Сообщений в теме: 86

[zumzum]

Недавно узнали, что ЗОП, как таковых, в нашем коттеджном посёлке нет.
Визуально дороги присутствуют, но ВРИ у них "Для жилых и нежилых строений", а не "земли общего пользования".
Год назад девелопер "продал" эти участки своему ДНТ и теперь ДНТ не разрешает проезд к своим участкам тем собственникам, которые не согласны с политикой ДНТ и не подписывают кабальный договор на пользование имуществом ДНТ.
ДНТ у нас не такое, каким ему положено быть. Оно из трёх человек, сотрудников девелопера, в члены никого больше не принимают, и сейчас туда никто не рвётся.
Объяснять долго и не по существу.
Хочу услышать ответ на вопрос:
В соответствии с частью 4 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
В соответствии с частью 4 статьи 4.1 Градостроительного кодекса РФ обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
Согласно подпункту 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г., земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3.5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом.
В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования.
Кто-то должен нести ответственность, что участки наши проданы БЕЗ надлежащего обеспечения проезда?
И что нам делать, чтобы можно было по Закону проехать к своему участку?

[Ионыч]

сервитут вам в помощь...

[zumzum]

Это понятно.
Но я задала вопрос - возможно ли такое? Допустимо ли законодательством? Есть чья-нибудь вина, кто подписал план застройки территории без проезда к участкам? Есть ли вина кадастровой палаты или администрации поселения?
Кстати, сервитут только частный?

[Alderamin]

Недавно узнали, что ЗОП, как таковых, в нашем коттеджном посёлке нет.
Визуально дороги присутствуют, но ВРИ у них "Для жилых и нежилых строений", а не "земли общего пользования".
Год назад девелопер "продал" эти участки своему ДНТ и теперь ДНТ не разрешает проезд к своим участкам тем собственникам, которые не согласны с политикой ДНТ и не подписывают кабальный договор на пользование имуществом ДНТ.
ДНТ у нас не такое, каким ему положено быть. Оно из трёх человек, сотрудников девелопера, в члены никого больше не принимают, и сейчас туда никто не рвётся.
Объяснять долго и не по существу.
Хочу услышать ответ на вопрос:
В соответствии с частью 4 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
В соответствии с частью 4 статьи 4.1 Градостроительного кодекса РФ обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
Согласно подпункту 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г., земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3.5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом.
В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования.
Кто-то должен нести ответственность, что участки наши проданы БЕЗ надлежащего обеспечения проезда?

А покупатель участка разве не должен смотреть, что покупает?

И что нам делать, чтобы можно было по Закону проехать к своему участку?

сервитут вам в помощь...

Это понятно.
Но я задала вопрос - возможно ли такое? Допустимо ли законодательством? Есть чья-нибудь вина, кто подписал план застройки территории без проезда к участкам? Есть ли вина кадастровой палаты или администрации поселения?

Вероятно, чья-то есть - такого быть не должно. Только Вам сильно легче от этого?

Кстати, сервитут только частный?

Можно и публичный. Это даже правильнее будет. Можно еще попросить местную власть принудительно выкупить эту землю...

[zumzum]

Спасибо за ответ.
Старались узнать по-максимуму. Но, как выяснилось, узнали не всё. "Попало" 20 коттеджн. посёлков. Вы не знаете, как у нас в России это делается? Когда глава района сейчас отстранён от должности как раз из-за земельных нарушений. Когда в одной связке все: местные власти, правоохранительные органы, кадастровая палата и девелопер...
Да, я очень хочу узнать, чья вина и устранить это нарушение.
Потому что нас на землях населённых пунктов отказываются включить в границы деревни, которая за забором, отказывают в установлении публичного сервитута и пр.

[Alderamin]

"Попало" 20 коттеджн. посёлков. Вы не знаете, как у нас в России это делается?

Знаю...

Когда глава района сейчас отстранён от должности как раз из-за земельных нарушений. Когда в одной связке все: местные власти, правоохранительные органы, кадастровая палата и девелопер...
Да, я очень хочу узнать, чья вина и устранить это нарушение.

Вы прокурор?

Потому что нас на землях населённых пунктов отказываются включить в границы деревни, которая за забором, отказывают в установлении публичного сервитута и пр.

Вам бы к грамотному юристу в реале обратиться, вместо того что бы воздух здесь вхолостую сотрясать...

[zumzum]

Сколько уже у нас было, этих юристов... и каждый себя грамотным считал.
Только вот пока более результативными становятся шаги, которые делаем без юристов, собирая по крупицам информацию и изучая законодательство.
Вот здесь ещё мнения услышать хотелось.
А их, походу нету...

[НЕмосквич]

Кто-то должен нести ответственность, что участки наши проданы БЕЗ надлежащего обеспечения проезда?

чёйта хтойта должен нести ответственность за Ваше разгильдяйство кроме Вас?

Вот здесь ещё мнения услышать хотелось. А их, походу нету...

кто виноват? и что делать? так этим вопросам лет много уже... Вам шашечки или ехать? задачу сформулируйте - получите ответ, точнее цену решения вопроса. насколько я понял, вопрос плёвый, просто времени потребуется примерно от полугода и денег от 60 000р

[Alderamin]

Сколько уже у нас было, этих юристов... и каждый себя грамотным считал.
Только вот пока более результативными становятся шаги, которые делаем без юристов, собирая по крупицам информацию и изучая законодательство.
Вот здесь ещё мнения услышать хотелось.
А их, походу нету...

Вам бы, прежде чем право изучать, сначала русский язык освоить на приемлемом уровне - если Вы в упор не видите мнений, значит, Вы совершенно не понимаете, что Вам говорят...

[vооdoo]

Сколько уже у нас было, этих юристов... и каждый себя грамотным считал.
Только вот пока более результативными становятся шаги, которые делаем без юристов, собирая по крупицам информацию и изучая законодательство.

вам впору поменять квалификацию, заняться юриспруденцией или журналистикой к примеру

Кто-то должен нести ответственность, что участки наши проданы БЕЗ надлежащего обеспечения проезда?

чёйта хтойта должен нести ответственность за Ваше разгильдяйство кроме Вас?

у нас тоже один деятель возмущался - купил участок зу подешевке за 90к у "хитрого" председателя гск, поверив на слово без доков, регпалаты, отстроил там 2х этажный бокс, недавно администрация снесла этот самострой, а он вместо своей головы на председателя ругается)

Сообщение отредактировал vооdoo: 29 January 2013 - 16:32

[Saas]

[
. Можно еще попросить местную власть принудительно выкупить эту землю...

А основание какое? Муниципальных нужд нет.

[Амир]

zumzum, К сожелению не знаю подойдет это вам или нет т.к. нужно выяснить было ли это комплексным освоением для жилищного строительства.
В ЗК данный вопрос урегулирован ст. 30.2 и 38.2. Ответственность несёт арендатор участка при не исполнении условий комплексного освоения (пункты 3 и 9 ст. 30.1 ЗК). Арендодатель (в лице ОМС) несет ответственность за контроль и соблюдение условий исполнения договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения.
Согласно п. 3 ст. 38.2. ЗК
3. В извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны:
5) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;
6) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
7) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
8) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В результате если Ваш девелопер приобрёл участки для комплексного освоения требуйте у ОМС или иного исполнительного органа власти, передавшего участки в аренду для комплексного освоения, контроля за условиями договора аренды участка, а так же аукционных условий торгов. При бездействии обращайтесь в прокуратуру.

Для решения вопроса на вскидку я бы поступил так:
собрал собрание собственников жилых помещений для сбора средств на подготовку проекта межевания с выделением границ общего пользования и направил бы его в ОМС для утверждения (если земля в собственности то сделал бы межевой план на раздел участка.

Далее межевой план утверждается или не утверждается в ОМС или собствеником участка или не согласовывается арендатором (девелопером). При не согласовании межевого плана арендатором участка или его собственником обращаемся в суд с требованиями вынесения решения о кадастровом учете участков которые необходимы для использования жилых домов и для общих поездов.
далее требования о передаче участков в земли общего пользования на баланс ОМС.
Детально проблему не рассматривал т.к. у меня ситуация уже с образованными участками под ИЖС где арендатор не отдает свои права на землю для их аренды собственникам незавршенных жилых домов.

С мнениями форумчан полностью согласен: без грамотного юриста земельщика Вам будет сложно. и цена правильная работы месяцев на 7 по 10 т.р в месяц как минимум вот вам и 70 т.р и выше за всю работу.

Сообщение отредактировал Амир: 05 February 2013 - 15:42

[zumzum]

Спасибо, Амир, за развёрнутый ответ.
У нас совсем иначе. Собственник земельного надела под коттеджную застройку - ООО, когда-то выкупившее паи.
Сначала перевели в земли населённых пунктов, потом размежевали на участки и распродали.
На плане коттеджного посёлка дороги обозначены. Но недавно мы запросили кадастровый квартал и межевое дело, и ещё раз убедились, что земля под дорогами - "для жилых и нежилых строений". Такой ВРИ.
Нам объяснили в регпалате, что такое возможно.
Мы надеялись, что Законодательство не допускает продажи участков без проезда.
Оказывается. допускает. Не хотелось бы частного сервитута. Т.к. сегодня хозяин дороги запросит 600 р. в месяц, допустим, а завтра 2000. Это я для примера.

Сообщение отредактировал zumzum: 05 February 2013 - 21:58

[МарфаВасильнаЯ]

при постановке на учет вновь образованных земельных участков соблюдается принцип обеспечения к ним доступа. в Вашем случае состоявшееся мнение росреестра и кадастровой палаты о возможности обеспечения доступа к участкам путем установления (не будем болтать о разновидностях, ибо сервитуты уже установлены) частного сервитута- обыкновенный законоприменительный .... как бы помягче.... казус, ничего нового. Да и с "запросит"... не так , как Вам кажется. Подозреваю), что и ООО паи не выкупало, схема иная . А решение....
к сожалению, читая Вами приведенное, вынуждена присоединиться в настоящем случае к мнению коллег. Ибо вот как раз земля без спеца - выстрел с рикошетом в стрелявшего.
Это тоже, конечно, риторика, теперь по конкретике: если Вы серьезно и самостоятельно изучаете данную тему, в целях изучения точки зрения на данный аспект здесь могут быть рассмотрены конкретные вопросы по существу, минуя: кто виноват и что делать. Задавайте.

Сообщение отредактировал МарфаВасильнаЯ: 06 February 2013 - 05:36

[МарфаВасильнаЯ]

кстати... коллеги... ДНТ бизнес построили, долго думали, все зарегили, вздохнули тяжко, оттерли пот со лба. А тут Вы. и все ловко в первом же бою (судя по срокам) разбить за 70 тыр? ИХМО, Вы просто профи

[Амир]

zumzum, вот сразу предупреждать нужно что земля в частной собственности. Да есть правила что после раздела ВРИ на каждый участок сохраняется. И даже при изменении ВРИ на дороги общего пользования ситуация не изменится: ЗЕМЛЯ в Частной собственности. Кроме как через сервитутное соглашение или суд тут ни как. органы власти просто отморозятся что регулирование вопросов управления частной собственностью не в их компетенции.
Изятия для муниципальных нужд под дороги местного значения возможно (ст. 49 ЗК), но:
- где в бюджете для этого деньги,
- где желание заниматся муторным вопросом изъятия у чиновников ОМС?
- и всё ради интересов частных домовладельцев!
нереальный вариант.

[zumzum]

Всем высказывшимся спасибо! Соберём собрание, подумаем, что дальше делать.

[Saas]

Амир, Вы действительно полагаете, что при желании ОМС смог бы принудить собственника внутренних дорог ДНТ выдать их под мун. дороги?

[baktimirova]

Наверное по этой же теме вопрос? Мы выделили землю из паев. Земля сельхозка для с/х производства. Земельный участок расположен вплотную к деревне и по нашему земельному участку проходит дорога. Так сложилось, что она существует де факто уже много лет, но де юро ее нет. Эта дорога разделяет участок на две неравные части, но она меня вполне устраивает. Как сделать так, чтобы эту дорогу исключить из моих земель?

Теоретически я понимаю, что надо разбить на два участка, но куда деть дорогу? На сегодняшний дель она проходит по моей земле, занимает достаточно места где-то около полгектара в общей сложности и платить за нее налоги как-то не улыбается

[zumzum]

А я вот что подумала.
Народ у нас возмущён беспределом ДНТ и отказывается платить за ИОП, якобы принадлежащее этому ДНТ.
ДНТ это прокладка девелопера, которой переданы ЗОП. Но имущество, на деле, ДНТ не принадлежит. Зато нас понуждают за него платить.
Сорри, отвлеклась от главного.
Как уже сказала, народ не платит. Может быть, нашему девелоперу тоже когда-то надоест платить налоги и он отдаст (или продаст) ЗОП нам? Такая практика существует. По-моему, ФиН так поступили в своих посёлках.

Сообщение отредактировал zumzum: 06 February 2013 - 12:39

[Saas]

baktimirova,отказаться не получится. Либо договариваться с ОМС об изъятии для мун. нужд под дорогу к деревне, либо перекрывать ее и использовать в своих нуждах. Во втором случае может быть установлен публичный сервитут.

[zumzum]

Почему в случае baktimirova публичный сервитут возможен, а в нашем нет?

[Saas]

zumzum,
У baktimirova, подъезд к деревне, т.е. обеспечивается интерес местного населения (ст. 23 ЗК), а у вас этого нет.

[baktimirova]

Перекрывать не хочется, а то мне потом деревенские красного петуха подпустят и поминай как звали.

Может быть это задача для кадастрового инженера? Участок только выделился, и межевание на проводилось (вынос точек в натуре). Попробую узнать у кадастровиков, если чего узнаю, напишу.

[zumzum]

У нашего девелопера в двух посёлках такая же ситуация, дорога делит участок. Тоже грунтовая. В обоих случаях ему пришлось оставить её как есть, потому что местные взбунтовалась. Прокуратура вынесла предписание оставить дорогу. По-моему, там сервитут публичный.