Сообщений в теме: 202

[zazakon]

Lawyerus, спасибо за развёрнутые ответы! )

Вот такое нашёл на просторах Инета, что скажете?

"

Взыскать с застройщика неустойку возможно.

Условия договора долевого участия в строительстве, в части сроков передачи объекта долевого строительства, необходимо рассматривать во взаимосвязи с иными условиями договора.

Так, условие договора долевого участия в строительстве, в соответствии с которым срок передачи объекта долевого участия дольщику поставлен в зависимость от получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию суд может признать ничтожным. Это можно объяснить тем, что срок передачи объекта дольщику поставлен в зависимости от произведенных действий застройщика по получению разрешения на ввод дома в эксплуатацию, без предусмотренного и договором и законом согласования с истцом, данное условие будет считаться противоречащим требованиям п.2 ч. 4 ст. 4, а также ч. 1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ - Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2014 № 33-43734/14.

 

Однако следует сделать вывод, что само по себе условие договора, что застройщик обязуется передать квартиру в течении 3 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию не является ничтожным, поскольку данное условие необходимо применять во взаимосвязи с другими условиями договора (ст.431 ГК РФ).

Таким образом, если в договоре был согласован предельный срок ввода объекта в эксплуатацию (4 квартал 2014), срок исполнения

обязательства по передаче квартиры должен заканчиваться по

истечении 3-х месяцев 2015 г. и именно по истечении 3-х месяцев возможно исчислять неустойку.

 

Относительно ст.191 ГК РФ, то возможно сделать вывод, что в соответствии с условиями договора, 3-х месячный срок передачи

квартиры начинает течь с момента наступления события – получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - см. также

«Как согласовать срок исполнения обязательства». Однако данное событие (получение разрешения) не обладает признаком

неизбежности, т.к. наступление события обусловлено действиями и волей застройщика и третьих лиц - см. также Апелляционное

определение Московского городского суда от 04.06.2014 № 33-16536.

"

 

"

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2014 № 33-43734/14.

  То обстоятельство, что положениями п.3.2 договора фактически предусмотрено право ответчика на передачу объекта в зависимости от ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а фактически право на произвольный перенос срока передачи объекта истцу в зависимости от произведенных действий ответчика по получению разрешения на ввод дома в эксплуатацию, без предусмотренного и договором и законом согласования с истцом, коллегия находит противоречащим требованиям п. 2 ч. 4 ст. 4 , а также ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а потому считает положения указанного пункта в части, в которой срок передачи объекта участнику обусловлен моментом ввода в эксплуатацию, ничтожными. В данной связи возражения ответчика о наличии оснований для освобождения его от ответственности отклоняются как основанные на ошибочном толковании закона.   "

[Lawyerus]

 

Таким образом, если в договоре был согласован предельный срок ввода объекта в эксплуатацию (4 квартал 2014), срок исполнения обязательства по передаче квартиры должен заканчиваться по истечении 3-х месяцев 2015 г. и именно по истечении 3-х месяцев возможно исчислять неустойку.

с этим согласен, поскольку начало течения срока возможно определить (если указан срок получения РнаВЭ)

Так, условие договора долевого участия в строительстве, в соответствии с которым срок передачи объекта долевого участия дольщику поставлен в зависимость от получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию суд может признать ничтожным. Это можно объяснить тем, что срок передачи объекта дольщику поставлен в зависимости от произведенных действий застройщика по получению разрешения на ввод дома в эксплуатацию, без предусмотренного и договором и законом согласования с истцом, данное условие будет считаться противоречащим требованиям п.2 ч. 4 ст. 4, а также ч. 1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ - Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2014 № 33-43734/14.

Всегда думал, что в этом случае существенное условие дду о сроке - не согласовано, а дду незаключен. 

Сообщение отредактировал Lawyerus: 19 July 2016 - 18:22

[invariab1e]

с этим согласен, поскольку начало течения срока возможно определить (если указан срок получения РнаВЭ)

Это пол беды. Как быть с условием, когда есть не только привязка к началу течения сроков с даты получения РнаВЭ, но и срок передачи определен длительным периодом от 12 месяцев и до бесконечности? Де факто застройщик обходит положения об ответственности за просрочку, так как за этот срок можно еще один дом построить.

 

У меня в ДДУ, к примеру, такие условия:

1) Сдача дома в эксплуатацию не позднее 17 июля 2016 года

2) Передача объекта не позднее 12 месяцев с даты РнаВЭ

и самое интересное, положения об ответственности:

3) При нарушении Застройщиком сроков передачи Квартиры, предусмотренных п.1, Застройщик уплачивает пени в размере 1/150 за каждый день просрочки.

 

Так откуда брать срок?

Пока только мысли признать п.2 ничтожным в связи с неопределенностью срока передачи. Определить срок из анализа и взаимосвязи других условий договора. В частности из буквального толкования п.3 можно сделать вывод о том, что квартира должна быть передача в срок до 17 июля 2016г.

Что скажете? Перспективы есть?

[КаринаТулова]

Отказ в регистрации договора цессии по договору долевого строительства!

Подскажите такой вопрос - Квартира приобретена по договору участия в долевом строительстве в декабре 2014г. В декабре  2015г.  в соответствии с этим договором дом был сдан в эксплуатацию   и поставлен на учет в Росреестре. Участник долевого  строительства на 1 августа 2016г. акт приема-передачи квартиры с застройщиком не подписывал и права собственности не оформлял. При этом участник  решил по договору уступки прав  требований передать своё право требования на эту квартиру    другому физ.лицу. Росреестр отказал в регистрации сделки, мотивируя это тем, что дом уже поставлен на учет а Росреестр и, соответственно, все цессии прекращаются с даты этой регистрации.  Правомерен ли такой отказ в регистрации? 214-фз никакой связи между сдачей дома в эксплуатацию и цессией не описывает...  

[zazakon]

invariab1e, а что смущает? )) 

Вот и классно, они сами на п.1 сослались, а про свои 12 мес могут забыть ИМХО.

Есть ещё один вопрос, друзья мои.

 

ФЗ-214.

Дата передачи квартиры - указана конкретная.

АПП с застройщиком НЕ подписан.

Факт передачи ключей от квартиры - установлен судом. В решениии несколько раз суд указывает "АПП сторонами не подписан, т.к. застройщик не подписывает АПП с перечнем недоделок и брака"

 

В день получения ключей квартира обследована экспертом.

Есть Отчёт эксперта, где указана, что квартира не пригодна для проживания.

ЖКУ оплачивается дольщиком.

 

Реально ли взыскать неустойку по настоящее время, спустя 3 года за последние 3 года и так и продолжать, пока все недоделки и брак не устранит?

Можно ли считать длящимся срок непередачи квартиры. Или раз ключи от непригодной для проживания квартиры получены, то всё, конец неустойки?

По ДДУ, застройщик обязан построить квартиру соответствующую всем нормам, гостам, сп,снипам и так далее.

 

Или неподписанный АПП - ничего не значит?

Сейчас ещё одно дело в суде о безвозмездном устранении брака и недоделок, там суд.экспертиза, т.к. суду показалось , что Отчёт эксперта 3 года назад - староват и хочется обновить.

Но суд отказался ставить вопросы о существенных недостатках делающих квартиру непригодной.

Ну так есть предыдущая экспертиза, которая не опровергается этой.

[invariab1e]

Уважаемая Людмила будет как то свою точку зрения мотивировать иными от минусования сообщений способами?))

[Lawyerus]

мотивируя это тем, что дом уже поставлен на учет а Росреестр и, соответственно, все цессии прекращаются с даты этой регистрации.

 

Статья 11. Уступка прав требований по договору

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

[zazakon]

пост выше - актуален.

[invariab1e]

Уважаемые! И все-таки, если в договоре ДДУ указан срок передачи в течение, к примеру, 60-ти месяцев, то это нормально? 

Формально требования закона соблюдаются, но врядли эти сроки можно назвать разумными

[Alderamin]

И все-таки, если в договоре ДДУ указан срок передачи в течение, к примеру, 60-ти месяцев, то это нормально?

Да.

Формально требования закона соблюдаются, но врядли эти сроки можно назвать разумными

Можно ли в таком случае назвать разумным того, кто согласился с таким условием?

[invariab1e]

Можно ли в таком случае назвать разумным того, кто согласился с таким условием?

Все бы ничего, если бы эти конские условия навязывались не в рамках реализации госпрограммы доступное жилье http://xn----7sbaks7...eral_condition/

 

Это жилье с льготной ценой для многодетных и малообеспеченных, смогут ли они отказаться?

Так то можно отказаться и пойти купить на 25% дороже, но слегка не тот контингент, который в состоянии это сделать

пс. речь конечно не про 60 месяцев, а про 12, но сути не меняет

[N_N]

Даже при максимальном сроке передачи- 25% от стоимости квартиры за год- это хорошие условия договора.

[Alderamin]

Можно ли в таком случае назвать разумным того, кто согласился с таким условием?

Все бы ничего, если бы эти конские условия навязывались не в рамках реализации госпрограммы доступное жилье http://xn----7sbaks7...eral_condition/

1) Тогда какое отношение Ваш вопрос имеет к данной теме?
2) По ссылке ничего про срок не сказано...
 

Это жилье с льготной ценой для многодетных и малообеспеченных, смогут ли они отказаться?
Так то можно отказаться и пойти купить на 25% дороже, но слегка не тот контингент, который в состоянии это сделать

Вы серьезно считаете, что льготные условия должны определяться не тем, кто их предлагает, а теми, кому они предлагаются?

[Светлана1209]

Уважаемые юристы!

В ДДУ по срокам у меня прописана следующая фраза:

При надлежащем исполнении Участником долевого строительства всех обязательств по настоящему Договору, передать Участнику долевого строительства Квартиру по акту приема-передачи в срок  до 31.12.2018 г. При этом Стороны согласились, что передача Квартиры может быть осуществлена досрочно, но не ранее дня получения Застройщиком разрешения на ввод Объекта строительства в эксплуатацию.

Меня смущает последняя фраза что мы договорились, что передача ключей только после введения в эксплуатацию. Реально ли будет в случае задержки сдачи взыскать с застройщика неустойку. Буду очень благодарна за грамотный ответ!

[Massive]

Светлана1209, 

стандартное условие.

Начиная с 01.01.2019г. сможете взыскивать неустойку за просрочку передачи квартиры.

[Hash1n]

Да.

В моем ДДУ есть указание на конкретный срок получения ввода в эксплуатацию (01.02.2015 г.)

А сразу за ним пункт, что застройщик передает квартиру дольщику в течение 2 лет после получения акта ввода в эксплуатацию

Почему такие условия были подписаны опустим... лирика

 

Но квартира до сих пор не передана...

Если я направлю претензию, а после обращусь в суд, то максимум, что я смогу заявить это просрочка с 01.02.2017 до дня обращения в суд? То есть 3 месяца просрочки и исходя из них расчет неустойки?

[Alderamin]

В моем ДДУ есть указание на конкретный срок получения ввода в эксплуатацию (01.02.2015 г.)
А сразу за ним пункт, что застройщик передает квартиру дольщику в течение 2 лет после получения акта ввода в эксплуатацию
 
Но квартира до сих пор не передана...
Если я направлю претензию, а после обращусь в суд, то максимум, что я смогу заявить это просрочка с 01.02.2017

ЗАЯВИТЬ можно хоть от Р.Х.

до дня обращения в суд?

Можно и так...

[Hash1n]

ЗАЯВИТЬ можно хоть от Р.Х.

Благодарю за ответ

Но ведь разумно заявить расчет обосновано, то есть так, чтобы суд вероятнее всего удовлетворил требования

 

 

Смотрел sudact внимательно... Но нужное количество практики не нашел

Подскажите, может у кого есть опыт или наглядный пример, когда такое положение ДДУ признавалось недействительным

Например по ст 314 ГК, ст 16 Закона о защите прав потребителей

 

Тогда в моем случае можно и расчет заявить исходя из сроков "разумных" например 6 месяцев после даты получения акта ввода в эксплуатацию, как это условие устанавливают подавляющее большинство застройщиков у нас в регионе. 2 года это беспрецедентная история!

[Западная]

Поднимаю тему в свете Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в долевом строительстве ( от 19.07.2017г.). 

 

В пункте 15 обзора приведено Определение Судебной коллегии от 4 июля 2017г., согласно которому не имеет значение, когда Застройщик собирался закончить строительство и/или получить разрешение на ввод, главное, чтобы в установленный в договоре срок, например, не позднее трех месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передал квартиру. 

 

Поворот судебной практики? Достаточно в ДДУ указать, что квартира передается не позднее, например, 5-ти месяцев с даты получения разрешения и все, пока разрешение на ввод Застройщик не получил, срок передачи не наступил.. .  

[User135]

Не нашел в какой теме написать. Есть проблема:

Подскажите, что делать?

Застройщик ООО ГТ ТЭС Трубино в Щелковском районе Моск обл не сдал вовремя дом. Построены только 5 этажей из 13. Строительство не ведется уже год. Против застройщика подали иск о банкротстве поставщик, а также дольщики, которые расторгли ДДУ (этот иск рассматривают уже в течение 10 мес). Срок передачи квартиры по договору -31 дек 2016г. У меня страховой полис Ринко (сейчас, как я понял, Проминстрах), полис действующий как меня заверили по телефону в Проминстрахе. Насколько реально признать непередачу квартиры стоимостью 1900 000руб страховым случаем? Насколько реально выиграть иск об обращении взыскания на предмет залога и как быстро суд такие дела обычно рассматривает?

[Hash1n]

Поднимаю тему в свете Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в долевом строительстве ( от 19.07.2017г.). 

 

В пункте 15 обзора приведено Определение Судебной коллегии от 4 июля 2017г., согласно которому не имеет значение, когда Застройщик собирался закончить строительство и/или получить разрешение на ввод, главное, чтобы в установленный в договоре срок, например, не позднее трех месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передал квартиру. 

 

Поворот судебной практики? Достаточно в ДДУ указать, что квартира передается не позднее, например, 5-ти месяцев с даты получения разрешения и все, пока разрешение на ввод Застройщик не получил, срок передачи не наступил.. .  

 

Поясните пожалуйста

В самом Определение ВС № 306-ЭС17-7560 про сроки ни слова

[Западная]

 

Поднимаю тему в свете Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в долевом строительстве ( от 19.07.2017г.). 

 

В пункте 15 обзора приведено Определение Судебной коллегии от 4 июля 2017г., согласно которому не имеет значение, когда Застройщик собирался закончить строительство и/или получить разрешение на ввод, главное, чтобы в установленный в договоре срок, например, не позднее трех месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передал квартиру. 

 

Поворот судебной практики? Достаточно в ДДУ указать, что квартира передается не позднее, например, 5-ти месяцев с даты получения разрешения и все, пока разрешение на ввод Застройщик не получил, срок передачи не наступил.. .  

 

Поясните пожалуйста

В самом Определение ВС № 306-ЭС17-7560 про сроки ни слова

 

 

 

Посмотрите, пжл, пункт 15 Обзора. Суды считали срок передачи квартиры от даты окончания строительства, указанной в договоре. ВС не согласился: 

 

15. По смыслу статьи 8 Закона № 214-ФЗ, получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.
.......
Президиум, отменяя апелляционное определение и оставляя в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, согласился с его выводом о том, что нарушения обязательства о передаче объекта долевого строительства допущено не было.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление президиума, указав, что вывод судов первой и кассационной инстанций о том, что шестимесячный срок передачи квартиры, установленный пунктом 3.2.1 договора, подлежал исчислению с даты окончания планируемого завершения срока строительства, а не с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сделан судами без учета Закона № 214-ФЗ.

Так, в силу статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Как указано в части 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Таким образом, по смыслу статьи 8 Закона № 214-ФЗ, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Закона № 214-ФЗ.

 

Сообщение отредактировал Западная: 08 October 2017 - 14:41

[py6etc]

Подскажите, как трактовать такую формулировку?

"Передача объекта застройщиком участнику осуществляется по Акту приема-передачи – в течение 12 месяцев с момента ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию не позднее 04.10.2018 г."

Сама передача объекта не позднее 04.10.2018 или ввод в эксплуатацию не позднее этой даты?

 

[Ludmila]

py6etc, зависит от того, кто нам платит. Если дольщик - будем толковать, как срок передачи квартиры, и доказывать это в суде. Если нам платит застройщик, будем доказывать, что это срок ввода в эксплуатацию.

[alex0375]

Уважаемые форумчане! У меня ситуация следующая. Срок передачи квартиры по ДДУ не позднее 31.12.2018. При этом в договоре четко прописан порядок уведомления о готовности квартиры и приглашения на подписание акта приема-передачи - заказным письмом с уведомлением. описью. Никаких уведомлений получено не было. Но есть нюанс. Обнаружил, что в разделе договора с адресами сторон для официальной переписки мой почтовый индекс указан неверно (просмотрел при подписании договора).

У меня вопросы следующие:

1.Есть ли в этой ситуации перспектива взыскать неустойку за нарушение сроков передачи? (Ведь официальное уведомление, как это предусмотрено договором, я не получил. Был один звонок от застройщика о готовности квартиры и возможности приемки. Но договором такая форма уведомления не предусмотрена. Я со своей стороны досудебную претензию уже направил. но по адресу, указанному застройщиком в договоре, никто корреспонденцию не принимает.)

2.Ситуация с моим некорректным почтовым индексом в договоре (адрес - город, улица, дом, квартира, указан корректно) может ли быть признана судом несущественной? (если судиться и если застройщик будет доказывать невозможность моего официального уведомления в виду некорректного индекса).

3. Какова может быть судебная перспектива в этой ситуации, если ввод в эксплуатацию осуществлен вовремя - совпадает с крайней датой передачи квартиры - 31.12.2018?

_{Заранее благодарю за комменты.}

Сообщение отредактировал alex0375: 17 February 2019 - 14:49