В ст.162 ЖК РФ сказано: "Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора". Как понимать такую формулировку:
1) Если в доме есть собственник, владеющий более 50% голосов, то он может подписать договор, условия которого утверждены на ОСС от имени всех собственников помещений в МКД.
2) Если есть собственник, владеющий более 50% голосов, то ему не надо подписывать договор управления на каждое принадлежащее ему помещение и в отношении своей доли он может подписать только один договор.
Вы чуток перепутали владение 50 % голосов и владение несколькими помещениями, составляющими 50% доли от общего имущества - абсолютно различные понятия. у этой огромной доли собственник остается в одном лице, который несет бремя содержания в долевом соотношении на содержание общей собственности в мкд по общим правилам пропорционально долям находящимся в собственности. Суть процентовки голосов собственников от их общего числа исходит не из процентовки долей, а из фактического количества собственников, несущих обязательство в отношении множественности лиц сторон договора. договор заключается с собственником, который реализует право участия в подобном договоре долевого обязательства, либо отказа от платы по обязательству, в случае несогласия с условиями договора. для этого и создаются собрания собственников, чтобы решать кто согласен заключать а кто нет и исходя из количества голосов а не доли общей собственности принимается то или иное решение. например, нам принесли договор на ознакомление, где указано количество квартир их площади и собственник квартиры, у когог трешка, у кого двушка, а у кого сразу несколько квартир в собственности, каждый собственник ставит или не ставит подпись, тем самым создавая возникновение множественности лиц в договоре и появления долевого обязательства, либо отказ от участия, тем самым проявляя свое несогласие участия в этом моменте. по общему правилу долевое обязательство обособлено в части прав его исполнения и возникновения. хотя прямо и не оговорено, но мне кажется, что тот собственник, который согласен или не согласен подписывать договор управления мкд с УК, ссылаясь на право голоса в долевом отношении сильно заблуждается. долевая собственность является безотлагательной и неотчуждаема в мкд, сособственники несут ответственность за сохранность и безопасность не своей доли общего имущества а этого имущества в целом, при этом общая долевая собственность предполагает отрицание всякого возможного преимущества из за большей своей доли в общем имуществе, ущемлять законные права и интересы других сособственников, это тоже самое что препятствовать другим дольщикам попасть в свое жилище, т.к. у того, кто владеет 50% доли от общего имущества, есть какое то особенное право на это, либо заявить право на решение общих вопросов, касающихся общего имущества мкд в собственном единстве. это прямое противоречие принципу равенства участников долевого обязательства или права. общее имущество мкд неделимо по сути, делимо лишь право его владения и распоряжения в части доли каждого из участников. учитывая что общим имуществом является также придомовая территория, которой пользуются помимо собственников в мкд, прохожие случайные, в решении таких вопросов возможно попробовать применить альтернативное обязательство (обязательство - установленное в отношении нескольких предметов исполнения, но впоследствии исполняемое лишь одним из них), например альтернативным обязательством может выступать заключения собственников или собственника который против заключения договора с УК обеспечивать управление мкд за свой счет либо в части обязательств, либо во времени, заключив договор с другой УК, определив объем по управлению мкд, по тарифам УК но при этом можно посчитать предварительно годовой общий объем услуг обоих УК, и деление обязательсв по ним в пропорции доли от общего имущества собственников заключивших договор с каждой из них.
пример: дом МКД 5 квартир, из них три принадлежат мне, а две другому (ХХХ), я хочу УК одну, а ХХХ предпочел другую. в этом случае работа обеих УК будет продуктивней в условии совершенной конкуренции, что решит много проблем с неблагосовестностью таких компаний в наше время. вообщем каждая УК составляет плановую годовую стоимость услуг по управлению и информирует отчетом своего собственника. Т.К. по закону стоимость тарифа исчисляется из фактически затраченных или предварительных средств на 1 кв метр общей площади в месяц на управление мкд, метод общего годового расчета таков: общиая сумма тарифов услуг (на 1 кв.м. в месяц) умножаются на общую площадь, потом делятся на количество квартир в домовладении независимо от заключения договора с УК которая производит каждая свой расчет и умножается на 12 месяцев, и и только после этого отнимается доля тех, кто заключил договор с другой УК. будет это выглядеть так общий тариф на все услуги в год у одной компании составил например 3 р.,х на 400 кв.м(общая площадь) и делить на кол - во квартир (общее, допустим их всего три, собственники двух из которых заключили договор с первой УК, а собственник третьей со второй УК ) и х на количество месяцев (за год либо за время предоставления услуг УК, в данном случае это 12 месяцев, получается так : 3х400/3х12= 4800, это общий расчет первой УК, для обращения права на долевое обязательство собственников, заключивших договор именно с УК производящей данный расчет, необходимо выделить долю права на обязательство другой УК (данная форма отношений не противоречит ГК в части множественности лиц в договорных отношениях с каждой стороны договора) если существует общая долевая собственность, общее долевое обязательство, то возможно рассматривать и долевое предоставление услуг, меняется лишьформа таких отношений, точнее связь и взаимодействие между сторонами общего процесса на основании двух договоров долевого участия в оказании услуг. далее расчет выделения доли обязательтсва: 4800-(4800:3)=3200/количество лиц (получаем ежегодный платеж одного лица за долевое участие в предоставлении услуг), заключивших договор с первой УК , оплата по месяцам рассчитывается таким же способом. допустим у второй УК тариф незначительно выше и равна 3.01 рубля, тогда расчет для них аналогичен, а тариф способствует конкурентности на рынке и заинтересованности в качестве предоставляемой услуги. (хотя это и необязательное условие, тарифы могут быть одинаковы). это так 3,01х400:3х12=4816/3=1605р - долевое обязательство собственника перед второй УК. возможен и другой способ долевого участия в предоставлении услуги, либо во времени соответственно долям(например из года 4 месяца работает одна УК, а 8 месяцев другая, выполняя соразмерный объем услуг в соотношении к годовому объему предоставления таких услуг) либо разумное распределение услуг между двумя УК (например исходя из соотношения долевой годовой стоимости за долевое участие в предоставлении услуг) в зависимости от тарифов на эти услуги. если годовоая сумма всех равна = 3х12=36р, при этом 24р относились к услугам по управлению МКД и содержанию общего имущества, а 12р - по обслуживанию и содержанию придомовой территории., то в таком случае, долевое обязательство одного из собственников выражается в оплате части услуг УК, а эта УК выполняет только этот вид услуги(фактически собственник не отчуждает долю в имуществе и бремя его содержания в соответствующей доли его содержания, а долевая годовая стоимость услуг при подобном подходе остается такой же, как и в других случаях, т.к. выполнение что одной что другой УК в денежном выражении неизменна, лишь в виде предоставления конкретной услуги. либо обе будут выполнять одни и те же услуги в разное время, допустим уборка полов необходима 180 раз в год, то 120 раз эту услугу предоставит первая и 60 соответственно вторая (при рассмотрении нашего примера с участием трех собственников) пример долевого предоставления услуг во времени является возможностью распределять обязанности одной УК предоставляя другой в это время заниматься мониторингом собственной деятельности, должным информированием собственников, принимая участие в реализации предоставления услуг и другим МКД. также анализом неплатежей, если таковые выявлены то возможность боллее эффективно воздействовать на собственника законными способами или в судебном порядке в силу наличия свободного времени, когда нет необходимости обслуживать многоквартирный дом (плата за подобный способ предоставления услуги возможна по расчету во времени и может быть представлена исходя из помесячной а не годовой тарификации на 1 кв метр общей площади мкд 3х400/3=400 р в месяц - плата с одной квартиры (если у одного собственника например 2 квартиры, тогда он оплачивает 800 р в месяц и т.п.) в этом случае цены
ы что месячной что годовой не меняется опять таки, но представляет возможным временно освобождать от ежемесячной платы часть собственников, торый не заключил договор с УК, которая в этот момент предоставляет услугу. минимизируя риски неплатежей в годовом отношении. 400х8месяцев=3200р, и 400 х 4 месяца=1600, что соответствует вышенасчитанным суммам. конечно, такой подход противоречит существующим нормам законодательства в жилищной сфере предоставления услуг по управлению мкд, но и существующие положения и законы нарушают часть прав плательщиков таких услуг. т.к. фактической информированности в способах начисления тарифов на указанные услуги контроля самими собственниками в выполнении услуг и затрат на них в силу невозможности сравнения их качества, из за отсутствия конкурентности перед множеством лиц (это тоже самое, если в городе все население будет покупать товар лишь в одном месте ввиду невозможности купить аналогичный товар из за отсутствия другого продавца на рынке. каждый потребитель имеет право выбора продавца услуги или товара. Но когда дело касается мкд, субъективное право на личное мнение каждого собственника размыто, т.к. он соглашается с мнением большинства при выборе той или иной УК, даже если не согласен как раз таки из за ущемления его субъективного права в этом плане. По статистике 30% неплатежей за управление мкд население не платит мотивируя это тем, что его обязывают оплачивать услугу УК, с которой у него не было субъективного желания заключать договор и пользоваться абстрактными по его мнению услугами. на самом деле долевое право на общее имущество само по себе не является имущественным правом в части неделимости вещи, здесь речь идет о долевой собственности как о праве ее владения своей волей и в своем интересе, не нарушая прав и законных интересов других лиц.
