Сообщений в теме: 45

[nikkos]

прошу помощи т.к. 10 дней ломал голову перед тем как на суд общественности вынести вопрос

суть. мы являемся арендатором, срок договора закончился и договор был продлён на неопределённый срок, арендодатель фгуп предложил нам заключить договор на новый срок, мы направили ему договор с протоколом разноглассий, он отказался и требует освобождения предмета аренды по истечении 3 месяцев с момента получения этого уведомления.
понятно, что мы хотим арендовать имущество и цель этой темы разобраться какой иск подать для подписания с нами договора аренды.
Важными является следующее
1. арендуем мы недвижимое имущество - причал, не разрывно связанный с инфраструктурой доставшейся нам в результате приватизации. и именно мы имеем преимущественное право на заключение договора аренды.
2. фгуп конечно сделал оценку величины арендной платы, но при этом не только в 10 раз увеличил её размер, но обязанность проведения кап ремонта на нас положил, без возмещения неотделимых улучшений т.е. по факту предложил экономически неподъёмные условия аренды

Сообщение отредактировал nikkos: 28 September 2012 - 19:23

[odysseus]

nikkos, можете в АС попробовать конечно иск закинуть о понуждении к заключению договора, но маловероятно что выиграете, договор как мне видится не публичный вовсе. А там уже как арендодатель предложит условия так вам и решать: согласны - подписываете, нет - остаетесь без имущества в аренде.

[nikkos]

СПАСИБО
собственно поспорить с Вами не могу! есть сомнения в публичности договора, но ситуацию нужно решать. Есть ощущение, что фгуп увеличив цену в 10 раз и переложив бремя содержания имущества (кап ремонт) на нас злоупотребляет правом, т.к. цена похоже многократно завышена. В конце октября у нас истекает 3 месячный срок на освобождение. допускаю, что фгуп проведёт конкурс, заключит с "своей" конторой договор лет на 49, а через пару лет поменяет условия аренды по размеру арендной платы.
иск по 445 гк подготовлен, думаю над другими вариантами.
в голову навскидку приходят варианты
- подать иск со ссылкой на оценочное законодательство
- нарушение условий в части оферт/акцептов (нам тупо написали или без правок принимаем или лесом)
- через злоупотребление правом
- через нарушение прав на преимущественное право

по хорошему лучшим иском считаю оспаривание оценки, но сильно сомневаюсь что смогу оценку оспорить (отчёт сделан хорошо)

[Святослав]

Важными является следующее

Важным тут не является ни следующее, ни предыдущее, ни вообще вся тема - если учитывать, с каким легкомыслием она создана в Глобальных.

[nikkos]

уважаемый Святослав

что касается раздела размещения, Вы вроде бы не модератор ?-) Вы вроде бы не прошлись по каждой теме с нравоучениями кто куда пишет ?-) так чего Вам от моей темы нужно ?-)
человек Вы, видимо, положительный и юрист видимо хороший и пусть я не идеальное место нашёл для темы, но Вы то поправьте, пройдитесь по всем темам, которые на Ваш взгляд созданы неправильно,подскажите всем авторам где лучше такие темы размещать, а ещё лучше выскажитесь по теме :-)

[Smertch]

что касается раздела размещения, Вы вроде бы не модератор ?-) Вы вроде бы не прошлись по каждой теме с нравоучениями кто куда пишет ?-) так чего Вам от моей темы нужно ?-)

ну я модератор и отправляю тему в общие
пока без санкций

[korol]

арендуем мы недвижимое имущество - причал, не разрывно связанный с инфраструктурой доставшейся нам в результате приватизации

что за инфраструктура такая? можно ли как-то иначе получить право пользования причалом - сервитут, например?

фгуп увеличив цену в 10 раз и переложив бремя содержания имущества (кап ремонт) на нас злоупотребляет правом, т.к. цена похоже многократно завышена

насколько я знаю, все фгупы, гупы, мупы для расчета арендной платы используют ставки, предусмотренные органами имущественных и земельных отношений (типа росимущества). поэтому завысить арендную плату, не нарушив эти положения, затруднительно.

[Jhim]

хочу в аренду 5000 квадратных метров магазина на первой линии в центре города, узнал, кто собственник, как заставить его заключить договор аренды по цене 10 рублей за квадрат в месяц?
nikkos, у вас вопрос примерно из той же плоскости. если у вас действительно инфраструктура неразрывно связана с пирсом, сервитут - ваше всё. а понудить заключить договор аренды низя.

З.Ы. если только ФГУП не сдаст этот пирс кому-нибудь ещё..., тогда преимущественное право и все дела.

[nikkos]

спасибо,

пан доцент,

очень надеюсь Вы наведёте на форуме порядок и все темы неправильно созданные перенесёте


korol,спасибо за помощь.
Вы спрашивали, "что у нас там за инфраструктура"
- Отвечаю подъездные пути, холодильники, недвижимость (склады, офис), земельный участок в аренде.

Вы спрашивали, "можно ли как-то иначе получить право пользования причалом - сервитут, например ?"
- получили письмо от фгуп об объявлении торгов по аренде на этот участок, так что вряд ли иначе как через аренду получить право пользования. В принципе смысл сервитута как раз заложен в норму специального (по морским портам законодательства) - "владельцы технологически взаимосвязанных объектов инфраструктуры морского порта обязаны заключать между собой соглашения, существенными условиями которых являются организация и обеспечение непрерывности технологического процесса оказания соответствующих услуг в морском порту". фгуп владеет причалом, мы инфраструктурой неразрывно связанной с причалом, т.е. в силу закона именно с нами должен быть заключён договор аренды. На каких условиях ? ст. 10 ГК фгуп должен распоряжаться своими правами добросовестно, т.е. цену аренды устанавливать добросовестно (подробнее об этом ниже)

Вы правы, когда пишете "все фгупы, гупы, мупы для расчета арендной платы используют ставки, предусмотренные органами имущественных и земельных отношений (типа росимущества). поэтому завысить арендную плату, не нарушив эти положения, затруднительно."
фгуп действительно увеличил цену в 10 раз сославшись на отчёт оценщика, но несмотря на доброкачественность отчёта по форме у меня большие сомнения в доброкочественность отчета по выводам. Т.е. формально фгуп увеличил в 10 раз арендную ставку в проекте договора аренды обоснованно, но мы все знаем, что есть "правда", а есть то, то что "похоже на правду". понимаете? фгуп выбрал оценщика такого, который сделал для фгупа выгодный для него отчет, безусловно "похожий на правду", но экономика не изменилась настолько, что есть основания для перекладывания на арендатора бремени капитального ремонта и увеличения арендной ставки в 10 раз !

Сообщение отредактировал nikkos: 01 October 2012 - 12:57

[nikkos]

хочу в аренду 5000 квадратных метров магазина на первой линии в центре города, узнал, кто собственник, как заставить его заключить договор аренды по цене 10 рублей за квадрат в месяц?
nikkos, у вас вопрос примерно из той же плоскости. если у вас действительно инфраструктура неразрывно связана с пирсом, сервитут - ваше всё. а понудить заключить договор аренды низя.

З.Ы. если только ФГУП не сдаст этот пирс кому-нибудь ещё..., тогда преимущественное право и все дела.

СПАСИБО, ЗАКОН О МОРСКИХ ПОРТАХ ГРИТ: " Договор аренды находящегося в государственной собственности и относящегося к недвижимому имуществу объекта инфраструктуры морского порта заключается без проведения конкурса с лицом, которому на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит смежный объект инфраструктуры морского порта, относящийся к недвижимому имуществу, если этот смежный объект недвижимого имущества по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению неразрывно связан с указанным объектом аренды и обеспечивает технологический процесс оказания услуг в морском порту."
- ТАК ВОТ У НАС ЕСТЬ ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ НЕРАЗРЫВНОЙ СВЯЗИ НАШЕЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ С ПРИЧАЛОМ. по необходимости что это за документ распишу позже.
В нашей же ситуации фгуп официальным письмом нас уведомил о проведении торгов на наши причалы.
относительно адекватности предложенной фгуп арендной ставки я чуть выше написал. два оценщика, с которыми я работал по другим проектам изучив отчёт фгуп конечно же отметили, что отчёт сделан добротно, но при этом сделали вывод о завышенности стоимости аренды на треть и это они сделали без изучения техзадания (фгуп не дал и не обязан его давать) и без изучения документов, которые легли в основу оценки (фгуп не дал и не обязан их давать). смысл в том, что закажи я оценку я бы получил отчёт из которого была вытекала более адекватная цифра по стоимости владения причалом

[korol]

nikkos, может Вам пойти с Вашими выкладками и доводами в антимонопольную службу?

[Святослав]

может Вам пойти с Вашими выкладками и доводами в антимонопольную службу

Ага, и его встретят там неотразимым доводом: уважаемый Николай Константинович, Вы, видимо, положительный и хороший человек, очень надеемся, что Вы пройдете по всем портам и наведете там такой же порядок.

[nikkos]

может Вам пойти с Вашими выкладками и доводами в антимонопольную службу

Ага, и его встретят там неотразимым доводом: уважаемый Николай Константинович, Вы, видимо, положительный и хороший человек, очень надеемся, что Вы пройдете по всем портам и наведете там такой же порядок.

Святослав, а без троллинга как-нить можно ?-)Вы конечно "вор авторитетный" (с), но по делу б хотелось чего услышать.

Сообщение отредактировал nikkos: 01 October 2012 - 20:01

[nikkos]

nikkos, может Вам пойти с Вашими выкладками и доводами в антимонопольную службу?

чес слово, задача то другая чуть-чуть -сохранить причал в пользовании, обеспечить беспоребойную работу по перевалке грузов.
как говорят истина она где-то посередине. да возможно цена аренды в действующем договоре ниже рынка (не могу этого утверждать), но она при этом и не такая высокая как фгуп хочет получать мало того что он увеличил цену в 10 раз, так он еще переложил на нас кап ремонт и отказывается компенсировать неотделимые улучшения. мы согласно сами заказать оценщикам отчёт или совместно с фгупом сформировать техзадание для нового отчета. т.е. в иделе предъявить иск и получить меры, которые позволят до разрешения вопроса по сути использовать причал.
что касается обращения в антимонопольную службу, я в этой области точно не спец, но как мне кажется не сильно это перспективно. фгуп как раз хочет имитовать развитие конкуренции и провести торги. как проводятся торги в отношении ресурсов мы все знаем, либо догадываемся, так что пока этой идеей не проникся . хотя в любом случае спасибо

[veverica]

фгуп как раз хочет имитовать развитие конкуренции и провести торги.

вообще-то, если бы вы открыли 135-фз, вы бы в статье 17.1 обязательно прочли, что любое государственно-муниципальное имущество может стать предметом договора аренды только по результатам торгов, а стартовая цена определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости.
"имитация развития конкуренции", я вам скажу по секрету, вызвана шквалом проверок всех и вся, а проверки, в свою очередь, вызваны вступлением в силу изменений в 135-фз и разъясниельным пысьмом ФАСа от 5 июня 2012 года.
единственное, я не помню (и не имею желания проверять), подпадают ли ваши отношения под исключение, установленное частью 2 той же статьи, или нет.

[nikkos]

фгуп как раз хочет имитовать развитие конкуренции и провести торги.

вообще-то, если бы вы открыли 135-фз, вы бы в статье 17.1 ...

уважаемая, [url=""%20style="font-family:%20helvetica,%20arial,%20sans-serif;%20font-size:%2016px;%20line-height:%2036px;%20color:%20rgb(50,%20133,%20134);%20text-decoration:%20none;"]veverica[/url], спасибо за помощь, но если бы Вы прочли написанное мной выше сообщение (вчера в 10.42) Вы бы не писали того что написали ;-)
ещё раз процитирую
"Договор аренды находящегося в государственной собственности и относящегося к недвижимому имуществу объекта инфраструктуры морского порта заключается без проведения конкурса с лицом, которому на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит смежный объект инфраструктуры морского порта, относящийся к недвижимому имуществу, если этот смежный объект недвижимого имущества по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению неразрывно связан с указанным объектом аренды и обеспечивает технологический процесс оказания услуг в морском порту" (подпункт 11 статья 31 Федеральный закон от 08.11.2007 "О морских портах в Российской Федерации ..."

[mrOb]

заключается без проведения конкурса с лицом,

(подпункт 11 статья 31 Федеральный закон от 08.11.2007 "О морских портах в Российской Федерации ..."

а до части 12 опуститься?

Сообщение отредактировал mrOb: 02 October 2012 - 14:22

[nikkos]

заключается без проведения конкурса с лицом,

(подпункт 11 статья 31 Федеральный закон от 08.11.2007 "О морских портах в Российской Федерации ..."

а до части 12 опуститься?

ну опуститься не подняться ;-)
а чего там ценного в части 12 ? (цитирую Статья 31. Условия предоставления имущества, находящегося в государственной собственности и расположенного в морском порту, во владение и в пользование
пункт 12. "В случае, если правом на заключение договора аренды находящегося в государственной собственности и относящегося к недвижимому имуществу объекта инфраструктуры морского порта желают воспользоваться несколько лиц, обладающих предусмотренным частью 11 настоящей статьи правом заключения договора без проведения конкурса, проведение конкурса между этими лицами является обязательным").
у меня и у Вас тоже нет данных наличии у третьих лиц неразрывной связи их инфраструктуры с причалами, которые мы последние несколько лет арендуем. Более того у меня есть данные о том, что с причалами неразрывно связаны исключительно наши объекты инфраструктуры.

[veverica]

вчера в 10.42

вчера в 10-42 не было никаких постов (или у меня какой-то фильтр стоит неизвестный и именно я не вижу того загадочного поста).
а если бы вы не поленились и открыли 135-фз, то прочли бы:

Статья 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества
1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров
2. Указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.

Таки я задаю вам вопрос: распространяется ли на ваши с ФГУПом и пирсом отношения действие одного из перечисленных в ч. 2 кодексов?

у меня есть данные о том, что с причалами неразрывно связаны исключительно наши объекты инфраструктуры.

но это ни в коей мере не означает, что отсутствуют третьи лица, жаждущие прихапать этот пирс себе.

З.Ы. пункт 13 разъяснений ФАС от 05.06.2012 посмотрите еще.

З.З.Ы. И еще пункт 3 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 №73

Сообщение отредактировал veverica: 02 October 2012 - 16:08

[nikkos]

Уважаемая, [url=""%20style="font-family:%20helvetica,%20arial,%20sans-serif;%20font-size:%2016px;%20line-height:%2036px;%20color:%20rgb(50,%20133,%20134);%20text-decoration:%20none;"]veverica[/url], ещё раз спасибо за интерес к теме и помощь.
допускаю, что я косноязычен либо чего-то недопонимаю. моя картина мира такова (поправьте, пожалуйста, если я ошибаюсь)
1. безусловно фгупы должны передавать гос имущество в аренду только победителю торгов и это правило
2. из правила есть исключения, которые связаны с типом имущества. эти исключения прописаны в специальном законодательстве, в частности в законе о морских портах
3. в нашем случае объектом аренды выступает причал и в силу пункта 11 статьи 31 Федерального закона от 08.11.2007 "О морских портах в Российской Федерации ..." и в силу данной нормы с нами фгуп должен заключить договор без проведения конкурса (как заключить, а именно на каких условиях это отдельная тема).
так вот на Ваш вопрос "распространяется ли на ваши с ФГУПом и пирсом отношения действие одного из перечисленных в ч. 2 кодексов?" на нас именно это законодательство не распротраняется, но на нас распространяется другое специализированное законодательство (закон о морских портах)
я скажу более того, если бы договр на причалы мог быть заключён исключительно на торгах фгуп бы нам не делал предложение о заключении договора на новый срок.
[url=""%20style="color:%20rgb(50,%20133,%20134);%20text-decoration:%20none;"]veverica[/url], спасибо за ссылки на нормативные акты - прочёл, но не уверен, что они в моей ситуации подходят

в чём, как мне кажется соль вопроса. фгуп действует формально правильно, но лишь формально. по факту он такой заказал и получил отчёт, в котором размер арендной платы сильно завышен

[Святослав]

nikkos, пока Вы арендуете причалы и порты, а за консультациями лезите на форум, где-то в глубинах прожженных цинизмом душ здешних юристов будет продолжать тлеть сомнение в добросовестности Ваших намерений. И пока оно будет тлеть, Вы никогда не увидите азартную очередь горящих фанатиков, рвущих друг друга на части за право ответить на Ваши вопросы.

[nikkos]

Святослав, спасибо.
я то думал на форум люди как раз и идут с "наболевшим"
чес гря о форуме у меня другое мнение, мне здесь уже помогали и вопрос на мой взгляд не такой сложный, просто я не знаю, чего я не знаю
повторюсь вопрос в том, какой иск подать в иски по 445 ГК не очень верю, через аренду и нормы антимонопольного и специального законодательства тоже, кмк не получить результата, а вот предъявив иск об урегулировании спора при заключении договора и доказав, что позция арендатора, изложенная в протоколе разноглассий к иску больше соответствует законодательству, чем позиция арендодателя, как мне кажется такая позиция имеет право на существование и уже какие-то шансы на успех в суде и всё же этот путь довольно шаткий, поэтому я здесь

[Jhim]

из правила есть исключения, которые связаны с типом имущества. эти исключения прописаны в специальном законодательстве, в частности в законе о морских портах

то есть у вас теперь дело за малым: выяснить, какой из законов специальнее, и доказать (ФГУПу ли, суду ли) свою точку зрения.

З.Ы. йа - Белко, йа не перелогинилась.

[mrOb]

nikkos, считаете, что арендатор (будущий) вправе оспорить независимую оценку?
Если оценка проходит ряд согласований, в том числе с надзорным органом, и при этом виноват только ФГУП, то почему считаете, что административный ресурс будет безрезультатен, при том, что как сказала veverica, в наше время везде видят коррупцию?

[nikkos]

из правила есть исключения, которые связаны с типом имущества. эти исключения прописаны в специальном законодательстве, в частности в законе о морских портах

то есть у вас теперь дело за малым: выяснить, какой из законов специальнее, и доказать (ФГУПу ли, суду ли) свою точку зрения.

З.Ы. йа - Белко, йа не перелогинилась.

спасибо, просто ситуация чуть сложнее, кмк ...
у нас есть преимущественное право получить предложение о заключении с нами договора аренды. это произошло, фгуп направил оферту, мы направили встречную, было так три раза. на четвёртый фгуп сказал примерно следующее "отказ от подписания договора на наших условиях, расцениваем как отказ от договора и это нам развязывает руки", а мы то как раз хотим заключить просто если обязанность по капремонту на нас (и прочие обязанности), то это должно быть учтено при определении размере арендной платы в сторону уменьшения ну и т.п.
перевожу теперь на язык "судебный" иск о понуждении в чистом виде не пройдёт - договор не публичный, иск об урегулировании разногласий рассматривается если другая сторона не возражает, а в нашем случае скорее всего фгуп возразит против этого, иск об оспаривании оценки без изучения документов по постройке причалов (они есть только у фгуп) ничего нам не даст, иск о злоупотреблении правом - ну просто мне эта категория исков как таковая не знакома. т.е. по идее если в иск слить всё по маленьку, то получается логично, а как только суд попросит уточнить правовую основу иска так тут у меня пока зыбко, вот советуюсь в Вами, в надежде, что вы мне что-то новое откроете

nikkos, считаете, что арендатор (будущий) вправе оспорить независимую оценку?
Если оценка проходит ряд согласований, в том числе с надзорным органом, и при этом виноват только ФГУП, то почему считаете, что административный ресурс будет безрезультатен, при том, что как сказала veverica, в наше время везде видят коррупцию?

по оспариванию оценки как раз самая что ни на есть практика положительная суды довольно охотно урезают цены установленные фгупом, но как писал выше уверенности в том, что отчёт косячный нет, т.к. нет исходных данных по этому отчету, а предъявить иск по оценке, проиграть его, а потом получить иск за неосновательное обогащение с расчётом требований основанном исходя из новой арендной ставки не хотелось бы.
если честно, я понимаю что фгуп не прав, что по справедливости в ходе переговоров он должен был скорректировать размер арендной платы до более адекватной и мы получили бы аренду, но это не произошло, а что делать, когда фгуп хотя и не прав, но формально действует верно, я ещё пока думаю.
рано или поздно иск всё равно предъявлять, вот только хотелось что-то действительно обоснованное суду предложить