Сообщений в теме: 743

[Чеширский кот]

Если ранее участок по МКД ставился на ГКУ после ввода в эксплуатацию,

В том то все и дело - не  ставится, когда речь идет о строительстве очередями, секциями и т.п. Предоставлен один большой ЗУ под строительство, первую очередь вводят без сформированного ЗУ - раздел не произвести, так как и арендодатель против (арендную плату теряет, да и участок с торгов), плюс согласие дольщиков требуется. Есть у нас и отказное решение по иску застройщика к арендодателю с требованием раздела такого ЗУ. Общалась и с Росреестром на эту тему, одним регистратором была высказана позиция, что типа с момента ввода первой очереди и регистрации прав первого собственника вообще договор аренды прекращается и весь ЗУ уходит в общедолевую и "мы вам будем прекращать регистрацию таких договоров одновременно с регистрацией прав первого собственника". Смелая позиция однако. Я ей предложила подумать, что она будет делать с другими дольщиками и залогом и что будет объяснять застройщику в этом случае. Пока мы предлагаем застройщикам образовывать учетную часть ЗУ под введенной в эксплуатацию очередью, тем более не всегда это по проекту отдельный МКД, а может быть и секцией одного МКД, в связи с чем раздел ЗУ нецелесообразен  

В чем функциональный смысл нововведения по сравнению с тем, что было.

для отдельностоящих МКД смысл есть, так как в существующей редакции неоднозначно понятно, что такое "при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома". Ну установили границы, нарисовали на бумаге, рассчитали площадь. Не было требования о внесении в ГКН

[Sania]

Jazzanova, действующая редакция статьи:

 

6. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

 корява в двух подчеркнутых местах:

1. с приемочной комиссией все ясно

2. установление размеров и границ ЗУ - не очень точная (не соответствует терминологии закона о кадастре) и двусмысленная формулировка (все-таки ГКУ или нет - кто-то из застройщиков на конфе писал, что здесь имеется ввиду не ГКУ))

теперь законодатель устраняет эти корявости

 

6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.

1. опять же все понятно - термины, предусмотренные в градостроительном законодательстве

2. вроде бы можно было написать просто - ГКУ этого ЗУ. Но ГКУ возможен и без определения границ (о чем я и писал), поэтому имеем формулировку: ГКУ с внесенными сведениями о границах = 

 

ИМХО речь идет о полноценным кадучете ЗУ

По-моему так))

 

Если ранее участок по МКД ставился на ГКУ после ввода в эксплуатацию

эта фраза тоже выдает Вас как жителя мегаполиса)))

Мы вот формируем участок до РнаС, получаем по нему ГПЗУ, РнаС, РнаВЭ и передаем дольщикам дом именно на том ЗУ, который использовали для строительства. Никаких кадастровых телодвижений с заложенным в пользу дольщиков ЗУ не совершаем. Все чинно и благородно)))

 

[Чеширский кот]

Мы вот формируем участок до РнаС, получаем по нему ГПЗУ, РнаС, РнаВЭ и передаем дольщикам дом именно на том ЗУ, который использовали для строительства

Аналогично

[Чеширский кот]

Постановлении ФАС СЗО от 14.01.2013г. №А13-2556/2012

Извиняюсь, сразу не заметила: А13-2656/2012. Там же и про отказ в разделе ЗУ, кстати.

[Jazzanova]

если реализуете проект по строительству нескольких очередей на одном участке то границы и размеры этого участка установлены, так что корявости нет, по уму так формируйте участки под каждую очередь или даже здание заранее до получения РНС, тогда такой проблемы не будет, наверное вы так и делаете, мы тоже так делаем это правильная практика полагаю

[UglyCub]

Предоставлен один большой ЗУ под строительство, первую очередь вводят без сформированного ЗУ - раздел не произвести, так как и арендодатель против (арендную плату теряет, да и участок с торгов), плюс согласие дольщиков требуется.

Я правильно понимаю, что согласие (дольщиков)  не требуется , если арендатор получил участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства?  

 

5 статьи 11.4 ЗК РФ -  Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Сообщение отредактировал UglyCub: 30 January 2015 - 15:45

[Чеширский кот]

Я правильно понимаю, что согласие (дольщиков)  не требуется , если арендатор получил участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства?

При комплексном освоении образование земельных участков непосредственно для строительства происходит до появления долльщиков

[UglyCub]

 

Я правильно понимаю, что согласие (дольщиков)  не требуется , если арендатор получил участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства?

При комплексном освоении образование земельных участков непосредственно для строительства происходит до появления долльщиков

 

Подскажите, какой нормой установлен такой порядок? 

У нас по факту сейчас есть: огромный участок под комплексное освоение в целях жилищного строительства,  зарегистрированные Договора участия в строительстве и согласованный собственником з/у план размежевания участка, которое еще не проведено. 

Считаете Росреестр должен затребовать согласие дольщиков на раздел з/у? 

[Jazzanova]

Земельный кодекс
Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки
6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

[UglyCub]

Земельный кодекс
Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки
6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

 

Вы имеете в виду, что залог сохраняется на вновь образуемые участки?

 

В договорах участия прописано, что дольщик выражает согласие на выдел участков и на прекращение права залога на вновь образуемые участки, и сохранение залога только на участок, который формируется непосредственно под возводимым домом.

 

Поставление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10. 

10. Применяя статью 11⁸ ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

[Ludmila]

Люди, пристрелите меня, чтобы не мучилась.

Дошли руки до редактирования методички (кстати, спасибо всем, кто прислал замечания и предложения). Пытаюсь перевести текст законов на русский язык. Получается с трудом. Люди, объясните мне, в чём разница между п. 17.3 и 28 ст. 46.3 ГСК РФ? По-моему, это одно и то же, только разными словами:

Статья 46.3. Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории

17.3. В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе, или только один заявитель допущен к участию в аукционе, или не подана ни одна заявка на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший эту заявку, соответствуют всем требованиям и условиям объявленного аукциона, указанный заявитель в течение тридцати дней со дня подписания протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе вправе заключить договор, а орган местного самоуправления, по решению которого проводился аукцион, обязан заключить данный договор с указанным лицом по начальной цене предмета аукциона.

27. Аукцион признается несостоявшимся в случаях, предусмотренных частями 17.1 и 17.3 настоящей статьи, а также в случаях, если:

1) в аукционе участвовали менее двух участников;

28. В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в пункте 1 части 27 настоящей статьи, единственный участник аукциона в течение тридцати дней со дня проведения аукциона вправе заключить договор, а орган местного самоуправления, по решению которого проводился аукцион, обязан заключить такой договор с единственным участником аукциона по начальной цене предмета аукциона.

[Чеширский кот]

Люди, объясните мне, в чём разница между п. 17.3 и 28 ст. 46.3 ГСК РФ?

Полагаю, что в первом случае до аукциона дело вообще не дошло (одна заявка или один допущенный участник), а во втором допущены были более одного участника, но фактически принял участие только один. Так как в 17.3 для того случая правовых последствий не установлено,их прописали в 28

[Ludmila]

Полагаю, что в первом случае до аукциона дело вообще не дошло (одна заявка или один допущенный участник), а во втором допущены были более одного участника, но фактически принял участие только один.

О, спасибо! Это нормальное объяснение.
 

А что тогда означает подп. 6 п. 3 ст. 46.2 ГСК РФ в   новой редакции?

Статья 46.2. Договор о развитии застроенной территории

3. Существенными условиями договора являются:

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Т.е. застройщик должен уплатить выкупную цену за изымаемые помещения и земельные участки, за исключением государственных, "если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4 настоящей части".

Если бы в подпункте, на который идёт ссылка, говорилось про обязанность государства предоставить жилые помещения, всё было бы понятно: государство предоставляет жильё, застройщик компенсирует затраты государства. Но читаем:

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

Т.е. предоставить жильё - это обязанность застройщика. И получается, что он обязан уплатить выкупную цену за изыммаемое жильё и участки, если он же предоставил собственникам жилья новые жилые помещения...

У меня уже мозг взрывается...

[Ludmila]

Всё, дошло. Застройщик либо предоставляет государству жильё для переселения граждан (подп. 4), либо уплачиывает выкупныую цену (подп. 5)

[Enerjustice]

Ludmila, мне кажется, что речь идет о том, что застройщик обязан компенсировать собственнику (который не государство и не муниципалитет) стоимость изымаемого жилья, а если собственником является муниципалитет (или гос-во), то купить новое жилье и передать в муниципальную /госсобственность.

Кстати, согласно фз №499 от 3.12.2014, г., в п. 5 ч 3 ст. 46.2 слова "выкупная цена" заменяются на "возмещение"

 

не успела)))

Сообщение отредактировал Enerjustice: 04 February 2015 - 19:58

[Ludmila]

Ludmila, мне кажется, что речь идет о том, что застройщик обязан компенсировать собственнику (который не государство и не муниципалитет) стоимость изымаемого жилья, а если собственником является муниципалитет (или гос-во), то купить новое жилье и передать в муниципальную /госсобственность. Кстати, согласно фз №499 от 3.12.2014, г., в п. 5 ч 3 ст. 46.2 слова "выкупная цена" заменяются на "компенсацию" не успела)))

 Спасибо! Подтвердили мою догадку. Блин, какой идиот это всё писал, а? В одном пункте идёт ссылка на другой пункт, в нём на третий, и толко порчитав этот третий, понимаешь, что всё это можно было заменить словами "шесть месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию". Доделаю методичку - покидаю всем, кому кидала.

[Чеширский кот]

А у нас объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса  

[Ludmila]

А у нас объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса

Класс. Если ещё это у нас финансироваться будет, развлечёмся. ЗЫ. Это я не к тому, что у меня какая-то информация есть про то, что это за аукцион и что мы всё это безобразие финансируем. Это я на предмет "если вдруг звёзды так сойдутся".

[mazai]

В соответствии с пунктом 16 статьи 34 171-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом местного самоуправления муниципального района принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в отношении земельного участка, который расположен в границах этого муниципального района и государственная собственность на который не разграничена, либо размещено или опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже такого земельного участка или аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка, предоставление такого земельного участка на основании данного решения или по результатам аукциона осуществляет орган местного самоуправления муниципального района, который принял данное решение либо разместил или опубликовал указанное извещение, независимо от наличия утвержденных правил землепользования и застройки поселения, в границах которого расположен такой земельный участок.

 

А кто будет предоставлять ЗУ, если до дня вступления в силу 171-ФЗ опубликовано сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства. МО поселения?

[Ludmila]

Enerjustice, Вам методичку кидать, когда доделаю?

[Амир]

объясните мне, в чём разница между п. 17.3 и 28 ст. 46.3 ГСК РФ? По-моему, это одно и то же, только разными словами:

Ну тут всё обяснимо т.к я организовывал и проводил аукционы:

п. 17.3 говорит о заявителе

п. 27 говорит об участнике

Это разные статусы бывают случаи когда заявители не доходят до участников, к примеру в коридоре до аукциона договорились за плату что один не заходит участником (оформляется неявка), ну или задаток перечисленый банком не дошел до получателя, в данном случае заявителя предварительно не признают участником.

[Enerjustice]

Enerjustice, Вам методичку кидать, когда доделаю?

Буду Вам очень признательна

[Stoner]

"Теперь земельному инспектору через процедуру административного обследования гораздо легче выявить самозахваты. Для этого в его распоряжении есть все необходимые сведения из публичной кадастровой карты и Единого госреестра прав на недвижимое имущество, государственного кадастра недвижимости".

Замминистра экономразвития не стесняется показать некоторую неосведомленность об ограниченности названных им инструментов в деле "выявления самозахватов"...

[Cergeich]

Первое сообщение: Тема была  опубликована без текста только с одной ссылкой.

Дайте ориентир где можно обсудить эту тему и я перейду. 

 

Цитата

 

И отказать в продаже будет сложнее?

Павел Королев: Да. С точки зрения гражданина, самое главное - впервые установлен исчерпывающий перечень случаев, когда вам власти вправе отказать в продаже земли.

 

Как раньше было, да и сейчас еще? Человек приходит в орган местного самоуправления - ему отказывают, он обжалует отказ в суде, снова обращается и получает ответ: да, по этому основанию теперь все в порядке, но вот другая причина для отказа. И выходит замкнутый круг. Теперь это невозможно, есть формализованный перечень оснований для отказа в выставлении участка на торги и детальная процедура проведения этих торгов.

 

Этого раньше, как бы, они не замечали.

 

Цитата

 

В рамках этого же закона вводится возможность "прирезать" к участку прилегающую государственную или муниципальную землю, если она не может быть никаким другим образом использована. Для многих это означает шанс приобрести за очень небольшие деньги полоски примыкающей земли, которые они уже фактически огородили. А государство получает больше земли, вовлеченной в оборот.

 Хорошее нововведение

[Чеширский кот]

18.02 на оф.портале правовой информации опубликован Приказ МЭР от 27.11.2014 № 762 - утверждены требования к подготовке схемы на КПТ и форма схемы