Сообщений в теме: 17

[SmaLL Chief]

Приветствую колллеги! столкнулся вот с такой проблемой.

 

Юр.лицо заключило договор аренды земли сельхозназначения на 10 лет.

арендодатели бывшие члены колхоза которые получили паи на землю.

в процессе пользования землей юр.лицо выкупило значительную часть паев у участников долевой собственности.

сейчас договор аренды расчитанный на 10 леи подходит к концу.

 

собственниками паев и в том числе этим юр лицом. принято решение о продлении договора аренды на соответствующем собрании с участием администрации и т.д.затрачены существенные средства на его организацию.

 

составлено соответствующее доп.соглашение и сдано на гос. регистрацию в росреестр.

теперь от росреестра поступает такой отзыв, в связи с данным заявлением.

мол не моет юр.лицо заключить этот договор так как тут совпадение кредитора и должника в одном лице и вообще не моет голосавать за себя на собрании по этой же причине!!!!.

на вопрос что же делать ведь все согласны на продление, звучит следующий креатив, а вы мол передайте все паи афиллированному лицу и тогда совпадения нет.

я считаю что это полный бред, да действительно частично обязательство -договор аренды, не будет исполняться так как будет совпадение должника и кредитора в одном лице, но это вовсе не значит что все обязательство не может исполняиться с другими лицами.

ситуация существенно усложняется тем, что собрать кворум собственников без участия юр.лица просто невозможно. кто сталкивался с такой ситуацией?

[SmaLL Chief]

я смотрю тема очень актуальная))) может хоть в чавойту кто отправит.

[odysseus]

В паях не соображаю ровным счетом ничего, поэтому далее написанное есть просто рассуждение вслух, возможно полностью неверное с т.з. действующего законодательства. Как руководство к действию прошу не воспринимать.

 

Я так понимаю, что пайщики это банально долевые собственники ЗУ.

Если так, то юр.лицо приобрело у отдельных пайщиков их доли в праве собственности на ЗУ и само стало долевым собственником наравне с иными долевыми собственниками, не продавшими доли.

 

Соответственно, один долевой собственник с не может заключить договор аренды вещи с другим долевым собственником этой же вещи.

 

Но возможно заключить соглашение по п. 1 ст. 247 ГК РФ, либо разрешить спор в суде. Если необходим именно договор аренды, то предлагаемый неформально вариант Росреестром о передаче прав на долю в праве на ЗУ аффилированному лица, вполне имеет право на жизнь.

 

Поправьте меня, если я  не прав.

Сообщение отредактировал odysseus: 07 September 2016 - 13:39

[SmaLL Chief]

Я так понимаю, что пайщики это банально долевые собственники ЗУ.

угу

 

Соответственно, один долевой собственник с не может заключить договор аренды вещи с другим долевым собственником этой же вещи.

почему?

 

Если необходим именно договор аренды, то предлагаемый неформально вариант Росреестром о передаче прав на долю в праве на ЗУ аффилированному лица, вполне имеет право на жизнь.

несомненно но он затратен. кроме того планируется выкуп в дальнейшем именно этим лицом остальной части долей.

[DAN11]

на вопрос что же делать ведь все согласны на продление, звучит следующий креатив, а вы мол передайте все паи афиллированному лицу и тогда совпадения нет.

С конкретно такой ситуацией не сталкивался. В моем случае тоже было юр. лицо - арендатор с/х земель, арендодатели - пайщики (бывш. колхозники), срок аренды истекал не скоро. Тоже могли выкупать на арендатора, но выкупили на доверенного "золотого пайщика". Потом выделяли участки. Схема была выбрана, как думается,  в т.ч.  из-за заинтересованности эфф. менеджмента в использовании серого кэша при скупке (физик-пайщик покупает у другого физика-пайщика, сколько заплатили на самом деле - хз). А арендатор - ООО продолжал спокойно пользоваться участком, вести деятельность.

 

По предложению Росреестра.

 

Передать паи (долю) аффилированному лицу Арендатор (сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок) не вправе. Он может передать долю: продать или подарить ее другому участнику долевой собственности или сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок (т.е. самому себе) (п.1.ст.12 ФЗ 101). Можно только заключить договор субаренды с афф. лицом, оно станет с/х орг., использующей участок,  и после этого передать долю (паи), в т.ч. внести в УК. Или найти особо доверенного пайщика - колхозника продать долю ему, м.б. с отсрочкой платежа, скорее всего временно осчастливить его сотней другой тонн ячменя (и т.п.) в качестве арендной платы по договору, продлить договор аренды (м.б. новое собрание) и потом "вернуть все взад". И с новым сроком аренды спокойно заниматься выделом "своего" участка (участков по мере скупки паев) из большого участка, находящегося в ОДС.

 

Кстати, согласно п. 5 указанной статьи 12 5. "В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется." - м.б. воздействует на Росреестр? Хотя скорее имелась в виду смена собственника не на арендатора.

 

 

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Вы можете выделить долю, принадлежащую арендатору: Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей (п.1 ст.13 ФЗ 101). Тогда колхозники останутся долевыми собственниками оставшегося участка и его Арендодателями. Арендатор больше не будет участником долевой собственности на этот участок, а станет единственным собственником выделенного участка.

 

 

 

 

[odysseus]

почему?

то есть как почему? сособственники могут заключить между собой только соглашение о порядке использования общего имущества, но не договор аренды. По договору аренды арендатор это всегда несобственник арендуемой вещи.

Можно только заключить договор субаренды с афф. лицом, оно станет с/х орг., использующей участок

тоже как вариант

[DAN11]

DAN11 сказал(а) 07 Сен 2016 - 12:22: Можно только заключить договор субаренды с афф. лицом, оно станет с/х орг., использующей участок тоже как вариант

 

Я сразу не учел, что при этом "афф. лицо" будет субарендатором участка, который у него в долевой собственности. При этом, договор сроком до года, чтобы не регистрировать, скорее всего заключить нельзя: если не изменяет память, законами субъекта устанавливается минимальный срок аренды с/х земель (в субъектах, в которых работали, было минимум 3-5 для пашни, свыше 10 лет для садов).

[odysseus]

Я сразу не учел, что при этом "афф. лицо" будет субарендатором участка

да!!!! поэтому так тоже нельзя!!!

SmaLL Chief, а соглашение о порядке использования ЗУ, заключаемое между сособственниками, вам совсем не нравится? принципиально именно, чтобы была аренда?

[DAN11]

SmaLL Chief, а соглашение о порядке использования ЗУ, заключаемое между сособственниками, вам совсем не нравится? принципиально именно, чтобы была аренда?

 

Так, похоже, тоже нельзя.

 

Статья 14. Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности

 1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, ^{_{находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц}}, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

 

Статья 14.1. Общее собрание участников долевой собственности

 

1. ........... Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Т.е. перечень вопросов исчерпывающий, в п.3 ст.14 вопроса об определении порядка пользования (заключении соответствующего соглашения) нет (см. ниже).

Кстати, похоже, автор темы куда-то исчез?

 

 

 

п 3. ст. 14 Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:

1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;

2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;

3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;

4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;

5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;

КонсультантПлюс: примечание.

С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ в подпункт 6 пункта 3 статьи 14 вносятся изменения. См. текст в будущей редакции.

6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;

(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

 

7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;

8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;

9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами;

10) о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

[SmaLL Chief]

вам совсем не нравится?

не пан DAN11 написал там специальный порядок. решение сособственников. особая процедура проведения и все дела.

По договору аренды арендатор это всегда несобственник арендуемой вещи.

ну ок. в этой части (где он собственник, т.е. в части ) обязательство будет ничтожным. с остальными то что не так.

м.б. воздействует на Росреестр?

как всегда все хоят чтоб волки сыты и овцы целы. причем в соседних регионах регистрируют без проблем, и все удивляются креативу.

[SmaLL Chief]

почитал 247, Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, и чем протокол общего собрания не соответствует этому соглашению.
 

[odysseus]

ну ок. в этой части (где он собственник, т.е. в части ) обязательство будет ничтожным. с остальными то что не так.

так он же не собственник физически выделенных 1/3 (например) вещи, он собственник доли в праве на вещь в целом

[SmaLL Chief]

так он же не собственник физически выделенных 1/3 (например) вещи, он собственник доли в праве на вещь в целом

ок. чем соглашение упомянутое в 247 отличается от протокола общего собрания. по своей сути.

[odysseus]

 

так он же не собственник физически выделенных 1/3 (например) вещи, он собственник доли в праве на вещь в целом

ок. чем соглашение упомянутое в 247 отличается от протокола общего собрания. по своей сути.

 

 

ничем, если вы подпишите протокол числом в 100% от всех долевых собственников ЗУ и опишите в нем в нем порядок пользования с предоставлением компенсации (например) тем сособственникам, которые фактически за плату устраняются от пользования на определенный в соглашении период, либо пользуются небольшой частью ЗУ, которая не требуется вашему юр.лицу для сельхоз.использования

[DAN11]

почитал 247, Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, и чем протокол общего собрания не соответствует этому соглашению.

 

Тем, что пока число сособственников сельхоз з/у больше 5 - особый порядок распоряжения участком, установленный ФЗ 101 (спец. норма, ст.12 ФЗ 101), ГК - в части не противоречащей. Станет 5 и меньше участников ОДС - действует ГК,, можно дарить доли посторонним лицам, продавать им с соблюдением ППП, заключать соглашения о порядке использования общего имущества. А если более 5 собственников - особый порядок, собрание (с уведомлением за 40 дней, публикацией, участием в собрании представителя ОМС и т.д.).

А компетенция собрания ограничена, законом дан исчерпывающий перечень вопросов, решение по которым принимает собрание, где определение порядка использования (распоряжения) участка - фактически только передача в аренду (см. п.3. ст. 14 выше).

 

Плюс в реальности в любом бывшем колхозе  единогласия пайщиков достичь нереально, хотя бы из-за наличия "жмуров", наследство на чьи паи не оформлено, а их доли не признаны невостребованными (на практике с таким признанием не сталкивался и о таком не слышал).

Сообщение отредактировал DAN11: 07 September 2016 - 22:36

[SmaLL Chief]

Тем, что пока число сособственников сельхоз з/у больше 5 - особый порядок распоряжения участком, установленный ФЗ 101 (спец. норма, ст.12 ФЗ 101), ГК - в части не противоречащей.

ну просто законом предусмотрена особая форма этого соглашения. оно должно быть достигнуто на собрании. а по сути одно и тоже и да полностью согласен это не противоречит ГК.

[SmaLL Chief]

Ссылка апеллятора на необоснованность указания суда на делимость участка и необходимость выдела доли заявителя в натуре, принимая во внимание, что 6/13 доли спорного земельного участка принадлежит на праве собственности ОАО "Богородицкое", при этом, по договору аренды формально отсутствует совпадение должника и кредитора в одном лице, отклоняется судебной коллегией как несостоятельный, основанный на неверном понимании и толковании норм материального права, поскольку как следует из пп. 2 п. 1 ст. 12 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Таким образом, участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли, при условии соблюдения положения ст. 420 ГК РФ

 

ппц товарищи у меня нет слов если честно РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 августа 2012 г. по делу N 33-8923
 

[SmaLL Chief]

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 февраля 2013 г. N ВАС-143/13

ну и взавершение креатив от умершего ВАСа пусть земля ему будет пухом.

 

короче такой протокол и договор аренды являются соглашением со собственников по ст 247 ГК как говорил пан odysseus

ну и естественно такой протокол и договор ничему не противоречат. единственное эта сделка не подлежит государственной регистрации. вот собственно и все.

 

п.с. благодарю паны за ваши идеи подсказки, без вс бы не разобрался в вопросе и не нашел бы эту практику.

Сообщение отредактировал SmaLL Chief: 09 September 2016 - 19:27