Сообщений в теме: 339

[Sania]

lyolic , а откуда Вы знаете, что у Lenochka80 в техпаспорте)))  

Более того, на плане стоит печать"перегородки, короба находятся в стадии строительства, размеры требуют уточнения

В такой ситуации я бы говорил, что к моменту замеров СМР не завершены, следовательно, доверять результатам таких замеров нет оснований))

Я об этом с самого начала говорил:

Если в Вашем случае замеры производились например до выполнения штукатурки или просто цифры несуразные - так это глубоко другой вопрос 

 

 

Ну если тех паспорт квартиры не появится, то и перерасчета цены не будет

 

даже в пользу дольщика?

 

 

Ps есть сомнения, что при составление тех паспорта здания размеры определяются по факту....

дублирует данные проектной документации или выдумывает?

[mooner]

Я себе ситуацию вижу так.

Приходит застройщик к дольщику и говорит:

- У тебя квартира на 2 кв.м. больше положенной, поэтому доплати по 1000 у.е. за каждый кв.м.

Дольщик:

- Не буду доплачивать, потому что у тебя тех паспорт не на квартиру, а на что-то другое.

Застройщик:

- Хорошо. Тогда я на тебя в суд подам.

Начинается суд.

Суд:

- Застройщик утверждает, что площадь на 2 кв.м. больше положенной. Дольщик это отрицает. Давайте проведем экспертизу и установим действительную площадь квартиры.

Проводится экспертиза, которая устанавливает площадь, и если застройщик прав, то дольщик попадает и на 2 000 у.е. и на судебные расходы (в т.ч. расходы на экспертизу).

Это я все к тому, что, на мой взгляд, абсолютно не имеет значения, как называется документ, на основании которого определяется площадь объекта. Важен сам факт увеличения площади и ничего другого.

 

Слышал, что была практика, когда дольщики в случае несоответствия площади отказывались подписывать акт приема-передачи пока застройщик не внесет соответствующих изменений в ДДУ, увеличив площадь при той же общей цене квартиры (в результате цена квадратного метра опускалась).

[Sania]

Это я все к тому, что, на мой взгляд, абсолютно не имеет значения, как называется документ, на основании которого определяется площадь объекта. Важен сам факт увеличения площади и ничего другого.

во-во

 

Слышал, что была практика, когда дольщики в случае несоответствия площади отказывались подписывать акт приема-передачи пока застройщик не внесет соответствующих изменений в ДДУ, увеличив площадь при той же общей цене квартиры (в результате цена квадратного метра опускалась).

не сталкивался. По меньшей мере, странная практика. М.б. там были "отягчающие" обстоятельства.

[mooner]

не сталкивался. По меньшей мере, странная практика. М.б. там были "отягчающие" обстоятельства.

На сколько я понимаю, продавец обязывался передать квартиру площадью 100 кв.м., а пытается передать 110 кв.м. Т.е. передает предмет, не соответствующий условиям договора.
Тема здесь обсуждалась (правда очень давно):

http://www.volgasud....?showtopic=2663

Когда обсуждали ее вне форума, то и узнал о таком поведении потреба.
Может быть уже все изменилось.

[Yariy58]

Добрый день! Ситуация следующая. Застройщик сдает квартиры которые все меньше изначально заявленной площади.Разницу по договору он обязан вернуть и от этой обязанности не отказывается,согласно оговоренной цене за метр.Все бы ничего,но этой разницы получается огромная сумма за все та квартиры во всех домах очереди,на лицо беспроцентный  кредит за счет дольщиков.Я понимаю,что возможность изменения цены договора оговорена сторонами, (ниже приведен пункт о цене договора) но все же, согласно п.2 1102 ГК РФ обязанность вернуть неосновательное обогащение возникает независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Так вот вопрос,какие шансы взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами согласно п. 1107 ГК РФ? Спасибо за внимание!Пункт договора о цене 

Скрытый текст

 3. Цена договора, порядок ее уплаты.

3.1. Стоимость Объекта долевого строительства (далее – «Цена договора») составляет 0000.

Цена договора состоит из суммы денежных средств целевого финансирования, направляемого на оплату текущих и возмещение ранее понесенных (до заключения настоящего договора) затрат на строительство Объекта долевого строительства (далее – «Сумма возмещения затрат на строительство»), и денежных средств на оплату услуг Застройщика (далее – «Вознаграждение Застройщика»). 

Размер Суммы возмещения затрат на строительство, вносимой Участником по Договору в оплату Объекта долевого строительства, составляет 000. Сумма Вознаграждения Застройщика составляет 00000, НДС не облагается.

Разница между Суммой возмещения затрат на строительство, определенной в настоящем Договоре, и фактической суммой затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства, выявленной по окончании строительства Многоквартирного дома, является дополнительным вознаграждением Застройщика.  

3.1.1. Оплата Суммы целевого финансирования на возмещение затрат на строительство осуществляется Участником на целевой счет Застройщика по следующим реквизитам :0000

В назначении платежа указывается: «Оплата суммы целевого финансирования на возмещение затрат на строительство по договору участия в долевом строительстве № 00 от «000, НДС не облагается».

3.1.2. Оплата Вознаграждения Застройщика осуществляется Участником по следующим реквизитам ООО «Ромашка»:

Местонахождение: , г. Москва,

Юридический адрес:  Московская область, 

Банковские реквизиты:

 

В назначении платежа указывается: «Вознаграждение Застройщика по Договору участия в долевом строительстве № 00 от «00, НДС не облагается».

Объект долевого строительства считается оплаченным полностью при оплате в отношении него полной Суммы возмещения затрат на строительство и полной суммы Вознаграждения Застройщика, указанных в п. 3.1. Договора.

....................................

3.3. По соглашению Сторон Цена договора может быть изменена после его заключения в следующих случаях:

3.3.1. По соглашению Сторон Цена договора может быть изменена после его заключения в случаях, указанных в настоящем пункте Договора. Допустимые отклонения фактической общей площади Объекта долевого строительства, зафиксированной уполномоченными органами, от указанной в п.1.1. Договора общей (проектной) площади Объекта долевого строительства, составляют 3% (три процента) включительно, при этом изменение Цены договора не производится. Корректировка Цены договора возможна как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения на величину, превышающую указанные допустимые отклонения, по замерам фактической общей площади Объекта долевого строительства, зафиксированным уполномоченными органами. Указанное изменение Цены договора рассчитывается Сторонами исходя из стоимости одного квадратного метра площади Объекта долевого строительства – 00 за квадратный метр.

3.3.2. Если на основании данных технической инвентаризации будет установлено уменьшение Общей площади Объекта долевого строительства, Застройщик обязан возвратить Участнику долевого строительства денежные средства, соответствующие разнице между ценой Договора, указанной в пункте 3.1., с учетом положений пункта 3.3. Договора, и ценой Договора, рассчитанной исходя из фактической Общей площади Объекта долевого строительства. Расчет суммы возврата денежных средств Застройщик представляет Участнику долевого строительства одновременно с уведомлением о завершении строительства жилого дома и Дополнительным соглашением об изменении цены Договора. После получения документов Участник долевого строительства обязан в течение 10 (Десяти) календарных дней подписать Дополнительное соглашение об изменении цены Договора и передать его Застройщику. Возврат денежных средств осуществляется в соответствии с п. 3.3.4. по реквизитам, указанным в настоящем Договоре.

3.3.3. Если на основании данных технической инвентаризации будет установлено увеличение Общей площади Объекта долевого строительства, Участник долевого строительства обязан доплатить Застройщику денежные средства, соответствующие разнице между ценой Договора, указанной в п. 3.1., с учетом положений пункта 3.3. Договора, и Ценой договора, рассчитанной исходя из фактической Общей площади Объекта долевого строительства. Расчет суммы доплаты денежных средств Застройщик представляет Участнику долевого строительства одновременно с уведомлением о завершении строительства многоквартирного дома и Дополнительным соглашением об изменении цены Договора. После получения документов Участник долевого строительства обязан в течение 10 (Десяти) календарных дней подписать Дополнительное соглашение об изменении цены Договора и передать его Застройщику. Доплата денежных средств осуществляется в соответствии с п. 3.3.4. по реквизитам, указанным в настоящем Договоре.

3.3.4. В случае изменения (увеличения или уменьшения) Цены договора по основаниям п. 3.3.2 или 3.3.3 Договора, взаиморасчеты между Сторонами должны быть произведены в течение 30 (Тридцати) календарных дней со дня подписания Дополнительного соглашения об изменении цены Договора.

 

[Daonar]

Чтобы применять 1107, надо сначала установить факт НО. Застройщик будет возражать . А если подписать допник, то даже в случае признания НО моментом его возникновения станет подписание допника, а не дата заключения ДДУ - т.е. большую сумму вернуть по ГК 395 не удастся.

 

У дольщика нет обязательства подписывать допники и заниматься взаиморасчетами, вытекающими из несоответствия фактического качества ОДС (конкретно площади) тому, что зафиксировано в ДДУ. Если сроки поджимают, и у застройщика есть шанс попасть на просрочку - то КМК, имеет смысл не принимать ОДС как не соответствующий требованиям ДДУ по качеству (другая площадь), требовать у застройщика передать квартиру с площадью, указанной в ДДУ, и играть на том, что время работает в Вашу пользу (если, конечно, квартира не нужна позарез). Далее сравниваете потенциальные проценты по 395 статье на стоимость "уменьшенной площади" с суммой неустойки за просрочку.

[ИринаИв]

Добрый день!
Моя ситуация видимо единична или крайне редка. Аналогов не нашла. В ДДУ Проектная площадь квартиры, на основании которой расчитывается цена договора, взята из проекта, где площадь летнего помещения (ни балконом, ни лоджией оно в договоре не называется) посчитана с коэффициентом 0,3. При обмерах ПИБ выяснилось, что помещение все же является лоджией, поэтому его площадь учитывается уже с коэффициентом 0,5. За счет этого изменения коэффициента выливается значительная доплата. По договору оплата на основании замеров ПИБ.

По факту в проекте была допущена ошибка, перекочевавшая в договор. Застройщик этого не отрицает. Но доплату просит с меня почему-то, а не с проектировщика.  Можно ли обойтись без доплаты?

Договор как и свод правил и инструкция о кадастровом учете предполагает использование одного и того же коэффициента как при проектировании, так и при обмерах. Изменений в проект при этом не вносилось. Лоджия получившаяся по факту во всем кроме коэффициента точно соответствует лоджии запроектированной.

Я, не являясь квалифицированным в области строительства специалистом, на этапе подписания договора, глядя на коэффициент 0,3, честно думала, что это балкон. И допустить ошибочность коэффициента, применяемого в проекте, прошедшем экспертизу(!) не могла.

[JSMITH]

Я себе ситуацию вижу так.

Приходит застройщик к дольщику и говорит:

- У тебя квартира на 2 кв.м. больше положенной, поэтому доплати по 1000 у.е. за каждый кв.м.

Дольщик:

- Не буду доплачивать, потому что у тебя тех паспорт не на квартиру, а на что-то другое.

Застройщик:

- Хорошо. Тогда я на тебя в суд подам.

Начинается суд.

Суд:

- Застройщик утверждает, что площадь на 2 кв.м. больше положенной. Дольщик это отрицает. Давайте проведем экспертизу и установим действительную площадь квартиры.

Проводится экспертиза, которая устанавливает площадь, и если застройщик прав, то дольщик попадает и на 2 000 у.е. и на судебные расходы (в т.ч. расходы на экспертизу).

Это я все к тому, что, на мой взгляд, абсолютно не имеет значения, как называется документ, на основании которого определяется площадь объекта. Важен сам факт увеличения площади и ничего другого.

Вряд ли суд по своей инициативе будет назначать экспертизу. Опять же вопрос ее оплаты (статья 96 ГПК). Наши суды, особенно общей юрисдикции, хотят побыстрее завершить дело (кроме особых случаев).

 

Скорее суд затребует документы из БТИ или удовлетворится теми,  которые представят стороны (если представят).

Сообщение отредактировал JSMITH: 06 June 2016 - 15:54

[Alderamin]

какие шансы взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами согласно п. 1107 ГК РФ?

50 на 50. Либо получится взыскать, либо нет...

Можно ли обойтись без доплаты?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно изучить документы. Поскольку тут все стоят в очереди за тем, чтобы бесплатно угрохать кучу своего времени на изучение чьих-нибудь документов, то догадайтесь сами, что Вам следует сделать дальше...

[RLaw]

При обмерах ПИБ выяснилось, что помещение все же является лоджией, поэтому его площадь учитывается уже с коэффициентом 0,5.

 

Я, не являясь квалифицированным в области строительства специалистом, на этапе подписания договора, глядя на коэффициент 0,3, честно думала, что это балкон. И допустить ошибочность коэффициента, применяемого в проекте, прошедшем экспертизу(!) не могла.

 А построить вам квартиру с балконом или ложией обещали, что в ДДУ написано?

[Naikish]

Добрый вечер уважаемые форумчане. Пишу в старой теме т.к. новую не могу создать а тематика похожая.

 

Заключил договор ДДУ 214 ФЗ. В нем есть пункт  о том , что если площадь квартиры изменится в большую или меньшую сторону (больше чем на метр) идет доплата с моей стороны или со стороны застройщика.

 

Недавно я принял квартиру, подписал акт приемки без замечаний (Также они мне выдали замер БТИ в котором отображена площадь на 0,01 метр больше чем в договоре).

 

Позже решил вызвать гос. районный БТИ на переобмер площади (узнал что соседей обманули на два метра и решил тоже перепроверить у себя). Оказалось что  по новому замеру - площадь квартиры меньше той, что указана в договоре на 1,9 метра. Написал застройщику претензию (приложил новый замер) с просьбой выплатить деньги , на что они ответили что акт уже подписан и повторный замер не предусмотрен.

 

Если я подам на них в суд , большие ли шансы у меня выиграть? Не смогут ли они выиграть, т.к. будут настаивать на том что акт я уже подписал и мог там нарастить стены , а после вызвать БТИ на повторный замер, и из-за этого площадь уменьшилась?

 

Заранее спасибо!

[Naikish]

Поговорил с адвокатом. Он мне сказал что вероятнее всего застройщик потребует экспертизу, доказывающую что после подписания акта я там не нарастил стены и не настроил коробов. говорит такая экспертиза может стоить больших денег, а расходы лягут на меня. Вот я теперь думаю , стоит ли подавать иск...

[Naikish]

Спасибо за помощь и минусы!

[N_N]

 

не сталкивался. По меньшей мере, странная практика. М.б. там были "отягчающие" обстоятельства.

На сколько я понимаю, продавец обязывался передать квартиру площадью 100 кв.м., а пытается передать 110 кв.м. Т.е. передает предмет, не соответствующий условиям договора.
Тема здесь обсуждалась (правда очень давно):

http://www.volgasud....?showtopic=2663

Когда обсуждали ее вне форума, то и узнал о таком поведении потреба.
Может быть уже все изменилось.

 

Прочитал вашу дискуссию, согласен с вашим мнением. Как сейчас обстоят дела на практике с этим вопросом? 

[matwejd]

Верховный суд РФ высказал позицию относительно положений ДДУ, ущемляющих права дольщиков (Определение ВС РФ от 30 января 2017 г. по делу № 309-АД16-19428). 

 

"В тексте подписанного сторонами соглашения было условие о том, что если после проведения технической инвентаризации объекта долевого строительства и уточнения площади, разница между проектной и фактической площадью объекта составит больше 4%, то цена договора изменится на процент отклонения. При этом в договоре было указано, что если такое отклонение  будет составлять  не более 4%, то стоимость корректироваться не будет.
 

Суд не согласился с доводами истца, обосновав это тем, что, во-первых, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, которые привели к ухудшению его качества, или с недостатками, делающими его непригодным использования, если иное не установлено договором, дольщик вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 закона о долевом строительстве).

При этом способ определения цены договора не должен лишать дольщиков права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади. Ведь таким образом нарушается п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, так как положение участников долевого строительства ухудшается".

http://www.garant.ru...#sdfootnote1sym

[Alderamin]

Верховный суд РФ высказал позицию относительно положений ДДУ, ущемляющих права дольщиков (Определение ВС РФ от 30 января 2017 г. по делу № 309-АД16-19428).

Однако ценность этого определения минимальна - вынесено не ВС РФ, а всего лишь судьей ВС РФ, поскольку отказное по к/ж, при этом дело административное, и судья, соответственно, "административщик"...

[Орлов]

По какой цене квадратного метра должен застройщик возвращать средства при уменьшении площади квартиры, если в ДДУ указано, что площадь может изменяться, стоимость квадратного метра определена на момент заключения ДДУ, что указанная стоимость остается неизменной в течение всего срока действия Договора. Но эта стоимость ниже фактической стоимости метра на момент передачи квартиры. Несколько месяцев назад читал статью о том, что суд признал подобные условия в ДДУ нарушающими права дольщиков и что оплата должна производиться по фактическим ценам квадрата. Кто может указать на решение суда об этом или статью по этому поводу (я не могу найти в интернете), может кто-то сталкивался на практике?

[Кщииук]

Добрый день! Нуждаюсь в Вашей помощи как профессионалов, в этой не простой ситуации. Почитав данную тему, счел свой вопрос не раскрытым, подскажите пожалуйста как выстраивать свою правовую позицию.

Между мной и застройщиком заключен ДДУ (2013 годом), которым установлена общая площадь квартиры 45 кв. м., в том числе жилая площадь 20 кв. м., тогда как площадь лоджии не выделена, однако в пункте ДДУ характеристики (описании) обьекта, в приложении к договору находится поэтажный план и пространственное положение лоджия указанна. Из пункта договора - "Общая площадь квартиры определяется в размере 45 кв.м, в том числе жилая площадь 20 кв.м."

Договором предусмотрена доплата за увеличение площади более чем на 1% от общей.

Застройщик потребовал доплату за увеличение площади (1 кв.м.) и заключение допника к ДДУ, которым стороны признают увеличение общей площади квартиры, оговаривается сумма доплаты, меняется пункт договора-цена и пункт договора, описывающий свойства обьекта, на: "...Общая площадь квартиры с учетом площадей лоджий и балконов с понижающим коэффициентами определяется в размере 46 кв. м., в том числе жилая площадь 21 кв.м."

Я провел замеры квартиры, составил схему, направил застройщику, несогласие, т.к. увеличение (установленное по моим замерам) площади находилось в рамках 1% согласно ДДУ, даже с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом.

Мой юрист, счел безальтернативным данное требование, поэтому я его исполнил, но регистрацию пока приостановил. 

Ввиду дефектов строительства, акт передачи не подписан, строительно-технический эксперт изучив документы, сообщил о незаконности вышеупомянутого требования застройщика. Эксперт ознакомил с приказом МЭР от 1 марта 2016 г. № 90, согласно которого, площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, о чем так же говорится в ст. 15 ЖК РФ.

Противоречащий вышеуказанным законодательным актам, Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, где говориться, что к определению общей площади здания, применяется понижающий коэффициент 0,5 к лоджиям, Верховный суд РФ определением № АКПИ13-409 признал не подлежащим к применению.

Далее, я выяснил, что согласно технического плана здания (изготовитель ООО "...", кадастровый инженер ...), общая площадь квартиры 44 кв.м, в которую площадь лоджии не включена. Таким образом, согласно от 13.07.2015 N 218-ФЗ (который кстати ссылается, как я понимаю, на приказ МЭР N 90), учет в ГКН общей площади квартиры произведен 44 кв.м.

 

В связи с чем вопросы:

1) Законны ли действия застройщика?

2) Как все-таки учитывать общую площадь квартиры?

3) Как выстроить свою правовую позицию? Отзывать регистрацию допника, оспаривать действия застройщика? В связи с чем вопрос по каким основаниям? Ничтожность сделки или недействительность в силу заблуждения, а так же нарушения прав по ЗоЗПП?

4) Есть ли смысл привлекать эксперта до суда или же назначать строительно-техническую экспертизу в суде?

[vvitek5]

Застройщик задержал сдачу дома на пару лет, но в конце вдруг выяснилось , что квартира стала больше на 2 кв.метра, то есть надо доплатить дольщику. В этом случае неустойку взыскать за нарушение сроков сдачи не получится, ведь "лишние" метры доплачиваются после перерасчета? Есть ли по данной ситуации практика ВС ?

[ВладимирD]

В этом случае неустойку взыскать за нарушение сроков сдачи не получится, ведь "лишние" метры доплачиваются после перерасчета?

Что? Неустойку взыскать можно в любом случае, а вот про перерасчет я вообще ничего не понял.

Есть ли по данной ситуации практика ВС ?

Есть.

[N_N]

Я б добавил еще, что не факт, что нужно доплачивать за лишние кв. м.

[vvitek5]

В этом случае неустойку взыскать за нарушение сроков сдачи не получится, ведь "лишние" метры доплачиваются после перерасчета?

Что? Неустойку взыскать можно в любом случае, а вот про перерасчет я вообще ничего не понял.

Есть ли по данной ситуации практика ВС ?

Есть.

Не поделитесь практикой ВС?

Я б добавил еще, что не факт, что нужно доплачивать за лишние кв. м.

Это почему не доплачивать?

[ВладимирD]

Пункт 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.

[vvitek5]

Пункт 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.

 

Этот пункт ведь об отсутствии права застройщика на расторжение договора в случае не доплаты лишних метров , а не о праве дольщика на неустойку за несвоевременную сдачу дома, по причине не оплаты дольщиком неожиданно возникших лишних метров после пересчета при просроченной сдаче дома.

[contoso]

В построенной квартире одна из комнат оказалась "нежилой", хотя по договору должна была быть жилой. Как Вы считаете, есть ли основания взыскать с застройщика за недостроенные жилые метры в соответствии с п.3 ст.16 ЗоЗПП?