Сообщений в теме: 170

[Ludmila]

прописано обременение арендой со ссылкой на сам договор

Вопрос-то был не об этом. В ДКП есть два разных условия:

а) сведения о наличии обременений на момент заключения договора;

б) состояние, в котором имущество должно быть передано уже при фактической его передаче.

Вас спросили, есть ли в договоре требования к состоянию имущества на момент передачи.

[DimaKR]

А по поводу чего судиться собираетесь?

пока не собираемся, просто нужно понять возможно ли в судебном порядке расторгнуть аренду, если не получится договориться с арендатором по соглашению сторон

[Ludmila]

пока не собираемся, просто нужно понять возможно ли в судебном порядке расторгнуть аренду, если не получится договориться с арендатором по соглашению сторон

Прежде чем оценивать, получится ли расторгнуть аренду, хорошенько оцените, не получится ли расторгнуть субаренду по требованию субаренддодателя.

[DimaKR]

Вас спросили, есть ли в договоре требования к состоянию имущества на момент передачи.

нет

[Ludmila]

нет

А имущество по рыночной цене покупали?

[DimaKR]

А имущество по рыночной цене покупали?

да

[Ludmila]

да

Ну тогда субарендатор - идеальная цель для рейдеров.

[DimaKR]

Ну тогда субарендатор - идеальная цель для рейдеров.

Надеюсь, Вы не среди их

[IAY]

Ludmila

 

 

Да, конечно, арендатору не повезло. Но что поделаешь, собственник не может быть лишен права продать имущество кому он хочет. Так что основние владения субаредатора изменилось. Теперь он владеет объектом аренды на основании исполненного договора купли-продажи.  А что касается договора субаредны,  то он прекратился в связи с чем-то вроде frustration.

[Ludmila]

Но что поделаешь, собственник не может быть лишен права продать имущество кому он хочет. Так что основние владения субаредатора изменилось.

Ну почему изменилось. Оно не изменилось. Собственник ранее передал владение арендатору, а соответственно, не мог передать его покупателю. Владение основано только на договоре субаренды.

[IAY]

Собственник ранее передал владение арендатору, а соответственно, не мог передать его покупателю.

 

Ничего страшного, он передал его покупателю "короткой рукой" (п.2 ст.224). В этом, в частности, состоит логика прецедента Татьяна  п.5 ППВАС №73.

[Святослав]

IAY, не стоит применять совершенно не относящиеся к случаю решения. Когда арендодатель продает вещь арендатору, меняется основание владения, ранее ими же установленное. Когда арендодатель продает вещь субарендатору, основание владения последнего не меняется, и не может измениться, поскольку установлено другими лицами.

Кроме случая, если получится обосновать прекращение аренды иным образом.

[Smertch]

По-моему, нет никаких оснований ни для применения п.5 ПП73, ни для логики "Татьяны", соответственно. Там речь идет о совпадении арендатора и покупателя.

У нас здесь есть третий арендатор - его права и интересы никак не должны затрагиваться какими бы то ни было сделками собственника и субарендатора между собой. Так что само по себе приобретение субарендатором права собственности на арендуемое имущество не является основанием для какого бы то ни было изменения/расторжения/прекращения договора аренды.

 

P.S.: кстати, не вижу ничего удивительного в том случае, если собственнику, сдавшему имущество в аренду, вдруг захочется срочно попользоваться этим имуществом, и он возьмет свое собственное имущество в субаренду.

 

P.P.S.: полагаю, что вопрос не имеет никакого отношения к квалификации арендных прав как вещных или обязательственных.

[Ludmila]

По-моему, нет никаких оснований ни для применения п.5 ПП73, ни для логики "Татьяны", соответственно. Там речь идет о совпадении арендатора и покупателя.

Именно так. И там продавец передал владение покупателю, а не третьему лицу. И вся логика построена на том, что собственник имущества, передавая владение сначала по договору аренды, а потом по договору купли-продажи, изменил основание владения при сохранении того же субъектного состава.

[grin095]

Если понимать под владением: "...фактическое господство лица над объектом владения...", которое сохраняется: "до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения", то в указанном случае на момент заключения договора купли-продажи владение объектом купли-продажи осуществлялось субарендатором/покупателем. Никакого владения у собственника и арендатора не было, если конечно договор аренды и субаренды были составлены таким образом, что контроля и доступа на объект у них нет.

О чем говорит 73 Пленум, в первую очередь о том, что на момент заключения договора купли-продажи между арендатором и арендодателем, аренда прекращается, владение считается полученным на основании сделки купли-продажи. Каких либо дополнительных действий осуществлять не надо. В первую очередь это экономический вопрос, надо ли платить - не надо; во вторую очередь вопрос учета, т.е. нужно ли оформление необходимой передаточной документации - не нужно.

 

Применим ли данный вариант к рассматриваемому случаю, ну в части обязательственных прав конечно нет.

Что же касается владения, то тут не аналогия применима, а логика применима. Ну нет у арендатора владения на момент приобретения объекта субарендатором.

И оно ни откуда не возьмется, если объект не будет передан субарендатором/покупателем.

 

А тут вопрос. Александр считает, что субаренда сохранилась. Даже при том, что субарендатор и собственник - это одно лицо. Возможно. Хоть это и объясняется вероятно не логикой отношений, а перечислением инструментария прекращения обязательств, что дает нам гражданское право. Я, повторюсь, не вижу чисто экономических предпосылок в схеме, когда собственник является и субарендатором. Может просто не могу представить экономический интерес.. Я имею в виду нормальную ситуацию, а не когда собственник "ненормален"

Сообщение отредактировал grin095: 12 May 2014 - 14:00

[Святослав]

полагаю, что вопрос не имеет никакого отношения к квалификации арендных прав как вещных или обязательственных.

Может иметь, если суд будет искать способ обосновать прекращение аренды. А побудить его к этому могут какие-либо обстоятельства ad hoc в данном деле. Например (фантазируя), если выяснится, что арендатор не вел никакой экономически самостоятельной деятельности и выступал просто "прокладкой" между аффилированными собственником и арендатором, о чем знал или должен был знать. В этом случае его техническая роль прекратилась, когда собственность перешла к обладателю ограниченного вещного права, самостоятельного интереса в сохранении которого, кроме платы за техническое участие в схеме (которая может выступать в виде части маржи, выводимой собственнику под видом каких-либо услуг), арендатор не имел. Отпала надобность в "услугах", прекратилась "аренда", субарендатор как собственник уже не должен платить за владение и пользование своим имуществом, если у арендатора собственного интереса в таком владении и пользовании никогда не было.

Также, судья может вполне сочувственно отнестись к доводам, что арендатор изначально не имел намерений владеть и пользоваться, единственной его целью была последующая сдача в субаренду, никаких собственных действий как субарендодатель он не осуществлял, рисков на себе, доставшихся от арендодателя, не оставлял (переложил на субарендатора), и новых (страховка, ремонты и т.п.) не принимал.

Тогда формальным основанием прекращения аренды может послужить п.2 ст.216 ГК.

 

Я, повторюсь, не вижу чисто экономических предпосылок в схеме, когда собственник является и субарендатором.

Напрасно. Помимо примера Смерча, представьте себе девелопера, основной бизнес которого - оптовая сдача площадей. Построил он здание и сдает его целиком управляющей компании, которая сдает его в розницу частями, беря на себя все риски (неплатежей, деликтов и проч.), содержание, обслуживание, подбор арендаторов, сбор аренды и проч. Но сидеть собственнику тоже где-то надо, вот он и берет свой же офис у арендатора в субаренду, под видом субарендной платы фактически оплачивая услуги управления арендатора этими площадями (клининг, охрана, обслуживание инжен.систем и проч.). Или, скажем, девелопер решил открыть собственное торговое направление, но без создания отдельного юр.лица (купил выгодно франшизу, например). Вот он, опять-таки, на тех же условиях, что и остальные субарендаторы, берет у своего же арендатора в розницу площадь под магазин, закладывая расходы по субаренде в стоимость товара, - вполне конкуретно с другими магазинами в здании.

[Bang]

Может топикстартер выложит таки тексты договоров аренды, субаренды и ДКП?

Без персоналий.

 

Я спросил является ли основной деятельностью арендатора сдача площадей потому, что если расторгнуть субаренду и не согласовывать ему нового субарендатора, у него автоматом пропадает интерес к аренде - это очевидно.

Расторгнув субаренду получается более широкое переговорное поле для расторжения аренды.

 

И я думаю для субарендатора должна сработать 451 ГК т.к. при заключении субаренды он не рассчитывал, что сам будет являться потом собственником и выкидывать деньги на ветер.

Сообщение отредактировал Bang: 14 May 2014 - 11:08

[Ludmila]

Я спросил является ли основной деятельностью арендатора сдача площадей потому, что если расторгнуть субаренду и не согласовывать ему нового субарендатора,

Сказано же - в договоре есть право на сдачу имущества в субаренду без согласия арендодателя. Это раз.

Против такой политики арендодателя тоже есть приёмы, и при грамотной позиции арендатора такая политика может больно ударить по самому арендодателю. Это два.

 

И я думаю для субарендатора должна сработать 451 ГК т.к. при заключении субаренды он не рассчитывал, что сам будет являться потом собственником и выкидывать деньги на ветер.

Ст. 451 тут ни при чём, ибо нет как минимум одного из условий:

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

 

А тут изменение обстоятельств произошло исключительно по воле заинтересованной стороны.

[grin095]

Святослав, Ваш пример действительно практичен. И вероятно имеет под собой экономические основы, надо подумать о размере платы конечно, всеж двойной НДС, плюс не обычные способы расчета и изменения стоимости, если по сравнению с просто услугами. Но когда мы говорим о всем помещении (здании), таким образом мы под видом услуг по управлению объектом делаем цепочку аренда/субаренда? Я не сталкивался.. обычно у моего работодателя те же офисы принадлежат номинальным владельцам, потом управляющая компания и т.д.

[Ludmila]

Кстати,  вижу один вариант, как прекратить аренду. Хотя вариант несколько сомнительный, конечно, но при определённых условиях вполне рабочий.

Я не сталкивался.. обычно у моего работодателя те же офисы принадлежат номинальным владельцам, потом управляющая компания и т.д.

Это у Вас либо управляющая компания доверяет собственнику здания, либо просто закладывает свои риски (отказа в получении вознаграждения при одностороннем расторжении договора заказчиком) в стоимость своих услуг. Аренда с субарендой страхуют УК от таких рисков.

[grin095]

Кстати,  вижу один вариант, как прекратить аренду. Хотя вариант несколько сомнительный, конечно, но при определённых условиях вполне рабочий.

Я не сталкивался.. обычно у моего работодателя те же офисы принадлежат номинальным владельцам, потом управляющая компания и т.д.

Это у Вас либо управляющая компания доверяет собственнику здания, либо просто закладывает свои риски (отказа в получении вознаграждения при одностороннем расторжении договора заказчиком) в стоимость своих услуг. Аренда с субарендой страхуют УК от таких рисков.

 У нас рисков таких нет, все в одной группе.

Поэтому смотрим исключительно экономический (налоговый) аспект.

[Ludmila]

У нас рисков таких нет, все в одной группе.

А у нас недавно приходилось изобретать схему защиты интересов УК, т.к. УК была сторонняя и обещала извлечь сверхприбыли из объекта, принадлежащего нашей дочке. При этом они опасались, что когда они уже всё сделают и нам останется только прибыль получать, мы их прокинем. Вот пришлось изобретать, да-с. Ну да ничего, придумали.

[aron]

А с точки зрения налоговой схема датель-субдатор - не будет рассмотрена как попытка ухода? Особенно если датор какой нибудь упрощенец или иностранец?

Сдать свою недвижку по не высокой цене, а после ее же арендовать по высокой - именно так и будет рассматриваться. Хотя как здесь указывалось прямого запрета закона нет.

 

По этому для снижения налога на прибыль создается ООО, либо находится физик (ИП), им (виртуально) продается движимое и не движимое, а после (уже с собственниками) заключается договор аренды, с аренды платится упрощенка, остальное в кассу (карман).

 

Я на месте автора так бы и сделал. Взял двух своих физиков и двумя ДКП, по долям, продал им объект (в залоге) и передал бы его. Только ДКП уже составил правильно ( с правом в одностороннем порядке расторгать аренду). После регистрации от имени собственников уведомил арендатора о расторжении, и и тем же числом сдал (на год с последующей пролонгацией)  и передал объект субарендатору.

И пусть арендатор идет в СОЮ к трем ответчикам и по трем встречным искам. Думаю злоупотребления здесь не будет.  (Ну это моя позиция по данному вопросу, и я ее ни кому не навязываю).

Сообщение отредактировал aron: 16 May 2014 - 03:52

[Ludmila]

aron, очень веселит, когда советы даёт человек без высшего юридического образования. Чушь неимоверная.

 

Только ДКП уже составил правильно ( с правом в одностороннем порядке расторгать аренду).

Ага. ДКП, устанавливающий право в одностороннем порядке прекращать право аренды, т.е. изменяющий договор аренды без участия арендодателя. Невероятнейший бред.

[DimaKR]

Только ДКП уже составил правильно ( с правом в одностороннем порядке расторгать аренду).

Спасибо за мнение, но не попрет.