Можно, но дольщики, не подписывавшие договор аренды, не будут "скованы" этим договором при реализации права на выдел.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2009 г. N 15-В09-3
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Кнышева В.П.
судей - Харланова А.В. и Горшкова В.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску И. к ООО "Мордовская депозитарная компания "Депозит", А., Б., И.Ю., М., П., П.Р., К., Р., Х., Т. о признании ничтожным договора аренды земельного участка по надзорной жалобе Б., М., П.Р. на определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16 сентября 2008 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Харланова А.В., объяснения представителя И. - М.Е., полагавшей определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16 сентября 2008 г. оставить без изменения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
постановлением главы администрации Лямбирского района от 25 мая 1994 г. земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 3 164 га, расположенный в Лямбирском районе у села Лямбирь, был передан в общую долевую собственность членам трудового коллектива и пенсионерам СПК "Нива", работникам социальной сферы (всего 429 гражданам) в равных долях.
16 октября 2006 г. состоялось общее собрание участников долевой собственности земельного участка, расположенного в Лямбирском районе, у села Лямбирь. На собрании были зарегистрированы доверенные лица владельцев земельных долей, представляющие интересы 113 участников долевой собственности на указанный земельный участок, владеющие 114 земельными долями, что составляет 26,3% от общего числа всех участников долевой собственности.
27 октября 2006 г. на основании решения общего собрания ООО "Мордовская депозитарная компания "Депозит", действующее по доверенности от имени 102 участников долевой собственности, а также А., действующий от имени 12 участников долевой собственности, заключили договор аренды земельного участка с главами крестьянско-фермерских хозяйств Б., И.Ю., М., П., П.Р., К., Р., Х., Т.
И. обратился в суд с иском к ООО "Мордовская депозитарная компания "Депозит", А., Б., И.Ю., М., П., П.Р., К., Р., Х., Т. о признании ничтожным договора аренды земельного участка. В обоснование требований истец сослался на то, что он является собственником земельных долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, поэтому в силу части 1 статьи 246 ГК Российской Федерации необходимо было получить его согласие на заключение оспариваемого договора, однако его согласия получено не было. Договор аренды заключен от имени 114 участников долевой собственности по доверенностям, при этом не учтены интересы остальных 315 участников.
Решением Лямбирского районного суда Республики Мордовия от 30 июля 2008 г. в удовлетворении иска И. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16 сентября 2008 г. указанное решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования И. удовлетворены.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М. от 27 февраля 2009 г. заявителям отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
В повторной надзорной жалобе Б., М., П.Р. ставится вопрос об отмене в порядке надзора определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16 сентября 2008 г., с оставлением в силе решения Лямбирского районного суда Республики Мордовия от 30 июля 2008 г.
19 марта 2009 г. заместителем Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаевым В.И. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 21 апреля 2009 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2009 г. отменено, дело с жалобой заявителей передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции 16 октября 2006 г. состоялось общее собрание участников долевой собственности земельного участка, расположенного в Лямбирском районе, у села Лямбирь. На собрании были зарегистрированы доверенные лица владельцев земельных долей, представляющие интересы 113 участников долевой собственности на указанный земельный участок, владеющие 114 земельными долями, что составляет 26,3% от общего числа всех участников долевой собственности.
27 октября 2006 г. на основании решения общего собрания ООО "Мордовская депозитарная компания "Депозит", действующее по доверенности от имени 102 участников долевой собственности, а также А., действующий от имени 12 участников долевой собственности, заключили договор аренды земельного участка с главами крестьянско-фермерских хозяйств Б., И.Ю., М., П., П.Р., К., Р., Х., Т.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что процедура созыва и проведения общего собрания участников долевой собственности нарушены не были, к возникшим правоотношениям подлежат применению положения Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г N 101-ФЗ.
Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя иск, судебная коллегия исходила из того, что в нарушение требований статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а также пункта 2 статьи 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в соответствии с которым в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенного нотариально, договор аренды земельного участка подписан не всеми участниками долевой собственности, интересы участников, владеющих 315 долями, учтены не были.
Между тем, с выводом суда кассационной инстанции нельзя согласиться, поскольку он основан на неправильном толковании и применении норм материального права, что повлияло на исход дела.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Как следует из статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности (абзац 1 пункта 1). Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок (абзац 2 пункта 1.1). Решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду (абзац 1 пункта 1.2).
Таким образом, является правильным вывод суда первой инстанции о том, что п. 1 ст. 246 ГК РФ и п. 2 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" подлежат применению с учетом особенностей, установленных статьями 12 - 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (специальных норм), в соответствии с которыми решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников долевой собственности на этот земельный участок, как это предусмотрено статьей 247 ГК РФ в отношении имущества находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников.
При этом районный суд обоснованно учел также положение, содержащееся в пункте 2 статьи 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в соответствии с которым в случаях, если согласие участников долевой собственности на совершение сделки с земельным участком, находящимся в долевой собственности, не достигнуто, то та часть участников долевой собственности, которая выразила несогласие с совершением сделки, вправе выделить земельный участок в счет своих долей и распоряжаться им по своему усмотрению.
Поскольку процедура созыва и проведения общего собрания участников долевой собственности нарушены не были, а несогласный с решением общего собрания участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей доли и распорядиться ей по своему усмотрению, вывод суда кассационной инстанции о том, что договор аренды земельного участка от 27 октября 2006 г. является ничтожным, как не соответствующий п. 1 ст. 246 ГК РФ и п. 2 ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", нельзя признать правильным.
На основании изложенного определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16 сентября 2008 г. подлежит отмене с оставлением в силе решения Лямбирского районного суда Республики Мордовия от 30 июля 2008 г.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16 сентября 2008 г. отменить, оставить в силе решение Лямбирского районного суда Республики Мордовия от 30 июля 2008 года.
И ещё.
Вот если, допустим, есть землепользование и я хочу стать арендатором, то как я должен заключать договор(ы)?
Допустим, я могу заключить договоры с каждым из пайщиков или один договор с их представителем, у которого нотариальные доверенности от всех пайщиков.
А вот можно ли как-то игнорировать одного или нескольких пайщиков? Например, провести общее собрание, принять решение об аренде большинством голосов и заключить один договор с неким представителем на все землепользование?
Что делать, если некоторые пайщики не хотят сдавать паи в аренду и ещё несколько умерли?
Сообщение отредактировал земельщик: 17 September 2013 - 00:48
