Сообщений в теме: 26

[Центр ЮСБ]

Прошло первое слушание. Есть некоторые изменения.

Пока что есть.

[quote]ОБЗОР
практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с
договором об ипотеке.

1. Если предметом ипотеки являлся объект незавершенный строительством, то по окончании строительства ипотека распространяется на все здание (сооружение).
Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору ипотеки в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по указанному кредитному договору.
Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника  суммы основного долга, и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора ипотеки являлся незавершенный строительством объект. К моменту предъявления истцом требования об обращения взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, указанный в договоре ипотеки отсутствует, а, следовательно, договор ипотеки прекратился.
Апелляционная инстанция решение арбитражного суда в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменила и требование удовлетворила, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на завершенный строительством объект, являвшийся предметом ипотеки. Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке, в том числе в результате завершения работ по его строительству, а также его реконструкции, ремонта, перепланировки или изменения его назначения не означает ни физической ни юридической гибели предмета залога, которая только по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) и влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений в части описания  предмета ипотеки. Кроме того, по смыслу статей 65 и 76 Закона об ипотеке договор об ипотеке без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки может распространяться на построенное жилое здание, если предметом ипотеки являлось строящееся жилое здание, и на здание, возведенное на земельном участке, находящемся в залоге.

2. Ипотека принадлежащего муниципальному образованию здания, допускается без одновременной ипотеки находящегося в муниципальной собственности земельного участка, занятого этим зданием.
Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности договора ипотеки здания, принадлежащего муниципальному образованию на праве собственности, заключенного с банком в целях обеспечения исполнения муниципальным образованием обязательства по возврату кредита, предоставленного ему банком. При этом муниципальное образование ссылалось на ничтожность договора ипотеки принадлежащего ему здания, так как в нарушение правила пункта 3 статьи 340 ГК РФ договор ипотеки здания не предусматривал ипотеки принадлежащего муниципальному образованию земельного участка, на котором это здание находится.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал, указав, что по смыслу пункта 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке одновременная ипотека по одному договору здания и земельного участка обязательна, если ипотечный залогодатель, являющийся собственником и здания и земельного участка, вправе распорядиться обоими объектами таким способом. В соответствии с пунктом 1 статьи 63 Закона об ипотеке ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Следовательно, муниципальное образование не имело право по договору об ипотеке здания заложить и земельный участок, занятый этим зданием. Однако, право муниципального образования заложить принадлежащее ему здание законом не ограничено. Установленный законом запрет на залог земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не лишает муниципальное образование права заложить принадлежащее ему здание, расположенное на этом участке. В этом случае правила пункта 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке не применяются.

Вариант:
2. Установленный пунктом 1 статьи 63 Закона об ипотеке запрет на ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не распространяется на случаи ипотеки здания, находящегося в муниципальной собственности, с одновременной ипотекой по тому же договору находящегося в муниципальной собственности земельного  участка, на котором это здание находится.
Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности договора ипотеки принадлежащего муниципальному образованию на праве собственности здания, заключенного с банком в целях обеспечения исполнения муниципальным образованием обязательства по возврату кредита, предоставленного ему банком. При этом муниципальное образование ссылалось на ничтожность договора ипотеки принадлежащего ему здания, так как в нарушение запрета на ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной, установленного пунктом 1 статьи 63 Закона об ипотеке собственности, не допускается, договор ипотеки здания предусматривал ипотеки принадлежащего муниципальному образованию земельного участка, на котором это здание находится.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал, указав, что по смыслу статьи 63 ГК РФ установленный в ней запрет распространяется лишь на те случаи ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, когда земельные участки выступают в качестве самостоятельного предмета ипотеки. При ипотеке зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках, следует руководствоваться правилами пункта 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Заключенный муниципальный образованием договор является договором ипотеки здания, находящегося в муниципальной собственности, с одновременной ипотекой по тому же договору находящегося в муниципальной собственности земельного  участка, на котором данное здание находится.

3.  Предметом ипотеки может быть только такая часть нежилого помещения, которая представляет собой отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке.
Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.
В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлось часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.
Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на складское помещение как на объект недвижимости. Раздел данного помещения на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.

4. Если собственник нежилого помещения обладает долей в праве собственности на общее имущество здания, в котором это помещение находится, и/или долей в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием, либо является соарендатором такого земельного участка вместе с владельцами других помещений в этом здание, то при ипотеке такого нежилого помещения заложенными считаются и принадлежащие его собственнику доля в праве собственности на общее имущество здания, доля в праве собственности на земельный участок либо права арендатора по договору аренды.
Залогодержатель по договору ипотеки предъявил к залогодателю, должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, иск о взыскании долга и обращении взыскания на нежилое помещение, являвшееся предметом ипотеки, а также на принадлежащие залогодателю долю в праве собственности на общее имущество здания и права соарендатора по договору аренды земельного участка, на котором  это здание находится.
Залогодатель нежилого помещения в своих возражениях и объяснениях, не оспаривая того факта, что ему принадлежит доля в праве собственности на здание и он является соарендатором участка, указал на то, что согласно договору ипотеки им было заложено только нежилое помещение, но не доля в праве собственности на общее имущество здания и не права соарендатора по договору аренды земельного участка.
Арбитражный суд исковые требования залогодержателя удовлетворил полностью по следующим мотивам. Нормы ГК РФ о приобретении собственником квартиры доли в праве собственности на общее имущество в многоквартином жилом доме не применяются  по аналогии при определении режима собственности в нежилых домах. Однако в случае, если лицо в силу договора или по иному законному основанию, приобрело в свою собственность не только нежилое помещение, но и долю в праве собственности на общее имущество здания и стало соарендатором по договору аренды земельного участка, занятого этим зданием, то поскольку законом не установлен специальный порядок распоряжения этим имуществом, по аналогии следует руководствоваться нормами о распоряжении подобным имуществом в многоквартирных домах.
Согласно пункту 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в статье 75 Закона об ипотеке при ипотеке квартиры в многоквартирным жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. По аналогии указанные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество нежилого дома.

5. При ипотеке нежилого помещения вместе с долей в праве собственности на земельный участок, такая ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного  участка.
Залогодержатель по договору ипотеки предъявил к залогодателя, являвшемуся и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, иск о взыскании долга и обращении взыскания на заложенные ему согласно договору ипотеки нежилое помещение и принадлежащую залогодателю долю в праве собственности на земельный участок.
Залогодатель, возражая против удовлетворения иска об обращении взыскания на предмет ипотеки, указал на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 62 Закона об ипотеке при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, в том числе земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Арбитражный суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. При этом суд пришел к выводу, что правило пункта 2 статьи 62 Закона об ипотеке распространяется лишь на случаи, когда доля в праве собственности на земельный участок является самостоятельным предметом ипотеки. В данном же случае предметом ипотеки являлось нежилое помещение, а не ипотека доли в праве собственности на земельный участок .

6. Договор ипотеки, по которому собственник здания и земельного участка, на котором расположено это здание, заложил отдельное нежилое помещение, может быть заключен без залога земельного участка, если невозможен был раздел существующего земельного участка с выделением нового земельного участка, функционально обеспечивающего хозяйственное использование этого помещения, или невозможно образование доли в праве собственности на этот участок в размере, соответствующем площади закладываемого нежилого помещения.
Залогодержатель по договору ипотеки предъявил к залогодателя, являвшемуся и должником по обязательству обеспеченному ипотекой, иск о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное ему согласно договору ипотеки нежилое помещение.
Арбитражный суд при рассмотрении требований залогодержателя пришел к выводу о ничтожности договора ипотеки и в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество отказал.
Согласно договору об ипотеке залогодатель заложил в обеспечение исполнения им своих обязательств по кредитному договору одно нежилое помещение, расположенное в принадлежащем залогодателю на праве собственности здании. При этом земельный участок под зданием также находился в собственности залогодателя. Однако в нарушение пункта 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке залогодатель не заложил по договору об ипотеке нежилого помещения земельный участок под зданием, в котором это помещение находилось.
Кассационная инстанция, рассмотрев кассационную жалобу залогодержателя на решение суда первой инстанции, решение отменила и исковые требования залогодержателя удовлетворила в полном объеме.
Согласно заключенному сторонами договору ипотеки его предметом стало нежилое помещение, расположенное на пятом этаже  принадлежащего залогодателю здания. При ипотеке этого помещения было невозможно выделение какой-либо части земельного участка, функционально обеспечивающего его хозяйственное использование, что подтверждается заключениями органа технической инвентаризации и органа земельного кадастра. Невозможно было и выделение залогодателем помещения доли в своем праве собственности на этот участок, соответствующей размеру закладываемого помещения, и залог этой доли вместе с помещением, так как долевая собственность может возникнуть только при поступлении вещи в собственность нескольких лиц (статья 244 ГК РФ). Равно была бы недопустима и ипотека всего земельного участка под зданием при ипотеке лишь одного помещения в этом здании, так как это привело бы к нарушению баланса интересов залогодержателя и залогдателя как собственника остальных помещений в этом здания. Следовательно, в данном случае ипотека нежилого помещения не могла быть осуществлена с одновременной ипотекой земельного участка.

7. Собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных или муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, был вправе заложить такое здание и свои права по договору аренды земельного участка, без согласия арендодателя с его предварительным уведомлением.
Залогодатель обратился в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности договора ипотеки здания и своих прав арендатора по договору аренды земельного участка, указав, что такой договор ничтожен, так как свои права арендатора по договору аренды земельного участка залогодатель в нарушение правил пункта 2 статьи 615 ГК РФ и условий договора аренды заложил без согласия арендодателя.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим мотивам. По договору ипотеки залогодатель заложил залогодержателю принадлежащее ему на праве собственности здание и свои права по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенному на 49 лет. Согласно условиям этого договора аренды арендатор не имел права без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Условие договора аренды соответствует правилу пункта 2 статьи 615 ГК РФ.
Однако введенный в действие после заключения сторонами договора аренды Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс РФ) установил, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе  отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункту 9 статьи 22 ЗК РФ). Данная норма носит императивный характер и не может быть изменена соглашением сторон.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Договор ипотеки, предметом которого стали принадлежащие залогодателю права по указанному договору аренды, был заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, соответственно, и отношения, связанные с распоряжением арендатором своими правами по договору аренды земельного участка посредством залога этих прав по договору ипотеки, возникли после введения в действие Земельного кодекса РФ. Следовательно, после введения в действия Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности  и арендованного на срок более 5 лет, был вправе заложить свои права по соответствующему договору аренды без согласия арендодателя, хотя бы договором аренды была предусмотрена необходимость получения такого согласия.

8. Если в соответствии с законом или договором аренды земельного участка, арендатор имел право заложить свои права по договору аренды только с согласия арендодателя, договор об ипотеке, заключенный арендатором без такого согласия, является ничтожным.
Субъект Российской Федерации, сдавший в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, предъявило иск о применении последствий недействительности договора ипотеки, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды.  При этом истец указал на то, что в соответствии с условиями договора аренды и пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка были заложены им во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона, одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или не получением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, Гражданский кодекс не требует получения согласия арендодателя участка, если собственник здания, расположенного на арендуемом им участке, это здание отчуждает. Поэтому в этом случае он имел право заложить права арендатора земельного участка без согласия арендодателя.
Кроме того согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ, введенному в действие после заключения договора аренды, но до заключения договора ипотеки арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Таким образом пункт 5 статьи 22 ЗК РФ применительно к договору аренды земельного участка установил иное чем пункт 2 статьи 615 ГК РФ правило и позволил арендатору  закладывать свои права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Поскольку условие заключенного между истцом и ответчиком договора аренды о необходимости получения предварительного согласия арендодателя на ипотеку арендатором своих прав по договору аренды всего лишь воспроизводило положение пункта 2 статьи 615 ГК РФ, измененное в последующем пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ, то поэтому данное договорное условие не должно приниматься во внимание судом.
Арбитражный суд иск удовлетворил и признал, что заключенный договор ипотеки является недействительным. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику в аренду земельный участок под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором было прямо предусмотрено обязательное получением арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Данное условие представляет собой добровольно принятое на себя ответчиком (собственником здания и арендатором земельного участка) ограничение его права свободно распоряжаться посредством ипотеки не только принадлежащими ему правами арендатора, но и принадлежащим ему зданием. Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ допускает возможность такого договорного ограничения права арендатора распоряжаться своими арендными правами.
Договор ипотеки  арендных прав, заключенный арендатором в нарушение данной нормы, является ничтожным  в силу статьи 168 ГК РФ.

Вариант.
8. Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, вправе заложить это здание вместе с правами аренды участка, без согласия арендодателя .
Субъект Российской Федерации, сдавший в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, предъявило иск о применении последствий недействительности договора ипотеки, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды.  При этом истец указал на то, что в соответствии с условиями договора аренды и пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка были заложены им во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона, одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке. Поэтому в этом случае он имел право заложить права арендатора земельного участка без согласия арендодателя.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или не получением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, Гражданский кодекс не требует получения согласия арендодателя участка, если собственник здания, расположенного на арендуемом им участке, это здание отчуждает. Правила Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ о необходимости получения согласия арендодателя земельного участка на ипотеку арендатором его прав по договору аренды по смыслу этих норм касаются только тех договоров ипотеки, в которых  право аренды выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки.

Примечание: пункт 7 исключить.

9. При обращении взыскания на заложенные по договору ипотеки права аренды земельного участка и их реализации к лицу, приобретшему такие права, переходят также все обязанности арендатора по соответствующему договору аренды в том объеме, в каком они существовали на момент обращения взыскания.
Арендодатель предъявил к лицу, приобретшему права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, иск о взыскании с него задолженности по арендной плате за период, предшествовавший их реализации с торгов, и за последующий период.
В ходе судебного разбирательства ответчик в своих возражениях ссылался на то, что в силу пункта 2 статьи 335 ГК РФ и пункта 1 статьи 54 Закона РСФСР “О залоге” предметом залога могли являться только имущественные права (требования), но не обязанности. Соответственно, по договору об ипотеке права аренды, заключенному первоначальным арендатором, заложены были только права этого арендатора, а именно, право владеть и пользоваться в течение установленного договором срока земельным участком. Согласно пункту 3 статьи 56 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется по правилам этого закона с последующим оформлением уступки данного права. В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации с публичных торгов, права арендатора перешли к ответчику. Что же касается обязанностей арендатора по договору аренды, включая обязанность вносить арендную плату, то они не могли быть заложены арендатором исходя из смысла норм ГК РФ,  Закона РСФСР “О залоге” и Закона об ипотеке. Поэтому обязанности по внесению арендной платы, равно как и другие обязанности арендатора по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор.
Арбитражный суд исковые требования арендодателя о взыскании арендной платы с ответчика удовлетворил в полном размере.
Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ передача арендатором земельного участка своих прав и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу может осуществляться посредством  передачи арендных прав земельного участка в залог, а также внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка. Как предусмотрено в пункте 5 статьи 22 ЗК РФ в указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Следовательно, поскольку сам по себе договор ипотеки арендных прав не влечет передачу этих прав залогодателем ни залогодержателю ни другому лицу, то в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжал нести первоначальный арендатор, заложивший свои права. Однако, в результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации указанные права перешли к ответчику.  По смыслу абзаца 1 пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пункта 5 статьи 22 ЗК РФ права по договору аренду могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренда, (в порядке перенайма). Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.
Поэтому ответчик, приобретя права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, приобрел их вместе со всеми обязанностями арендатора, включая и те обязанности, которые возникли ранее, но не были исполнены предыдущим арендатором.

10. Залог доли в праве собственности на объект недвижимого имущества является договором ипотеки в смысле правил Гражданского кодекса РФ и Закона об ипотеке.
Залогодержатель обратился в арбитражный суд с иском к залогодателю, должнику по обязательству, обеспеченному договором залога доли в праве собственности на здание, о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество.
В процессе судебного разбирательства залогодатель заявил, что договор залога доли в праве собственности на недвижимое имущество является договором ипотеки и, следовательно, он подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Поскольку договор не был нотариально удостоверен и не был зарегистрирован, он в соответствии с пунктом 1 статьи 165, пунктами 3 и 4 статьи 339 ГК РФ, абзацем третьим пункта 1 статьи 10 Закона об ипотеке  является ничтожным.
Арбитражный суд удовлетворил иск кредитора-залогодержателя о взыскании долга и отказал ему в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенную должником-залогодателем долю в праве собственности на здание.
В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке установленном для государственной регистрации. Пункт 1 статьи 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу только недвижимые вещи. Согласно пункту 1 статьи 131 право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Поэтому и общая долевая собственность нескольких лиц на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации. Также  в соответствии с правилами части 2 статьи 251 и пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит государственной регистрации переход права на долю в праве собственности на недвижимое имущество. Поскольку возникновение общей долевой собственности на недвижимое имущество и переход подлежат государственной регистрации, постольку к сделкам с долями в праве собственности на недвижимость применяются правила о сделках с недвижимостью. Следовательно, к договору залога доли в праве собственности на здание применяются правила ГК РФ о залоге недвижимости и Закона об ипотеке. Указанный договор подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

11. Если исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, обеспечено одним договором ипотеки здания, то уступка кредитором третьему лицу своих прав по одному из кредитных договоров с одновременной уступкой прав по договору ипотеки допускается только при условии, что соглашение об уступке прав содержит сведения о том, является ипотека, которой обеспечивается исполнение уступаемого обязательства, предшествующей или последующей по отношению к ипотеке, которой обеспечивается исполнение обязательства по второму кредитному договору.
Банк обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в регистрации уступки третьему лицу прав банка по договору ипотеки в связи с уступкой этому же лицу прав по кредитному договору.
Учреждение юстиции указало, что договором ипотеки здания, заключенным между банком и акционерным обществом, было обеспечено исполнение этим обществом обязательств по возврату кредитов, предоставленных ему банком в один день на основании двух кредитным договоров, заключенных в один день. Поэтому сведения, содержащиеся в ЕГРП не позволяют определить очередность залогодержателей.
Арбитражный суд признал отказ обоснованным. Согласно пункту 1 статьи 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателб (последующая ипотека). Залогодатель и залогодержатель также вправе на основании одного договора об ипотеке одного недвижимого имущества обеспечить исполнение независящих друг от друга обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 43 Закона об ипотеке очередность залогодержателей устанавливается на основании данных ЕГРП о моменте возникновения ипотеки.
При заключении такого договора ипотеки сторонам следовало определить, в отношении какого из кредитных обязательств ипотека будет считаться предшествующей и последующей.
Поскольку стороны об этом не договорились, то до тех пор, пока залогодержателем по договору ипотеки оставалось то же лицо, что и кредитор по обоим кредитным договорам, залогодержатель имел право обратить взыскание на предмет залога в целях удовлетворения любого из своих требований к должнику независимо от того, из какого кредитного договора это требование возникло. Однако уступка банком третьему лицу прав по одному из кредитных договоров и уступка прав по договору об ипотеке, возможно только при условии предварительного определения сторонами договора об ипотеке очередности ипотек.

12. В случае заключения сторонами соглашения об изменении срока возврата кредита, соответствующие изменения должны быть внесены в договор ипотеки.
Залогодержатель обратился в арбитражный суд с иском к залогодателю, являвшемуся и должником по обязательству обеспеченному ипотекой, о взыскании долга и об обращении взыскания на заложенные ему согласно договору ипотеки здание и земельный участок.
В ходе рассмотрения иска арбитражный суд установил, что между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор и договор об ипотеке принадлежащих ответчику зданий и земельного участка. В дальнейшем стороны неоднократно заключали соглашения об изменении срока возврата кредита, однако в договор об ипотеке никаких изменений не вносилось. Договор об ипотеке содержал условие о том, что все соглашения сторон об изменении и дополнении кредитного договора считаются изменениями и дополнениями к договору об ипотеке.
Арбитражный суд удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика долга по основному обязательству и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки.
Согласно пункту 4 статьи 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо  в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения, а в тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Стороны указали в договоре об ипотеке все предусмотренные законом существенные условия, включая условие о сроке возврата кредита и его сумме. Договор

[sud]

Поясню. Это ПРОЕКТ!!!

Прошло первое слушание ВАСи.
Были внесены изменения/коррективы.

[Massive]

sud,
спасибо за предоставленный Обзор.

[sud]

Rufus
Также опубликованный обзор по практике применения АПК РФ в первой инстанции и по вновь открывшимся, тоже до сих пор не вышел, однако, уважаемые коллеги, обратили внимание на то, что АС Москвы он уже применяется.
Так что нет ничего бесполезного.

[register]

USB
спасибо!

[Alligator]

USB
спасибо!

ПРИСОЕДИНЯЮСЬ!

[Massive]

6. Договор ипотеки, по которому собственник здания и земельного участка, на котором расположено это здание, заложил отдельное нежилое помещение, может быть заключен без залога земельного участка, если невозможен был раздел существующего земельного участка с выделением нового земельного участка, функционально обеспечивающего хозяйственное использование этого помещения, или невозможно образование доли в праве собственности на этот участок в размере, соответствующем площади закладываемого нежилого помещения.

Не совсем понимаю я логику ВАС РФ. Получается, что на неделимом земельном участке ипотека помещения в здании вместе с ЗУ невозможна.
ВАС объясняет это заботой о залогодателе, у которого в связи с ипотекой ЗУ вместе с помещением возникли бы проблемы с привлечением других потенциальных кредиторов-залогодержателей на остальные помещения.
Но между тем, если все помещения в здании будут в ипотеке и на них будет обращено взыскание, то получится, что собственником всего ЗУ останется должник-залогодатель.
А как же принцип единства судьбы здания и земельного участка!

Ипотека же помещения вместе с ЗУ вполне соответствует п. 3 ст. 36 ЗК:
3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

То есть вопрос стоит лишь в том, чтобы законодатель отменил требование получения согласия первого залогодержателя земельного участка на его вторую, третью ... десятую ипотеку при ипотеке второго, третьего ... десятого помещения в здании.

[register]

Massive
т.е. Вы считаете, что я как собственник всего здания и всего земельного участка, закладывая помещение, должна сама определить долю в праве на свой з/у (пропорционально площади помещения) и заложить ее? А как же

Закон об ипотеке. Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

[Massive]

register,
нет, я так не считаю.
Говорил я о другом.

Я считаю, что неправомерен запрет на ипотеку земельного участка лишь по тому основанию, что он является неделимым.
Суд подобным своим мнением просто-таки нивелирует само понятие ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств.
Для крупных городов, где нежилые помещения - один из самых оборотоспособных видов объектов недвижимости, такое ограничение является просто ущемлением прав кредитора.

[KomdivBuza]

Подниму темку. Очень нужно - кто знает, Обзор выпущен? Мне важна информация по п.п. 2 и 3 проекта Обзора. Если есть соответствующая практика выложите, плз, не поскупитесь.

[Ludmila]

Насколько я знаю, в некоторые пункты Обхора (в т.ч. 2) внесены изменения во втором чтении.
У меня есть материалы семинара нотариусов С-Пб по вопросам сделок с недвижимостью, на котором рассматривался и этот обзор во втором чтении. Если у кого-то есмть желание отсканировать эти материалы, могу отдать один экземпляр безвозмездно, т.е. даром. Но там сканировать много - 136 стр.

[KomdivBuza]

Ludmila , а когда состоялось второе чтение? В первую голову для меня важен п.3. Если у кого-нибудь есть суд.практика по ниже следующему вопросу, плз скиньте. Конртагент не въезжает в объяснения, говорит, мы регили по техпаспорту. Так что, нужна бумага.

3.  Предметом ипотеки может быть только такая часть нежилого помещения, которая представляет собой отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке.
Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.
В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлось часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.
Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на складское помещение как на объект недвижимости. Раздел данного помещения на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.

[Chiko]

KomdivBuza

практика однозначно должна быть. Это ж все выжимки из судебных решений.

[KomdivBuza]

Chiko , ну да. Только в К+ не нашёл вот.

[Zlodey]

Ходят слухи, 18 января этот долгожданный документ был подписан . Не обманывают? Может у кого он есть уже?

[pivalex]

о таких же слухах я тоже слышал, судья ВАса Полубенина сказала

[Ludmila]

ОПУБЛИКОВАЛИ!!!!!!!!!!!!!!
http://arbitr.consul...doc.asp?ID=2005

[Ludmila]

Я его скачала в один файл, чтобы не распечатывать из Инета по страничке.

Прикрепленные файлы

•  _______2.doc   934.5К   209 скачиваний

[pivalex]

Ludmila


привет Люд

где ж ты раньше была, я уже час распечатываю по одной страничке

[Ludmila]

pivalex,
Привет, Саш!

где ж ты раньше была,

Сохраняла всё это в один файл...

Интересно сравнить этот обзор с тем, что было вывешено раньше на конфе (первоначальный проект) - из первоначального текста выбросили ооочень много полезного и важного.

[pivalex]

а есть ссылка на прежный проект обзора?
Добавлено @ 16:42
Кстати, Massive, может сбросите обзор в новое законодательство по недвижимости - всем будет полезно, а то тема затеряется

[Ludmila]

Это ссылка на проект в первом чтении:
http://forum.yurclub...=47785&hl=обзор
Пока не сравнивала всё полностью, только пробежалась. Но уже вижу, что выкинули про ипотеку муниципального имущества, не переданного в хозяйственное ведение или оперативное управление. Дальше посмотрю ещё.

[Чилим]

публикация прошла.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 28 января 2005 г. N 90

[Zlodey]

публикация прошла.

Да уже и в К+ успели добавить