Сообщений в теме: 93

[Дикий Гу]

Отношения надо в комплексе рассматривать. У меня был случай - приватизировали помещения, те кто имел права приватизировать не имели ни копейки, а человек со связями имел доступ к арендаторам с деньгами, но они не работали никогда с собственностью. Приватизация прошла естественно, на того кто имел право приватизировать - оформили заем, впустили арендаторов, заем отдали. Все сложилось замечательно и все друг с другом поделились - человек со связями купил долю в праве по низкой цене, арендаторы платили аренду ниже рынка, первоначальный собственник тоже доволен. Но ничего не мешало первоначальному собственнику взять эти займы выкупить помещение, уехать на Канары, впустить дорогих арендаторов и рассчитаться по займу с дорогой аренды оставив человека со связями и арендаторов без прибылей... . Подписывать соответствующие соглашения, чтобы они устояли в судах - бумаги не хватит...

Надо смотреть в комплексе.

Сообщение отредактировал Дикий Гу: 18 October 2022 - 20:54

[Святослав]

Правда, непонятно будет ли в таком случае иск к арендатору на будущий период

Конечно, нет, Вы же сами описали ситуацию, когда сдача в аренду одним из собственников произошла по взаимному согласию. Так что дальше - это отношения уже сугубо между сособственниками. Арендатор будет платить второму, только если ему об этом скажет арендодатель в порядке ст. 312 ГК, либо уступит арендную выручку, либо все договорятся о введении второго собственника в арендодатели.

[Дикий Гу]

ну так предъяви расходы, сделаем зачет

Как вы предъявите, например, криминальные риски? А риск стоит денег - это расходы, пусть и не перечисление денег по счетам. Но когда лицо берет на себя риски - оно реально рискует попасть на очень серьезные траты и последствия.

[Машинист]

Конечно, нет, Вы же сами описали ситуацию, когда сдача в аренду одним из собственников произошла по взаимному согласию. Так что дальше - это отношения уже сугубо между сособственниками.

А, кстати, статья 248 в любом случае бы действовала? То есть если бы в ДА было указано, что плату получает первый собственник, а договор аренды продлевается неограниченное количество раз, то при соблюдении сторонами ДА второй собственник не имел бы иска ни к арендатору ни к первому сособственнику даже после того как принял бы решение, что с какого то момента уведомил всех о том, что на будущее тоже хочет получать доход от имущества?

Да, вот действительно интересно. Живет второй сособственник в другом регионе, зданием не занимается. Первый сособственник говорит - давай я буду сдавать помещения в аренду, арендный доход оставлять себе, а раз тебе все-равно, то дай согласие на такой договор. Допустим, так продолжается несколько лет, потом второй сособственник приезжает в регион где находится здание и просит на будущий период выплачивать ему часть дохода. Допустим, что к арендатору иска нет. А к первому то сособственнику есть? - Ведь по статье 248 ГК он сам дал согласие на получение всего дохода первым собственником. Только с учетом автоматической пролонгации аренды получается, что это будет не до момента пока он передумает, а навсегда (если ДА будет все время продлеваться).

Сообщение отредактировал Машинист: 18 October 2022 - 21:01

[Святослав]

второй собственник не имел бы иска ни к арендатору ни к первому сособственнику даже после того как принял бы решение, что с какого то момента уведомил всех о том, что на будущее тоже хочет получать доход от имущества?

Дело не в его решении и уведомлении, а в соглашении. Надо смотреть, что там. Вряд ли воля второго собственника в нем был направлена на "вечный" отказ от доходов, т.к. это уже похоже на отказ от собственности, который должен быть явным. Так что, думаю, какой-то разумный по сроку предел должен быть. Но в любом случае от неопределенности этих пределов не должны страдать арендаторы. Просто в ситуации, когда соглашение собственников не оформлено, они попадают в вилку, выбраться из которой они смогут лишь способами, описанными мной в п. 14 темы.

[tov_Suhov]

По первому посту действующие лица: Иванов (1/2 доли, датель по договору), Петров (1/2) и арендатор.

 

Добавим условие: допустим датор заплатил 100 руб. Иванову за месяц аренды. Цена допустим рыночная.

 

Петров хочет иск к Иванову, взыскать с него 50 руб. (полученное от датора умножить на размер своей доли). То есть соразмерно.

Или есть возражения по цене иска?

 

Если нет, вроде все понятно.

 

Тогда имеем: арендатор платил и пользовался. Арендодатели в итоге оба получили деньги, рыночную цену (в договоре была рыночная цена), соразмерно своим долям. Все прекрасно.

 

Ситуация 2: Петров идет с иском к арендатору.

 

Сколько взыскать-то?

 

Вроде опять только 50 руб.? Соразмерно доле.

 

Напомню, что датор уже заплатил Иванову 100 руб.

 

А 248 говорит: все пополам

 

Что тогда имеем?

 

Решение суда: взыскать с датора в пользу Петрова 50 руб.?

 

А что дальше?

 

допустим датор реально заплатил эти 50 руб. Петрову.

 

Тогда арендатор заплатил всего 150 руб. аренды? На 50 выше рынка? По моему допущению: арендная плата в договоре была рыночной!

 

Имеет ли арендатор тогда право на иск к Иванову?

 

Если да, то на какую сумму?

 

Имеет ли право Иванов на 50 % от присужденного Петрову (на 25 рублей из 50 присужденных), потому что ст. 248? Присужденное – это их общее имущество. или кондикция 248 исключит?

 

После того как Петров получил свои 50 рублей от арендатора, может ли он требовать от Иванова также 50% от 100 рублей, изначально уплаченных арендатором Иванову?

Если нет, то почему? ведь уплаченных датором 100 рублей – все еще общее имущество.

 

Для чистоты эксперимента, примем, что в ситуации 2 судья с порога заявляет сторонам: вы все тут (втроем) недобросовестные, потому ваши ссылки на недобросовестность друг друга судом не принимаются. Судить буду не по совести, а по закону.

 

И не склонен судья ко всяким сальдированиям. Вот, только по закону хочет дело решить и домой пойти борща поесть)

Сообщение отредактировал tov_Suhov: 19 October 2022 - 16:01

[tov_Suhov]

Можно, конечно, сказать, что

Датор по суду платит Петрову 50

Потом Датор взыскивает с Иванова 50

 

Итого:

 

Арендатор объектом пользовался, платил за это по рынку и по условиям договора, то есть 100 рублей.

 

Эти 100 рублей, в итоге (странным способом - через "Депозит Арендатора" )  были распределены– пополам (соразмерно), как 248 статья и требует.

 

К математике вопросов вообще никаких.

 

Все по справедливости и доброй совести.

 

Вопрос только: на каком основании Датор взыскивает с Иванова 50?

 

Можно сказать: да просто, потому что Датор заплатил Петрову за Иванова?

 

Да ок.

 

А почему сам Иванов не заплатил?

 

И, главное, если это так:

да просто, потому что Датор заплатил Петрову за Иванова?

 

какая норма права обязывает Датора платить Петрову за Иванова?

долевая собственность = дома раздора... все так ... все так

Сообщение отредактировал tov_Suhov: 19 October 2022 - 16:02

[Чеширский кот]

Машинист,на самом деле того, что вы называете "предубеждением" со вкладываемом Вами смыслом, нет. И если уж отойти от сугубо формально-правовой оценки, то ситуации есть абсолютно разные при схожих вводных данных, когда на сцену выходит второй собственник. Просто изначально Вами ситуация представлена так, что второй собственник даже не пытался с первым решить вопросы по "разделу" аренды и даже не хочет этого делать, мотивируя это лишь невозможностью или сложностью фактического исполнения судебного акта. И разговор про справедливость также начали Вы. И Вам совершенно справедливо ответили, что от "а давайте заведем арендатора" до "получать стабильный доход от аренды"  ресурсов не только материально-оценимых может быть потрачено прилично. И поэтому ситуация, когда появляется второй собственник, которого фактически устранили от возможности управлять  и распоряжаться своим имуществом "по справедливости" кардинально отличается от ситуации, когда появляется второй собственник, который фактически самоустранился от такой возможности

[Машинист]

И Вам совершенно справедливо ответили, что от "а давайте заведем арендатора" до "получать стабильный доход от аренды"  ресурсов не только материально-оценимых может быть потрачено прилично. И поэтому ситуация, когда появляется второй собственник, которого фактически устранили от возможности управлять  и распоряжаться своим имуществом "по справедливости" кардинально отличается от ситуации, когда появляется второй собственник, который фактически самоустранился от такой возможности

Я могу с Вами согласиться, что если первый собственник потратил время и ресурсы на то чтобы найти арендатора, то с его точки зрения может выглядеть "несправедливо" ситуация когда приходит второй собственник и требует с него половину дохода, ссылаясь на формальное наличие у него доли. Но ведь доводы о потраченных усилиях - это доводы, которые должен заявлять именно первый собственник против того, чтобы делиться арендной платой (по крайней мере, пытаясь апеллировать к понятиям "справедливости" в пользу своего видения ситуации). Но ведь Вы  и часть других участников ссылались на эти обстоятельства (усилия первого собственника по поиску арендаторов и налаживанию потока арендного дохода) в обоснование возражений против иска к арендатору, а не к первому собственнику. А арендатор то какие усилия предпринимал? - Заключил с тем с кем посчитал удобным, теперь только платит. После того как пришел второй собственник и сказал арендатору "плати теперь половину мне, вот реквизиты", то почему же контраргументом арендатора из "права справедливости" должна быть ссылка на те усилия, которые затратил первый собственник на поиск арендатора?

Сообщение отредактировал Машинист: 19 October 2022 - 17:47

[greeny12]

А арендатор то какие усилия предпринимал? - Заключил с тем с кем посчитал удобным, теперь только платит. После того как пришел второй собственник и сказал арендатору "плати теперь половину мне, вот реквизиты", то почему же контраргументом арендатора из "права справедливости" должна быть ссылка на те усилия, которые затратил первый собственник на поиск арендатора?

Зачем так усложнять.
Добросовестность арендатора и разумность его действий предполагаются – он исполняет обязательство из договора.
Добросовестность арендодателя и разумность его действий предполагаются, если он на вырученные деньги внедряет в общее имущество неотделимые улучшения, увеличивая привлекательность аренды, ну или другое, кроме собственного обогащения за счет причитающихся сособственнику денег.

Добросовестность второго сособственника и разумность его действий предполагаются, если он участвует в улучшении привлекательности аренды, ну или другое, кроме ...
Ну и остальное в сообщении №69.

Сообщение отредактировал greeny12: 19 October 2022 - 18:26

[Чеширский кот]

Но ведь Вы  и часть других участников ссылались на эти обстоятельства (усилия первого собственника по поиску арендаторов и налаживанию потока арендного дохода) в обоснование возражений против иска к арендатору, а не к первому собственнику.

Нет, как на обоснование я на это не ссылалась, это было только к разговору о предвзятости, тем более Вы же меня персонально выделили. 

 

А арендатор то какие усилия предпринимал? - Заключил с тем с кем посчитал удобным, теперь только платит. После того как пришел второй собственник и сказал арендатору "плати теперь половину мне, вот реквизиты", то почему же контраргументом арендатора из "права справедливости" должна быть ссылка на те усилия, которые затратил первый собственник на поиск арендатора?

Про такие контраргументы арендатора я не упоминала даже. У арендатора только один аргумент - вот у меня есть действующий договор, в котором указано кому, как и когда и должен платить. Я и плачу. А дальше разбирайтесь сами между собой.

[Машинист]

Greeny12, не понял. Мы говорим о том, что как первый собственник, так и арендатор не выполнили определенные формальные обязанности (не получили согласие второго собственника) и поэтому второй собственник считает себя вправе взыскать с них деньги. Первый собственник при наличии формальных ("по закону") недостатков в своей позиции (не получил согласие второго собственника) может пытаться выдвигать ряд аргументов "по справедливости" и надеяться, что суд их как то учтет. К числу таких аргументов относятся доводы типа "арендатора искал только я, договор согласовывал только я, все хотелки арендатора удовлетворял только я" и поэтому "по справедливости" я не должен платить деньги второму собственнику. Если же иск заявлен к арендатору, то формальные доводы остаются теми же (должен был получить согласие), но хочется проработать возможные контрдоводы со ссылкой на "справедливость". По моему, вышеуказанные контрдоводы первого собственника не подходят для арендатора. Но почему тогда он вызывает априорную симпатию у части участников? Было бы полезно попробовать "вытащить" тот фактический аргумент, который на самом деле определяет изначальное желание части участников отказать в иске по отношению к арендатору. Может быть, участники просто переносят свое желание защитить первого собственника и на арендатора как бы подспудно (учитывая, что арендатор ближе к первому собственнику)?

[Машинист]

Нет, как на обоснование я на это не ссылалась, это было только к разговору о предвзятости,

Ок. Мне просто показалось, что Вы полагаете, что "по справедливости" прав арендатор и хотел понять основания такого к нему отношения.

[greeny12]

...говорим о том, что как первый собственник, так и арендатор не выполнили определенные формальные обязанности (не получили согласие второго собственника) и поэтому второй собственник считает себя вправе взыскать с них деньги.

Арендатор добросовестно полагал, что полномочия арендодателя распоряжаться общим имуществом явствовали из обстановки. Но... самое главное, что есть судебный акт о порядке пользования, который де-факто узаконил ситуацию до определения такого порядка. Поэтому симпатии на стороне арендатора в действующем его обязательстве. Напомню, что если при рассмотрении дела суд обнаруживает ничтожность еще длящихся сделок в период пользования до определения порядка, то судья обязан указать на последствия ничтожности в мотивировочной (или резолютивной) части судебного акта даже если стороны об этом не просили. Применять их или не применять - это вопрос дальнейшего усмотрения сторон.

[Чеширский кот]

хотел понять основания такого к нему отношения.

Ну потому что Вы изначально в стартовом посте назначили его крайним, только лишь потому, что условно первый собственник - обнальщик и задолбаешься с него взыскивать, а у арендатора и счет белый и деньги водятся и взыскать труда не составит, а потом уже к этой данности начали подбирать правовые основания. А вот давайте допустим (абстрагируясь от первоначальной ситуации), что к Вам пришел такой арендатор, у него в одной руке договор с одним собственником, а в другой полученное много позже требование от второго собственника с перечислением ему половины аренды, Вы бы ему как посоветовали поступить в данной ситуации?

[Машинист]

А вот давайте допустим (абстрагируясь от первоначальной ситуации), что к Вам пришел такой арендатор, у него в одной руке договор с одним собственником, а в другой полученное много позже требование от второго собственника с перечислением ему половины аренды, Вы бы ему как посоветовали поступить в данной ситуации?

Предложил бы ему пояснить почему он не хочет платить второму собственнику. Допустим, что он говорит, что каких-то особых предубеждений против второго сособственника у меня нет, но я всегда платил первому собственнику и мне удобней ничего не менять, так как я уже заключил договор с ним. Я бы арендатору посоветовал не игнорировать на будущее второго собственника после получения от него уведомления, так как он как бэ тоже имеет право требовать платить ему за использование ЕГО вещи, а арендатор именно ЕГО (в том числе) вещь как раз и использует. Поэтому либо договаривайтесь все втроем, либо депозит нотариуса, либо прекращайте использовать чужую вещь, чтобы не получить иск о взыскании НО. Если же второй собственник требует денег за уже прошедший период, то предложил бы искать доказательства того, что второй собственник одобрил ДА (в том числе конклюдентными действиями). Если доказательств одобрения ДА нет, а второй собственник был виден в реестре, то предложил бы рассмотреть вариант иска к первому собственнику о взыскании НО (на случай, если придется выплатить НО в пользу второго собственника).

Ну потому что Вы изначально в стартовом посте назначили его крайним, только лишь потому, что условно первый собственник - обнальщик и задолбаешься с него взыскивать, а у арендатора и счет белый и деньги водятся и взыскать труда не составит,

Кажется, лучше понял психологическую сторону вопроса. "Несправедливость" усматривается в том, что формальные нарушения делали и первый собственник и арендатор, а иск предъявляется только к арендатору как более платежеспособному. В таком случае получается, что даже если арендатор и виноват, то расплачивается он не только за свою вину, но и за то что с первого собственника трудно взыскать. Надо будет судье привести пример когда четверо негодяев избили хорошего парня, но иск предъявлен только к одному, так как остальные "солидарные" причинители вреда неплатежеспособны. Конечно, с т.з. ответчика это несправедливо (избивали то все вместе), но в глазах потерпевшего он вправе возлагать "кару" на любого из правонарушителей.

Арендатор добросовестно полагал, что полномочия арендодателя распоряжаться общим имуществом явствовали из обстановки.

Ну вот это то как раз неубедительно. Приходит арендатор, смотрит реестр, собственников двое. Добросовестный арендатор поинтересуется что по этому поводу думает второй собственник (либо свяжется с ним, либо попросит у 1-го собственника доверку, либо откажется от сделки, либо примет на себя риски получения иска от 2-го собственника).

Сообщение отредактировал Машинист: 19 October 2022 - 19:14

[Дикий Гу]

с первого собственника трудно взыскать

У него доля в собственности на недвижимость, на расчетный счет попадает арендная плата, никаких трудностей нет.

 

Добросовестный арендатор поинтересуется что по этому поводу думает второй собственник

Поинтересовался, второй собственник просто не ответил или ответил устно в ресторане...

Какие площади то? Может там ларёк 2 квадратных метра в торговом центре.
 

[greeny12]

 

Арендатор добросовестно полагал, что полномочия арендодателя распоряжаться общим имуществом явствовали из обстановки.

Ну вот это то как раз неубедительно. Приходит арендатор, смотрит реестр, собственников двое. Добросовестный арендатор поинтересуется что по этому поводу думает второй собственник (либо свяжется с ним, либо попросит у 1-го собственника доверку, либо откажется от сделки, либо примет на себя риски получения иска от 2-го собственника).

Нет, убедительно, предъявление иска об определении порядка пользования на будущее означает, что к прошлому претензий нет, если о нем суду не заявлено отдельных требований.

[Concrescere]

какой-то разумный по сроку предел должен быть

разумный срок 7 дней лет )