Сообщений в теме: 7

[Chiko]

Не так давно появившийся новый обзор Верховного Суда ("Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления", утв. Президиумом ВС РФ 01.10.14) с одной стороны, ничем интересным не порадовал (я не нашел в нем того, о чем не знал бы раньше, большое число интересных вопросов, которые можно было бы разрешить, разрешены не были), но, с другой стороны, ничем и не расстроил. Что в общем-то, тоже на фоне нынешних перманентно плохих новостей очень даже хорошо.

В общем, стабильная и твердая "4".

Единственное, что меня зацепило в этом обзоре, это следующий пассаж:

"Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

 

При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения,иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

 

Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности,свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества". 

 

Теперь переведем этот пассаж с русского юридический на русский бытовой. Что это означает?

 

Есть такая штука, которая называется "стандарт среднего разумного и осмотрительного поведения", или иначе - добросовестность в субъективном смысле. То есть, это представление (судьи) о том, как именно средний нормальный и разумный человек ведет себя при покупки квартиры.

 

Одна из проблем сегодняшней практики, связанной с оспариванием сделок и записей реестра недвижимости заключается в том, что этот стандарт сегодня излишне задран. Жизнь такова, что покупатели изучают документы продавца, документы продавца продавца, документы продавца продавца продавца и т.п. до момента возведения здания.

 

Почему стороны это делают - понятно. Когда разрушить любую сделку - что пальцами щелкнуть, то надо быть настороже! Тем более, что все разговоры о юридической экспертизы Росреестра на практике оказываются лишь разговорами (они практически никогда не будут отвечать за недействительность сделки, на основе которой была внесена запись - но это не их вина, так все устроено в отечественной регистрационной системе), поэтому, что называется, caveat emptor (пусть покупатель будет осмотрительным)!

 

Конечно, странно тогда, а для чего вообще существует Росреестр? Ведь если покупатели сами все смотрят, все проверяют, все изучают, зачем тогда вообще записи-то и реестры нужны? Пусть тогда будет как в большинстве штатов США, когда защита титула осуществляется либо страхованием, либо при помощи ружья... 

 

Как мне кажется, в правопорядке, где существует реестр прав на недвижимости, должно быть так: получил выписку из реестра, осмотрел помещение и - вперед на сделку!

Вот с таким стандартом среднего осмотрительного поведения все было бы более-менее неплохо - покупатели бы не принимали на себя автоматически все риски возможных "скелетов в шкафах" предшествующих сделок, совершенных продавцами. Просто потому, что они об этих рисках не знали и не могли знать, ведь они же не смотрели их правоустанавливающие документы...

 

Теперь начинается самое важное. Получается, что для того, чтобы заработала публичная достоверность реестра, нужно, чтобы люди на практике, массово, перестали интересоваться правоустановленивающими документами продавцов, удовольствовавшись лишь выписками из реестра.

 

Но здесь есть проблема. Я, честно говоря, очень хорошо понимаю, что сам по себе средний, принятый в обороте стандарт поведения приобретателей недвижимости не снизится: ведь никто не согласится, например, начать это доброе и полезное дело с себя, с какой стати?! Ведь тогда можно и без квартиры остаться...

 

Но тогда не оказываемся ли мы в замкнутом круге: люди не довольствуются выписками, потому что стандарт добросовестности очень высокий, а стандарт добросовестности такой высокий только потому что именно так люди и делают - берут изучать договоры продавца, продавца продавца, продавца продавца продавца и т.п.?

 

Тут очевидно требуется вмешательство судов (привет всем сторонникам позитивизма!) - только суды могут преломить эту тенденцию и сказать: все-таки достаточно, чтобы гражданин посмотрел выписку и осмотрел квартиру. И тогда мы, суды, будем к нему относиться как к добросовестному приобретателю.

 

И тогда проблема будет решена: покупатели, понимая, что суды будут их защищать и тогда, когда они будут просто смотреть реестр, а не читать тонны предыдущих договоров, просто ... изменят свой стандарт поведения.

 

Именно это и надо было сказать Верховному Суду. Благо и повод такой благородный: защита добросовестных приобретателей квартир, отчужденных по незаконным сделкам государственными органами. 

 

Но, увы, он этого не сказал. А наоборот, подчеркнул, что добросовестный - тот, кто изучил документы. А то, что из этих документов может явствовать порок сделки, который может быть был бы заметен юристу (и то, не всем), это видимо, просто риски гражданина...

 

Поэтому все по старому - берем договор, по которому продавец купил, потом - договор, по котором продавец продавца купил и т.п.

 

Хороший момент изменить практику и реально улучшить что-то в чудовищно устроенном обороте недвижимости в России в очередной раз был упущен. Увы.

 

PS. Если кто не знает, то этот обзор родился как реакция на практику московских судов, которые истребуют квартиры, выбывшие из московской городской собственности по незаконным сделкам, совершенным давным-давно какими-то жуликами из Департмента жилищной политики г. Москвы (по-моему, так орган называется). Общее число квартир - около 1600. 

 

Московские суды во главе с Мосгорсудом заняли такую позицию - если сделка между Москвой и первым приобретателем (это пособники жуликов-чиновников) ничтожна, то квартира считается выбывшей против воли. И потому ее виндицируют у последующего добросовестного приобретателя. 

 

То, что этот вопрос был совершенно иначе разрешен в ППВАС 10/22 (абз. 2 п. 39) московские суды совершенно не волнует ("единообразие", однако). И, видимо, желая приструнить свои суды, ВС и подготовил этот обзор, в нем этот вопрос правильно (в очередной раз!) разрешен.

 

Я эту историю хорошо знаю, потому что в свое время участвовал в какой-то рабочей встрече в Общественной палате с "обманутыми добросовестными приобретателями" (сюр, конечно)...

 

Кстати, на той встрече присутствовал и г-н Плигин, горячий поклонник объединения высших судов, который проинформировал "обманутых добросовестных приобретателей" о том, что вот мол сейчас суды объединят и практика ВС станет обязательной для всех судов. Правда, за пару дней до этого были приняты поправки в АПК (его комитет был профильный), из которых выкинули фразу про обязательность постановлений Пленума ВАС для судов арбитражных. Но это уже так, мое брюзжание по поводу ветренности взглядов г-на Плигина.

 

взято отсюда:

 

http://zakon.ru/Blog...obrosovestnosti

 

[BloodForFun]

Уважаемый Роман Евгеньевич!

Считаю, что критика ВС в данном случае незаслужена.

Нельзя вывести универсальные критерии добросовестности или недобросовестности приобретателя. 
 

 

Как мне кажется, в правопорядке, где существует реестр прав на недвижимости, должно быть так: получил выписку из реестра, осмотрел помещение и - вперед на сделку!

 

То что ВС дал примерные ориентиры для определения добросовестности (причем частично пересекающиеся с вашим постулатом об осмотре квартиры как критерии добросовестности), дает надежду, что суды не будут чрезмерно формально принимать решения о таком приобретении. 

 

Например, нерыночная цена приобретения может свидетельствовать о недобросовестности приобретения, а может свидетельствовать желании уменьшить НДФЛ. Наличие родственных связей между последними приобретателями так же ставит под сомнение добросовестность последнего в части неведения об отсутствии прав на отчуждения.

 

Формальные критерии добросовестности не могут учитывать все ньюансы. Если бы это было возможно, за время существования концепции добросовестности они были бы найдены и где-нибудь были инкорпорированы в законы.

 

Попытка выработать четкие "законы добросовестности", может быть, имела бы смысл в коммерческом обороте, где это важно в целях защиты стабильности оборота. При обороте жилья я не вижу причин, почему люди, приобретающие жилье за деньги, должны иметь преимущество перед людьми, лишившимися жилья.

Сообщение отредактировал BloodForFun: 14 October 2014 - 15:00

[grin095]

Вообще то Сергеевич он, насколько я знаю, а не Евгеньевич 

В принципе понятен смысл. Линия одна, что бы достаточно было выписки и осмотра необходимо добиться неукоснительного во всех ипостасях применения принципа внесения.

Но опять, на мой взгляд, обосновывается эксперимент без изменений во всей цепочке. Если Росреестр таки будет отвечать, тогда вероятно правильно будет снизить издержки должной проверки. Но ожидать от государства какой то честности в вопросе.. об этом хорошо написано в Блоке А. Иванова про обманутое поколение..

[Alxhom]

Я бы к бладфофану присоединился... Добросовестность - оценочная категория и должна быть полностью отдана на откуп суду. Общие ориентиры задавать можно, но говорить о том, что осмотрел квартиру/выписку - добросовестный, нельзя. Ибо совсем несложно выполнить эти критерии и недобросовестному. 

 

Вы, Роман Сергееевич, непоследовательны))) Когда речь идет о недействительности сделок, вы готовы отдаться судье практически полностью, а как только касается любимых вами проблем учета недвижимости, так вы тут же радеете за абсолют реестра, руководствуясь принципом внесения))))

[Bold]

Если кто не знает, то этот обзор родился как реакция на практику московских судов, которые истребуют квартиры, выбывшие из московской городской собственности по незаконным сделкам, совершенным давным-давно какими-то жуликами из Департмента жилищной политики г. Москвы (по-моему, так орган называется). Общее число квартир - около 1600. 

наскока я помню, в той практике суды пришли к выводу о пороке воли государства при приватизации квартир по представлению поддельных документов. и при таком подходе доводы ответчиков о добросовестности правового значения не имели.

[Alderamin]

Если кто не знает, то этот обзор родился как реакция на практику московских судов, которые истребуют квартиры, выбывшие из московской городской собственности по незаконным сделкам, совершенным давным-давно какими-то жуликами из Департмента жилищной политики г. Москвы (по-моему, так орган называется). Общее число квартир - около 1600. Московские суды во главе с Мосгорсудом заняли такую позицию - если сделка между Москвой и первым приобретателем (это пособники жуликов-чиновников) ничтожна, то квартира считается выбывшей против воли. И потому ее виндицируют у последующего добросовестного приобретателя.

Тогда уж - как продолжение реакции. Ибо реакция со стороны ВС РФ началась, как минимум, в 2010 году, когда определением ВС РФ от 02.11.2010 по делу 5-Впр10-55 были отменены судебные постановления об удовлетворении иска ДЖПиЖФ Москвы об истребовании квартиры у добросовестного приобретателя с направлением дела на новое рассмотрение. При новом рассмотрении в удовлетворении иска было отказано...

Прикрепленные файлы

•  2010-11-02 Определение ВС РФ 5-Впр10-55.rtf   44.12К   162 скачиваний
•  2011-08-10 Определение МГС 33-25125=11.rtf   36.92К   166 скачиваний

[103]

Роман, действительно только можно помечтать, как было бы здорово "выписка из реестра + осмотр". Какой бы был лучший из возможных миров.

Но соглашусь с Alxhom - недобросовестные именно так и делают. 

[Ludmila]

Ром, соглашусь с тобой лишь отчасти.

Да, возложение на граждан необходимости проверки правоустанавливающих документов довольно обременительна, ибо такая проверка требует специальных юридических познаний, что в стране с практически повальной правовой неграмотностью и с неконтролируемым рынком юруслуг делает выполнение данного требования затруднительным.

В остальном позволю себе с тобой не согласиться.

 

Теперь начинается самое важное. Получается, что для того, чтобы заработала публичная достоверность реестра, нужно, чтобы люди на практике, массово, перестали интересоваться правоустановленивающими документами продавцов, удовольствовавшись лишь выписками из реестра. Но здесь есть проблема. Я, честно говоря, очень хорошо понимаю, что сам по себе средний, принятый в обороте стандарт поведения приобретателей недвижимости не снизится: ведь никто не согласится, например, начать это доброе и полезное дело с себя, с какой стати?! Ведь тогда можно и без квартиры остаться... Но тогда не оказываемся ли мы в замкнутом круге: люди не довольствуются выписками, потому что стандарт добросовестности очень высокий, а стандарт добросовестности такой высокий только потому что именно так люди и делают - берут изучать договоры продавца, продавца продавца, продавца продавца продавца и т.п.?

 

Мне сдаётся, что для того, чтобы заработала публичная достоверность реестра, нужно вмешательство государства, а не граждан. Росреестр - не частная контора, его государство создало, государство им управляет. Заставит государство Росреестр в целом и каждого регистратора в частности РЕАЛЬНО  отвечать за последствия своей работы - и будет нормальная правовая экспертиза, и будет достоверный реестр.

Почему "дисциплинированием" Росреестра должны заниматься граждане, за счёт которых Росреестр существует, а не государство. которое имеет для этого все возможности и которое, более того, обязано это делать?

 

 

была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

Ну, собственно, в этом нет ничего нового. Аналогичные критерии добросовестности были у покойного ВАСи:

П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения":

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если к тому моменту, как он узнал или должен был узнать об отсутствии правомочий у отчуждателя, последний не получил плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества.

 

Т.е. для добросовестности нужна проверка правоустанавливающих  документов и документов об оплате.

 

П. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения":

Рассматривая вопрос о возникновении права собственности на основании абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ, суд не признал лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости, так как было установлено, что этот объект ему во владение не передавался.

 

Т.е. нужно ещё и передачу имущества проверить.

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 18484/10. Это дело не касается напрямую добросовестности, но вообще интересное дело. Суд не стал признавать сделку недействительной по банкротным основаниям. Он признал её недействительной... на основании ст. 10 ГК РФ.  При этом суд счёл, что приобретатель приобрёл имущество не по рыночной цене. Более того: сам факт нерыночности цены установлен не на основании отчёта оценщика, а на том основании, что потом приобретатель заложил имущество банку по более высокой цене.

Какой вывод из этого следует? Приобретатель должен проверить ещё и рыночность цены.

 

Да, можно возразить: эти правила установлены для юрлиц, т.е. для профессиональных участников рынка, а не для граждан. Но тогда получается, что произошла подмена тезиса: ВС РФ не сам придумал все эти критерии добросовестности, он просто взял критерии, уже придуманные ВАСом. И коль уж обвинять его, то никак не в усложнении системы проверки, а только в том. что критерии, придуманные ВАС для профессиональных участников рынка, он распространил на участников непрофессиональных. Но на вопрос, допустимо ли такое распространение, у каждого свой ответ.