Сообщений в теме: 13

[JUST]

Господа добрый день,
вопрос заключается в следующем:
Был заключен договор ДДУ, дольщик внес оплату по договору (полностью) до регистрации самого договора, при этом договором установлено, что дольщик обязан внести деньги в течении 5 дней после его подписания, к тому же установлены штрафные санкции за просрочку в оплате. При этом, сам договор был зарегистрирован по истечении более 3-х месяцев, т.е. оплата была произведена до регистрации договора.
Такми образом получается, что дольщик не мог со своей стороны не оплатить договор до регистрации, т.к. был поставлен в "кабальные" условия (просрочка-пени).

Объект в настоящее время передан по акту.

Может ли дольщик в данном случае начислить проценты на сумму уплаченных ден. средств в счет исполнения договора до его регистрации. Т.е. период момент оплаты до момента госрегистрации договора.
Приактику по этому поводу не нашел, только адм.ответственность с участием госинспекции.

Спасибо за ответы.

Сообщение отредактировал JUST: 28 June 2013 - 12:39

[Sania]

т.к. был поставлен в "кабальные" условия (просрочка-пени)

это Вы про ответственность, предусмотренную законом?
п.3 ст.3 на мой взгляд не предполагает начисление процентов без требования о возврате денег

сам договор был зарегистрирован по истечении более 3-х месяцев,

по чьей вине?

[JUST]

1. Нет это я про 395 ГК РФ. Ответственность за неосновательное получение денежных средств и как следствие их пользование до момента регистрации договора.

2. Более 3-х месяцев по их вине, а именно, они как правило не несут в регпалату по одному договору, т.е. пока не накопится большое количество таких договоров. Со стороны дольщика обязанность как по оплате, так и по предоставлению документов для регистрации была исполнена в сроки.

[Sania]

Да нет, в цитате Вы говорили про "кабальные" для дольщика условия.

Нет это я про 395 ГК РФ.

двойную 395ую? или Вы хотите 395 напрямую применить (не через п.3 ст.3)?
Думаю после госрегистрации и тем более подписания АПП - поезд ушел
Можете им "отомстить" (если сроки адмответственности, естественно, не истекли)

[JUST]

Именно, напрямую 395.
Подписание акта приема передачи подтверждает факт передачи и отсутствие претензий по объекту, а не то что дольщик не имеет претензий по поводу пользования его ден.средствами.
Ведь что получается, до регистрации договора, т.е. договор не заключен, застройщик пользовался ден. средствами дольщика и только после его регистрации они (т.е. деньги) пошли в счет оплаты объекта по договору.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 13863/09 по делу N А47-3050/2009 подчеркнуто: обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию). Соответственно, получив деньги до регистрации застройщик ими неправомерно пользуется.

[Alderamin]

получив деньги до регистрации застройщик ими неправомерно пользуется.

И в чем неправомерность, если

договором установлено, что дольщик обязан внести деньги в течении 5 дней после его подписания

к тому же установлены штрафные санкции за просрочку в оплате. При этом, сам договор был зарегистрирован по истечении более 3-х месяцев, т.е. оплата была произведена до регистрации договора.
Такми образом получается, что дольщик не мог со своей стороны не оплатить договор до регистрации, т.к. был поставлен в "кабальные" условия (просрочка-пени).

И хде тут кабальность, даже хотя бы и в кавычках? Во-первых, какова сумма процентов, которые Вы хотите взыскать, и какова цена договора? Во-вторых, если Вас не устраивали условия - почему не потребовали их изменить? Почему не оспорили в суде?

[Sania]

дольщик обязан внести деньги в течении 5 дней после его подписания

это - цитата? (не заключения)?
Если да, - попробовать можно (СОЮ все-таки).
ЗЫ застройщик чем-то провинился перед Вами, что Вы из-за небольших (сравнительно, конечно) денежек ругаться с ним собрались (чушь какую-то спрашиваю - пятница )?

[JUST]

"И хде тут кабальность, даже хотя бы и в кавычках? Во-первых, какова сумма процентов, которые Вы хотите взыскать, и какова цена договора? Во-вторых, если Вас не устраивали условия - почему не потребовали их изменить? Почему не оспорили в суде? "

1. Сумма договора 3 с копейками, проценты около 60 тыс.
2. По условиям договора застройщик обязался зарегистрировать его в течении месяца.
3. На это ответа нет.

дольщик обязан внести деньги в течении 5 дней после его подписания

это - цитата? (не заключения)?
Если да, - попробовать можно (СОЮ все-таки).
ЗЫ застройщик чем-то провинился перед Вами, что Вы из-за небольших (сравнительно, конечно) денежек ругаться с ним собрались (чушь какую-то спрашиваю - пятница )?

Дело в том, что когда (в свое время) застройщика начали проверять (госорганы), как он сказал, он попытался заключить некие договора о том что дольщик передает деньги на хранение и т.д. и т.п. С моей стороны этого сделано не было, а другие подписали такие соглашения.

Да нет ни в чем не провинился.
Я бы не сказал, что они небольшие (см.выше)

[Alderamin]

"И хде тут кабальность, даже хотя бы и в кавычках? Во-первых, какова сумма процентов, которые Вы хотите взыскать, и какова цена договора? Во-вторых, если Вас не устраивали условия - почему не потребовали их изменить? Почему не оспорили в суде? "

1. Сумма договора 3 с копейками, проценты около 60 тыс.

"3 с копейками" - это 3 млн. руб.? Проценты как считали? Напишите формулу...

2. По условиям договора застройщик обязался зарегистрировать его в течении месяца.

И какая связь-то? Он что, начал строить Вам квартиру только после регистрации договора?

[Sania]

"3 с копейками" - это 3 млн. руб.? Проценты как считали? Напишите формулу...

а позвольте мне :
3 000 000 * 8,25% * 90 / 360 = 61 875 рублей

условие об оплате денег до регистрации - не соответствует закону
Даже если физик добровольно сдает денежки застройщику, тот не имеет права их принимать под угрозой адм ответственности (около года назад упоминали практику о привлечении по 14.28 КоАП застройщика, которому денежки перечислили безналом до регистрации) и п.3 ст.3 214-ФЗ.
Т.о. застройщик неправомерно получил бабло - вроде бы есть основания для применения ст.395
Почему ТС не прав?

[JUST]

В соответствии с Калькулятором расчета суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьёй 395 ГК РФ, на сайте ВАС РФ
Сумма задолженности 3785760 руб. 0 коп. , в том числе НДС 18% 577488 руб. 81 коп.
Период просрочки с 26.01.2011 по 12.04.2011: 77 (дней)
Ставка рефинансирования: 8%
Проценты итого за период = (3785760) * 77 * 8/36000 = 64778 руб. 56 коп.

НЕ умею делать цитаты.
Связи нет, но для чего нужен в таком случае Закон устанавливающий права и обязанности сторон, из смысла которого следует, что договор считается заключенным, т.е. обязывающим для сторон с момента госрегистрации, соответственно, обязанность застройщика по привлечению (получению) дензнаков возникает после проведения регистрации договора, а до нее застройщик не вправе их привлекать (получать). В договоре также не указано что его действия распространяются на отношения сторон возникшие до его заключения.

Хорошо, а если бы я просрочил платеж и Застройщик выставил бы мне пени (по условиям договора), до его регистрации, это следуя вашей позиции было правильным?

[Sania]

1. Сумма договора 3 с копейками, проценты около 60 тыс.

Сумма задолженности 3785760 руб. 0 коп.

Гы: то у Вас 800 труб - копейки, то 60 -

Я бы не сказал, что они небольшие

[JUST]

1. Сумма договора 3 с копейками, проценты около 60 тыс.

Сумма задолженности 3785760 руб. 0 коп.

Гы: то у Вас 800 труб - копейки, то 60 -

Я бы не сказал, что они небольшие

Не имея под руками договора, на память думал, что "с копейками" сумма не настолько больше. Сейчас видя цифры это уж точно не копейки

Да еще, читая заново договор. Застройщик обязуется: "осуществить со своей стороны, необходимые действия для проведения госрегистрации настоящего договора в органе, осущ. госрегистрацию прав на недв.имущ. и сделок с ним после поступления первого платежа в соответствии с Приложением2 на расч.счет застройщика"

[JUST]

В договоре также не указано что его действия распространяются на отношения сторон возникшие до его заключения.

Нет я ошибся это условие как раз в договоре указано, т.е. отношения до заключения договора