Сообщений в теме: 24

[unknown-boy]

Коллеги, добрый день!
Предыстория такова:
Гражданка Иванова в январе 2009 года дала своей давней подруге Петровой доверенность, на приватизацию своей комнаты. В эту доверенность было включено, помимо прочего, полномочие закладывать эту комнату. Комнату успешно приватизировали. Все документы на комнату остались у Петровой.
Летом 2012 года Иванова получает иск об обращении взыскания на заложенное имущество. В ходе судебного разбирательства выясняется, что между истцом по делу, фамилия которого Сидоров (арендодатель), и неким ООО "Ромашка" (арендатор) в сентябре 2009 года был заключен договор аренды нежилых помещений.
Единственным участником и генеральным директором ООО "Ромашка" является сын Петровой.
По этому договору ООО "Ромашка" не заплатило ни одного арендного платежа, в связи с чем в марте 2009 года Сидоров заключил договор поручительства с супругом Петровой и отцом руководителя ООО "Ромашка", согласно условиям которого Петров солидарно отвечает по всем обязательствам ООО "Ромашка".
31.05.2010 года между Сидоровым и ООО "Ромашка" было заключено соглашение о расторжении договора аренды. Эти соглашением ООО "Ромашка" признало долг в 100 рублей + 50 рублей неустойка, приняло обязательство по погашению этого долга.
28.06.2010 гражданка Петрова от имени Ивановой, по той самой доверенности, заключает с Сидоровым договор ипотеки жилого имущества (комнаты, принадлежащей Ивановой). Согласно этому договору ипотека заключается в обеспечение обязательств ООО "Ромашка" перед Сидоровым. Регистрация договора проходит успешно.
Далее Сидоров просуживает солидарный долг ООО "Ромашка" и Петрова и, не получив удовлетворения требований, подает в суд иск к Ивановой об обращении взыскания на заложенное имущество.
Первая инстанция иск удовлетворяет в полном объеме. Далее Иванова обратилась за юридической помощью. Нами был подан иск об оспаривании договора ипотеки. В апелляции рассмотрение жалобы было приостановлено до рассмотрения иска об оспаривании сделки.
При оспаривании сделки мы указываем на то, что сделка ипотеки для Ивановой является кабальной (крайне невыгодные условия). Доверенность не отзывали, ее срок действия просто истек через 3 года.

Стимулом к написанию вопроса стало следующее:
Договор ипотеки заключался в конце июня 2010 года. Заключался в обеспечение исполнения обязательств Арендатора по договору аренды. Между тем сам договор аренды был расторгнут 31.05.2010 года. Можно ли оспаривать сделку на этом основании?
По этому поводу есть мысль, что соглашением от 31.05.2010 стороны договора аренды новировали сделку в некие заемные обязательства, т.к. там ей установлена сумма долга, срок погашения и неустойка за нарушения срока погашения долга.
Согласно ФЗ "Об ипотеке", обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Т.е. в моем случае в договоре ипотеки должен был быть указан не расторгнутый договор аренды, а вот это новое заемное обязательство, вытекающее из соглашения о расторжении договора аренды от 31.05.2010 года, со всеми его существенными условиями.
Т.к. в договоре ипотеки указано уже недействующее обязательство, но тем не менее договор заключен и зарегистрирован, он не соответствует действующему заокнодательству, а значит - ничтожен в силу закона.

В итоге получается два основания для признания сделки недействительной - кабальность сделки и ее ничтожность в силу закона.

Также буду рад вашему мнению и опыту по оспариванию сделок в связи с их кабальностью.
Заранее спасибо!

Сообщение отредактировал unknown-boy: 22 November 2012 - 13:44

[Ludmila]

При оспаривании сделки мы указываем на то, что сделка ипотеки для Ивановой является кабальной (крайне невыгодные условия).

Ст. 179 ГК РФ до конца прочитать не пробовали?

В итоге получается два основания для признания сделки недействительной - кабальность сделки и ее ничтожность в силу закона.

Ничтожности здесь нет, учите матчасть.
А вообще Вам бы следовало честно сказать клиентке, что Вы некомпетенты в данных вопросах.

А вообще, конечно, здорово - взять с клиентки денег за перекидывание её вопроса в Инет.

[K07]

Если нет основного договора, то не может существовать договор обеспечительный, т.е. залог недвижимости. А при регистрации ипотеки, что договор аренды не представлялся? Сделку можно признавать недействительной.По п.3 ст.329 ГК РФ недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

Сообщение отредактировал K07: 22 November 2012 - 14:36

[unknown-boy]

Ludmila, спасибо за уделенное внимание! Не ожидал с ходу попасть под раздачу. :)
Пишу не для того, чтобы кто-то сказал мне, как решить это дело, а лишь для обсуждения. Мной выработана позиция по делу, которая, безусловно, может быть и, более того, должна быть подвергнута критике, но критике конструктивной.
K07, я думал о применении п. 3 ст. 329 ГК РФ, но расторжение договора аренды не влечет его недействительность. Он именно расторгнут, а уже после этого в его обеспечение заключен договор ипотеки. В этом и заключается вся сложность момента.
Была идея посмотреть на договор ипотеки с позиции заключенности (несоблюдение существенных условий договора ипотеки), но менять предмет иска сейчас уже не будем. Кажется, что оспаривание сделки имеет больше перспектив.

Сообщение отредактировал unknown-boy: 22 November 2012 - 15:27

[Kobra]

комната - единственное жилье? может быть упирать на это?

[unknown-boy]

комната - единственное жилье? может быть упирать на это?

Да, комната в комуналке - едиснвтенное, что есть у Ивановой. Увы, это недостаточное основание, для разрешения этого дела. Откровено говоря, это вообще не является каким-либо основанием. Но мы на этом делаем особый акцент. Суд хоть и беспрестрастный у нас, но судьи тоже люди. Иванова явно стала жертвой своей неграмотности и излишней доверчивости.

[K07]

Но у Вас нет основного обязательства, которое должно быть обеспечено залогом. Я бы еще сослалась на закон "О залоге".
ст.4 п. 4. Залог производен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.
Такого обязательства у Вас нет. Т.е. на момент заключения договора залога, основное обязательство перестало существовать.
Заключенный договор залога противоречит нормам права и является недействительным.
Кабальности, я полагаю, здесь нет.

Сообщение отредактировал K07: 22 November 2012 - 16:38

[unknown-boy]

Ludmila, наполнить сообщение нормами и оно превратится в исковое заявление. Я все-таки исхожу из того, что все понимают о чем речь и цитировать статьи закона нет необходимости.
В любом случае спорить о моей "близости" или "дальности" от юриспруденции не буду. Самым лучшим судьей станет сам суд, который либо прислушается к моим доводам, либо нет. Результат обязательно сообщу. ;)
K07, я отчасти с Вами согласен. Но нельзя сказать, что обязательства, как такого, нет вообще. Обязательства по договору залога, несмотря на его расторжение, продолжают существовать в части расчетов. Но нам-то надо доказать что обязательства по договору аренды прекратились полностью. :)
Отсюда и появилась мысль о том, что соглашением о расторжении договора аренды, в котором оговорена обязательность Должника погасить долги по аренде в определенный срок, стороны прекратили обязательства по договору аренды путем новации, переведя их в заемные отношения.

Сообщение отредактировал unknown-boy: 22 November 2012 - 17:16

[K07]

Дак, Вы сами говорите, что в договоре залога (ипотеки) указан договор аренды, который на момент заключения договора залога уже истек и уже не действовал. Обязательство по уплате у стороны сохранились, но это не значит что договор продолжает действовать. А то, что сторона не заплатила деньги за аренду в определенное договором время это уже ненадлежащее исполнение обязательства и возникновение убытков. У стороны, исполнившей обязательство по договору возникает право требовать возмещение убытков.
Обеспечение должно быть в момент действия срока договора аренды. В том случае, если срок уже истек по основному обязательству, то обеспечивать нечего и самостоятельно договор залога существовать не может. Возмещать убытки лицо может теперь только используя другой вид обеспечения обязательства - неустойку.
Новации у вас нет, т.к. я как поняла. было только соглашение о том, что сторона заплатит деньги по договору аренды, т.е. сторона признала долг и обязуется возместить, но каким путем не указано. В договоре залога не указано данное соглашение и говорить о том, что залог оформлен в обеспечение этого соглашения нельзя. Изначально сделка была ничтожной по ст.168 ГК.

Желаю Вам удачи. Результат интересен.

[Ludmila]

K07, ещё раз для тех, кто в танке: сделка НЕ ничтожна.
А путать договор и обязательства из него - это, конечно, сильно...

Обязательство по уплате у стороны сохранились

Изначально сделка была ничтожной по ст.168 ГК.

Класс. Давно так не смеялась.

unknown-boy, знаете, что самое смешное? У Вашей клиентки есть шансы защититься, вот только Вы их в упор не видите. Вы имеете все шансы запороть дело и лишить клиентку всех вариантов защиты разом. Ваша "концепция" может сработать только в одном случае - если суд окажется ещё более безграмотным, чем Вы и К07. Но строить защиту, надеясь только на то, что все судьи не будут знать матчасти, нельзя.

[Lequleyo]

Давно сюда не заходил, однако.
Вопросы ТС:
1. Что кабального в предоставлении обычной ипотеки?
2. О каком соглашении о новации идет речь, когда стороны просто расторгли ДА и адатор признал сумму задолженности?

[ВладимирD]

От Вас что-то толкового ничего не поступило, раз Вы все видите и , вообще, просто блистаете своими знаниями и сильно грамотная. Из Ваших постов исходит один яд и больше ничего. А человек просил ему помочь,а не получить очередную от Вас порцию "люлей". Вам самой стоило бы изучить общую часть и специальную по гражданскому законодательству.

Знаете, что, это юридический форум, Вы же при отсутствии юридического образования взялись тут давать советы, да еще и на старожилов наезжаете. Это называется вредительство. На первый раз просто устное предупреждение.

[veverica]

K07, Ludmila, срач прекращаем?

[K07]

А относительно обязательства могу пояснить, что в основном договоре установлен срок исполнения обязательства и именно в этот срок должна быть произведена регистрация договора залога. Кроме того, договор залога начинает действовать не с момента его подписания, а с момента его регистрации. При регистрации регистрационная служба исходит из условий договора и срока его действия, на момент регистрации им не известно исполнила ли сторона свои обязательства по уплате аренды или нет. В данном случае, видимо, орган регистрации пропустил этот момент. Здесь множество нюансов, а не один и вывод можно сделать только на основании всех документов.

Есть Постановление ВАС от 28 июля 2009 г. N 7261/09, где он говорит, что по истечение срока основного договора можно заключить обеспечительный договор, но речь идет про поручительство, но есть и обратные ситуации. Относительно заключения договора залога после истечения срока исполнения обязательства ничего не нашла. Но это арбитраж, суды СОЮ плавают относительно обязательств. В СОЮ очень часто не проходит то, от чего отталкивается арбитраж. Все зависит от толкования закона судьями СОЮ.

До принятия этого Постановления ВАС все арбитражные суды исходили, что такая сделка является недействительной.


*я сказала, срач прекращаем!*

Сообщение отредактировал K07: 23 November 2012 - 16:02

[unknown-boy]

Ludmila, я так понимаю, что Вы клоните к признанию договора ипотеки незаключенным, т.к. не были согласованы все существенные условия, а именно в нарушение п. 4 ст. 9 Закона «Об ипотеке» в договоре ипотеки не указано обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Lequleyo, кабальности в том виде, в котором она описана в ГК РФ нет. Мы, по сути, выдрали из контекста статьи слова о "крайне невыгодных условиях", которые заключаются в частности в том, что единственное жилье залогодателя было заложено под уже существующий огромный долг, какой либо выгоды залогодатель по этой сделке не имел, да и узнал залогодатель об этой сделке, только когда началось обращение взыскания на заложенное имущество.
Что касается новации, то, как следует из ГК РФ, обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
На мой взгляд, заключение соглашения о расторжении договора с единым сроком исполнения всего платежного обязательства (до этого были ежемесячные арендные платежи) можно расценивать как новацию, произошедшую в результате изменения способа исполнения обязательства. Обязательства по договору аренды были новированы в заемные обязательства.
Все эта канитель с новацией и ничтожностью призвана подвести дело к недействительности сделки, чтобы не менять изначально заявленные требования – признание сделки недействительной. Хотя мысль о незаключенности в последние сутки импонирует больше.



K07, я очень ценю Ваше участие, но впредь не вступайте в дискуссию не по тебе топика. Перепалка с другими участниками равным счетом ничего не даст. В итоге я получаю именно то, зачем пришел на этот форум – заявления в духе «вы дурак и ничего не понимаете в юриспруденции» заставляют пересматривать свою позицию и искать иные пути решения проблемы. Заранее Вам признателен.

P.S. Ребята, давайте жить дружно?

Сообщение отредактировал veverica: 23 November 2012 - 14:55

[Gemüt]

Если в договоре нет указания на новацию - прямо этим словом либо через указание на прекращение одного обязательства и замену его другим - это не новация.

А у Ввс, как я понимаю, изменение порядка уплаты арендной платы.

Вернее, соглашение о порядке погашения долга.

[veverica]

я вам всем серьезно говорю: раздам пилюлЕй, невзирая на чины и регалии.

[unknown-boy]

Gemüt, да про новацию это уже полет воспаленного воображения

[Gemüt]

Вы отдельно указывайте, где чоткий довод, а где фантазийный вариант, чтоб понятнее было.

[K07]

Вот еще интересное Постановление Президиума ВАС РФ от 23 апреля 1996 г. N 8057/95

[Эка]

Фантазийный вариант:
злоупотребление полномочием со стороны представителя
п. 2 ст. 10 и ст. 168 ГК (как пример, п. 9 Инф. письмо Президиума ВАС РФ № 127 от 25.11.2008)

[Ludmila]

А относительно обязательства могу пояснить, что в основном договоре установлен срок исполнения обязательства и именно в этот срок должна быть произведена регистрация договора залога.

Нет в законе подобного ограничения.

Ludmila, я так понимаю, что Вы клоните к признанию договора ипотеки незаключенным, т.к. не были согласованы все существенные условия, а именно в нарушение п. 4 ст. 9 Закона «Об ипотеке» в договоре ипотеки не указано обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Почти угадали. Только давайте у нас будут отдельно мухи и отдельно котлеты: отдельно обязательство и отдельно договор, из которого оно вытекает. В договоре ипотеки должно быть указано обеспечиваемое обязательство и указан договор, из которого оно вытекает. Само по себе неточное описание реквизитов договора не означает, что обязательство ВООБЩЕ описано неверно.
Но если уж играть с тем, что на момент регистрации договора ипотеки обязательство вытекало не только из договора аренды, но и из соглашения о его расторжении, которое в договоре не указано, то да, надо проводить мысль, что указание договора - одно из существенных условий договора ипотеки, и при его неточном указании договор ипотеки является незаключённым.
Хотя на мой взгляд, если само обязательство описано надлежаще, т.е. описаны его существо, размер и срок исполнения, то неправильные реквизиты договора не должны являться основанием для признания договора незаключённым. Но в СОЮ такое может прокатить.

[unknown-boy]

Ludmila, с учетом Вашей подсказки о "трех вариантах" поиска ответа для решения настоящего дела:

В соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 г. существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

ООО "Ромашка" и Сидоров, заключившие дополнительное соглашение к договору аренды, в этом самом соглашении установили, что долг в полном объеме должен быть погашен в определенный срок. Т.е. по договору аренды, с учетом дополнительного соглашения, изменился срок исполнения обязательства. Однако в договоре ипотеки указаны старые сроки исполнения обязательств, без учета дополнительного соглашения, действовавшего на момент регистрации договора ипотеки. Следовательно, согласно указанному выше постановлению пленумов ВС РФ и ВАС РФ, срок исполнения обязательства, вытекающего из договора, в обеспечение которого и был заключен договор ипотеки, не согласован, что влечет незаключенность договора ипотеки.
Эта позиция также подтверждается богатой судебной практикой ФАС разных округов.

[Ludmila]

ООО "Ромашка" и Сидоров, заключившие дополнительное соглашение к договору аренды, в этом самом соглашении установили, что долг в полном объеме должен быть погашен в определенный срок. Т.е. по договору аренды, с учетом дополнительного соглашения, изменился срок исполнения обязательства. Однако в договоре ипотеки указаны старые сроки исполнения обязательств, без учета дополнительного соглашения, действовавшего на момент регистрации договора ипотеки. Следовательно, согласно указанному выше постановлению пленумов ВС РФ и ВАС РФ, срок исполнения обязательства, вытекающего из договора, в обеспечение которого и был заключен договор ипотеки, не согласован, что влечет незаключенность договора ипотеки. Эта позиция также подтверждается богатой судебной практикой ФАС разных округов.

10-й Пленум, слава богам, порушил эту идиотскую практику.
Так вот, три варианта таковы.
1) Основываясь на буквальном толковании ст. 9 закона об ипотеке и процитированном Вами 6/8, доказывать, что ненадлежащее указание реквизитов договора = незаключённый договор.
2) Основываясь на 10-м Пленуме ВАС (точнее, учитывая, что у Вас СОЮ, на толковании, которое дал ВАС), можно считать, что обязательства обеспечены в том виде, в каком они были указаны в первоначальном договоре, на который ссылка в договоре ипотеки.
3) Основываясь на принципе "обязательства должны исполняться", можно считать, что значение имеет только описание обеспечиваемого обязательства, но не реквизиты договора, и попытка оспаривания договора ипотеки на том только основании, что неправильно указаны реквизиты договора, при наличии согласованного волеизъявления сторон о существе, размере и сроке обеспечиваемого обязательства являются злоупотреблением правом.

[Крошка ИГ]

Хня какая-то. Обеспечиваемое ипотекой обязательство - задолженность по уплате арендных платежей, пени, штрафов, бла бла бла, которая установлена сторонами в соглашении о расторжении договора.
Обязательство по внесению арендной платы на момент заключения договора ипотеки отсутствовало.

Далее Сидоров просуживает солидарный долг ООО "Ромашка" и Петрова

а Иванову третьим лицом позвали?