|
||
|
АРЕНДА (СУБАРЕНДА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
#326
Отправлено 16 January 2014 - 00:09
Физик встал на место арендатора имущества по договору 2006 года. Прекратить его права волей администрации и Вашего клиента никак нельзя. И если ВДРУГ без него был расторгнут договор с ним, то его вины в том нет, равно как нет у него и обязанности платить арендную плату и/или заключить новый договор аренды. Это не исключает обязанности платить земельный налог, конечно. И да, договор аренды должен был заключаться как договор с множественностью лиц на стороне арендатора, и у физика должно было быть право вступить в этот договор. Вы, я так понимаю, это его право нарушили, т.к. договор заключили не как договор с множественностью лиц на стороне арендатора.
Далее. Далеко не факт, что Вы платили за себя и за него. Тут надо брать договор аренды, изучать земельное законодательство (региональное в первую очередь) и считать - сколько должны были заплатить сами, сколько должен был платить физик, в каком размере была установлена арендная плата, сколько платили реально...
Но допустим, Вы платили за себя и за него. Допустим. Тогда это действия в чужом интересе без поручения в самом чистом виде. И поскольку эти действия, как я понимаю, физиком не одобрены, то и обязанности компенсировать расходы у него нет.
Равно как не подходит Ваша ситуация и под случай, когда Вы думали, что действуете в собственном интересе.
А потому суд вынес по сути правильное решение. По сути - т.к. фактически применил нормы из главы 50, не переквалифицировав при этом правоотношения.
#327
Отправлено 16 January 2014 - 01:16
Т.е . Вариантов у меня совсем нет- как то это все не логично и не совсем правильно ...
Выход где то рядом))
Как и не было нарушения моим клиентов его прав- он не заявил о них и ему не мешало такой договор заключить . И о каком налоге идет речь? Участок в собственности РФ
Сообщение отредактировал Natali Berkutova: 16 January 2014 - 01:07
#328
Отправлено 16 January 2014 - 01:23
Вы сами сказали: был договор 2006 года, в 200-м физик приобрл помещение. Стало быть, стал арендатором земельного участка, никакого "пользования" у него не возникло.Погодите, как это без него расторгнут договор с ним- договора не было ,было право пользования,
Это вовсе не означает, что Вы платили за физика.Это раз , во вторых , уверяю вас оплата аренды исчислялась исходя из размера участка умноженного на установленную стоимость аренды квадратного метра в нашем регионе, за минусом небольшого количества кв.м ИП .
Отчего же? Выходов множество. Так, навскидку, - штук 5 минимум.Т.е . Вариантов у меня совсем нет- как то это все не логично и не совсем правильно ...
Вот только нет у меня желания показывать эти выходы человеку, который меня упорно не слышит, рассуждает понятийными категориями и даже не пытается поднять хотя бы верхний пласт судебной практики на тему перехода права аренды при отчуждении помещения.
Вы сами сказали: был договор 2006 года, в 200-м физик приобрл помещение. Стало быть, стал арендатором земельного участка, никакого "пользования" у него не возникло.Погодите, как это без него расторгнут договор с ним- договора не было ,было право пользования,
Это вовсе не означает, что Вы платили за физика.Это раз , во вторых , уверяю вас оплата аренды исчислялась исходя из размера участка умноженного на установленную стоимость аренды квадратного метра в нашем регионе, за минусом небольшого количества кв.м ИП .
Отчего же? Выходов множество. Так, навскидку, - штук 5 минимум.Т.е . Вариантов у меня совсем нет- как то это все не логично и не совсем правильно ...
Вот только нет у меня желания показывать эти выходы человеку, который меня упорно не слышит, рассуждает понятийными категориями и даже не пытается поднять хотя бы верхний пласт судебной практики на тему перехода права аренды при отчуждении помещения.
#329
Отправлено 16 January 2014 - 02:00
2006 год это дата оформления договора аренды с прежним собственником комплекса, наверно я не так написала.
В любом случае спасибо за идеи и поддержку, два года без юр. практики меня подкосили.
Вы ошибаетесь я только Вас и слышу)), потому как моя голова запуталась окончательно. Просто что бы Вы меня поняли, читать практику я могу лишь по ночам)- декретный отпуск со всеми вытекающими)), а не ответить Вам не могу потому как считаю, что это не корректно с моей стороны)))
Мысли вслух... : как это не возникло право пользования на земельный участок? А разве не в том же объеме и т.д.?
#330
Отправлено 16 January 2014 - 02:15
ААААААААА!!!! Побегала по стенам и потолку, врезалась в шкаф с пометкой "Источники, словари и справочники, общее" и успокоилась.Мысли вслух... : как это не возникло право пользования на земельный участок? А разве не в том же объеме и т.д.?
Есть право постоянного бессрочного пользования, есть право аренды, в некоторых НПА фигурирует некое непоименованное "право пользования". Это РАЗНЫЕ виды прав. И у приобретателя помещения, если предыдущий собственник был арендатором участка, появляется (или, вернее, переходит к нему) право аренды, а не некое непоименованное "право пользования".
А с каких пор отменили земельный налог для участков из федеральной собственности?И о каком налоге идет речь? Участок в собственности РФ
#331
Отправлено 16 January 2014 - 04:16
К вопросу о пользовании: Согласно статье 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Соответственно в данном понятии это общее обозначение права .
К вопросу об обязанности платить в любом случае:
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, своевременно производить платежи за землю.
В соответствии со статей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
К вопросу об налоге- я не так выразилась, я имела в виду, что к данному делу это ни как не применимо.
Сообщение отредактировал Natali Berkutova: 16 January 2014 - 04:23
#332
Отправлено 16 January 2014 - 04:43
Что у нас следует из ст. 552 ГК РФ, регулирующей передачу прав на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости. В частности, устанавливается правило, согласно которому по договору продажи здания (строения, сооружения) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.Так что физик стал арендатором участка, даже если отношения он не оформил...
Земельный кодекс РФ содержит специальные нормы, регулирующие этот вопрос. Согласно п.п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Такое право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Соответственно арендатором он не стал - он приобрел уж если совсем конкретно право аренды, как и прежний собственник.
По поводу 5-ти идей )) вот не представляете как мои 15 лет активной практики и самомнение , взявшись за ручки ушли топиться
#333
Отправлено 16 January 2014 - 09:00
#334
Отправлено 16 January 2014 - 12:37
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2005 г. N 11
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2011 г. N 73
ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
25. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
(п. 25 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)
Дальше искать?
Поменяла шрифт.
И, кстати, судебной практики по ситуации, аналогичной Вашей, даже на уровне ВАС РФ полно. За 2 минуты выкопала три идентичных дела, дальше просто заморачиваться не стала. Я понимаю, что для СОЮ ВАСовская практика значения не имеет, но для выработки собственной позиции исследовать эти дела надобно.
Сообщение отредактировал Ludmila: 16 January 2014 - 12:35
#335
Отправлено 16 January 2014 - 14:01
Вы себе представляете, как считается арендная плата при наличии нескольких арендаторов? Так я Вам расскажу - схематично, конечно, т.к. в каждом регионе система расчёта своя, но есть некие общие подходы.
Рассмотрим на примере.
В центральной части города Х есть участок площадью 200 кв.м., занятый нежилым зданием. В здании находятся:
банк - 80% площадей, т.е. доля в арендной плате составляет 0,8;
ветеринарная клиника - 10% площадей, т.е. доля в арендной плате составляет 0,1;
магазин "Ветеран", по сниженным ценам продающий продукты малообеспеченным гражданам - 10% площадей. т.е. доля в арендной плате составляет 0,1.
Для центральной части города Х установленный НПА размер арендной платы составляет 100 руб. за 1 кв.м. участка в месяц.
В зависимости от целей использования участка НПА установлены следующие коэффициенты: для банка - 2, для ветклиники - 1, для магазина "Ветеран" - 0,5.
Соответственно, размер арендной платы будет рассчитываться следующим образом:
для банка - 200 кв.м. (площадь ВСЕГО участка, без вычетов) х 100 руб. х 0,8 (доля в арендной плате) х 2 (коэффициент) = 32 000 руб.;
для ветклиники - 200 кв.м. х 100 руб. х 0,1 х 1 = 2 000 руб.;
для магазина "Ветеран" - 200 кв.м. х 100 руб. х 0,1 х 0,5 = 1 000 руб.
Человеку, не знающему земельного права, может показаться, что в части банка площадь участка должна быть указана не 200 кв.м., а 160 к.м., и человек, не знающий земельного права (в т.ч. не имеющий представления о коэффициентах) скажет, что банка переплачивает, и платит в итоге за себя и за магазин "Ветеран". Но на самом деле это не так.
#336
Отправлено 16 January 2014 - 18:43
Кстати именно замена лиц в договоре и произошла, соответственно вины истца нет , кроме как изначально отказаться, но там другая история.
Расчет производила по расчетному листу комитета пропорционально ( т.е. В процентах) доля собственности ответчика ( взяла все квадратные метры помещений и высчитала размер собственности ответчика в процентах - вышло 10,54 . Цели использования и у ответчика и у нас одинаковые . Взяла установленную комитетом стоимость 1кв.м и умножала на сумму вычисленную путем определения 10,54% от 5000 кв.м. Общего участка( минус ИП соответственно)
Сообщение отредактировал Natali Berkutova: 16 January 2014 - 18:49
#337
Отправлено 16 January 2014 - 19:11
Твою дивизию... Договор и может быть ТОЛЬКО на ВЕСЬ участок. Варианты "договор аренды доли", "договор аренды части" невозможны в принципе.У нас доли не определены, так как договор один на весь участок.
Ну, значит, считали Вы неправильно.Расчет производила по расчетному листу комитета пропорционально ( т.е. В процентах) доля собственности ответчика ( взяла все квадратные метры помещений и высчитала размер собственности ответчика в процентах - вышло 10,54 . Цели использования и у ответчика и у нас одинаковые . Взяла установленную комитетом стоимость 1кв.м и умножала на сумму вычисленную путем определения 10,54% от 5000 кв.м. Общего участка( минус ИП соответственно)
Мда. Дальше объяснять бесполезно... Я пас. А думала ведь объяснять дальше... не, смысла нет.
#338
Отправлено 16 January 2014 - 19:30
#339
Отправлено 16 January 2014 - 21:26
И к тому же стоимость одного квадратного метра в договоре соответствует одному квадратному метру в уведомлении от комитета - и платит клиент из расчета : указанная стоимость кв.м умноженного на размер участка. Вы же не думаете, что я это не проверила , прежде чем расчет предоставлять в суд.
И дело не в том , что и не должно быть указано, просто даю вам понять , что прежде чем иск подавала, информацией владела. Но в любом случае спасибо за уделенное внимание.
Да и мой расчет от вашего ни чем не отличается в принципе
К этому стоит добавить что и ответчик не отрицает, что знает, что за его участок в том числе оплачивалось все это время
Я сюда писала не как человек впервые столкнувшийся с юриспруденцией- на моей практике это первый отказ в полном объеме .
#340
Отправлено 16 January 2014 - 22:03
Из Ваших сообщений получается, что не проверили.Вы же не думаете, что я это не проверила , прежде чем расчет предоставлять в суд.
А по Вашим сообщениям получается, что Вы с юриспруденцией столкнулись впервые...Я сюда писала не как человек впервые столкнувшийся с юриспруденцией
Ладно, заканчиваю... надоело...
#341
Отправлено 17 January 2014 - 01:40
А потом хотим , что бы в России все отзывчивыми были и коммуникабельными ((.
#342
Отправлено 17 January 2014 - 02:11
Вы, только зарегистрировавшись, сразу же начали с нарушения Правил, не выложив свою точку зрения со ссылкой на НПА, а потом продолжили ту же политику.я не нашла не единого повода для такого обращения ко мне.
А зачем Вы сюда пришли - чтобы за Вас сделали Вашу работу, проработав позицию? Потому как подсказки устроили.только я сюда пришла не что бы меня как котенка носом тыкали.
Вы считаете приличным просить совета с грубейшими нарушениями Правил?А вполне себе прилично попросила совета.
Выкладка кучи нормативки и судпрактики - это "только придирались"????!!!! Мда.Пока вы только придирались
В общем, лишний раз убедилась, что нельзя жалеть недоюристов, приходящих сюда, чтобы за них сделали их работу. Не в коня корм, ничего хорошего из этого не выйдет.
#343
Отправлено 17 January 2014 - 02:21
не сказали в чем я ошиблась.
ведь сказали
Стал он арендатором
причем, это самое простое, это сразу в глаза "бросилось".
Вот почему Вас хотя бы это не насторожило. Поскольку физик стал арендатором, с какого перепугу он должен заключать договор субаренды? Почему Вы с иском к физику обратились, а не к собственнику ЗУ? Только не подумайте, что у собственника ЗУ неосновательное обогащение возникло......
Вот скажите, если бы Вам выложили ответы, как Вы и хотели, Вы в суде ссылались бы на конференцию ЮК как на НПА?
Ludmila, пани, Вы и так сделали за нее ее работу , причем таким образом, что еще и "арсенал" аргументов предоставили..........
пунктуационную ошибку исправила
Сообщение отредактировал bor.tat: 17 January 2014 - 02:23
#344
Отправлено 17 January 2014 - 04:17
ведь сказалиNatali Berkutova, как же так?
не сказали в чем я ошиблась.
Стал он арендатором
причем, это самое простое, это сразу в глаза "бросилось".
Вот почему Вас хотя бы это не насторожило. Поскольку физик стал арендатором, с какого перепугу он должен заключать договор субаренды? Почему Вы с иском к физику обратились, а не к собственнику ЗУ? Только не подумайте, что у собственника ЗУ неосновательное обогащение возникло......
Вот скажите, если бы Вам выложили ответы, как Вы и хотели, Вы в суде ссылались бы на конференцию ЮК как на НПА?
Ludmila, пани, Вы и так сделали за нее ее работу , причем таким образом, что еще и "арсенал" аргументов предоставили..........
пунктуационную ошибку исправила
Я не хотела ни кого обижать и тем более не вздумала даже просить за меня работу делать - ни в коем случае.
Как и не в коей мере не нарушала правил - я спросила в чем я ошиблась ! В остальном лишь пыталась понять в каком направлении мне искать , учитывая, что кроме мобильно интернета( который 3G) , пока ни какой другой информацией не владею . Как я могу выложить ссылки на НПА если мой поток мыслей не правилен и я совершенно , как сейчас понимаю , иду не в том направлении .
Я вам благодарна и не раз это писала выше. На мегаюриста не претендую , но оценку моим умственным способностям не просила, так как бичевать сама себя люблю и ни кому в этом нежном деле недоверяю.Вы, только зарегистрировавшись, сразу же начали с нарушения Правил, не выложив свою точку зрения со ссылкой на НПА, а потом продолжили ту же политику.я не нашла не единого повода для такого обращения ко мне.
А зачем Вы сюда пришли - чтобы за Вас сделали Вашу работу, проработав позицию? Потому как подсказки устроили.только я сюда пришла не что бы меня как котенка носом тыкали.
Вы считаете приличным просить совета с грубейшими нарушениями Правил?А вполне себе прилично попросила совета.
Выкладка кучи нормативки и судпрактики - это "только придирались"????!!!! Мда.Пока вы только придирались
В общем, лишний раз убедилась, что нельзя жалеть недоюристов, приходящих сюда, чтобы за них сделали их работу. Не в коня корм, ничего хорошего из этого не выйдет.
По поводу тонких намеков - когда мозг зациклился в одном направлении тут не намеки нужны- а хороший такой пинок. Гнобить меня бессмысленно - совершенно не обидчива))).
Выкладки были восприняты совершенно не как намек, а как доводы в споре - право аренды или право пользования - вот так вот мозг заело. А про ссылки на НПА - какой в них в данном случае толк- если я понимаю, что ошибаюсь? Мне и так пол года от ваших помидор не отмыться.
ведь сказалиNatali Berkutova, как же так?
не сказали в чем я ошиблась.
Стал он арендатором
причем, это самое простое, это сразу в глаза "бросилось".
Вот почему Вас хотя бы это не насторожило. Поскольку физик стал арендатором, с какого перепугу он должен заключать договор субаренды? Почему Вы с иском к физику обратились, а не к собственнику ЗУ? Только не подумайте, что у собственника ЗУ неосновательное обогащение возникло......
Вот скажите, если бы Вам выложили ответы, как Вы и хотели, Вы в суде ссылались бы на конференцию ЮК как на НПА?
Ludmila, пани, Вы и так сделали за нее ее работу , причем таким образом, что еще и "арсенал" аргументов предоставили..........
пунктуационную ошибку исправила
Как ни странно именно ваш пост осветлил мою голову)).
Теперь поняла и при чем тут расчет и при чем тут, что он арендатор)) надеюсь, что поняла правильно , если камнями не закидаете отчитаюсь о результате
Хотя не скрою вопросов стало много.
Забыла сказать почему к ответчику- клиенту "до немогу" надо что бы именно к ответчику(.
Потому и работала в том направлении.
#345
Отправлено 17 January 2014 - 11:20
Расчёт арендной платы тут при том, что указанная в договоре ставка арендной платы может быть рассчитана как из расчёта, что Ваш клиент занимает не всё здание, т.е. с учётом т.н. "доли в праве арендды" (и тогда Вы платили только за себя), так и из расчёта, что Ваш клиент занимает всё здание (и тогда Вы платите за себя и физика). Чтобы понять, платите Вы только за себя или за и за физика. надо посчитать, сколько в соответствии с региональным законодательством должна составлять ставка арендной платы, и сравнить её с той ставкой, которая установлена по договору.Теперь поняла и при чем тут расчет и при чем тут, что он арендатор)) надеюсь, что поняла правильно , если камнями не закидаете отчитаюсь о результате
Ну так к ответчику можно было подать иски по надлежащему основанию, т.е. на основании правильных норм закона.Забыла сказать почему к ответчику- клиенту "до немогу" надо что бы именно к ответчику(.
#346
Отправлено 17 January 2014 - 12:21
1. Проверить, действительно ли имела место оплата за третье лицо.
2. Если оплата за третье лицо имела место:
а) выявить субъектный состав возникших в связи с этим правоотношений по всем возможным критериям ("арендатор А и арендатор Б по договору аренды с множественностью лиц", "юр. лицо - гендир", "арендатор - арендодатель", "лицо, исполнившее обязательство за должника - должник" и т.д.);
б) определить правовую природу возникших правоотношений по каждому из субъектных составов;
в) определить СИД по каждому из возникшших правоотношений.
#347
Отправлено 17 January 2014 - 12:36
3. Проверьте, производилась ли оплата только за тот период, когда физик был гендиром, или и после смены гендира тоже.
#349
Отправлено 18 January 2014 - 21:34
Решения суда так и нет((... Хотя прошло более 5- ти дней((.
А здесь возможно выкладывать решения судов или только ссылки?
#350
Отправлено 18 January 2014 - 22:24
Можно и решения.А здесь возможно выкладывать решения судов или только ссылки?
В поле ответа выбрать "Расширенная форма", и там слева есть загрузка файлов.
Количество пользователей, читающих эту тему: 2
0 пользователей, 2 гостей, 0 анонимных