Сообщений в теме: 29

[barimor]

Коллеги,

сегодня выиграл в апелляции любопытное дело.
В акционерном обществе была принята новая редакция устава, по которой полномочия генерального директора по сдаче в аренду недвижимого имущества были ограничены в пользу совета директоров. Генеральный директор этого общества незадолго перед увольнением заключил договор аренды нежилых помещений сроком на 10 лет с "родственной" фирмой (без афилированности). Причем дату подписания договора указал до даты принятия новой редакции устава (т.е. на дату подписания договора ограничений полномочий исполнительного органа не было). Потом арендатор подал договор на регистрацию, представив старую редакцию устава в Учреждение юстиции (о том, что она старая, он знал). Договор был оспорен на основании ст.174 ГК РФ в связи с превышением полномочий исполнительным органом. При этом другая сторона по сделке - арендатор - знал о превышении таких полномочий, так как будучи акционером общества, голосовал за новую редакцию устава.
Вопрос встал следующий: на какой момент следует проверять полномочия исполнительного органа: на момент подписания договора или на момент его государственной регистрации ? Суд счел недоказанным, что договор был подписан задним числом, однако указал, что поскольку на момент регистрации договора полномочия гендиректора были ограничены, сделка была совершена с превышением полномочий, признал сделку недействительной. Другая сторона утверждает, что превышение полномочий надо было проверять не на момент госрегистрации договора, а на момент подписания, так как в ст.153 ГК речь идет об уклонении от регистрации СОВЕРШЕННОЙ сделки. С другой стороны, любой договор - это сделка, а раз в ст.651 написано, что договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его регистрации, следовательно, и сделка считается совершенной в момент регистрации. Именно на дату регистрации (или хотя бы на дату подачи документов на регистрацию) следует проверять полномочия исполнительного органа общества.
Как вы думаете, устоит ли решение суда и постановление апелляции в кассации и имелась ли у кого-нибудь практика по данному вопросу ?
С уважением,

[newbie]

Я бы встал на сторону Ваших противников.

Сделка с недвижимым имущестом действительно считается заключенной с момента регистрации. Однако регистрация - это лишь акт государственного органа, "подтверждающий" действительность сделки. Непосредственное же совершение сделки имело место при подписании самого договора (смотрите по этому поводу также Определение КС от 5.07.2001 №132-О). На момент подписания договора ГД обладал соответствующими полномочиями. То, что он их потом лишился, не может влиять на судьбу регистрации (гм, смутно припоминаю что это уже обсуждалось где-то когда-то и по моему с моим участием).
Вообще, какое отношение имеют полномочия ГД к регистрации сделки? Он осуществил все действия, необходимые для ее регистрации (подписал договор). Далее от него никаких действий не требуется, а значит и соответствующих полномочий тоже.

[newbie]

Вот та ветка:
http://forum.yurclub...49&hl=newbie&s=

[register]

newbie
все-таки соглашусь с "противниками" , но конечно нереально проверить полномочия сторон сделки на МОМЕНТ РЕГИСТРАЦИИ. Они проверяются на момент подачи заявления о регистрации договора. Кстати, именно для этого УЮ сейчас берут выписку из ЕГРЮЛ об отсутствии изменений в учредительных документах. И только если у регистратора возникнут сомнения, он может дополнительно запросить подтверждение полномочий (п.1 ст.19 ФЗ о регистрации). Но риск всегда есть. С другой стороны, предполагается добросовестность участников гражданского оборота (ст.10 ГК). Нельзя же всех подозревать! Есть разумные пределы правовой экспертизы, которую проводят гос. регистраторы.

[vicing2002]

Тема уже обсуждалась, я говорил и повторю еще раз права и обязанности по сделке возникают с момента подписания, а не с момента регистрации договора (для упрощения речь веду ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ) о жилых помещениях. Регистрация есть только признание государством уже совершенной сделки. Например обязанность у покупателя совершить действия возникают с момента подписания договора. Действия совершаемые для подачи документов не есть действия по заключению сделки.
Ведь после подписания можно сторону понудить к регистрации, что проистекает из ОБЯЗАННОСТИ продавца, которая возникла с момента подписания договора.

[KirillT]

vicing2002

Ведь после подписания можно сторону понудить к регистрации, что проистекает из ОБЯЗАННОСТИ продавца, которая возникла с момента подписания договора.

Нет, из Закона

[vicing2002]

KirillT

Нет, из Закона

НЕ понял? Вы утверждаете, что обязанность зарегистрировать из ЗАКОНА, а не из договора?
Принятие на себя обязательств, в данном случае, возникает из договора, а не из ЗАКОНА. п2. ст . 307 ГК РФ

[IAY]

vicing2002,

А как же:

Статья 425. Действие договора

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для
сторон с момента его заключения.


Статья 433. Момент заключения договора

...
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается
заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено
законом.

Или я что-то не догоняю?

С уважением,

Игорь

[vicing2002]

IAY

Или я что-то не догоняю?

А на основании чего вы обращаетесь в суд? Согласно ст. 4 АПК РФ лицо могет обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав. Если вы утверждаете, что права и обязанности не возникли (договор не заключен) то за защитой каких прав вы обращаетесь в поряке п. 3 ст. 165 ГК РФ ?

Добавлено:
с Уважением,
Виктор

[Strаtus]

На эту тему сломано немало копий, в последнее время все чаще слышу мнение, что до момента регистрации договор порождает правовые последствия для сторон, а с момента регистрации и для третих лиц. Оговорюсь сразу - это позиция высказываемая в кулуарах.

[Strаtus]

Определение КС от 5 июля № 132-О:

2. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (пункт 1 статьи 165); договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 12 апреля 2001 года) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (статья 2). Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды, как это следует из статей 17 и 26 названного Федерального закона, являются соответствующий договор аренды и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
При том что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.
Как следует из приложенных к жалобе материалов, Федеральный арбитражный суд Московского округа, постановлением от 10 октября 2000 года отказывая ЗАО "РЕБАУ АГ" в иске к ОАО "Зарубежстроймонтаж", исходил из того, что договор аренды является незаключенным ввиду отсутствия согласования сторонами существенных условий договора (статья 432 ГК Российской Федерации).
Таким образом, пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 ГК Российской Федерации конституционные права заявителя, в том числе право на судебную защиту и свобода экономической деятельности, включая свободу договоров, нарушены не были, а потому его жалоба не может быть принята Конституционным Судом Российской Федерации к рассмотрению. Проверка же законности и обоснованности решений арбитражных судов в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации не входит.
Исходя из изложенного и руководствуясь пунктом 2 части первой статьи 43 и частью первой статьи 79 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации определил:
1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "РЕБАУ АГ", поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которым жалоба признается допустимой.
2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.
3. Настоящее Определение подлежит опубликованию в "Вестнике Конституционного Суда Российской Федерации".

Председатель Конституционного Суда
Российской Федерации М.В.Баглай

Судья-секретарь Конституционного
Суда Российской Федерации Ю.М.Данилов

Обзор по регистрации от 16 февраля 2001 № 59:

7. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.
В ходе судебного разбирательства один из ответчиков - арендодатель - заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.
Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.
Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

[barimor]

Я благодарю всех участников, которые откликнулись на мой постинг, но мне хотелось бы немного продолжить дискуссию по поводу "момента" совершения сделки, подлежащей гос регистрации.
Признаюсь, позиция суда первой инстанции о том, что полномочия лица, подписавшего договор аренды должны проверяться на момент регистрации договора, а не на момент подписания, была для меня неожиданной: мы как-то рассчитывали на доказанность заключения договора "задним числом" (тем более, в деле имелся акт экспертного исследования по этому поводу). Однако, когда в апелляции возник спор о праве, лично я занял следующую позицию.
Сделки, подлежащие государственной регистрации, в отличие от других сделок, совершаются не одномоментно, а поэтапно: сначала стороны придают договору надлежащую форму, а затем регистрируют его - обеспечивают вступление в силу. Поскольку любая сделка - это действие сторон, направленное на возникновение , изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а любой договор - это двух или многосторонняя сделка, договор, подлежащий государственной регистрации как сделка совершается как на стадии подписания, так и на стадии его государственной регистрации. Поэтому полномочия лиц следует проверять как на стадии подписания договора, так и на стадии его государственной регистрации.
Кстати, в этом меня поддержало Учреждение юстиции. Его представитель заявил в суде, что если бы Ответчик представил бы действующую редакцию устава, из которой следует, что полномочия гендиректора ограничены на дату подачи документов на регистрацию, учреждение юстиции не зарегистрировало бы договор, а скорее запросило бы у сторон дополнительные документы (т.е. одобрение сделки советом директоров). В противном случае правовая экспертиза представленных на регистрацию документов не имела бы смысла, потому что зачем ее проводить и регистрировать договор по уставу, который действовал на момент подписания договора, но не действует на момент регистрации.
Еще раз по возможности обращаюсь к уважаемым коллегам, имеется ли какой-либо прецедент по данному вопросу именно в судебно-арбитражной практике хотя бы какого-нить федерального окружного суда ? Буду очень признателен.

Добавлено:

С момента подписания у сторон возникает только право требовать регистрации договора по п.3 ст.165 ГК, но никак не арендные права. Арендные права возникают у сторон с момента заключения договора аренды, т.е. его государственной регистрации, если только стороны не придали им обратную силу в самом договоре.

[KirillT]

vicing2002

НЕ понял? Вы утверждаете, что обязанность зарегистрировать из ЗАКОНА, а не из договора?
Принятие на себя обязательств, в данном случае, возникает из договора, а не из ЗАКОНА. п2. ст . 307 ГК РФ

Как известно обязательства могут возникать не только из сделок, но и на оснваонии указания закона, данном случае мы это и имеем.

[vicing2002]

KirillT

Как известно обязательства могут возникать не только из сделок, но и на оснваонии указания закона, данном случае мы это и имеем.

Даже сказать нечего....... одно недоумение.

Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

[KirillT]

vicing2002
И что из этого следует?

[vicing2002]

основание возникновение обязательства.................. специально выделил.

[Alxhom]

Читал - читал, решил присоединиться к дискуссии.
А дискуссия это давняя и однозначного ответа на этот вопрос нет. В принципе все спорят: является ли госрегистрация элементом формы договора или это отдельное действие уже в рамках договора, ведь получается, что по незаключенной сделке у сторон уже возникают права и обязанности.
Поэтому в суде по таким спорам на первый план в таких делах выходит квалификация и личное обаяние представителей сторон - доказать можно обе точки зрения.
Дуализьм... млин!

[Arlantaniar]

Коллеги,

не знаю, насколько еще актуальна эта дискуссия, однако за последние годы дело, кажется, не сдвинулось с мертвой точки (если я ошибся, поправьте меня).

Я недавно в практике нашел одно интересное решение, которое отчасти поддерживает противоположную сказанному позицию.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 ноября 2009 г. N КА-А40/11656-09

Дело N А40-46037/08-93-122
Ссылка Компании на положения ст. 1209 ГК РФ, в соответствии с которой форма сделки подчиняется праву места ее совершения, обсуждена судами двух инстанций и признана неосновательной. Судами правильно отмечено, что независимо от действительности заключенных лицензионных договоров на территории иностранных государств, специальными положениями Закона о товарных знаках в Российской Федерации установлена возможность использования товарного знака третьим лицом только на основании лицензионного договора, прошедшего регистрацию в Роспатенте.

Получается, что здесь суд установил момент совершения сделки (т.е. момент изменения правоотношений, если я правильно понимаю этот термин) с момента государственной регистрации.

Думаю, на недвижимость можно распространить такое толкование

(п.с. подскажите пожалуйста аналогочную тему - регистрация и момент совершения сделки - на этом же форуме но в другой ветке, если она есть, не смог найти)

kind regards

Сообщение отредактировал Arlantaniar: 09 February 2011 - 18:33

[ОлегМ]

Коллеги! Не посредственно по этой теме! У меня уже идет судебное. В 2009г два физика подписали договор и передаточный акт купли-продажи недвижимости. В договоре указали, что "... деньги переданы до подписания настоящего договора...", в акте укано, что расчеты произведены полностью. Но денег Продавец так и не увидел. Подождал, подождал и через месяц продал другому лицу, проведя сделку через ФРС. И вот через один год появляется требование Покупателя пойти оформить переход права в регистрцнной службе.Выждав еще некоторое время обращается в суд с требованием о регистрации сделки. Мы подаем встречное о признании того (2009г) договора не заключенным, в связи с тем что то была оферта, а Покупатель не представил доказательств передачи денежных средств и главное доказательств тех оснований по которым "...деньги переданы до подписания ...". Судья указывает нам, что необходимо предоставить правовое основание "БЕЗДЕНЕЖЬЯ". Я оказался в растеренности относительно своей правоты. Пожалуйста подскажите.

[Kyrka]

Так как покупатель ссылается на акт приемки-передачи, м.б. признать его недействит. (мнимая сделка),
а еще доказательства того, что помещение не вручено,
и

п.61. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

[IAY]

Kyrka,

+1. Только убыточки.

[PavelT]

Подскажите пож., есть теперь ясность относительно момента заключения сделки, требующей гос регистрации?
(речь о договоре ПК жилого помещения)

[Alderamin]

Подскажите пож., есть теперь ясность относительно момента заключения сделки, требующей гос регистрации?
(речь о договоре ПК жилого помещения)

1) А што такое "договор ПК"? Договор пукли-крадажи?
2) Глаза-то протрите - в самом верху раздела, на самом видном месте, специально для таких как Вы уже не первый месяц болтается тема Отмена государственной регистрации сделок с недвижимостью с 01.03.2013 года...

[Tina_K]

Доброе время суток! Возобновлю тему в другом ракурсе: До 1 марта заключен долгосрочный договор с условием о его распространении на правоотношения с момента подписания. Обязанность по регистрации на арендаторе. До передачи на регистрацию собственник продает помещения третьему лицу и регистрирует переход права собственности. Может ли арендатор после этого обратиться в Росреестр с регистрацией договора и права аренды? Мое мнение, что может, хотя нам (собственнику) этот договор не нужен и хотелось бы обойти 617 ст.

[Sania]

Tina_K, так договор не был заключен
да и идея права следования как раз в том что новый собственник видел бы аренду при заключении ДКП