Сообщений в теме: 31

[Daonar]

Ситуация: дом 19..мохнатого года, построен в СССР через ЖСК. Квартиры в собственности жильцов. ЖСК продолжает существовать как юрлицо, но лицензии на управление МКД не имеет. Лицензию имеет настоящая УО, которая числится в реестре; именно она (УО), по данным МЖИ, является управляющей организацией дома. При этом платежки жильцам выставляет ЖСК, добавляя в них строки вида "обязательные взносы" и прочую отсебятину.

 

Деньги эти идут на зарплату председателю ЖСК. Доп. взносы якобы оформлены общими собраниями, но протоколов никто не видел, в самих собраниях участвует по 10 человек и 90% голосов идут якобы по доверенности на председателя ЖСК (доверенностей тоже никто не видел); собрания проводятся всегда с нарушениями - ненадлежащее уведомление, голосование по вопросам, не включенным в повестку и так далее.

 

УО неоднократно отказывалась заключать с собственниками договор управления, мотивируя это тем, что у УО заключен договор с ЖСК, а собственникам надо обращаться в ЖСК (есть основания подозревать сговор, но это отдельная тема). Сейчас перестали платить в ЖСК (т.к. нет договора, нет оснований и у ЖСК нет лицензии на управление МКД), направили в УО требования заключить договор с собственниками (ЦП с описью и уведомлением). УО не отвечает.

 

Планируем обратиться с иском о понуждении УО к заключению договора управления с собственниками, проведении сверки расчетов (неизвестно, перечисляет ли ЖСК деньги в УО - возможна задолженность). Обязательство заключать договор предусмотрено ЖК, поэтоту тут проблем не предвидится. Также планируем подать иски к ЖСК с требованием возврата ранее уплаченных сумм, на основании того, что это для ЖСК - НО (у ЖСК договоров с собственниками тоже нет).

 

Конечная цель - заключить договоры с УО, урегулировать вопрос с возможной задолженностью и устранить сосущую деньги прокладку (ЖСК). Возможно, тут есть более эффективные шаги?

 

UPD: как мне видится, положительное решение по указанному иску будет (хоть и косвенно) устанавливать тот факт, что именно УО, а не ЖСК, является надлежащим кредитором в обязательстве собственников платить за услуги ЖКХ, что можно будет в дальнейшем использовать как защиту от возможных исков ЖСК против "неплательщиков".

Сообщение отредактировал Daonar: 03 April 2016 - 00:44

[Lexus007]

Конечная цель - заключить договоры с УО, урегулировать вопрос с возможной задолженностью и устранить сосущую деньги прокладку (ЖСК). Возможно, тут есть более эффективные шаги?

Если всё именно так как Вы описали выше, то договор с УО у вас уже есть, а платить ЖСК или не платить - это Ваше личное желание.

В принципе пытаться через суд запретить кидать Вам в почтовый ящик макулатуру возможно, но бессмысленно.

По поводу разъяснения Вам понятия "договор с УО" обратитесь к юристу в реале. Он же проверит всю Вашу информацию, изложенную здесь.

[Daonar]

то договор с УО у вас уже есть

Договора с УО нет. Речь не о запрете кидать макулатуру, а о переводе всей схемы в легальное русло, когда деньги УО будет получать напрямую, а не через прокладку, снимающую пару миллионов в год себе на зарплату. Я, возможно, не вполне корректно указал выше - ЖСК требует, чтобы ему платили все платежи ЖКХ, а не только платежи на зарплату председателю.

Сообщение отредактировал Daonar: 02 April 2016 - 23:32

[Izverg]

Не совсем понял, в чём проблема. Вы члены ЖСК? - Тогда решения ЖСК для Вас обязательны. Не согласны- выйдете из ЖСК. Не члены ЖСК? - Посылайте их к члену (ЖСК).

Сообщение отредактировал Izverg: 03 April 2016 - 00:19

[Daonar]

Речь идет о собственниках, которые НЕ являются членами ЖСК. В чем проблема, как она мне видится - это три основных момента:

 

1) Общие собрания собственников проводятся совместно с собраниями ЖСК (объединены). Т.е. решение "платить 50р/метр в месяц на зарплату председателю ЖСК" номинально является решением, принятым на общем собрании собственников жилья в МКД при голосовании по вопросу об установлении размера дополнительных платежей, связанных с содержанием дома. Т.е. поборы на красивую жизнь председателю ЖСК являются решением ОСС, обязательным к исполнению согласно ЖК. Это если вынести за скобки всю фальсификацию с "доверенностями", где председатель ЖСК "голосует" от имени 90% собственников.

2) УО, имеющая лицензию и официально выбранная как УО дома, отказывается заключать договор с собственниками, и даже просто выставлять им счета. Даже если презюмировать, что из наличия договора с любым одним собственником и того факта, что в доме может быть только одна УО, вытекает наличие договорных отношений у УО и собственников, которые даже и не заключили с УО договор в письменной форме. Они все равно не могут платить УО, т.к. не получают счетов, не знают, куда и сколько платить.

3) Платежи в ЖСК - по тем счетам, что выставляет ЖСК - являются неосновательным обогащением ЖСК, ведь ЖСК не УО, не имеет лицензии на управление МКД и не имеет договоров с собственниками. Как я написал выше, нет уверенности, что эти деньги тупо не воруются.

[Ури]

решением, принятым на общем собрании собственников жилья в МКД

2 варианта: первый - провести "своё", "подлинное" собрание собственников помещений в МКД, второй - соседняя тема ОБЖАЛОВАНИЕ РЕШЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ 

[Daonar]

За тему спасибо, смотрел ее, в принципе (хотя она и совсем при другой редакции ЖК создана). Как обжаловать, понятно. Но, тем путем идти не хочется, так как наиболее вероятно, что будет так:

 

так ходил три года, обжалуя решения общих собраний. А кое-кто даже четыре или пять лет...А потом, как правило у управляек заканчиваются либо деньги либо соратники либо терпение

 

Обжалование выглядит достаточно тупиковой веткой хотя бы и потому, что до сих пор законодательством не установлена обязанность хранить где-то в одном понятном месте (кроме места, установленного самим решением ОСС) протоколы собраний. Т.е. абстрактный новый собственник не имеет возможности гарантированно узнать - какие ОСС были, какие решения приняты; у него просто нет какого-то "единого окна", где можно запросить протоколы и либо получить их, либо получить авторизованный ответ "собрания не проводились, протоколов нет".

 

Хочется закрепить договорные отношения с "настоящей" УО, создать возможность легитимно платить ей, а дальше это уже будет проблема ЖСК и его левого председателя, если они захотят стрясти с жильцов деньги, которые те якобы "не платят" ЖСК.

Сообщение отредактировал Daonar: 03 April 2016 - 01:49

[Ури]

Ну если большинство собственников такое положение дел устраивает, то остаётся подчиниться большинству.

Или занимайтесь разъяснением и агитацией, чтобы перетянуть на свою сторону большинство, и тогда  Вас есть шанс провести "истинное" собрание, на котором будут поставлены и проголосованы интересующие Вас вопросы.

[Ури]

нет уверенности, что эти деньги тупо не воруются.

Любой член ЖСК вправе знакомиться с любой документацией ЖСК. Станьте членом, ознакомьтесь с финансово-хозяйственной документацией, получите уверенность.

[Daonar]

Членам ЖСК тоже ничего не показывают. Дело не в номинальном членстве. Прокуратуре, например, из ЖСК ответили, что документы утеряны.

 

А к чему вообще ремарка про "большинство"? Нет задачи сделать глобальную революцию; есть задача обеспечить возможность платить настоящей УО тем собственникам, которых не устраивают поборы. Вы считаете, что понуждение настоящей УО к заключению договоров - занятие бесполезное?

Сообщение отредактировал Daonar: 03 April 2016 - 18:04

[Ури]

Членам ЖСК тоже ничего не показывают

Э-э-э ... Бессилие ... импотенция ?

документы утеряны

Чудненько ! А с чего тогда взялось

платежки жильцам выставляет ЖСК

???

[Daonar]

Бессилие ... импотенция ?

Вы будете силой отбирать у 70-летней женщины документы о финансово-хозяйственной деятельности ЖСК? Вот и другие не будут, а в суд пока не обращались.

 

 

А с чего тогда взялось...платежки жильцам выставляет ЖСК???

 

Просто потому, что могут. И потому, что 70% жильцов - бабушки, которые никогда не разберутся (и платят), еще 25% сдают, и им все равно, кому и сколько платить, т.к. платят, по сути, не они сами. Я же начал с того, что законных оснований получать от собственников квартир платежи за услуги ЖКХ у ЖСК нет и быть не может.

[Ури]

Вы будете силой отбирать у 70-летней женщины документы

Фи, поручик, Вы пошляк !
Пристав - вот кто выполнит грязную работу !

70% жильцов - бабушки, которые никогда не разберутся (и платят)

Плохого Вы мнения о бабушках ! Они теперь в Сбер не ходят платить коммуналку. а ездят бесплатно на автобусе три остановки в ларёк "Принимаем платежи", туда, "хде нет комиссии" !

Сообщение отредактировал Ури: 03 April 2016 - 21:47

[Daonar]

Пристав - вот кто выполнит грязную работу !

Так-то да, но для этого необходимо все же в суд обратиться. А бабушки по факту платят, увы.

[Ури]

Хм, кому не дают документы - Вам или бабушкам ?
Если Вам - то Вы и обратитесь в суд.
Если Вы переживаете за бабушек, не будучи собственником помещение в МКД - то пожертвуйте бабушкам денежку.

[Daonar]

Вот пока так считаете

Где Вы увидели, что я считаю, что не нужно через суд признавать решения ОСС недействительными? Я написал, что в первую очередь этого хочу решить вопрос с платежами нормальной УО. А с обжалованием "решений" в пользу ЖСК и их недействительностью - позже. Выбранная стратегия состоит в том, чтобы 1) получить решение суда, которое признает статус УО в качестве УО (и получателя платежей), 2) на его основе подать иск к ЖСК о возврате всех платежей за 3 года как НО 3) как ЖСК будет выкручиваться после этого - уже их проблемы; им самим придется обращаться в суд, предоставлять протоколы и прочие документы - которые они, согласно предоставленному в прокуратуру ответу, потеряли.

 

Ну а что касается

 

После раза десятого, когда их оштрафует за это жилинспекция (каждый раз по 40 000)

так это ЖСК не страшно: они же не УО, поэтому у МЖИ нет полномочий и оснований их штрафовать. Проходили уже.

[Daonar]

то какая Ва хрен разница, кто за эти услуги получает деньги

Разница большая. Маржа и управленческие расходы УО, согласно ЖК и ПП субъектов, входят в состав расходов "содержание и ремонт". Однако прокладка-ЖСК решила собрать эти расходы (на зарплату председателю) еще раз, отдельной строкой. ЖСК, условно, не делает НИЧЕГО, кроме добавления к строкам расходов УО своих поборов. Еще раз и в последний раз повторю, что вопрос вообще никак не связан с объемом и качеством услуг по управлению МКД.

 

Еще КАК есть!

Основания? ЖСК не поднадзорен МЖИ: деятельностью по управлению МКД не занимается.

 

что способ управления в вашем доме это управление жилищным кооперативом (пп 2 п 2 ст 161 ЖК РФ)

Сказать можете. Однако ЖСК утверждает, что способ управления - через УО (ст. 161 ч.2 п.3)), а на вопрос, на каких основаниях они (ЖСК) выставляют платежки отвечает "на основании решения общего собрания".

Все же просто, как дважды два: есть набор услуг, которые Вам оказывают. Если эти услуги Вам оказывают своевременно и в полном объеме

Вы когда в парикмахерскую идете, деньги за стрижку платите парикмахеру или в соседний овощной магазин?

Сообщение отредактировал Daonar: 06 April 2016 - 16:27

[Daonar]

В любом случае всем участвовавшим спасибо за ваши мнения.

[Lora M]

Разница большая. Маржа и управленческие расходы УО, согласно ЖК и ПП субъектов, входят в состав расходов "содержание и ремонт". Однако прокладка-ЖСК решила собрать эти расходы (на зарплату председателю) еще раз, отдельной строкой. ЖСК, условно, не делает НИЧЕГО, кроме добавления к строкам расходов УО своих поборов. Еще раз и в последний раз повторю, что вопрос вообще никак не связан с объемом и качеством услуг по управлению МКД.

 Так Вы же сами говорите, что платежки за ЖКУ Вам выставляет ЖСК. Что означает, что председатель за свою зарплату ведет всю бухгалтерию. И значит работает, а не НИЧЕГО не делает. Для 70-летней женщины вести бухгалтерию организации - это РАБОТА.

[Daonar]

Для 70-летней женщины вести бухгалтерию организации - это РАБОТА.

Да сколько угодно. Только эта работа не нужна жильцам - хотя бы по той причине, что ровно такую же работу (управление, ведение бухгалтерии и т.п.) уже выполняет УО. С какой стати делать эту работу и оплачивать ее более одного раза?

[Lora M]

"Только эта работа не нужна жильцам "

      Видимо не нужна она лично Вам, раз бабушки, как Вы говорите, платят и не возмущаются. Бабушки , судя по всему, ровестницы председателя и  члены ЖСК, вместе вступали в ЖСК еще в молодости, вместе строили дом, и доверия больше имеют к такой же 70-летней пенсионерке, чем к очередной УО. Тем более, что сейчас всех гонят правдами и неправдами в государственные УО. Несколько лет назад картина была противоположная - всех гнали не спрося в коммерческие структуры по управлению МКД. Теперь встрепенулись - деньги мимо государственного рта утекают. Надо стадо обратно загонять. 

     На счет ведения бухгалтерии управляющей организацией:

ЕПД ( единый платежный документ), он же квитанция( платежка) по оплате ЖКУ в Москве выдают ЕИРЦ ( МФЦ). А это отдельная государственная структура, единая по Москве. Вот эти самые расчетные центры могут заключить договор с ЖСК ( при согласии членов ЖСК, зафиксированном в протоколе общего собрания) на ведение расчетов с жильцами по ЖКУ. А Управляющая организация тут не при чем. Управляющая организация теоретически может быть любая ( т.е.  имеющая лицензию и не обязательно ГБУ "Жилищник"). В тарифе по содержанию общего имущества МКД заложены управленческие расходы ( а проще говоря - зарплата с налогами, которой на практике все эти "управленческие"  и ограничиваются). То есть если Ваш председатель защищает интересы дома  за свою зарплату,т.к. сама в этой лодке, то управленцу от УО совершенно безразличен и ваш дом и Вы сами. Его волнует только зарплата. И если на общем собрании дома жильцы решат, что нужно огородить дом и установить дополнительные лавочки и новые двери на этажах, то денег на это от УО компании Вы не получите.:-). Все эти улучшения могут финансировать только сами жители дома. А для этого на собрании принимаются решения о взносах дополнительной строкой ( которые Вас так возмущают). Если все расчеты по ЖКУ с жителями берет на себя ЕИРЦ (МФЦ), то никакой доп.строки в квитнации не будет. ЕИРЦ не будет заниматься обеспечением хозяйственной деятельности ЖСК. У ЖСК есть собственный счет, на который  можно перечислять взносы на дополнительное благоустройство и улучшение общего имущества собственников. Как только на счет ЖСК начинают поступать деньги и заключаются договора на подрядные работы - возникает необходимость в бухгалтере, который будет обслуживать все эти операции, отчитываться по налогам и т д...по полной программе. Короче, мы вернулись к первоначальной ситуации  --- кто-то должен вести бухгалтерию ЖСК ( как ведет ее сейчас председатель).

[Daonar]

Lora M, Бабушки просто не понимают, сколько и кому они платят. А платят они, между прочим, очень много: например, за 2015 год в составе тарифа "содержание и ремонт" УО они заплатили 140 тысяч рублей управленческих расходов, зато в ЖСК - почти 700 тысяч рублей. И эти 700 тысяч пошли на "зарплату" председателю ЖСК, больше никуда. А если ЖСК из схемы убрать, то с теми же расходами (для жильцов) можно будет на 700 тысяч в год делать тех самых "улучшений", о которых Вы говорите. Я повторюсь: ЖСК не делает НИЧЕГО дополнительного по сравнению с тем, что делает УО. Только прогоняет через себя денежный поток, снимая с него сливки в размере примерно 25%.

 

Кто-то должен вести бухгалтерию любого юрлица - не только ЖСК - однако из этого никаким образом не вытекает, что собственники квартир определенного дома должны финансировать хозяйственную деятельность этого юрлица, покрывать расходы на ФОТ и прочие расходы.