Сообщений в теме: 5

[Schtoss]

Уважаемые коллеги!
Прошу обратить особое внимание на вопрос, поставленные в теме, поскольку многим из нас в настоящее время придется столкнуться с ним при разграничении собственности на землю и приватизации обремененного арендой недвижимого имущества.
Вопрос заключается в следующем: как опосредуется перемена лиц в договоре аренды недвижимого имущества на стороне арендодателя в случае перехода права собственности на это недвижимое имущество?
Понятно, что согласно п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. А что происходит между старым и новым собственником относительно заключенного договора аренды? Происходит ли перемена лица в арендном обязательстве на стороне арендодателя, и чем она опосредуется, с учетом того, что договор аренды, а также все изменения и дополнения к нему подлежат государственной регистрации и только тогда считаются заключенными? И что делать, если прежний собственник отказывается это делать?
Моя версия: заключать дополнительное соглашение, если отказывается - обращаться в суд с требованием о его заключении (возможно, даже на основании положений о цессии). Беспокоит то, что арендное обязательство является двухсторонним, а также то, что обязательство возникает все же между лицами, а не связано неразрывно с вещью
Усложняем проблему: а если все вышеописанное произошло при разграничении земель? то есть не происходило смены собственнника вследствие перехода права собственности по договору, а просто зарегистрировано право собственности субъекта РФ, тогда как договор заключен в 2000 году муниципальным образованием...
Изложу вкратце свою ситуацию:
1 ноября 2000 года - регистрация договора аренды земельного участка между администрацией района (АР) и ООО "Одуванчик",
1 августа 2006 года - регистрация в порядке разграничения права собственности субъекта РФ,
1 ноября 2006 года - уведомление администрацией субъекта РФ (АС) АР о регистрации права собственности, направление соглашения о замене стороны, отказ АР от подписания соглашения,
1 февраля 2007 года - обращение АР в арбитражный суд с иском к ООО "Одуванчик" о расторжении договора аренды вследствие нецелевого использования земли.
Моя позиция: не хочу связываться с АР. АС на расторжении договора настаивать вряд ли будет. Поэтому: 1) хочу заявить ненадлежащего истца, 2) привлечь АС. Но ввиду вышеизложенной теоретической заморочки... Резервный вариант: 1) предлагаю АС заявить иск к АР о понуждении к замене стороны, 2) дело о расторжении аренды приостановить или оба объединить
Так что, уважаемые коллеги, коллеги, скорее даже не представляю для обсуждения, а прошу помощи :-) Тем более что вопрос концептуальный

[RLV79]

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.

[Schtoss]

24. Переход права собственности...

А здесь нет перехода права собственности. И считаться возникшим с момента государственной регистрации оно также не моежт, поскольку сделки, соответственно, тоже нет

[Concrescere]

Schtoss,

Происходит ли перемена лица в арендном обязательстве на стороне арендодателя, и чем она опосредуется, с учетом того, что договор аренды, а также все изменения и дополнения к нему подлежат государственной регистрации и только тогда считаются заключенными? И что делать, если прежний собственник отказывается это делать?
Моя версия: заключать дополнительное соглашение, если отказывается - обращаться в суд с требованием о его заключении (возможно, даже на основании положений о цессии). Беспокоит то, что арендное обязательство является двухсторонним, а также то, что обязательство возникает все же между лицами, а не связано неразрывно с вещью

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
(Извлечение)

В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды.

Моя версия: новый собственник в силу закона стал новым арендодателем, поэтому про прежнего собственника можно уже забыть (его подписи нигде не нужны).

Еще какие-нибудь версии есть?

[ЕленаА]

Привет! у меня вопрос. 

Договор о перемене лиц в обязательстве по договору аренды, где арендатор уступает права и обязанности Новому арендатору носит возмездный и безвозмездный характер? 

[ДинаЯрд]

У меня вопрос, косвенно связанный с данной темой. Между ИП и ИП 1 был заключен договор аренды нежилого помещения, ИП 1 заключил договор субаренды с ИП 2. ИП 2 по условиям договора 08 августа внес арендную плату платежным поручением за следующий месяц (за сентябрь), а 31 августа ему сообщили, что основной договор аренды между ИП и ИП 1 расторгнут по соглашению в связи со сменой собственника имущества. Теперь ИП 1 (субарендодатель) отказывается возвращать деньги, полученные как арендная плата с субарендатора. 

Как известно, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Подскажите, пожалуйста, в судебном порядке взыскивать сумму арендной платы как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных оснований приобрело имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество) или как убытки в связи с неисполнением обязанностей по договору субаренды (арендодатель обязуется обеспечивать беспрепятственное использование помещения).

Насколько я понимаю, нигде не закреплена обязанность арендодателя уведомлять субарендатора о расторжении договора.