Сообщений в теме: 636

[naisra]

перенаем - это не субаренда

п2. ст 615 гк рф Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

ДГИ при реорганизации без проблем меняет сторону, у них даже в бланке заявления на внесение изменений в договор аренды есть такой пункт (один изменение названия, другой реорганизация)
С перенаемом могут быть проблемы, т. к. это другое юр. лицо, и ДГИ может не согласиться.

 

Мне кажется, что основная проблема с реорганизацией в том, что правопредшественник по договору аренды своим правом на выкуп по 159 фз уже воспользовался, а к правопреемнику перешли все права и обязанности по договору аренды, в том числе и утрата права выкупа.

 

Нашел дело, про которое писал в предыдущих постах А07-19806/2013.

Арендатор просто название поменял подождал 3 года и ему восстановили право выкупа.

[veverica]

ДГИ при реорганизации без проблем меняет сторону

это я в курсе. проблемы начинаются при субаренде, перенайме и внесении в УК.

с реорганизацией ничего не выйдет, вы правы. можно, конечно, понадеяться на невнимательность исполнителей и полное отсутствие коммуникации между структурными подразделениями, но можно и пролететь.

[naisra]

Если кроме нас никто не дискутирует, хотелось бы узнать Ваше мнение по делу, которое я указал в предыдущем сообщении

[veverica]

naisra, в понедельник посмотрю 

[veverica]

сегодня посмотрела. бред какой-то. чистая недоработка собственника.

[naisra]

Кого Вы имеете ввиду под "собственником"? Они оба собственники, арендатор - в настоящий момент, арендодатель - в прошлом.

 

Меня интересует вопрос обоснованности данного решения суда (хотя это решение устояло и в апелляции, и в кассации),

с одной стороны - на момент подачи заявления о выкупе в 2010 году и утере права выкупа в 2010 году из-за неподписания договора действовал 159 закон в одной редакции, с одними сроками аренды, а при подаче заявления на выкуп в 2013 г., получения отказа по этому заявлению и обжалования этого отказа в суде действовал 159 закон уже в другой редакции, с другими сроками аренды (2010- 2013 г.), т. е. основания для подачи на выкуп были другие, НО в п. 2 ч 9 ст. 4 фз 159 просто сказано, что СПМ теряет право выкупа по истечении 30-ти дней, без какой-либо конкретизации - навсегда он теряет или нет.

[naisra]

На выходных посмотрел практику по АС Московского округа - при изменении стороны арендатора по договору сплошные отказы в выкупе на основании ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции".

Департамент ссылается на недействительность договора или приложения к нему, заключенного после 06.2008 г. без проведения торгов и соответственно отсутствие права выкупа у созданного путем реорганизации в форме выделения юрлица.

[veverica]

naisra, я вам говорила, что нужно соблюсти конкурсную процедуру для передачи прав... а соблюсти процедуру - это сначала зарегистрироваться на торгах.гов, это отдельная история.

 

Кого Вы имеете ввиду под "собственником"?

собственника на момент рассмотрения дела, т.е. город.

 

имхо утерянное право может быть восстановлено только в случае отказа по причине несоответствия заявителя предъявленным требованиям: был отказ в связи с долгом по арендной плате - погасили задолженность - можно вновь обратиться; была среднесписочная численность больше 250 чел. - уволили пару десятков сотрудников, подождали два года, снова можно обращаться. но если право утеряно в связи с тем, что арендатор вовремя не пошевелился, или сначала хотел, а потом передумал, - это злоупотребление правом, т.е. защите не подлежит.

[naisra]

направил запрос в ДГИ с просьбой обосновать правовую позицию замены стороны по договору при реорганизации арендатора с учетом ст 17.1

Я нашел дела, где при реорганизации выделенное ООО выкупалось

[veverica]

нашел дела, где при реорганизации выделенное ООО выкупалось

их есть, только ждать вам придётся до 2020 года.

[naisra]

почему 2020? есть разъяснения ВАС 134 от 2009 г., что учитывается срок аренды правопредшественника.

Если в 2018 г. продлят действие фз 159, в нем скорее всего напишут начало срока аренды 2 года с июля 2018 г., т. е. с июля 2016 г., мы в этот срок попадем только с правопредшественником.

 

А может его и не продлят, тогда это будут чисто теоретические рассуждения.

[veverica]

а поскольку правопредшественник уже пролетел с реализацией, то правопреемник попадёт в эту струю только в 2020 году, если закон раньше не отменят

[naisra]

В 2018 году попробую ссылаться на вышеприведенное дело (была же и апелляция и кассация), может еще какая положительная практика будет. В Москве ежегодный повышающий коэффициент аренды (дефлятор)-1.1, если не выкупиться - через 5 лет аренда увеличится в 1,5 раза и аренда помещения станет абсолютно нерентабельной.

[veverica]

а у вас больше 300 квадратов помещение?

в смысле, почему вы под льготные ставки не подпадаете?

[Divinus]

а у вас больше 300 квадратов помещение?

в смысле, почему вы под льготные ставки не подпадаете?

Дык они и льготную ставку на 50% подняли, с 3 тыс. до 4.5 тыс., если и дальше так дело пойдет, то через 5 лет льготная ставка выше рыночной будет.

[veverica]

через 5 лет льготная ставка выше рыночной будет

ну это вы загнули, конечно. у одного моего знакомого арендатора установили рыночную АП; до того было чуть меньше 100 тыс. в месяц, после стало полмиллиона без копеек.

[naisra]

а у вас больше 300 квадратов помещение?

в смысле, почему вы под льготные ставки не подпадаете?

У большинства в Москве договоры аренды были до 31.06.2015 г. продление происходит по рыночной ставке аренды.

Льготу в 4 500 получить практически нереально после продления. Собянин не для того мэром становился, чтобы малый бизнес поддерживать.

Департамент видит, что у нас право выкупа утрачено, договор до 31.06.2015 г. и продлен на неопр срок по п.2 ст 621 гк, и письмами настоятельно склоняет к оформлению доп соглашения о продлении договора аренды по уже рыночной ставке

[Тамплиер]

Здравствуйте!

Не помню, обсуждалось ли... Допустим, арендует ООО "Ромашка", потом арендует ООО "Василек". И вот Василек присоединяет к себе Ромашку, чтобы срок на преимущественное право соблюсти. Т.е. присоединение происходит после того, как Ромашка перестала арендовать, а Василек начал арендовать. Прокатит для реализации права? 

[Роман 74]

Здравствуйте. С вашего позволения вопрос:

Сейчас готовимся арендовать у росимущества здание в СПб. Раньше с вопросами аренды и выкупа не сталкивался. Не могу понять, будет ли у арендатора право на выкуп здания по истечении двух лет? Остальные параметры - оборот, численность персонала, виды деятельности и состав акционеров - не вопрос
Заранее спасибо, если кто-то ответит

[naisra]

Нет

[ddden43]

Добрый день! Мы (местная администрация) направили для подписания договор купли-продажи арендуемого имущества ИП по его заявлению в соответствии со 159-ФЗ. Сейчас ИП обратился в суд об оспаривании рыночной стоимости по оценке. Однако при этом этот ИП являюсят крупным должником, в т.ч. по налогам и на 06.09.2017 назначен судебное заседание по рассмотрению заявления налоговой о признании должника банкротом.

Так вот, в случае, признания этого ИП банкротом сохранит ли он преимущественное право выкупа на данный объект, с учетом того срок на подписание еще не вышел, так как идёт оспаривание оценки? и что будет с объектом, перейдет обратно в муниципальную собственность? и на этом этапе может ли ИП отказаться от преимущественного права выкупа этого объекта?

Спасибо

[Alex001]

Если кому-либо интересно,ДГИ г. Москвы не скопировал данную оговорку в договор о приватизации имущества.

Доброго дня.

Совершенно странным образом столкнулся с одной и той же темой с разных концов, в течение буквально пары месяцев.

 

Ситуация:

Имеем ДА с формально подходящими под 159-ФЗ условиями (и арендатором в том числе) для выкупа, за исключением (?) одной небольшой детали:

целевое назначение арендуемого помещения в рамках договора аренды - социально-досуговая работа, бытовое обслуживание населения, юридические услуги, офис, торговля.

Арендуемое помещение является встроенным в жилой дом.

 

В соответствии с п. 4 ст. 30 ФЗ № 178-ФЗ "О приватизации..." " при приватизации объектов социально-культурного и коммунального-бытового назначения, необходимо сохранять их назначение в течение срока, указанного в решении о такой приватизации но не более, чем в течение пяти лет."

 

В связи с чем вопрос: есть ли у органа основания для того, чтобы в решении о приватизации указать поименованную говорку? И, если орган будет указывать оговорку, скопирует ли он назначение из договора аренды? А если скопирует, то какой смысл в такой оговорке (ведь под упомянутые назначения можно подвести едва ли не всё что угодно).

 

Регион - Москва.

Спасибо за комментарии заранее.

[veverica]

в случае признания этого ИП банкротом, сохранит ли он преимущественное право выкупа на данный объект, с учетом того срок на подписание еще не вышел, так как идёт оспаривание оценки?

по договору аренды долгов нет?
на дату направления оферты арендатор отвечал признакам субъекта МСП?
остальное вас волновать не должно, равно как не должен волновать вопрос, откуда он будет брать деньги на внесение платежей в счёт выкупа помещения. вот если не будет платить - то 73 пленум ВАСа вам в помощь.

[Balbes]

Некоммерческие организации не имеют права выкупа арендуемого помещения. Они не являются субъектами малого бизнеса. Как вы считаете, возможно ли получить право выкупа, если провести реорганизацию НП В ООО? НП является арендатором с 2007 года.  

Сообщение отредактировал Balbes: 02 January 2018 - 00:43

[Олег 44]

Добрый день! Не подскажете , как поступить? Выкупаем помещение с 2015 года, осталось 2. Возникли сложности с ежемесячными выплатами. Администрация отказала в отсрочке, говорят, что они не банк. По договору при просрочке более 1 месяца, все выплаты пересчитываются как арендные платежи. Есть ли выход?