Сообщений в теме: 636

[В.Д.В.]

http://kad.arbitr.ru...c3-ade2878ad883

 

но вопрос не касается решения по делу. да и дело сейчас в апелляции (еще не назначена)

ссылка на апелляцию - https://cloud.mail.ru/public/3hMu/a9HTdFvrq

Подскажите как быть!

Мы подали заявку на приватизацию в январе 2014 г.  до внесения поправки в 159 ФЗ, увеличивающий срок рассрочки с 3 до 5 лет. В заявлении мы просили срок рассрочки установить 3 года. Не согласившись с предложенной ценой мы подали в арбитражный суд. Дело еще не рассмотрено. Как нам увеличить срок рассрочки. В протоколе разногласий мы не просили увеличить срок, так как тогда по Закону максимальный был 3 года. В судебном иски мы не просили внести изменение и увеличить срок так как тогда еще небыли приняты поправки в Закон. Сейчас внести изменения в иск нельзя так как будет не соблюден претензионный порядок. Как быть? Возможно ли после получения решения суда просить КУГИ дать рассрочку на 5 лет? А в случае отказа опять идти в суд как по преддоговорному спору, Ведь выбор срока рассрочки по закону принадлежит покупателю.

Живенько все там у ВАС    

Посмотрим,что апелляция скажет. 

Но на будущее, не соглашайтесь больше на Петроэксперт! Их эксперты чудеса творят просто! Как-то было одно дело, там в качестве объектов-аналогов приводились нежилые помещения без площади, расположенные на неизвестно этаже   и без конкретного адреса! при этом поправки в расчеты не вносились))))) И ничего, суд признал такой отчет очень даже достоверным))))

У Вас решение августом датировано, чего не уточнились в процессе то?

Чтобы я сделал сейчас на Вашем месте: написала бы в КИО   все равно (типа, знаете, а ведь поправки внесены в ФЗ и закон СПб. Прошу при подготовке проекта договора учесть положения действующего на данный момент законодательства).  Ответят что-нить - молодцы. Не ответь или пошлют ( имеют право) - тогда опять в суд после получения нового договора.

Вариантов больше не вижу

[veverica]

У Вас из списков на приватизацию объекты не исключали?

що це - список на приватизацию?

есть прогнозный план приватизации на год, в него включаются объекты, которые мы планируем приватизировать, что характерно (к примеру, продать на аукционе). когда прогнозник формируется, а в помещениях есть арендаторы - тут мы смотрим тупо срок аренды (проходит по сроку или не проходит), ибо критерии относимости к субъекту МСП мы проверить не можем, нет сведений. в этом году, когда приняли изменения в 159-фз, у нас в прогнознике (который был сформирован в том году в ноябре) оказалось четыре субъекта - тогда мы об этом знать не могли, они не проходили по сроку. сейчас один льготник уже выкупается по 159-з, ещё один подал заявку, двое думают. в любом случае те двое, что думают, проданы иным способом, кроме как через 159-фз, быть не могут - были разъяснения ВАСа в 2009 или 2010 году.

или вы о другом?

 

*upd*

поняла, о каком другом может идти речь.

в первых статьях 159-фз сказано, что помещения льготников могут включаться в прогнозник с указанием на соответствующий способ приватизации. мы так не делаем (и я не знаю никого, кто бы так делал): вот включу я в ППП помещение, которое занято арендатором, предусмотрю способ приватизации соответствующий, потом буду бегать год за этим арендатором, чтобы он мне документы дал о соответствии критериям субъекта МСП, а потом вдруг окажется, что у него среднесписочная численность 262 человека и он не проходит - заморочек больше, чем тупо не включать его в прогнозник и сидеть на попе ровно и ждать заявления.

хотя так интереснее получится конечно. надо попробовать ))

Сообщение отредактировал veverica: 14 September 2015 - 10:13

[Divinus]

А по каким критериям вы объекты в план включаете?

У нас аренда через два года заканчивается, вот и думаем, когда нас включат, и включат ли вообще...

И чисто теоретически, муниципалы могут и невкючать в план, пока аренда не закончиться, потом на конкурс на новый срок аренды, таким образом похоронить преимущественное право?

[veverica]

Divinus, если вы по сроку и по критериям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства проходите - тупо подайте письменное обращение о своём намерении выкупить арендуемое помещение. в 159-фз прописаны сроки рассмотрения и всех телодвижений, которые ОМСУ должен совершить при рассмотрении вашего заявления.

если вы по какому-либо критерию не проходите - подайте письменное обращение о включении помещения в план приватизации на будущий год.

могут и не включать в план, пока аренда не закончится, потом на конкурс на новый срок аренды, таким образом похоронить преимущественное право?

если вы по сроку аренды проходите под преимущественное право - могут и не включать в план приватизации, но если включат - только с этим способом. преимущественным правом вы можете воспользоваться до 01.07.2018, т.е. подать заявление о выкупе нужно 30.06.2018 край.

другой вопрос, что вы можете эти два года платить аренду, а можете платить примерно ту же сумму, но уже по ипотеке, за своё собственное помещение. я в гносеологических целях считала: месячный платёж вместе с процентами при выкупе в рассрочку на 4 года совсем немножко больше месячной арендной платы, при рассрочке на 5 лет - чуть меньше месячной арендной платы.

 

в любом случае лучше не тянуть: сейчас рынок сильно упал, процентов на 30 по сравнению с началом года, к зиме прогнозируют небольшое повышение. 

Сообщение отредактировал veverica: 15 September 2015 - 13:44

[Divinus]

veverica спасибо за пояснение. По всем критериям мы проходим. Единственное, сейчас с ними зарубились по одностороннему изменению арендной платы.
Так что, мы сейчас недобросовестные арендаторы, а в суд они чего то не хотят идти.

вы можете эти два года платить аренду, а можете платить примерно ту же сумму, но уже по ипотеке, за своё собственное помещение. я в гносеологических целях считала: месячный платёж вместе с процентами при выкупе в рассрочку на 4 года совсем немножко больше месячной арендной платы, при рассрочке на 5 лет - чуть меньше месячной арендной платы.

Мы тоже пытались просчитать, но у нас какие то безумные платежи получаются. Стоимость выставляемая муниципалами просто фантастическая.

[veverica]

Стоимость выставляемая муниципалами просто фантастическая.

ну стоимость прикинуть вы сами можете: откройте сайт по продаже коммерческой недвижимости, найдите помещения в вашем районе с примерно вашей площадью и вычислите среднее арифметическое за квадратный метр. оценщики примерно так и работают

ценник вам могут выставить не выше рыночной стоимости, если существенно больше прикинутого вами - смело идите в суд за оспариванием отчёта, практика в пользу арендаторов сложилась.

[Divinus]

ну стоимость прикинуть вы сами можете: откройте сайт по продаже коммерческой недвижимости, найдите помещения в вашем районе с примерно вашей площадью и вычислите среднее арифметическое за квадратный метр. оценщики примерно так и работают
ценник вам могут выставить не выше рыночной стоимости, если существенно больше прикинутого вами - смело идите в суд за оспариванием отчёта, практика в пользу арендаторов сложилась.

Мы по ихним же торгам за 2014 год прикидывали, стоимость болтается от 50т.р до 140т.р, плюс некоторое время работал сервис у них на сайте, который по нашему помещению дал 127т.р
Средне рыночная по местности 90т.р. Но у нас еще и половина площади, это подвал, и если при заключении договора аренды, он у нас в два раза дешевле был, то теперь они его на равне с 1 этажем считают.
Думаем, самое логичное, заказать независимую оценку, и уже по результатам принимать решение. Как Вы считаете?

[veverica]

теперь они его наравне с 1 этажем считают

кто - они? независимая рыночная оценка. отчёт подготавливается независимым рыночным оценщиком.

ваш отчёт не нужен, в отношении помещений в гос. и муниципальной собственности заказчиком оценки может быть только соответствующий гос. или муниципальный орган.

цена в отчете об оценке может быть признана недостоверной по иску заинтересованного лица.

[Divinus]

кто - они? независимая рыночная оценка. отчёт подготавливается независимым рыночным оценщиком.
ваш отчёт не нужен, в отношении помещений в гос. и муниципальной собственности заказчиком оценки может быть только соответствующий гос. или муниципальный орган.
цена в отчете об оценке может быть признана недостоверной по иску заинтересованного лица.

Спасибо, это все уже давно уяснил из темы.
И то что оценку, только собственник может провести.
И проблему, с чем идти в суд о признании недостоверным отчета об оценке.

[Олег юрисконсульт]

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, если участвовать в аукционе как физ. лицо ( регистрировать ИП только для участия в аукционе не хочется) . Если получиться выиграть аукцион нежилого помещения, можно ли получив статус ИП, через 2 года подать документы на выкуп нежилого помещения? Или будут сложности с этим, так как оформление было на физ.лицо.

[veverica]

в каком аукционе? какой выкуп?

закон читали? или так, поговорить о жизни зашли?

[Kronen]

Добрый день!
Вопрос к специалистам.
В 2003 году был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности у субъекта Российской Федерации. Арендатор - некоммерческая организация. В 2004 году срок договора истек, но организация продолжала пользоваться помещением вплоть до 2015 года. Претензий со стороны собственника не было. В 2015 году собственник предложил освободить помещение или перезаключить договор аренды на невыгодных условиях. Вопрос, есть ли возможность сохранения аренды на условиях договора 2003 года? Есть ли возможность преимущественного права выкупа помещения?

[veverica]

есть ли возможность сохранения аренды на условиях договора 2003 года?

нет.

Есть ли возможность преимущественного права выкупа помещения?

нет.

[МаксимМаксим]

Подскажите, пожалуйста. Заключили догвор выкупа помещения с администрацией. Теперь надо оплатить госпошлину за регистрацию 22000 руб. В регпалате говорят, что оплата д.б. обязательно со счета организации и никак иначе. Так ли это на самом деле? Просто есть некоторые проблемы с доступом к расчетному счету...

[Галина Зеленоград]

veverica,

Доброго времени суток. Прошу Вашей авторитетной помощи)
У меня тоже вопросы по выкупу.
Ситуация такая: заявление на выкуп подано в феврале 2014 (Москва).
С ценой не согласились, проект дкп подписали с протоколом разногласий, право не утратили. Решение суда вступило в законную силу (после апелляции в 9ААС). В заявлении указали, что платить будем единовременно. Ни в протоколе разногласий, ни в суде этот вопрос не поднимался. Так как вспомнили об этом, уже обратившись в суд (соответственно досудебка не была бы соблюдена и суд отказал бы). Решение суда в нашу пользу, цена устраивает, а вот единовременная оплат-нет. Вступило в зак. силу 23.11.2015 г. (после отказа в удовл. апелляц. жалобы ДГИ, решение оставлено без изменения).
Сейчас пишем письмо в ДГИ и просим выслать нам ДКП с ценой, установленной судом, и предоставить рассрочку платежа.
Вопросы: 1. Какой срок рассрочки просить 3 или 5 лет, ведь решение о приватизации еще не принято, но правоотношения и спор возникли до изменения закона? 2. Предоставят ли рассрочку платежа: в решении суда не указано, что мы должны заключить договор согласно направленного проекта, а только то, что: "урегулировать разногласия в части стоиомтси помещений. Пункт 3.1. (о цене) должен быть изложен в такой-то редакции". Про порядок оплаты ни слова. В решении суда нет фразы: "Заключить договор согласно проекта, подписанного сторонами ранее". Есть сведения, что ДГИ меняло порядок оплаты до подписания ДКП по просьбе покупателя.
3. Также есть мнение, что можно зачесть в судебном порядке арендную плату за с момента подачи заявления о выкупе? Даже есть положительные решения на эту тему. Есть такая практика? На каком НПА это основано?
Пожалуйста, помогите разобраться.

[veverica]

МаксимМаксим, этот вопрос к 159-ФЗ вообще никакого отношения не имеет. спросите на своём региональном форуме регпалаты ))

Галина Зеленоград,

1. вы же договор сейчас заключаете, а не в 2014 году )) а в федеральном законе теперь указано, что срок рассрочки устанавливается субъектами, но не менее, чем на 5 лет. но вы всё равно посмотрите ещё в местном законе: в некоторых регионах срок рассрочки вообще отменили, т.е. всё по желанию покупателя, где-то установили строго 5 лет. по заявлению покупателя, понятное дело, можно сделать срок рассрочки меньше.

2. не факт... у вас судебного спора в этой части не было, т.е. вы с условием о единовременной оплате типа как согласились. 

3.  у нас немного другая практика. посмотрите дело а27-8231/2015.

[Галина Зеленоград]

veverica,

Спасибо огромное за ответ и за помощь.

[kesha]

Помогите мудрым советом, плиз.

В рамках 159-ФЗ получили проект договора на выкуп нежилого помещения, которое занимаем по договору аренды.

При обращении просили рассрочку на 5 лет.

В договоре предусмотрены проценты за предоставление рассрочки платежа (1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ), НО... есть пункт "Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по уплате цены Договора с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ОПЛАТОЙ СУММЫ ПРОЦЕНТОВ ЗА ВЕСЬ ПЕРИОД РАССРОЧКИ ПЛАТЕЖА".

Вопросов в связи с этим два: Первый - правильно я понимаю, что мы, теоретически, может расплатиться через год за помещение и оплатить проценты за период рассрочки, которая фактически получилась - год? или нам придется за все пять лет платить? Если да, то насколько это правомерно, ведь деньгами мы не будем пользоваться пять лет? почему должны платить деньги за то, чем не пользовались?

 

А второй вопрос: как мы можем поменять порядок оплаты? т.е. уже у нас на руках проект договора с рассрочкой на 5 лет, а мы хотим, например, оплатить все сразу. Достаточно это согласовать в протоколе разногласий к договору? Просто нигде не удалось процедуру изменений найти.

 

Заранее спасибо тем, кто не прошел мимо

[veverica]

период рассрочки - это, грубо, то время, которое вы пользовались муниципальными деньгами. т.е. если вы заключили договор с рассрочкой на 60 месяцев, а выплатить всё хотите через 24 месяца,- проценты заплатите за 24 месяца. 

насчёт изменения порядка оплаты. срок рассрочки должен прописываться в решении об условиях приватизации. т.е. изменение срока рассрочки, по идее, должно проходить через внесение изменений в решение. вы этот вопрос со своими собственниками провентилируйте, ибо у кого как. мы делаем допсоглашение к договору купли-продажи, если договор уже подписан и исполняется, и вносим изменения в решение об условиях приватизации, если договор ещё не подписан. 

Сообщение отредактировал veverica: 16 December 2015 - 09:50

[kesha]

Спасибо.

А есть ли какие-нибудь льготы для коммерческих предприятий, оказывающих услуги населению медицинские? в плане уменьшения, например, оценочной стоимости выкупаемого помещения или размера арендной платы, если мы откажемся от выкупа?

Не могу вообще найти информации. Мы - в Ленинградской области. По Москве нашла распоряжения такого плана, а по ЛО вообще пустота...нет таких или ищу не там?

[veverica]

я вообще в Кемерово живу )) у нас нет. и в Самаре, где я раньше тем же занималась, не было.

[Студентишка]

Доброго, предлагают выкупить имущество, но вот в договоре смущают такие пункты

1. Покупатель НЕ имеет право осуществить реконструкцию и перепланировку Объекта, ведущую к изменению характеристик Объекта, в отношении которого заключен данный договор.

2. Обязан застраховать Объект.

Как отказаться от этих пунктов, выкуп имеет смысл при осуществлении реконструкции, а страховку платить обременительно.

Спасибо. 

[veverica]

Студентишка, то есть вы хотите МОЁ имущество перепланировать и реконструировать? а потом поджечь его или затопить, и перестать платить выкупные платежи?..

до тех пор, пока вы полную стоимость не выплатите, имущество в залоге у продавца; перестаёте платить - договор купли-продажи расторгается, договор аренды возобновляется на прежних условиях. если вы проведёте реконструкцию, какое помещение я буду искать и у вас изымать? если вы затопите или подожжёте помещение, я его потом на какие шиши буду восстанавливать?

 

а по сути вопроса - если условия договора сторонами не согласованы, можете обратиться в суд за урегулированием.

[Студентишка]

Студентишка, то есть вы хотите МОЁ имущество перепланировать и реконструировать? а потом поджечь его или затопить, и перестать платить выкупные платежи?..

до тех пор, пока вы полную стоимость не выплатите, имущество в залоге у продавца; перестаёте платить - договор купли-продажи расторгается, договор аренды возобновляется на прежних условиях. если вы проведёте реконструкцию, какое помещение я буду искать и у вас изымать? если вы затопите или подожжёте помещение, я его потом на какие шиши буду восстанавливать?

 

Понятно что не согласованы, как убедить судью, что реконструкция ведет к увеличению стоимости объекта? 

[veverica]

а зачем? в смысле, мне, собственнику, какой в этом интерес? вы и без реконструкции совершенно замечательно моё имущество арендуете...

суду совершенно поровну, сколько стоит объект, суд нужно убеждать в том, что права сторон не утратят баланса при изменении условий договора.