Сообщений в теме: 40

[Амир]

Доброго времени суток коллеги!

Вопрос в процессуальных тонкостях защиты Арендатора от неправомерных начислений арендной платы за землю, которую осуществляют Арендодатели (публичные образования) при изменении методики начисления на основании нового нормативного регулирования.

 

При стандартной ситуации "Караул, грабят" Арендатору присылают уведомление что расчёт арендной платы изменился на основании изменений методики начислений арендных платежей.

Вариант - "Согласится" отметаю, с этим всё понятно., но что делать если Арендатор не согласен с применяемой методикой, а точнее с порядком её применения.

 

1. Первый (не правильный) способ - Обжаловать действия должностных лиц или публичного органа в части незаконности действий по начислению арендной платы. Неверность позиции отражена в судебной практике, к примеру:

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2013 г. N 08АП-8072/13

Таким образом, суд первой инстанции правильно отметил, что настоящий спор должен рассматриваться в порядке искового производства по правилам раздела II Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации "Производство в арбитражном суде первой инстанции. Исковое производство", как возникший из обязательственных отношений сторон по исполнению договора аренды.

 

2. Второй (пассивный) не платить неправильно установленные платежи , а вносить их из собственного расчёта Арендатора и ждать когда на него подадут в суд о взыскании арендной платы за землю. В результате на суд отправляется свой контррасчёт Арендатора и при его признании судом правильным, следует отказ в иске Арендодателю.

 

3. Третий (трудный) Арендодатель обращается с иском в суд, предварительно направив Арендодателю дополнительное соглашение с собственным контрорасчётом арендной платы, и получив отказ Арендодателя подписать такое доп соглашение.

Основание: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 2 февраля 2010 г. N 12404/09

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

 

Так как судебной практики с исковыми заявлениями Арендаторов обязать Арендодателя подписать доп соглашение об изменении расчёта арендной платы в силу закона я не нашел, появились сомнения по 3 варианту

 

Сомнения:

- Суд откажет в иске т.к. подписывать доп соглашение об изменении расчёта арендной платы это право а не обязанность Арендодателя;

- Суд откажет в иске т.к. в договоре аренды (как правило у всех публичных образований) нет обязательности в заключении доп соглашений в случаях изменения нормативного регулирования методики начисления арендной платы

- и т.п.

 

Вообщем у кого есть практика исковых требований о  перерасчёте арендной платы за землю в силу изменения нормативного регулирования, прошу выкладывать в эту тему. Защита арендаторов земельных участков против произвольного толкования Арендодателем (как правило чиновниками) методик начислений арендной платы, нуждается в объединении.

 

 

[Ursusdead]

  Амир, посмотрите этот пункт Постановления.  

(ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации № 13 от 25.01.2013г. )

16. При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Сообщение отредактировал Ursusdead: 28 July 2014 - 12:57

[Sania]

Арендатор не согласен с применяемой методикой, а точнее с порядком её применения.

оспаривание НПА, утвердившего методику, не подходит? Или вопрос исключительно в применении?

Ursusdead, в предложенном пункте вроде бы ничего нет про порядок рассмотрения споров... или я Вас не понял?  

да, про ППВАС 73 ТС конечно же знает))

[Ursusdead]

Sania, применительно к этому -

Вообщем у кого есть практика исковых требований о  перерасчёте арендной платы за землю в силу изменения нормативного регулирования, прошу выкладывать в эту тему.

Сообщение отредактировал Ursusdead: 28 July 2014 - 13:46

[Sania]

Но, вот это - точно дичь.

можно поподробнее - почему?

[Ursusdead]

можно поподробнее - почему? Потому что возможный спор напрямую не связан  с вопросами оценки законности или незаконности публичных действий (решений), а касается исключительно вопросов возможности (правомерности) одностороннего увеличения арендной платы ( хотя и установленной на основании администрнативного акта) в рамках исполнения сторонами конкретного договора аренды. 

[Sania]

Потому что возможный спор напрямую не связан  с вопросами оценки законности или незаконности публичных действий (решений), а касается исключительно вопросов возможности (правомерности) одностороннего увеличения арендной платы

мы по-разному поняли основной вопрос ТС:

кмк он спорит не о праве повысить АП, а о порядке расчета новой АП, ну и возможно о моменте с которого новая АП начинает применяться 

[Амир]

Ursusdead,  Спасибо, поучительно

 

но я предлагаю рассматривать вопрос не факта изменения нормативного регулирования, а практики не правильного понимания НПА Арендодателем

который спорные моменты трактует по свойму и соответственно начисляет арендную плату как он понимает НПА по методике расчета арендной платы.

 

Или вопрос исключительно в применении?

да

Я специально не вдаюсь в суть каждого неправомерного начисления т.к. у каждого региона методика разная

Хочу создать ключ процессуального решения - возможности как бы обжалования действий Арендодателя при неправильном его понимании НПА по методике

в приведенном мной примере

 

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2013 г. N 08АП-8072/13

Арендатор как раз наступил на процессуальные грабли защиты своих прав

Сообщение отредактировал Амир: 28 July 2014 - 14:22

[Derser]

 

Sania, применительно к этому -

Вообщем у кого есть практика исковых требований о  перерасчёте арендной платы за землю в силу изменения нормативного регулирования, прошу выкладывать в эту тему.

 

Сейчас в СОЮ бьюсь с Администрацией по их иску о взыскании аренды. У меня правда не методика изменилась, а кадастровая стоимость. Плюс ко всему Администрация в договоре предусмотрела коэффициент, который на момент заключения договора не мог быть установлен исходя из разрешенного использования. 

Проблему эту долбаную с перерасчетами и вообще регулируемостью аренды нужно ломать. Никто не думал попытаться оспорить в КС какую-либо норму, для целей появления позиции КС по этой проблеме? Почему когда физические и юридические лица заключают договоры, они руководствуются их положениями. При заключении с муниципалами ппц, все исходя из принятых ставок и стоимости!!!! 

Как задрали....

 

Вечером скину всю практику, которую находил по проблеме. Параллельно у меня обсуждается тема про оспаривание НПА.

Сообщение отредактировал Derser: 28 July 2014 - 14:33

[Амир]

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Большинство публичных Арендодателей подстраховали себя нужными пунктами в содержаниии договора аренды - право на односторонее изменени арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости, НПА по методике, иных изменений законодательства и т.п.

 

 

Derser,

вариант защиты №2 я решил так

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2012 г. N 08АП-9217/12

ситуация отличается только тем что иск администрации был подан о взыскании неосновательного обогащения

Мы по факту платили ту плату (по методике аренды) которую посчитали правильной, вот в иске и было отказано

Сообщение отредактировал Амир: 28 July 2014 - 14:31

[Derser]

 

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Большинство публичных Арендодателей подстраховали себя нужными пунктами в содержаниии договора аренды - право на односторонее изменени арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости, НПА по методике, иных изменений законодательства и т.п.

 

Вот сколько встречал практики Арбитражей, вывод один: неважно, что предусмотрено в договоре, арендная плата меняется с момента вступления соответствующего НПА. СОЮ часто принимают во внимание положения договора, в том числе и невозможность  изменения платы до подписания доп соглашения. Слава сущему, наш Псковский областной суд, придерживается такой же позиции.

[Амир]

Derser,

по факту начисления аренды при наличии тех ошибки в определении кадастровой стоимости

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 26 июля 2011 г. N Ф04-3635/11 по делу N А75-394/2011

 

Но это к данной теме не относится

Вот сколько встречал практики Арбитражей, вывод один: неважно, что предусмотрено в договоре, арендная плата меняется с момента вступления соответствующего НПА

Прошу не в этой теме, по обжалованию НПА устанавливающую методику Вы создали свою тему там и флудите

[Derser]

Derser,

по факту начисления аренды при наличии тех ошибки в определении кадастровой стоимости

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 26 июля 2011 г. N Ф04-3635/11 по делу N А75-394/2011

 

Но это к данной теме не относится

Вот сколько встречал практики Арбитражей, вывод один: неважно, что предусмотрено в договоре, арендная плата меняется с момента вступления соответствующего НПА

Прошу не в этой теме, по обжалованию НПА устанавливающую методику Вы создали свою тему там и флудите

С чего вы решили, что это к теме не относится?  Перерасчет основан на ставках и стоимости, поэтому НПА их устанавливающие, имеют непосредственное отношение к аренде. Я не флужу, а лишь привожу информацию по позиции арбитражных судов. Из их видения ситуации следует, что не имеет значение, что прописано по условиям одностороннего изменения. Приведенный же вами СА по неосновательному обогащению, никакого значения к рассматриваемой теме не имеет, поскольку само собой разумеется, что аренда рассчитывается исходя из ставок и стоимости. Проблема общая и я совместно пытаюсь ее обсудить. 

Если у вас плохое настроение, не нужно его вымещать на других...

[Ursusdead]

право на односторонее изменени арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости, НПА по методике, иных изменений законодательства и т.п

Амир, может подойти к этой проблеме с неожиданной этой стороны (сразу оговорюсь, речь идет только о праве на одностороннее изменение договора более сильной стороны в договоре) - ПП ВАС "О свободе договора и ее пределах" 

[Амир]

Derser,

я же говорю - вы не поняли моего вопроса, да НПА регулирует методику начисления.

у меня тема о не правильном понимании НПА (он меня устраивает) Арендодателем

 

приведенный мной СА как раз о Ваашем вопросе: Арендатор взыскал неосновательного обогащение с Арендрдателя (в виде излишне уплоченных арендных платежей) в случае когда Арендодатель начислял арендную плату на участок в котором была тех ошибка по кадастровой стоимости

Это способ защиты полупассивный , когда сначала платишь неправильную аренду, потом взыскиваешь НО с Арендодателя

настроение не причём

Сообщение отредактировал Амир: 28 July 2014 - 15:12

[Ursusdead]

Амир, любопытное дело, гляньте - № А57-22367/2011

[Амир]

Ursusdead, Спасибо за ПП ВАС "О свободе договора", мне подошло вот это

8. В случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Т.есть в нашем случае Арендодатель злоупотребляет своим правом на понимание методики расчёта и меняет арендную плату для Арендатора как ему нравится

но тут не сказано а вправе ли Арендатор обратится в суд за защитой своих прав при наличии злоупотреблений со стороны Арендодателя
 

[Ursusdead]

Я бы дожидался иска Арендодателя. Это мне всегда нравилось больше (на контратаках встречать двушечкой)

[Амир]

Амир, любопытное дело, гляньте - № А57-22367/2011

 

Я бы дожидался иска Арендодателя. Это мне всегда нравилось больше (на контратаках встречать двушечкой)

А я не спорю - этот метод хорош и мне самому нравится , т.к. пусть администрация арендодатель мучается готовит исковые требования и их обосновывает и доказывает.

Почему задал вопрос по третьему варианту - к сожалению клиент Арендатор не хочет ждать иска от Арендодателя, не хочет накапливать вымышленной долг,

а желает быстро и качественно разрешить спорную ситуацию по применению методики.

Ситуация осложняется тем что участок под строительство не хотелось бы терять, в случае если при споре о взыскании долга Арендодатель потребует расторжение договора, а суд встанет на его позицию исчисления методики аренды

 

Вот и задался вопросом как правомерно попросить у суда разобраться в порядке начисления арендной платы в конкретном договоре от имени Арендатора.

Как говорится заплати налоги и спи спокойно.

[Ursusdead]

Амир, а у Вас есть сейчас сведения о том, что методика была применена (неправильное понимание) неправильно. Или у Вас это пока неоформленная идея? 

[Derser]

Прощу прощения, суть вопроса действительно до конца не понял. Практики по обязанию подписать доп соглашение для исчисления аренды в силу закона не встречал. Однако, считаю, что проблем здесь возникнуть не должно. 

Второй способ мне больше нравиться,  когда видишь позицию арендодателя отбиваться всегда легче. Хотя какая там позиции, они наверное ограничатся крохотным исковым со ссылкой на договор и расчет, который собственно и прислали.  Существует, как понимаете и риск, если в суде не отобьетесь, то вся аренда и пени будут взысканы. Если действовать сейчас, то и узнаете сейчас результат.

 

Не знаю какие там у Вас ставки по аренде установлены, но для того что-бы просто отбиваться от аренды, я не говорю про неправильный расчет  , можно использовать это: 

1. Постановление ВАС от 17 апреля 2012 года № 15837/11, в котором сформулирована позиция о размере арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности ( в том числе к муниципальной, собственности субъектов и земель, гос собственность на которые не разграничена), который не может быть выше ставок установленных Постановлением Правительства № 582 для земель федеральной собственности.

2. Постановление ВАС от 17 ноября 2011 года № 73, а именно п. 22: "если в отсутствии государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно превысила их, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

 

В любом случае, даже неправильно посчитанная арендная плата по муниципальным ставкам практически всегда значительно превышает рыночные ставки. (у нас во Пскове так.)

 

 

 

 

 

 

[Амир]

Амир, а у Вас есть сейчас сведения о том, что методика была применена (неправильное понимание) неправильно. Или у Вас это пока неоформленная идея?

Судя по опыту приведенному выше в судах, моё чутьё что Арендодатель ошибается, не подводило

Конкретно ситуацию расписывать не буду, т.к. вряд ли есть схожие ситуации в других регионах, могу скинуть в личку если желаете

[Sania]

чисто ИМХО:

если методика не соответствует закону: оспариваем НПА

если правильная методика, но неверно применяется Адателем: оспариваем действия я бы выбрал вариант 3

ЗЫ кмк можно натянуть необходимость прозрачного расчета АП как публичного платежа (все неустранимые сомнения трактуются в пользу плательщика))) и экономической обоснованности ее размера.

 

ПП ВАС "О свободе договора и ее пределах" 

не подходит, поскольку размер АП по публичной земле регулируется не соглашением сторон, а НПА

 

Постановление ВАС от 17 ноября 2011 года № 73, а именно п. 22:

не подходит, поскольку там же указано "в отсутствии государственного регулирования"

 

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2013 г. N 08АП-8072/13

видел, но это только апелляция + позиция Атора (как я понял) сводилась исключительно к отсутствию допника, а не к ошибкам в исчисленном размере АП.

ЗЫ сомнения в применимости главы 24 АПК гложут взяли верх

[Derser]

Не ругайтесь сильно,но дабы не плодить антологичную тему, расскажу про свою ситуацию. Интересная ситуация с расчетом.

 

Сейчас идет процесс по взысканию арендной платы. Также получили расчет, в котором сумма в 35 раз превысила договорную. Превышение произошло из-за повышения кадастровой стоимости. Это все понятно.

 

Важное вот что (про расчет). Ранее размер арендной платы исчислялся исходя из значения коэффициента 3%. 3% от кадастровой стоимости. Представитель арендодателя говорит, что 3 % было до ввода объекта в эксплуатацию, т.е. для строительства. В НПА, устанавливающего значения, 3 % фигурирует в 2 случаях: 1. Для прочих объектов, 2. Для строительства. Вот и не знаю, исходя из чего значение  коэффициента было установлено. В договоре (в расчете к договору), который был заключен до ввода объекта в эксплуатацию, предусмотрено значение 42 - для объектов торговли. Такое значение может быть установлено, только исходя из вида разрешенного использования. Учитывая, что объект был введен в эксплуатацию позже заключения договора и в момент заключения договора участок имел ВРИ для размещения и обслуживания здания (не для объектов торговли), применять значение 42 % было неправомерно.

Договор заключен в 2012, в этом же году знание ввели в эксплуатацию. Однако, согласно условиям договора, предоставлен участок земель поселений для размещения и обслуживания здания. И на момент заключения договора участок имел такой ВРИ.

 

Перед новым годом, в конце 2012 года, арендодатель меняет ври на "для размещения и обслуживания здания магазина", арендатора об этом не уведомляет.

 

Получается, что арендатор привел участок к таким характеристикам, исходя из которых можно все-таки применять значение 42%. 

 

Да, в договоре 42% было изначально, но его там быть не могло. После изменения ври его можно стало применять, и изменения в договор вносить не нужно - уже все в порядке.

 

Пытаюсь доказать, что 42% нельзя применять и по сей день, поскольку эта величина регулируемая и в договоре она отражена неправомерно. Арендодатель не уведомил арендатора о изменении ВРИ.

 

К чему пишу: как считаете, как лучше поступить, говорить о неправомерности применения значения в деле по взысканию аренды или оспаривать положения договора отдельно? Хотя, есть ли смысл их оспаривать? Привести в соответствие договор на дату заключения, когда сегодня зем. участок имеет уже иные характеристики. Не уверен.

Просто был подобный опыт, когда суд расценил неправомерность определенных положений договора в другом процессе, договор отдельно не оспаривали...

 

Считаю, что поскольку на момент заключения договора,  должно было использоваться значение 3%, то независимо от имеющегося в договоре значения 42%, необходимо руководствоваться 3 %.

Арендатор до иска арендодателя не знал, что последний изменил разрешенное использование, тем самым обеспечив возможность применения значения 42%.

Сообщение отредактировал Derser: 28 July 2014 - 17:06

[Derser]

 

Постановление ВАС от 17 ноября 2011 года № 73, а именно п. 22:

не подходит, поскольку там же указано "в отсутствии государственного регулирования"

Подходит, потому как гос регулирование пока установлено лишь для земель федеральной собственности Постановлением Правительства РФ № 582.  Позиция, изложенная в  Постановление ВАС от 17 апреля 2012 года № 15837/11, по поводу всеобщего применения ставок, государственным регулированием не является. Следовательно, гос регулирование для всех земель, кроме федеральных отсутствует...