Сообщений в теме: 25

[mrOb]

Есть договор аренды на земельный участок (с ОМС). Есть дом на земельном участке. 

Происходит продажа дома (до 2013). Договор исполнен, но не зарегистрирован, переход прав также.

 

Практика идет по пути (ас и сою), в части:

- регистрации права - отсутствие государственной регистрации не препятствует лицу доказывать наличие права собственности.

- регистрации договора - если договор исполнен, то между этими сторонами договор считается заключенным. 

 

Вопрос заключается в правах на землю по договору аренды при продаже объекта недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК, + п. 1 ст. 35 ЗК, п. 1 ст. 37 ЗК РСФСР). 

 

ВАС разъяснил (пленум по аренде 2011 г. - аб. 5 п. 14), "права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам". Как понимаю, аналогично и к ДКП.

 

Правильно ли я понимаю, что отсутствие гос. регистрации  ДКП/прав на объект не влечет перехода к покупателю прав на ЗУ по договору аренды в части его пользования?? 

Сообщение отредактировал mrOb: 16 April 2015 - 16:26

[mrOb]

Попинайте меня 

[PetersON]

Правильно ли я понимаю, что отсутствие гос. регистрации ДКП/прав на объект не влечет перехода к покупателю прав на ЗУ по договору аренды в части его пользования??

Думаю, что из изложенного вами следует только что не могут быть противопоставлены третьим лицам.

 

А в чем практический смысл вопроса?

[Sania]

ВАС разъяснил (пленум по аренде 2011 г. - аб. 5 п. 14), "права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам". Как понимаю, аналогично и к ДКП.

имхо такой подход противоречил бы п.п. 60 и 61 Постановления 10/22

 

К слову, новая редакция ст.433:

 

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

 

 

 

А в чем практический смысл вопроса?

похоже на задолженность по арендной плате

[mrOb]

А в чем практический смысл вопроса?

похоже на задолженность по арендной плате

После покупки дома рядом был построен ещё один дом без разрешения. Как правильно понимаю, требовать признание права собственности на самовольную постройку может только лицо, владеющий ЗУ на законном основании (в том числе, арендатор по позиции КС). Соответственно, главная проблема (а если точнее, то одна из) - права на землю. Вот думаю, если ДКП заключен, то покупатель - законный владелец дома, как он может пользоваться домом без прав на землю?

 

Думаю, что из изложенного вами следует только что не могут быть противопоставлены третьим лицам.

Вот, толкование этого слова у меня и вызывает проблемы)) Интуиция подсказывает, что не просто так, но пока сформировать мысль не получается))

 

имхо такой подход противоречил бы п.п. 60 и 61 Постановления 10/22

думаю, тут несколько более тонкая грань. По п. 60, ст. 305 защищается право владения, оно не вытекает из договорных отношений с третьими лицами. По 61 - это решение вопроса между сторонами по договору, а не с третьими лицами.

[aron]

После покупки дома рядом был построен ещё один дом без разрешения. .....Вот думаю, если ДКП заключен, то покупатель - законный владелец дома, как он может пользоваться домом без прав на землю?

Какой же покупатель законный владелец дома если согласно ст. 222 ГК - (2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.  Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.). Т.е.продать и купить самовол нельзя.

[mrOb]

aron, никто намовольную постройку не покупал и не продавал, как указывал ранее: 

После покупки дома рядом был построен ещё один дом без разрешения.

Сообщение отредактировал mrOb: 17 April 2015 - 11:44

[Sania]

mrOb,

я все-таки склонен к тому, чтобы распространить законность владения покупателя домом и на ЗУ (не в отношениях с публичным собственником, а в отношениях с третьими лицами, в том числе с лицом, осуществившим самоволку)

[aron]

D3NW - Вас в этой теме небыло, прежде чем ставить минуссы - хотя бы свое мнение по даному вопросу высказали. А то хороше устроились залесть в тему наставить минусов и убежать.

[d3nw]

ну а вы отвечаете не по теме, не читая стартпост, и кто из нас согрешил сильнее?

какое вам вообще дело до этих минусов и для чего они на форуме, если ими пользоваться нельзя? обоснование из правил форума приведите, пожалуйста

Сообщение отредактировал d3nw: 21 April 2015 - 00:21

[Izverg]

Происходит продажа дома (до 2013)

-Насколько ранее? ЗК РФ от 25.10.2001 (N 136-ФЗ). Но ещё хитрее- ФЗ "О введении в действие ЗК РФ".
__________
Прошу извинить.

[mrOb]

Происходит продажа дома (до 2013)

-Насколько ранее? ЗК РФ от 25.10.2001 (N 136-ФЗ). Но ещё хитрее- ФЗ "О введении в действие ЗК РФ".

1998 г. Ради интереса, не намекнете, к чему клоните?
Обязанность предоставить в аренду Зу?

Сообщение отредактировал mrOb: 22 April 2015 - 14:39

[Izverg]

Не-а... Собственность. По РСФСР -переход права в том же объёме, по Закону "О введении..."- собственность. Чисто посмотреть: может пригодиться.

[mrOb]

По РСФСР -переход права в том же объёме

Так это и по текущему также. Но! этот объем определен конкретным титулом. В данном случае - аренда. 

[Izverg]

этот объем определен конкретным титулом.

что отсутствие гос. регистрации ДКП/прав на объект не влечет перехода к покупателю прав на ЗУ по договору аренды в части его пользования??

-Гм... Не происходит ли при этом автоматического правоприемства по договору? Ровно в тех же обязаностях и правах?
(Пошёл думать- что-то мне обеспокоено стало...)

[Izverg]

____________________________
Кажется, додумал.
Дано: 1. земельный участок ( в аренде у прежнего собственника, договор не зарегистрирован) и дом (право собственности прежнего собственника зарегистрировано, переход права собственности по ДКП-незарегистрирован.
2. Новый собственник дома хотел бы реализовать своё право, следующее из императивной нормы п.2 ст.271 ГК РФ ( ну , и Земельного кодекса, само собою).
Полагаю, что ничего у нового собственника, до регистрации ДКП дома, не получится, ибо Арендодатель земли справедливо укажет на статью 164 ГК РФ, пункт 1: "В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации."
Особенность: 07.05.2013 N 100-ФЗ внёс измениния в ГК, и теперь срок исковой давности по последствиям уклонения одной и сторон от государственной регистрации составляет всего один год.
А ДКП- 1998 года.
Однако прежняя редакция статьи 165 была такая: "1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной." Законом требование к государственной регистрации сделок по недвижимости было установлено сугубо иное: обязательность только для сторон сделки, а не для третьих лиц. При этом срок давности для требования о регистрации был установлен как отсутствующий.
ИМХО. Течение срока давности по изменённой статье исчисляем, как максимум, со вступления в силу изменения в ст. 165 ГК, то есть с 2013-го года.
Теперь смотрим сам ФЗ №100 - статья 3.
пункт 3."3. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона."
пункт 6."6. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона."
_________________
Вывод : пора подавать на госрегистрацию ДКП дома, потом уже переход прав на ЗУ.
____Уфф!!!!

[mrOb]

Вывод : пора подавать на госрегистрацию ДКП дома, потом уже переход прав на ЗУ.

Пан, права по договору аренды переходят с передачей права собственности, а не регистрации ДКП (п. 1 ст. 552 ГК). 

[Izverg]

права по договору аренды переходят с передачей права собственности

- Угу. Только это ни разу не выжмет скупую слезу сочувствия у Арендодателя ЗУ, ежели ДКП на дом не зарегистрирован, ибо:
ст.551ГК:
"2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами."
__________________________
Я ж сказал, что разобрался;-).

[aron]

ст.551ГК: "2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами."

При взыскании коммуналки, при смене собственников, эта норма проходит только если порядок растета по коммунальным платежам не отражен в ДКП или нет какого либо соглашения по оплате между сторонами.

Я имею в виду - ДКП квартиры подписан и недвижка передана, а регистрация произошла через год, то если в ДКП нет условий оплаты коммуналки или нет соглашения,то по указанной норме за этот год коммунальные платежи оплачивает продавец, а если есть то покупатель. 

Сообщение отредактировал aron: 27 April 2015 - 07:13

[Sania]

При взыскании коммуналки, при смене собственников, эта норма проходит только если порядок растета по коммунальным платежам не отражен в ДКП или нет какого либо соглашения по оплате между сторонами.

полагаете, что в случае соглашения между продавцом и покупателем об оплате комуслуг покупателем с момента подписания ДКП, требования по оплате таковых должны предъявляться к покупателю?

[aron]

Не с момента подписания ДКП - с момента подписания акта приема передачи квартиры и соглашения об оплате.Требования конечно продавцу предъявляются, в суде представляются вышеуказанные документы и заменяют ответчика. У меня два раза так было, оба раза судились с Росреестром и разница между передачей квартиры( соответственно подписанием ДКП) и регистрацией перехода права была около года.

[mrOb]

- Угу. Только это ни разу не выжмет скупую слезу сочувствия у Арендодателя ЗУ, ежели ДКП на дом не зарегистрирован, ибо:

Пан, п. 2 ст. 552 ГК касается регистрации ПС, а не ДКП)))

Но вопрос  в ограничительном толковании этой нормы с точки зрения пользования ЗУ под домом. Ведь нельзя же владеть объектом недвижимости и не иметь прав на ЗУ, так? с учетом единства судьбы объекта недвижимости и ЗУ...

 

Не с момента подписания ДКП - с момента подписания акта приема передачи квартиры и соглашения об оплате.

В отношениях с третьими лицами? нету такого в законе. Обязанность по оплате коммунальных платежей переходит с момента перехода (регистрации) ПС (ст. 153 ЖК РФ). Соответственно, требования об оплате предъявляются зарегистрированному собственнику (публичность реестра). А вот между собой - имхо, да, с момента передачи, если иное договором не установлено.

Сообщение отредактировал mrOb: 27 April 2015 - 19:14

[aron]

Обязанность по оплате коммунальных платежей переходит с момента перехода (регистрации) ПС (ст. 153 ЖК РФ). Соответственно, требования об оплате предъявляются зарегистрированному собственнику (публичность реестра). А вот между собой - имхо, да, с момента передачи, если иное договором не установлено.

А соглашение сторон - это не договор? Так при чем здесь - "между собой - имхо"

 

В отношениях с третьими лицами? нету такого в законе.

Ладно  - есть норма ст.551 ч.2 ГК, по которой старый собственник ( продавец), должен оплачивать коммуналку, до регистрации перехода права ( отношения с третьими лицами) - прямое указание закона. И в норме не указанно - "если иное договором не установлено". А в договоре указанно  за что, должен платить новый собственник (покупатель).

И поэтому говорю что эта норма, при взыскании долгов за коммуналку, применяется только, если иное в договоре не указанно.

Сообщение отредактировал aron: 28 April 2015 - 08:29

[Sania]

aron, подходы типа ППВАС 16 к жилищным отношениям не применяются. 

Есть принцип достоверности ЕГРП и есть 153 ЖК: этого достаточно, чтобы взыскивать плату за жилое помещение и комуслуги с Продавца вплоть до момента регистрации перехода п/с.

А уж покупатель потом вправе конечно же, размахивая ДКП, разбираться с Покупателем.

[mrOb]

 

И поэтому говорю что эта норма, при взыскании долгов за коммуналку, применяется только, если иное в договоре не указанно.

Нет, Вы ошибаетесь.

Договор - это для лиц, участвующих в таком договоре; договор не может  повлечь каких-либо последствий для третьих лиц (например, в виде перехода бремени содержания вещи,  ст. 210, 308).

В договоре может быть предусмотрена обязанность покупателя оплачивать коммуналку до момента перехода (регистрации) ПС. Но если покупатель просрочит оплату - кредиторы будут взыскивать с продавца как с собственника вне зависимости от содержания ДКП. 

 

ППВАС 16

Этот пленум вообще сюда не относится... Кстати, может затрагивать и жилищные отношения, поскольку отношения между собственником и поставщиком регулируются также договором. 

Сообщение отредактировал mrOb: 28 April 2015 - 18:24