декларация коттеджный поселок", то можно увидеть, что по ДДУ их строится целое множество. Возможно в инете пишут несовсем правду об отказах в регистрации, возможно милые девушки, работающие в Росреестре, очень любят поумничать на тему духа закона. В любом случае, реализация на основании 214-ФЗ соответствует законодательству намного больше, чем по предварительным ДКП и прочим со-инвестированиям. Инвестирования всякие точно в Мос.области больше не регистрируют, когда приобретатель физ.лицо.

[Tish]

'mrsmit' сказал(а) 07 Сен 2011 - 12:08:

Уважаемый коллеги, какие варианты?!! У Вас земля в сельхозке! А переводить ее в ИЖС не собираетесь? Или коттеджи без земли будете продавать - на аренде?!! Чтобы потом к собственникам коттеджей (и к Вам, как владельцу земли) пришли и сказали, что земля используется не по назначению и заставили все это сносить?!! У нас москвичи нарвались на сельхозку - при наличии кадастрового плана и проекта поселка уже 5 год не могут землю перевести!Вы того же хотите?

Извините, я просто не стала уж прописывать то, что мы обратились в соотвествующие органзы за изменением вида разрешенного использования з/у - это все не проблемно и вопросов не вызывает - меня беспокоит именно тот вопрос, который я задала - каким способом лучше "раздавать" коттеджи

[Piranha]

ИНтересуюсь: как собираетесь делить участок?
Я правильно понимаю, что у него категория с/х?
Т.е. у Вас видимо не пашня и Вы расчитываете на п.3 ст. 10 Закона Саратовской области о земле?
"3. Для иных земель сельскохозяйственного назначения минимальный размер образуемых новых земельных участков не ограничивается".
В МО с этим хуже, тут любая земля - мин. 2га.

[Tish]

'Piranha' сказал(а) 08 Сен 2011 - 07:39:

ИНтересуюсь: как собираетесь делить участок?
Я правильно понимаю, что у него категория с/х?
Т.е. у Вас видимо не пашня и Вы расчитываете на п.3 ст. 10 Закона Саратовской области о земле?
"3. Для иных земель сельскохозяйственного назначения минимальный размер образуемых новых земельных участков не ограничивается".
В МО с этим хуже, тут любая земля - мин. 2га.

Честно говоря, я рассчитываю на то, что до дележа участка на участки под коттеджами мы поменяем вид разрешенного использования

[Piranha]

'Tish' сказал(а) 09 Сен 2011 - 17:39:

'Piranha' сказал(а) 08 Сен 2011 - 07:39:

ИНтересуюсь: как собираетесь делить участок?
Я правильно понимаю, что у него категория с/х?
Т.е. у Вас видимо не пашня и Вы расчитываете на п.3 ст. 10 Закона Саратовской области о земле?
"3. Для иных земель сельскохозяйственного назначения минимальный размер образуемых новых земельных участков не ограничивается".
В МО с этим хуже, тут любая земля - мин. 2га.

Честно говоря, я рассчитываю на то, что до дележа участка на участки под коттеджами мы поменяем вид разрешенного использования

А причем тут ВРИ? Я Вам про категорию говорю.

[Tish]

[/quote]
А причем тут ВРИ? Я Вам про категорию говорю.
[/quote]
Извините, пропустила,что категорию не указывала - у нас категория - земли населенных пунктов, а разрешенное использование - семли с/х использования

[Kobra]

'Piranha' сказал(а) 08 Сен 2011 - 07:39:

ИНтересуюсь: как собираетесь делить участок?
Я правильно понимаю, что у него категория с/х?
Т.е. у Вас видимо не пашня и Вы расчитываете на п.3 ст. 10 Закона Саратовской области о земле?
"3. Для иных земель сельскохозяйственного назначения минимальный размер образуемых новых земельных участков не ограничивается".
В МО с этим хуже, тут любая земля - мин. 2га.

видела лично свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт на участок в 30 соток(!!!) в МО, категория - с/х.

ну и, кмк, можно сначала сменить категорию, а потом нарезать (размежевывать) так, как хочется?

ПС. я б выбрала вариант № 2.

[Tish]

'Kobra' сказал(а) 23 Сен 2011 - 08:57:

'Piranha' сказал(а) 08 Сен 2011 - 07:39:

ИНтересуюсь: как собираетесь делить участок?
Я правильно понимаю, что у него категория с/х?
Т.е. у Вас видимо не пашня и Вы расчитываете на п.3 ст. 10 Закона Саратовской области о земле?
"3. Для иных земель сельскохозяйственного назначения минимальный размер образуемых новых земельных участков не ограничивается".
В МО с этим хуже, тут любая земля - мин. 2га.

видела лично свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт на участок в 30 соток(!!!) в МО, категория - с/х.

ну и, кмк, можно сначала сменить категорию, а потом нарезать (размежевывать) так, как хочется?

ПС. я б выбрала вариант № 2.

Вот и я предпочла вариант № 2 - только меняю разрешенный вид использования...а потом ужо и нарежу...на лоскуточки-та))

[boba]

Мы по другому делали.
Оформляли в собственность весь участок на юр.лицо. Получали разрешение на каждый коттедж (т.е. 10 коттеджей - 10 разрешений). Сдавали построенное муниципалам (ввод в эксплуатацию). Делили з/у под каждый котедж + небольшой полисадник. Продавали котедж + з/у.

[Tish]

'boba' сказал(а) 30 Сен 2011 - 09:31:

Мы по другому делали.
Оформляли в собственность весь участок на юр.лицо. Получали разрешение на каждый коттедж (т.е. 10 коттеджей - 10 разрешений). Сдавали построенное муниципалам (ввод в эксплуатацию). Делили з/у под каждый котедж + небольшой полисадник. Продавали котедж + з/у.

А изначально у вас земельный участок в аренде был? И вы выкупали? И вы получали разрешение на строительство каждого коттеджа до дележажа всего участка на много других? Сложностей не было? А можно мне ваше разрешение на строительство скинуть отсканированное? чтобы глянуть........можно без названий и т.п.

[boba]

'Tish' сказал(а) 05 Окт 2011 - 12:50:

А изначально у вас земельный участок в аренде был? И вы выкупали?

Изначально был в собственности у физика. У него мы покупали.

Цитата

И вы получали разрешение на строительство каждого коттеджа до дележажа всего участка на много других? Сложностей не было?

Да. Делали проект на весь котеджный посёлок. Разрабатывали Ген.план. Согласовывали Ген.план в КГИОП (Комитет охраны памятников в Питере). Получали разрешение на каждый котедж (у нас их пять).
Сложности были с согласованием Ген.плана в КГИОП из за плотности застройки. Пришлось обосновывать историческими данными (делать истоорическое заключение по данному участку)
С информацией ( в частности с ген.планом) можете ознакомиться на нашем сайте www.eip-spb.ru/spa.html в разделе Фото

Цитата

А можно мне ваше разрешение на строительство скинуть отсканированное? чтобы глянуть........можно без названий и т.п.

Скину в личку

[Tish]

Возвращаемся к нашим баранам - к коттеджному поселку. В соответствии с письмом архитектуры обратились в кадастровую палату и внесли изменения в части разрешенного использования - с "земли сельскохозяйственного использования " -категория земель - земли населенных пунктов...разрешенный вид использования "для строительства отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проижвания одной семьи"...Получили кадастровый паспорт....отдали документы в земельный комитет для внесения изменений в договор аренды в части изменения разрешенного вида использования..Прошли месяцы - получили отказ в части изменения разрешенного вида использования:
- предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства юрикам не предусмотрено;
- максимальный размер участка, предоставляемого для ИЖС = 1200 кв.м. (а у нас 70800кв.м.)
- часть земельного участка расположена в границах территории общего пользования, строительство в границах которой не допускается....
Как быть в данной ситуации? По поводу передачи земельного участка физику вариант пока не рассматриваю

[SergioR]

У меня ситуация тож веселая.
Физик приобрел право и заключил договор аренды участка под комплексное освоение на землях населенных пунктов с назначением "под жилищное строительство", по ПЗЗ (правила застройки) в данной зоне по ВРИ допускается строительство отдельно стоящих инд. жил.домов и таунхаусов, что собственно и планируется (вариант 2), но назревает вопрос с физиком (физик и комплексное освоение? + сети и ТУ?). Может кто сталкивался с такой ситуацией, как решали?
Пока склоняюсь к следующему:
1. Передать право аренды участка ЖСК (практика отнесения котт. поселков под действие норм ЖК о ЖСК имеется, видел, идти по ДДУ - однозначно нет желания);
2. Получить разрешения на строительство на каждый участок (соответственно ИЖД или таунхаус);
3. Зарегистрировать ПС на ИЖД(таунхайс) - на кого (ЖСК, пайщик)???
4. Выкупить ЗУ.
5. Получать ТУ и тянуть сети отдельной "Управляющей компанией".
Очень прошу покритиковать/поделиться опытом

[ilya.s]

'Tish' сказал(а) 25 Апр 2012 - 09:34:

Прошли месяцы - получили отказ в части изменения разрешенного вида использования:
- предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства юрикам не предусмотрено;

Это они вам такой ответ дали? а на что сослались? А то меня как-то сомнения берут.
Нарезать придется.

[Tish]

Аха, п.3 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ

[Jurist55]

Здравствуйте! Помогите разобраться в вопросе касающегося объекта незавершенного строительством.
По договору купли-продажи приобретен дом (коттедж), который построен на земельном участке находящемся в собственности. Земля и дом разделены на равные доли и оформлены пополам на супругов. В свидетельствах о праве соб-ти указан объект незавершенный строительством 80%. Вопрос, каков процесс перевода объекта незавершенного строительством в завершенный, а также процесс получения нового свидетельства о праве собственности на дом? Если не сложно со ссылкой на законодательство!

[Ионыч]

'Jurist55' сказал(а) 04 Сен 2012 - 03:24:

Вопрос, каков процесс перевода объекта незавершенного строительством в завершенный, а также процесс получения нового свидетельства о праве собственности на дом? Если не сложно со ссылкой на законодательство!

Процесс стандартный...
1) достраиваете объект
2) получаете акт ввода в эксплуатацию (как правило делает комиссия от ОМСУ)
3) заказываете кадастровый паспорт (который раньше назывался техническим)
4) сдаете пакет документов в ФРС по месту нахождения недвижимости (состав пакета зависит от того, продлят ли "дачную амнистию" и как быстро вы все сделаете/соберете) на изменение параметров объекта
5) получаете новое свидетельство...

Со ссылками на законодательство сложно, т.к. Медведев не успел подписать Федеральный закон "О процессе получения новых свидетельств", а Путин отправил его на доработку...

[Jurist55]

Объект полностью достроен. Я так понимаю чтобы получить Акт ввода в эксплуатацию необходимо еще иметь на руках градостроительный план, разрешение на строительство и схему планировочной организации ЗУ, правильно?
А почему тех.паспорт сейчас называется кадастровым? Вы ничего не путаете? Кадастровый и технический паспорта на недвижимое имущество это разные документы.

[плюс]

по дачной амнистии достаточно правоустанавливающих документов на з/у и кадастрового паспорта на строение, если, конечно, дом не превышает предельных параметров для ИЖС

[Tish]

Итак, опять возвращаюсь к коттеджному поселку - изменили вид разрешенного использования - на "блокированные дома".....есть земельный участок в 10 тысяч кв.метров.......идея остается так же - продавать построенные дома с участком....есть несколько десятков блокированных домов - с этим понятно...но ген.планом предусмотрены и отдельно стоящие коттеджи....Юрикам под ИЖС землю не предоставляют...как обойти это - и нашу идею воплотить в жизнь, и закон не нарушить?

[Злая белка]

Относительно тех.и кадастрового паспорта
Существует и тот, и другой - разные документы. Раньше кадастровый паспорт (который до 2015 года является единственный документов, подтверждающим создание объекта - ч.4 ст.25.3. ФЗ О гос.регистрации) оформляли на основании технического паспорта. Теперь нужно изначально заказывать технический план, к которому вроде бы приложением идет техн.паспорт, и уже на основании тех.плана получать кадастр.паспорт.

Относительно застройки коттеджным поселком.
Мы меняли ВРИ на "для малоэтажной жилищной застройки", и там мы строим и таунхаусы, которые у нас будут зарегистрированы как жилые дома (отд.зем.участки, отд.входы, отд.коммуникации - нет ни одного признака общего имущества), и многоквартирные дома

Вопрос - разве ДДУ распространяется на все объекты недвижимости? Там же речь о многоквартирных домах и иных объектах недвижимости, под которыми подразумеваются объекты, собственники которых в результате будут иметь общее имущество. В индивидуальных домах общего имущества не будет - поэтому можно строить по обычному подряду. разве нет?

И кстати, у нас тоже в планах проект, где мы бы хотели строить блокированные дома на ИЖС. Опять же - если блок такого дома будет признаваться как жилой дом (пусть и не отдельно стоящий), то это не исключает его индивидуальности. Другое дело что на дачных участках в СНИП прямо прописана возможность блокировать дома квадраксами, а вот с ИЖС вопрос не ясен.