Сообщений в теме: 13

[alwid]

Добрый день, коллеги!
вопрос следующий - произошла перемена лиц в договоре аренды земельного участка - подписано трехстороннее соглашение к договору аренды, где указано на замену прежнего арендатора новым арендатором.
сдали соглашение в регистрирующий орган. гос.регистрацию приостановили - обязывают предоставить отдельный договор уступки права аренды земельного участка. насколько правомерно сие требование?
обосновывают так: "в соответствии с действующим гражданским законодательством (видимо со всем - мое примечание) дополнительное соглашение об изменении договора аренды является сделкой, изменяющей отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. Соглашение об изменении договора заключается между теми же сторонами, что и договор, в связи с чем, не может быть изменена сторона договора путем внесения изменений в существующий договор. Перемена лиц в арендном обязательстве без изменения арендных отношений возможна при передаче прав и обязанностей арендатора на основании сделки.

буду благодарна за ответы.

[odysseus]

alwid, все вполне логично. А вы что доп.соглашение в Росреестр принесли с указанием изменить наименования сторон в договоре аренды с Иванова на Петрова, а Сидорова на Кузнецова??

[alwid]

alwid, все вполне логично. А вы что доп.соглашение в Росреестр принесли с указанием изменить наименования сторон в договоре аренды с Иванова на Петрова, а Сидорова на Кузнецова??

мммм, не совсем поняла вопрос. в соглашении указано, что с момента его заключения арендатором по договору вместо гражданина А становится гражданин Б. мне кажется, этого вполне достаточно для изменения стороны в договоре аренды. нигде же в действующем законодательстве не указано, каким образом должно быть оформлено соглашение о перемене лица в обязательстве - с моей точки зрения подписанное трехстороннее соглашение вполне соответствует действующему законодательству, потому как четко прописывает все обязательства и договоренности, достигнутые сторонами.

[odysseus]

alwid, вы в первом посте указали что это не самостоятельное соглашение, а доп.соглашение к договору аренды, стало быть вносить изменения в договор могут только стороны. Хотя приостановили еще не значит что отказали, прикрепите скан своего соглашения, подумаем

[alwid]

alwid, вы в первом посте указали что это не самостоятельное соглашение, а доп.соглашение к договору аренды, стало быть вносить изменения в договор могут только стороны. Хотя приостановили еще не значит что отказали, прикрепите скан своего соглашения, подумаем

это не самостоятельное соглашение, а именно доп. к договору аренды, подписанный тремя участниками - арендодателем, прежним арендатором и новым арендатором.
кхм... к сожалению, скан не могу прикрепить - все отдано в регистрирующий орган, а копию себе (как это обычно бывает по закону подлости), не сняла, так как не думала, что в этом вопросе возникнут какие-то проблемы.
в нашем регионе, как правило, после приостановления, если не сделать, как указано в уведомлении о приостановлении - отказывают.

при этом еще хотела добавить, что доп. соглашение оформлял арендодатель - администрация муниципального образования, которое арендаторы, естественно, без замечаний, подписали.

Сообщение отредактировал alwid: 11 November 2012 - 16:53

[Anka-anka]

можно вопрос? можно ли такой допник о смене стороны (арендодатель) по договору сделать двухсторонним? новый арендодатель и арендаторн - стороны. Обязательно ли 3-стороннее?

[alwid]

можно вопрос? можно ли такой допник о смене стороны (арендодатель) по договору сделать двухсторонним? новый арендодатель и арендаторн - стороны. Обязательно ли 3-стороннее?

с моей точки зрения - исключительно трехстороннее, даже если у вас смена собственника (как я понимаю) произошла. чтобы проследить элементарную преемственность

[grin095]

Ну если изменение стороны производится как следствие перехода прав на объект недвижимости, расположенной на земельном участке, в отношении которого заключен договор аренды - да, трех (двух) сторонний доп всегда практиковался к примеру в Москве. Некоторые регионы впрочем все равно заставляли перенаем делать, но это чушь, приходилось делать бесплатный договор или миниальную цену в 1000 рублей, потому что права то все равно автоматически переходили.
Сейчас сложнее, по 25.5. перевод прав арендатора надо делать одновременно с переходом прав на объект недвижимости. Но и тут более менее спокойно во многих регионах проходит просто доп к договору аренды. В ряде регионов все также не могут без перенаймов обойтись.. Впереди планеты Москва Без кавычек причем. Они автоматически изменяют арендатора без всяких допов, просто надо одновременно с регистрацией перехода прав на объект подать заявление и госпошлину об изменении арендатора

НО, если речь о простой сделке с правами аренды со стороны арендатора, т.е. объект тут не при чем, то это чистый перенаем, тут трех, двух, одно и т.п. сторонними допами не обойтись.
Продажа объекта аренды, согласно ГК, в принципе не обязывает вносить изменения в договор, но если есть такое желание, то это конечно доп.

Сообщение отредактировал grin095: 12 November 2012 - 12:01

[alwid]

Ну если изменение стороны производится как следствие перехода прав на объект недвижимости, расположенной на земельном участке, в отношении которого заключен договор аренды - да, трех (двух) сторонний доп всегда практиковался к примеру в Москве. Некоторые регионы впрочем все равно заставляли перенаем делать, но это чушь, приходилось делать бесплатный договор или миниальную цену в 1000 рублей, потому что права то все равно автоматически переходили.
Продажа объекта аренды, согласно ГК, в принципе не обязывает вносить изменения в договор, но если есть такое желание, то это конечно доп.

вот-вот. у нас изменение арендатора связано с переходом прав на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке. регистрационная просит отдельный договор уступки. я вот и думаю - спорить или не стоит. конечно, проще сдать такой договор и забыть. но тут уж просто дело принципа - разругалась со специалистом еще до оформления им уведомления о приостановлении. думаю - обжаловать или нет...

[Упуат]

несколько раз была подобная ситуация. делали уступки, нам спокойно регистрировали. причем двусторонние уступки (между арендатором и новым арендатором) тоже проходили. по крайней мере в Пензе.
Имхо проще сделать уступку и получить результат, чем ругаться, оттягивая срок достижения результата и портя отношения с регистрационной.
P.S. на мой взгляд регистрационная права и уступка в данном случае как минимум более правильно чем соглашение

[alwid]

Имхо проще сделать уступку и получить результат, чем ругаться, оттягивая срок достижения результата и портя отношения с регистрационной.

вот именно такая позиция и плодит беззаконие со стороны регистрационной )))

[grin095]

Оно спорить полезно, когда создается правильная практика. На мой взгляд, что доп, что перенаем, все это лишнее. Так что рекомендовать упираться не буду..
Чего проще просто указать в договоре купли-продажи несколько пунктов о переходе прав и обязанностей по договору аренды. Можно указать, что стоимость такого перехода включается в цену договора.
Вот эту конструкцию может и имеет смысл защищать.

[alwid]

Оно спорить полезно, когда создается правильная практика. На мой взгляд, что доп, что перенаем, все это лишнее. Так что рекомендовать упираться не буду..
Чего проще просто указать в договоре купли-продажи несколько пунктов о переходе прав и обязанностей по договору аренды. Можно указать, что стоимость такого перехода включается в цену договора.
Вот эту конструкцию может и имеет смысл защищать.

проблема в том, что переход права собственности на дом, расположенный на земельном участке, зарегистрирован еще в прошлом году, и при той регистрации никто про договор аренды даже не вспомнил. соответственно, внести какие-то пункты к договор купли-продажи уже возможности не имеется. а практику ведь мы и создаем - начинать кому-то с чего-то же надо))) так глядишь и приучим регистрационную действовать по закону.
я правильно понимаю, что "правильная практика" - это либо отсутствие каких-либо договоров и допов вообще (ст. 25.5. ФЗ о регистрации) либо, максимум, доп к договору аренды? а договор переуступки - это уже реально лишнее??
что касается вашего предложения о включении определенных пунктов в договор купли-продажи дома, с моей точки зрения, в регистрационной это будет приживаться с большим скрипом - объекты у них разные, стороны, как правило, тоже - не сойдутся у них файлы, ой, не сойдутся...
подала жалобу руководителю регистрационной, чтобы разъяснил, на каком основании требуют документ, не предусмотренный действующим законодательством. ждем-с...

Сообщение отредактировал alwid: 13 November 2012 - 12:51

[grin095]

Аа. так у Вас и переход права на объект возник в прошлом году.. тогда 25.5. не для Вас.
Ну тогда слов нет, требование Росреестра бредовое! А главное, что оно имеет сугубо местную специфику, т.е. это заморочка конкретного регистратора, а не позиция Росреестра в целом. Потому что в Москве, как я выше писал, все решается двух или трех (раньше) сторонним допом.
А вот тупость питерских КУГИ границ не знает. Сразу оговорюсь - не всех конечно. Но некоторые умудряются заставлять делать следующую конструкцию: между сторонами договора купли-продажи объекта подписывается перенаем по договору аренды земельного участка, который не регистрируется, а прикладывается в качестве приложения к дополнительному соглашению об изменении арендатора. Вот ведь бред.. незаключенный перенам делать основанием изменения договора.. видимо культурность столицы влияет на сознание...
Ну это я отвлекся. Несите в Росреестр 11 Пленум ВАС от 2005 года, где даже для ограниченного сознания доуступно написано, что права на участок передаются одновременно с переходом прав на объект и это даже не зависит от последующего изменения или нового оформления договора.