Сообщений в теме: 56

[Бетон]

_{Господа юристы! Не могу создавать новую тему, поэтому, извините, что здесь пишу.}

_{У меня необычный вопрос: я - мелкий застройщик многоквартирного жилья. Строю со всеми разрешениями, проектами и согласованиями. Но на свои деньги. Сейчас экономическая ситуация в стране непонятная и у меня родилась вот какая идея: для большей уверенности в завтрашнем дне хочу "продать" все квартиры в строящемся доме, но денег с людей не брать, а обязать их заключить ДКП квартир и выкупить их в течение N дней с момента сдачи дома в эксплуатацию.}

_{Подходит ли здесь обычный предварительный ДКП квартиры? На мой взгляд да, и он не подлежит гос.регистрации.}

_{Подпадают ли такие продажи под действие ФЗ-214? Думаю, нет, т.к. я не привлекаю ни чьих денег.}

_{Какие еще здесь могут быть подводные камни? Насколько реально в  дальнейшем через суд обязать отказавшихся "дольщиков" заключить договор или взыскать убытки с них? Существуют ли механизмы привлечения денег (чисто символических, гарантирующих заключение договора в будущем) помимо ФЗ-214 и ЖСК?}

[G0LDY]

Пока требований закона нет, уведомляем дольщиков об изменениях в проекте мы не станем. 

Вы полагаете? ))

Хм ))

15 лет проработала (будучи юристом) в  долевом строительстве....  а сейчас вот дольщиком стала...

Предметом договора является мое долевое участие   ( или  , как еще говорят, совместное инвестирование)   в строительстве жилого объекта в части определенной квартиры. На момент  заключения договора имеется определенный согласованный проект, согласно которому  квартира имеет определенные характеристики, которые и отражены в договоре и приложении к данному договору (которое, как известно, является его неотъемлемой частью).  Не кажется ли Вам (помятуя о гражданском законодательстве), что  любые изменения предмета договора должны быть  согласованы сторонами?  При изменении проектной документации, меняющей параметры квартиры, инвестирование которой является предметом договора,  вообще как бэээээээ  вполне правомерно потребовать  заключения доп. соглашения к такому договору ( в связи с изменением предмета договора, если Вы не поняли), а не только уведомления.  

Самоуверенность  (это я про "мы не станем")  - это конечно хорошо, но...

[Massive]

G0LDY, 

Вы точно 

15 лет проработала (будучи юристом) в  долевом строительстве

?

Я уважаю чужую точку зрения, но высказываемую не в духе "кажется", "пОмятуя о гражданском законодательстве" и "самоуверенность".

Взвешиваю риски и принимаю решения.

 

Напишите, как бы поступили Вы.

[G0LDY]

Абсолютно точно (по настоящее время являюсь начальником юридического отдела в строительной копании, которой много-много лет). Как видите, я помню, каким образом изменяется предмет договора.  Поэтому вопрос о  точности неуместен.

ПомятУя , а не пОмятуя( что Вам здесь не понравилось? Великий русский язык.)

Я бы уведомила. Себе дешевле.

А то придут потом вот такие грамотные дольщики типа меня,  и будут грозить расторжением по 7 и 9 статье 214 ФЗ, да еще и неустойку потребуют.

(наверное, потому что 15 лет, потому и не блогер я , некогда мне по форумам ходить    )

Сообщение отредактировал G0LDY: 02 March 2016 - 13:47

[G0LDY]

Ах да, памятУя. Ну извините,  случается в сети. Но  тем не менее,  не скажет ли Вам Ваш работодатель, что Вы недостаточно точно  взвесили риски, когда  придет умный дольщик и скажет, что Вы, не урегулировав с ним  изменения в предмете договора, изменили его в одностороннем порядке (изменив проект) , чем ухудшили для него, дольщика, характеристики помещения и т.д. и т.д.  , со всеми вытекающими из 7 и 9 статей 214 фз последствиями

[G0LDY]

Скажите, а какое отношение все эти три строки имеют к действующему законодательству и почему  эти причины или трудности должны волновать дольщика? Есть 450 статья ГК, регламентирующая   способ изменения предмета договора, есть   фз 214, регулирующий ответственность застройщика.

Вряд  ли в суде оценят  довод о трудоемкости процесса, также, как и   ссылки на то, что  планшет дольщика не так написал букву О.

Это всё несущественно.

Извините, но на несущественны доводы отвечать нет смысла даже мне.

Разослать пачку уведомлений (ну пусть посадят еще одного человека в недвижимость , если мало)  , имея одну  хорошо работающую строку в договоре ДДУ -   не составляет  трудностей,  у отдела недвижимости задача такая: рассылать уведомления. Зато это в большинстве  случаев позволит избежать  весьма негативных последствий  по ст. 7 и 9  214 Фз, о которых  я уже писала.  (не нужно излагать  здесь каких?)

[Massive]

Зато это в большинстве  случаев позволит избежать  весьма негативных последствий  по ст. 7 и 9  214 Фз, о которых  я уже писала.  (не нужно излагать  здесь каких?)

Изложите, какие. И оцените реальность их наступления.

[G0LDY]

Вы точно знаете, по каким причинам застройщик меняет ПД дома? 

 

G0LDY сказал(а) 01 Мар 2016 - 18:02: 15 лет проработала (будучи юристом) в  долевом строительстве

1)Попробуйте мыслить последовательно, прежде чем задать следующий вопрос.  

2) "Изложите, пожалуйста" и "оцените пожалуйста"

3) Я думаю,  все грамотные люди,  не только юристы, в состоянии самостоятельно прочесть хотя бы две указанные статьи

4) Реальность их наступления очень велика при определенных изменениях в проекте (вариантов может быть масса, попробуете предположить сами?), а также при существенном увеличении конечной площади помещения ( за счет чего, позвольте спросить?). В этом , собственно говоря, можно еще раз убедиться, открыв все- таки 214 закон.

Засим попробуйте для начала опровергнуть доводы о том, что проектные изменения помещения, являющегося предметом инвестирования, являющегося в свою очередь предметом договора,  не нужно согласовывать с  другими участниками инвестирования.  А потом уже задавайте вопросы.

 

В общем то, я и зарегистрировалась то вчера, совершенно случайно увидев эти  слова.  "уведомлять мы не станем".  (сразу захотелось напомнить о ГК РФ).

Самоуверенность (а зачастую и надменность)  офисных работников некоторых строительных компаний  и совершенно необоснованная недооценка ими же  умственных способностей , образования и прочих личностных характеристик дольщика зачастую играет  злую шутку с этими самыми работниками (а как следствие и с  компаниями). 

 

Извините, но мне далее некогда вести беседу ни о чем в духе "а Вы знаете всю трудоемкость процесса" и "почему изменили ПД".

Права дольщика это затрагивать не должно  (проще говоря, ему  до этого нет дела).  Придумайте что-нибудь более правомерное.

[G0LDY]

Ах да. К чему я всё это написала. Да просто к тому, что тому, кто еще  до сих пор не придумал , как  урегулировать эту ситуацию, следует лучше подумать, как ее можно регулировать, чем   топОрно "отфутболивать" дольщиков репликой "мы не станем".   "Растопыриванием пальцев  и надуванием щек" можно нанести приличный денежный удар  по компании (ст. 7 и 9   )  (как минимум разницу  в метраже никто не оплатит, а если компания будет упираться - то можно и деньги по договору  дольщику вернуть, и неустойку заплатить,  прецедентов хватает) , а вдруг  компания  еще и из зарплаты своего офисного работника все это вычтет.

Засим блогерствовать далее мне недосуг.

Сообщение отредактировал G0LDY: 02 March 2016 - 20:33

[Massive]

как минимум разницу  в метраже никто не оплатит, а если компания будет упираться - то можно и деньги по договору  дольщику вернуть, и неустойку заплатить,  прецедентов хватает

Вы красиво пишете, но очевидно, что в отрыве от реальной практики. 

Реальному дольщику нужна квартира для проживания, а не устраивание скандалов с застройщиком.

А реальному юристу нужно затеять спор с застройщиком. 

В этом и есть все несовпадение интересов юриста и дольщика.

 

Я в своей практике немало таких крикунов встречал.

Наша практика простая: не нравится квартира - расторгаем ДДУ по соглашению сторон, возвращаем деньги и выставляем квартиру на продажу по более высокому ценнику (что естественно, когда дом близок к вводу).

[UglyCub]

не нравится квартира - расторгаем ДДУ по соглашению сторон

как Вы заставите меня расторгнуть ДДУ по соглашению, если я не хочу ?

[Massive]

UglyCub, 

 

как Вы заставите меня расторгнуть ДДУ по соглашению, если я не хочу ?

Давайте разберем в подробностях.

Застройщик построил квартиру площадью не 100 кв.м., а 108 кв.м.

Площадь изменилась ввиду изменения проектного решения.

 

Дольщик отказывается принимать квартиру. Так?

[Daonar]

Дольщик отказывается принимать квартиру. Так?

А по какой причине отказывается, собственно? Если из-за разницы площади, то это ваши, а не дольщика, проблемы, что вы не умеете строить ровные дома. Дурак дольщик, если из-за этого отказывается. У него-то в ДДУ написано, что ему должны передать квартиру с конкретным номером по конкретному адресу и определенной площади. Вот и передавайте - без доплат, кстати. В обзоре есть позиция ПВС о том, что нежелание дольщика доплачивать "случайную" разницу площади (между фактом и ДДУ) не является основанием для неисполнения со стороны застройщика, в том числе - для одностороннего расторжения или отказа в передаче (п. 34 ПВС от 4.12.2013). Поэтому идите и договаривайтесь о размере скидки, которую дадите дольщику за то, что собираетесь ему передать квартиру не той площади, что в ДДУ указана; глядишь, на нулевой скидке и сойдетесь.

Сообщение отредактировал Daonar: 12 May 2016 - 15:13

[Massive]

Daonar, 

моя позиция как застройщика - ждать дольщика.

Либо он письменно отказывается от приемки квартиры с большей площадью, либо принимает квартиру.

В первом случае он долго будет вытаскивать деньги, доказывая в суде, что имеет место существенное изменение объекта ДДУ.

Во втором - как только примет квартиру, у застройщика появится основание требовать доплаты за лишние метры.

[Daonar]

Я бы на месте дольщика потянул время перепиской на тему "почему квартира 108 метров, хотя в ДДУ 100, и когда мне для приемки предъявят квартиру в 100 метров, соответствующую ДДУ" - не отказываясь от приемки, приезжая и подписывая акты осмотра с перечнем недостатков и назначая застройщику сроки их устранения. Это плюс пара месяцев в сторону неустойки за просрочку. Потом бы принял квартиру (при условии отсутствия замечаний по существу), большей, чем в ДДУ, площади, подписав с застройщиком передаточный акт "без претензий".

 

А вот дальше, имхо, уже застройщик будет долго вытаскивать деньги с дольщика в суде. Дольщик сошлется, что изменение ДДУ возможно только через ДС с его гос. регистрацией, ДС на изменение площади нет, передаточный акт подписан сторонами - ДДУ исполнен. В ДДУ написано, что дольщик обязан доплатить за лишние метры? Обязан и не отказывался бы, но только в порядке 214-ФЗ и 164 ГК, через ДС на изменение площади, которого нет, и акт застройщик подписал. Ведь тут можно ссылаться на недобросовестное поведение истца, разве нет?

[Massive]

Я бы на месте дольщика потянул время перепиской на тему "почему квартира 108 метров, хотя в ДДУ 100

На месте дольщика первым желанием бы у Вас было жить в квартире. Въехать и начать делать ремонт, как все другие соседи.

 

 

Потом бы принял квартиру (при условии отсутствия замечаний по существу), большей, чем в ДДУ, площади, подписав с застройщиком передаточный акт "без претензий".   А вот дальше, имхо, уже застройщик будет долго вытаскивать деньги с дольщика в суде

Застройщик в суд не пойдет. Просто не подпишет с дольщиком акт сверки взаиморасчетов, и не зарегит дольщик право собственности на квартиру.

[Daonar]

Насчет "начать ремонт и жить" - ситуации бывают разные, не всегда есть срочность, ДДУ бывает и инвестиционным. И какое отношение акт сверки имеет к дольщику-физику? Уклонение от передачи - через суд, даже право собственности можно признать через суд, есть же практика. Это вообще при условии, что дольщик заинтересован в регистрации ПС - что, опять же, не факт для инвестиционного ДДУ; зачем лишние налоги платить?

[BloodForFun]

Насчет "начать ремонт и жить" - ситуации бывают разные, не всегда есть срочность, ДДУ бывает и инвестиционным. И какое отношение акт сверки имеет к дольщику-физику? Уклонение от передачи - через суд, даже право собственности можно признать через суд, есть же практика.

 

Вам о том и говорят, что застройщику нет никакого смысла первому идти в суд.....

[G0LDY]

В первом случае он долго будет вытаскивать деньги, доказывая в суде, что имеет место существенное изменение объекта ДДУ.

Совершенно не долго, полно практики. (начиная с Москвы кстати)

А  по  ст 7 и 9  214 фз - еще и  срок для возврата д/c  (и неустойки) после вступления в силу решения суда -  очень небольшой.

На месте дольщика первым желанием бы у Вас было жить в квартире. Въехать и начать делать ремонт, как все другие соседи

Каким образом сие относится к обозначенным  в теме договорным отношениям?

Сообщение отредактировал G0LDY: 10 March 2016 - 16:37

[Daonar]

еще и срок для возврата д/c

Зачем же требовать расторжения и возврата д/с, бесплатно кредитуя бизнес застройщика? Это со стороны дольщика очень глупо, и это косвенно упомянул Massive: застройщику как раз выгодно расторгнуть и сразу же заключить новый ДДУ за заметно бОльшие деньги.

 

что застройщику нет никакого смысла первому идти в суд

Ему и не надо будет, если он не уклоняется от передачи квартиры дольщику. А если уклоняется, то ситуация совсем другая и к рассматриваемому вопросу о разнице в площади не имеет отношения.

Сообщение отредактировал Daonar: 10 March 2016 - 23:57

[G0LDY]

Зачем же требовать расторжения и возврата д/с, бесплатно кредитуя бизнес застройщика? Это со стороны дольщика очень глупо, и это косвенно упомянул Massive: застройщику как раз выгодно расторгнуть и сразу же заключить новый ДДУ за заметно бОльшие деньги.

 

 

Во- первых,  не одной лишь цены договора, как уже было упомянуто.

Вопрос  то у нас в чем стоял изначально? В изменении проекта и как следствие изменении  площади и цены договора? Воот.

Можно  и не  требовать расторжения, а обязать передать по акту без дополнительной оплаты  неизвестно откуда нарисовавшихся излишних кв. метров (ну например  застройщик сделал более тонкие стены, заменил материалы, ухудшил характеристики квартиры, удешевив ее), неустойка  ведь может  прилично перекрыть  сумму доп оплаты (за кв. метры).  На практике получается как минимум зачет, а   чаще  зачет плюс  оставшаяся часть неустойки  ( так что дольщику, которому  есть где жить, в суд сходить как раз очень  интересно, что и делают, опять таки  затраты на содержание  помещения до передачи будет нести застройщик.. а еще расходы на экспертизу, а еще  судебные.)

если он не уклоняется от передачи квартиры дольщику

Как раз таки уклоняется, требуя (не согласовав изменения в проекте) оплаты за  доп. квадраты ( посему как раз это и имеет отношение к доп площади напрямую). Ну а  коли уклоняется - дольщик и идет в суд со всем вышеперечисленным.

Сообщение отредактировал G0LDY: 11 March 2016 - 18:39

[G0LDY]

Ах да, что касается "инвестирования в бизнес застройщика".    А вот на этот момент влияет слишком много факторов, начиная  с фактора времени вступления дольщика в инвестирование    и плюс  очень много чего   .   Сумма (включая всяческие неустойки и моралки), которую хватит ума взыскать дольщику,  способна  превратить розовую мечту о кредитовании в ничто  (и конечно он посчитает). Так что тут возможны варианты, но вот  озвученное мной выше ( а именно обязать и тд и тп)  - это как раз  самый лучший вариант для дольщика.

Сообщение отредактировал G0LDY: 11 March 2016 - 20:54

[Тупая блондинка]

Я бы уведомила. Себе дешевле. А то придут потом вот такие грамотные дольщики типа меня,

Я работаю в строительной организации более 15  лет, а вот такие грамотные еще не встречались. 

Зачем делать лишние телодвижения, если  вероятность наступления  неблагоприятных последствий  приближается к нулю?

[Daonar]

Сумма (включая всяческие неустойки и моралки), которую хватит ума взыскать дольщику, способна превратить розовую мечту о кредитовании в ничто

С учетом текущей практики по 333 ГК РФ - это, скорее, не так. Вот конкретный пример: дольщик покупает за 4,5 млн, через 1,5 года передача ОДС с просрочкой в полгода. Номинальная неустойка порядка 380 тысяч, плюс моралка и прочее. Реально по решению всего 170 тысяч (что совсем даже не плохо по нынешним временам), выплаченные через 2 года после инвестирования исходных 4,5 млн. При ставке дисконтирования 15% чистая приведенная стоимость такого потока для застройщика - порядка 4,37 млн. руб.

 

Если же в качестве альтернативы рассмотреть вариант, когда застройщик убедил дольщика расторгнуть, т.е. через 1,5 года 100% возврат уплаченной суммы с последующей продажей за 4,8 млн, то ЧПС такого потока уже  4,7 млн. руб - заметно выгодней, и это при консервативной оценке роста стоимости квартиры. Т.е. с чисто финансовой точки зрения застройщику всегда выгодней расторгнуть и перепродать, что, в общем-то, очевидно и следует из существа долевого строительства, связанного с рисками.

[Скрижаль]

Добрый день.

 

Как думают уважаемые юристы, вот такой пункт ДДУ о переносе сроков будет являться достаточной защитой от слишком ретивых желающих взыскать неустойку?

 

Стороны определили, что изменение сроков строительства в соответствии с разрешительной документацией, полученной Застройщиком в порядке, установленном действующим законодательством, являются безусловным основанием для изменения условий настоящего Договора в соответствии с такими разрешительными документами и не влечет для Застройщика уплаты неустойки или взыскания иных убытков.

В случае переноса срока ввода I очереди строительства Многоквартирного дома в эксплуатацию, Застройщик в срок не позднее чем за два месяца до истечения срока передачи Квартиры (п.2.2. Договора) направляет Участнику долевого строительства уведомление о переносе срока ввода в эксплуатацию и необходимости подписания Сторонами соответствующего дополнительного соглашения к настоящему Договору.