Сообщений в теме: 17

[Massive]

Собственник участка Иванов хочет купить соседний участок. 

Оба - ИЖС.

Чтобы продавец Петров не завышал цену, покупатель зашел к представителям продавца не сам, а через представителей.

Однако, продавец зарядил стоимость продажи в 2 раза выше рынка.

Купить соседний участок очень хочется.

Но рынок сейчас стоит, и велика вероятность, что продавец отложит продажу до лучших времен.

 

Сам он на участке не появляется. Старый деревянный дом снес. Прекратил ПС на него в ЕГРП.

Построил блочный 2этажный дом, без проекта, без согласований.

И не зарегил ПС на этот дом. 

Хотя по фоткам со спутника видно, что дом на участке есть.

 

Так вот, возникла мысль побудить продать участок, затеяв иск со стороны Иванова.

Чтобы в ЕГРН появилась запись о судебных спорах, и Петров понял, что цену надо снизить, и продать участок либо напрямую Иванову, либо его анонимному представителю.

 

Какой спор посоветуете в данном случае:

1. Спор о границах? Хотя вроде межевание проведено.

2. Иск о сносе 2этажного дома (расположен в метре от границы участка Иванова и в 3 м от его дома)

3. Что-то другое?

[Lexus007]

Какой спор посоветуете в данном случае: 1. Спор о границах? Хотя вроде межевание проведено. 

и акт согласования границ наверняка тоже подписан... Фтопку этот вариант))

 

2. Иск о сносе 2этажного дома (расположен в метре от границы участка Иванова и в 3 м от его дома)

Это хороший вариант, больше подходит к имеющейся информации.

Но для начала нужно усомнится в том, что видим))

1) 2 этажа над землей... и наверное еще 3 под ним!

2) блоки непонятные, какие-то левые... наверное горючие и вонючие!

3) даже если блоки бетонные перекрытия точно деревянные... а значит расстояние между домами должно быть не менее 8 метров

4) дом он построил не для жилья! а наверняка для предпринимательской деятельности, являющейся источником выброса в атмосферу вредных химических веществ, шума и вибрации

5) в этот сомнительный дом ходят всякие иностранные "предприниматели" без регистрации и женщины низкой социальной ответственности,

6) по ночам из это дома доносятся стоны сатанистов, шум дрели и выстрелы.

7) жизнь вокруг стала невыносима и виной тому незаконная самовольная постройка

8) возможно там ячейка запрещенной в РФ организации...

 

и так далее. Но до обращения в суд должны быть обращения в соответствующие контрольные органы, которые возможно не прореагируют надлежащим образом на сигналы от общества...

[Massive]

Иск о сносе 2этажного дома (расположен в метре от границы участка Иванова и в 3 м от его дома) Это хороший вариант, больше подходит к имеющейся информации.

Спасибо за обстоятельный ответ.

Меня беспокоит лишь то, что данный спор не будет отражен в ЕГРН по участку.

Или будет, если Росреестр привлечь 3м лицом?

 

А ведь мой план был подать иск от Иванова к Петрову.

И потом потенциальный покупатель с улицы - назовем его "Иванян" - приходит к Петрову, машет червивой выпиской из ЕГРН и говорит: слышь, а что это у тебя за споры тут? Давай понижайся по цене. И покупает участок на сходных условиях.

[Ludmila]

Massive, Тим, ты не учитываешь две вещи.

Во-первых, хозяин участка может не помчаться продавать его, как только начнутся споры. Он вполне может просто в этих спорах участвовать.

А во-вторых, спор можно и проиграть.

Твой план хорош для случаев, когда либо Петрову надо срочно продать участок, и наличие спора для него в этом - существенная помеха, либо когда есть вероятность проиграть дело и потерять в итоге больше, чем на разнице между рыночной ценой и ценой, предлагаемой Ивановым.

Ты просчитывай план Б на случай, если Петров 

 

отложит продажу до лучших времен.

, а потом возьмёт и дело выиграет.

И план В - ибо Петров может пойти и в контратаку. И со своей стороны тоже заявить какие-нибудь иски.

[Le vin]

а нет ли возможности затеять спор о частном сервитуте на ЗУ? 

[Massive]

Ludmila, 

Люда, подачей иска я решу задачу минимум - воспрепятствовать продаже участка 3му лицу.

Как мне сказал Иванов, его участок - целое родовое имение для нескольких поколений.

И он прохлопал уже 2 продажи этого участка за последние 10 лет.

Очень не хочется в 3й раз проморгать продажу.

а нет ли возможности затеять спор о частном сервитуте на ЗУ? 

Типа за водой ходить через его участок?

Хорошая мысль, тогда спор гарантированно в ЕГРН появится.

[Le vin]

а нет ли возможности затеять спор о частном сервитуте на ЗУ? 

Типа за водой ходить через его участок?

 

Выбор оснований для требования зависит от реалий и возможностей.

Местные поставщики ресурсов (газ, вода, электричество), соседи - проезд-проход. Схему территории надо  внимательно смотреть

[Ludmila]

Люда, подачей иска я решу задачу минимум - воспрепятствовать продаже участка 3му лицу.

Не воспрепятствуешь. Не является наличие спора препятствием для отчуждения участка.

Типа за водой ходить через его участок? Хорошая мысль, тогда спор гарантированно в ЕГРН появится.

Тим, а потом, если выяснится, что оснований для установления сервитута нет, может появиться иск о взыскании убытков.

Кстати, я бы на месте Петрова так и сделала бы - заключила бы... да вот хоть с двоюродной сестрой моего двоюродного брата договор купли-продажи, датированный парой дней раньше подачи иска, потом покупатель подал бы иск о расторжении договора в связи с наличием спора, а потом я бы подала к Иванову иск о взыскании убытков. Ещё и денежек поимела бы с хитрого Иванова. Ну а полученное с двоюродной сестрой двоюродного брата попилила пополам.

[Ludmila]

Так что, на мой взгляд, надо начинать с оценки каждого иска на предмет оснований для его удовлетворения. И не строить стратегию исключительно на предположении, что Петров, получив иск, тут же испугается и продаст участок, за сколько ему скажут.

[Le vin]

заключила бы... да вот хоть с двоюродной сестрой моего двоюродного брата договор купли-продажи, датированный парой дней раньше подачи иска, потом покупатель подал бы иск о расторжении договора в связи с наличием спора, а потом я бы подала к Иванову иск о взыскании убытков

 

 

в исходных данных есть условие:

Сам он на участке не появляется. Старый деревянный дом снес. Прекратил ПС на него в ЕГРП.

Построил блочный 2этажный дом, без проекта, без согласований.

И не зарегил ПС на этот дом. 

 

Так что перспектива иска об убытках в связи с неисполнением ДКП весьма призрачна, КМК

[Ludmila]

Так что перспектива иска об убытках в связи с неисполнением ДКП весьма призрачна, КМК

Почему? Дом на участке - ИЖС. Разрешения на строительство не требуется. Дальше можно идти двумя путями. Либо я обязуюсь перед покупателем зарегистрировать право собственности на дом, иду регистрировать и получаю отказ в регистрации в связи с наличием спора о сносе самоволки (если заявляется именно этот иск). Естественно, обязательство перед покупателем не выполняю, договор с ним расторгается через суд (для верности). Теряю деньги + плачу неустойку покупателю.

Потом, если в признании объекта самоволкой отказывают, иду и взыскиваю убытки.

Второй вариант: если заявляется иной иск (об установлении сервитута и проч.) заключаю договор, в котором пишу, что участок не должен являться предметом спора, не должен быть обременён и проч. И что если в любой момент до регистрации права собственности покупателя возникает спор, то покупатель вправе потребовать расторжения договора.

 

При этом я сейчас не оцениваю, насколько вероятно, что суд удовлетворит иск о сносе самоволки, установлении сервитута и проч. Я лишь хочу сказать, что каждое основание  для подачи иска надо трезво оценить. И если вероятность удовлетворения требований не приближается к 100%, то быть готовым к такому развитию событий.

[Massive]

Не является наличие спора препятствием для отчуждения участка.

Редкий покупатель захочет покупать участок с записью о споре.

[Ludmila]

Редкий покупатель захочет покупать участок с записью о споре.

А это не то же самое, что 

 

я решу задачу минимум - воспрепятствовать продаже участка 3му лицу.

Тем более что проблема покупателя решается легко: оплата только после рассмотрения спора. Ну и плюс повторюсь: если иск не имеет под собой достаточных оснований, то сорвавшиеся сделки - хорошее основание для взыскания убытков. При грамотном подходе со стороны продавца, конечно.

А можно и продать покупателю по цене ниже рыночной, а потом разницу взыскать с того, кто иск подал. 

[Lexus007]

Редкий покупатель захочет покупать участок с записью о споре.

ответ тут:

 

Петров может пойти и в контратаку. И со своей стороны тоже заявить какие-нибудь иски.

в общем... "то ли он украл, то ли у него украли..."))

А самое главное как оценить скидку "в связи со спором" ? 

А ведь еще появится принципиальная непримиримость врагов-соседей! Когда "не продам ему ни за что"!

[Ludmila]

Ага. А можно нарваться и на профессионалов. Есть люди со штатом профессиональных юристов, которые скупают всякое интересное имущество - с обременениями, спорами и проч. И против соседа, мечтающего отжать участок по дешёвке, оказывается не юридически безграмотный сосед, а профессиональный юрист. А потом эта команда уже сама занимается отжатием соседних участков...

[Ludmila]

Так что, Тим, прежде чем затевать такое, сначала оцени все перспективы по каждому иску, а также какие иски могут вчинить к твоему клиенту "в ответку".

[Massive]

Хорошо, Люда, все взвешу.

Сейчас углублюсь в анализ кадастровых материалов по участкам.

Через пару дней вывешу свои выводы, продолжим обсуждение.

[grin095]

В принципе обычный дью дил включает в себя и проверку продавца по судактам. В этом случае не надо что бы в ЕГРН была запись, достаточно наличие суда у продавца промониторить.

Ну вот такая мысль, потому как метр от границы вроде как хорошая зацепка.

 

Что же касается убытков в случае проигрыша, а откуда убытки то? Что, злоупотребление правом было? Недобросовестность какая? С чего убытки то от правомерной деятельности, поди договоров у Иванова с соседом нет никаких..