Сообщений в теме: 1098

[cxandr]

 

если в Уфе нет юристов,

Это в Уфе-то нет???? Только не ищите 

 

специализирующихся на неустойках

-их в живой природе не так много, исключительно разве что к "Чавойте" бывают, когда тигров подкормить Админы решают...

 

Тогда предложите такого. Не сильно дорогого, не отчисленного студента и не из баймака.

[Izverg]

а Вы местный шестой отправляст?

Какой Вы забавный! Пытатся оскорбить профессионала-стряпчего, да ещё и на юридическом форуме!:-))).

Ща как разобижусь, да как накатаю что-нить типа "...в связи с выполнением профессиональных обязанностей, что является оттягчающим признаком, позволяющим квалифицировать по части 4....", а там и гражданский иск в рамках уголовки:-))).

Сообщение отредактировал Izverg: 22 September 2015 - 21:16

[gemaza]

Всем здравствуйте.
Такая ситуация. Подали в суд иск к застройщику с требованиями:
- взыскания с застройщика неустойки на сумму 200 тыс за просрочку передачи квартиры на 4 месяца, это двойная ставка рефинансирования;
- возмещения убытков на сумму 200 тыс - аренда квартиры на период просрочки передачи квартиры;
- моральный вред 100 тыс;
- расходы на представителя 35 тыс.
Судебное заседание состоялось, суд взыскал:
- неустойки 40 тыс.
- моральный вред 10 тыс;
- расходы на представителя 35 тыс.
В убытках отказал.
Основной вопрос про снижение неустойки, суд ее снизил как видите в 5 раз. Хотим обжаловать. Решение суда еще не получено, но очевидно, что суд в мотивировке напишет то, что указал ответчик в отзыве. А ответчик указывал на наличие исключительных оснований для снижения неустойки - необходимость застройщика пересогласовывать документацию по стройке в связи со сменой Московской области на Москву. Кроме того, отсутствие убытков ответчик обосновывает тем, что у истца имелась постоянная регистрация в Москве, следовательно истец не был обязан арендовать жилье, следовательно и убытков по сути нет.

Вопрос №1. Как считаете, можно ли то основание, на которое ссылается ответчик (необходимость застройщика пересогласовывать документацию по стройке в связи со сменой Московской области на Москву) признать исключительным и снизить неустойку? Если да, то до какого минимального уровня все-таки возможно такое снижение? Где-то мне попадалась информация, что снижение неустойки ниже однократной ставки рефинансирования возможно в экстраординарных случаях, т.е. по сути невозможно. В нашей ситуации неустойка снижена до 0,4 ставки рефинансирования.
Если у кого-то есть информация о какой-то судебной практике где раскрывается понятие исключительных случаев снижения неустойки - поделитесь пожалуйста.

Вопрос №2. Какими доводами можно разбить позицию ответчика относительного того, что истец не был вынужден арендовать жилье по причине наличия московской прописки? По сути ведь наличие регистрации не наделяет человека правом пользования жильем.

Буду признателен за любое мнение и совет! 
Всем удачи!

Сообщение отредактировал gemaza: 17 October 2015 - 16:00

[хобби]

Всем здравствуйте.
Такая ситуация. Подали в суд иск к застройщику с требованиями:
- взыскания с застройщика неустойки на сумму 200 тыс за просрочку передачи квартиры на 4 месяца, это двойная ставка рефинансирования;
- возмещения убытков на сумму 200 тыс - аренда квартиры на период просрочки передачи квартиры;
- моральный вред 100 тыс;
- расходы на представителя 35 тыс.
Судебное заседание состоялось, суд взыскал:
- неустойки 40 тыс.
- моральный вред 10 тыс;
- расходы на представителя 35 тыс.
В убытках отказал.
Основной вопрос про снижение неустойки, суд ее снизил как видите в 5 раз. Хотим обжаловать. Решение суда еще не получено, но очевидно, что суд в мотивировке напишет то, что указал ответчик в отзыве. А ответчик указывал на наличие исключительных оснований для снижения неустойки - необходимость застройщика пересогласовывать документацию по стройке в связи со сменой Московской области на Москву. Кроме того, отсутствие убытков ответчик обосновывает тем, что у истца имелась постоянная регистрация в Москве, следовательно истец не был обязан арендовать жилье, следовательно и убытков по сути нет.

Вопрос №1. Как считаете, можно ли то основание, на которое ссылается ответчик (необходимость застройщика пересогласовывать документацию по стройке в связи со сменой Московской области на Москву) признать исключительным и снизить неустойку? Если да, то до какого минимального уровня все-таки возможно такое снижение? Где-то мне попадалась информация, что снижение неустойки ниже однократной ставки рефинансирования возможно в экстраординарных случаях, т.е. по сути невозможно. В нашей ситуации неустойка снижена до 0,4 ставки рефинансирования.
Если у кого-то есть информация о какой-то судебной практике где раскрывается понятие исключительных случаев снижения неустойки - поделитесь пожалуйста.

Вопрос №2. Какими доводами можно разбить позицию ответчика относительного того, что истец не был вынужден арендовать жилье по причине наличия московской прописки? По сути ведь наличие регистрации не наделяет человека правом пользования жильем.

Буду признателен за любое мнение и совет! 
Всем удачи!

 У меня такая же ситуация была, неустойка "копейки", хотя срок сдачи затянут значительно 1 год, а расходы никак не возместите. Это СЛОЖИВШАЯСЯ ПРАКТИКА РЕГИОНА по этому вопросу. В доказательство, что не имеем право пользоваться жильем по прописке мною были представлены: выписка из ЕГРН об отсутствии недвижимости, справка из бюро по приватизации о том, что в приватизации этой квартиры не участвовали, к слову прописана в квартире бывшего супруга, квартиру он получил по наследству. Ну, и помимо этого договор найма с ИП, платёжки из банка об оплате найма. Суд не видит причинно-следственной связи между не сдачей в срок жилья застройщиком и этими расходами. Найм дело добровольная. Апелляция поддержала решение первой инстанции.
Могу предположить, возможно если у Вас была временная регистрация по месту найма, но это тоже не гарантия. ПРАКТИКА СУДОВ В Московском регионе.

[Жертва репрессий]

Судебные решения  бывают разные. Зря апелляцию не любят

[Митро74]

Добрый день!

Хотелось бы узнать мнение либо имеющуюся практику по следующей ситуации.

По ДДУ срок передачи объекта дольщику - 4-й квартал 2015. При этом в ДДУ указано, что Застройщик вправе сдать Дольщику объект в более ранний срок.

Указано также, что Застройщик за 14 раб.дней до наступления срока начала передачи обязан направить Дольщику "Сообщение о завершении строит-ва и готовности Объекта к передаче", а Дольщик, в свою очередь, обязуется принять Объект в 10-дневный срок с даты получения этого сообщения.

На деле оказалось следующее. В августе 2015 Застройщик разослал всем дольщикам требуемые Сообщения о завершении строит-ва и готовности к передаче, радостные дольщики рванулись за актами, но на  деле оказалось, что дом введен в эксплуатацию только в декабре и первые акты п/п с дольщиками стали подписываться тоже в декабре.

Получается, что с одной стороны Застройщик уложился в 4-й квартал, как и предусмотрено договором. Но с другой, Застройщик в соответствии с рамках ДДУ уведомил дольщиков о досрочной сдаче (что в свою очередь повлекло обязанность дольщиков принять объект) и не исполнил свои обязательства, тем самым нарушив договор.

 

Условно говоря, дольщики получили уведомления 21 авг и 10-дневный срок на принятие, которое не обеспечил Застройщик, истек 31 авг.

 

Вопрос. Получится ли при изложенных обстоятельствах  насчитать с 01 сентября неустойку по 214-ФЗ за нарушения сроков передачи объекта? И есть ли какая-то практика?

[Lawyerus]

Учитывая это:

 

срок передачи объекта дольщику - 4-й квартал 2015

и это

но на  деле оказалось, что дом введен в эксплуатацию только в декабре и первые акты п/п с дольщиками стали подписываться тоже в декабре.

 

А также это:

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

 

Где вы увидели нарушение закона?

[Вениаминовна]

Здравствуйте!

Уважаемые юристы, прошу у Вас помощи.

Себя юристом в полном смысле этого слова назвать, к сожалению, не могу. Пока только просто есть диплом.

Но уже работаю и так случилось, что опытная начальница уволилась и осталась я совсем одна со всем "хламом".

Ситуация такая. Застройщик вовремя не передал объект долевого строительства (а я представляю застройщика). Но и дольщик (их там 3 человека) не всю сумму оплатил.

И вот застройщик подал иск о взыскании с дольщика оставшейся суммы. А дольщик в свою очередь встречный иск о взыскании неустойки за несвоевременную передачу. но и передача можно сказать не состоялась. Дольщик письма не получает, за ключами не приходит. Подписал застройщик акт в одностороннем порядке.

Дольщик просит неустойку удовлетворить по 1/300 ставки в двойном размере на каждого. т.е. 87 тыщ неустойка, это 1/300 ставки, в двойном размере это  174 тысячи. и при этом на каждого ,выходит 522 тысячи. мотивируют тем, что трактуют закон буквально и коль написано, что "в пользу участника долевого строительства", значит в пользу каждого из них, т.к. каждый из них является участником долевого строительства.

Собственно в чем вопрос.

Может кто сталкивался, подскажите в каком ключе действовать, чтобы не в тройном размере, а в одинарном неустойку считать. может обзор кто читал или решения какие видел. 

 

п.с. может я искать не умею... или смотрю не туда.

[Lawyerus]

"хламом"

негоже так называть работу. Работу надо любить

 

Объектов сколько не передано? Из вашего сообщения непонятно один объект и дольщиков 3 или 3 объекта и дольщиков 3. В первом случае дольщик один, но со множественностью лиц на стороне дольщика, поэтому так и говорите. 

По вопросу неустойки, если у вас есть в договоре условие о задержке передачи объекта в случае просрочки оплаты, то ссылайтесь на него.

А вообще, если вы юрист, то учитесь задавать вопросы правильно

[Daonar]

Права требования дольщиков по договору (в т.ч. требования неустойки) распределяются в тех же пропорциях, что и их права на будущую недвижимость. Если у вас дольщик по договору в 3 лицах с равными долями, то каждое лицо будет претендовать на 1/3 законной неустойки.

 

Даже если в договоре есть условие, позволяющее сдвинуть срок передачи в случае просрочки платежей дольщиком, то оно, видимо, будет ничтожным ввиду императивности  ч.3 ст.6 214-ФЗ. Ну не можете вы изменить срок передачи по ДДУ никак, кроме допника к ДДУ с его госрегистрацией. И дольщик пострадает максимум на неустойку, связанную с просрочкой оплаты.

[Вениаминовна]

 

"хламом"

негоже так называть работу. Работу надо любить

 

Объектов сколько не передано? Из вашего сообщения непонятно один объект и дольщиков 3 или 3 объекта и дольщиков 3. В первом случае дольщик один, но со множественностью лиц на стороне дольщика, поэтому так и говорите. 

По вопросу неустойки, если у вас есть в договоре условие о задержке передачи объекта в случае просрочки оплаты, то ссылайтесь на него.

А вообще, если вы юрист, то учитесь задавать вопросы правильно

Действительно не точно выразилась. Объект (квартира) один, дольщиков 3.

В договоре условия о задержке передачи объекта в случае просрочки оплаты не содержится.

Спасибо, буду учиться.

[Massive]

Застройщик, понимая, что в предусмотренный в ДДУ срок дом не построит и квартиры не передаст, подписывает с дольщиками ДДУ.

Но не регит их.

 

Будет ли у дольщиков в будущем право требовать взыскания неустоек со ссылкой на то, что допик о переносе сроков не был зареген в Росреестре?

[artikm]

незаключеность допсоглашения, вроде как

[Massive]

незаключеность допсоглашения, вроде как

Лично я исхожу из той логики что коли допсоглашение к ДДУ подлежит госрегистрации, то при уклонении одной из сторон от регистрации другая сторона (здесь: дольщик) вправе потребовать регистрации в судебном порядке.

Если дольщик такого требования к застройщику не направил, то он действует недобросовестно.

 

А согласно ч. 4 ст. 1 ГК никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

 

Плюс по новой редакции ст. 166 ГК  сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

[artikm]

Massive,

читал вопрос  слишком узко, чем он есть.. гораздо продуктивнее обсуждение было б в «Общих», думается, с учетом ваших доводов(новых положений ГК)

[Ольга Крошнева]

п. 4.1 Предполагаемый срок получения Разрешения на ввод дома эксплуатацию - IV квартал 2015г.

п. 4.2. Срок передачи объекта Участнику долевого участия строительства - I квартал 2016 года 

Это часть заявления отказ от подписания доп. соглашения на продление сроков ввода в эксплуатацию многоквартирного дома

 

09.02.2016 года мною было получено заказное письмо с уведомлением, исходящее от 29.01.2016г. № 22 об изменении срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с п.п 4.3 п. 4 договора участия в долевом строительстве от ......... года № ....... срок строительства и получения Разрешения на ввод дома может быть изменен в случае внесения изменений в проектную документацию и проектную декларацию. В случае если строительство жилого дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, Застройщик не позднее, чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Участник долевого строительства обязан в 10-дневный срок с момента получения предложения рассмотреть и дать ответ, в связи с этим Застройщик нарушил сроки направления вышеуказанных информации и предложения, т.к. должна была быть направлена до 31.10.2015г. 

 

Вопрос я правильно посчитала, что он меня должен был уведомить до 31.10.2015г., т.е. с этого времени надо начинать считать неустойку? 

[artikm]

Massive,

Интерес в регистрации допсоглашения по логике имелся именно у застройщика..  и не было б немного странным ожидания от дольщика каких либо активных шагов по его регистрации .. и говорить о его недобросовестности исходя из этого?

И ..не знаю насколько значим был бы в суде этот вопрос, но все же – а какие действия предпринимались самим застройщиком для регистрации соглашения после его подписания?

Зы: не судите строго

Сообщение отредактировал artikm: 10 February 2016 - 22:45

[Massive]

artikm, 

развернем Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25

"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 1:

 

 

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

 

 

В допсоглашении к ДДУ будет указано, что оно подлежит госрегистрации. Но дальше никто ничего не делает. Ни застройщик, ни дольщик.

Будет ли дольщик признан недобросовестным, если он потребует взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры и сошлется на зарегистрированное допсоглашение?

ИМХО да, и условие об изменении срока передачи квартиры будет признано судом наступившим, поскольку дольщик не потребовал госрегистрации ДС от застройщика.

[Sania]

Застройщик, понимая, что в предусмотренный в ДДУ срок дом не построит и квартиры не передаст, подписывает с дольщиками ДДУ. Но не регит их.   Будет ли у дольщиков в будущем право требовать взыскания неустоек со ссылкой на то, что допик о переносе сроков не был зареген в Росреестре?

не совсем понятны условия

Если речь идет о зарегиных ДДУ и подписанных, но не зарегинных допниках к ним о переносе срока передачи квартир, то Застройщику ИМХО вполне достаточно той логики, что стороны связаны новыми обязательствами с момента подписания (регистрация - для третьих лиц)

[Massive]

Sania,

 

Застройщику ИМХО вполне достаточно той логики, что стороны связаны новыми обязательствами с момента подписания (регистрация - для третьих лиц)

Ты совершенно верно меня понял! Я теперь пытаюсь найти законодательное обоснование этой логике. И судебное, поскольку как понимаешь, коллеги любят конкретные примеры из жизни.

[mrOb]

Massive,  ИП ВАС от 25.02.2014 №165 - не то? (п. 2)

[Sania]

Статья 433. Момент заключения договора

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

 

mrOb, тут, похоже, СОЮ 

[Massive]

mrOb,

 

ИП ВАС от 25.02.2014 №165 - не то? (п. 2)

В этом постановлении, скорее, пункт 3: Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

 

Спасибо!

Sania, 

спасибо, то что надо!

[Daonar]

получено заказное письмо с уведомлением, исходящее от 29.01.2016г. № 22 об изменении срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома

Оно для Вас никаких правовых последствий не несет.

 

В соответствии с п.п 4.3 п. 4 договора участия в долевом строительстве от ......... года № ....... срок строительства и получения Разрешения на ввод дома может быть изменен

Самый важный для Вас срок - это срок передачи объекта долевого строительства. Он определяет дату исполнения застройщиком обязательств перед Вами. У Вас срок в договоре определен: "п. 4.2. Срок передачи объекта Участнику долевого участия строительства - I квартал 2016 года ".

 

Неустойка считается с окончания I квартала 2016 года, т.е. с 1 апреля 2016 года. То, что застройщик не может передать Вам ОДС до получения РВЭ, до окончания строительства и так далее - это его персональные проблемы (предпринимательский риск). Вообще застройщики любят запутывать договора вокруг 3 сроков (окончание строительства, получение разрешения на ввод в эксплуатацию и собственно передача ОДС). Вам повезло, что срок передачи ОДС четко определен в договоре.

[Maksil]

встречные иски будут. Затянется дело.