АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
24 апреля 2024 г. судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:
председательствующего судьи Аврамиди Т.С.
судей Онищенко Т.С., Рошка М.В.,
при секретаре Сенокосовой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6 к ФИО22, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, администрация города Ялта Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о признании права собственности на земельный участок отсутствующим,
по апелляционной жалобе ФИО5 на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 07.12.2023,
УСТАНОВИЛА:
в феврале 2023 года ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6 обратились в суд с указанным выше иском, третьи лица ФИО2, администрация города Ялта Республики Крым, в котором просили:
-признать отсутствующим право индивидуальной собственности ответчика на земельный участок площадью 1533 кв.м. с кадастровым номером №;
-признать за каждым из истцов право на единоличное обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Крым с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности ответчика на указанный выше земельный участок.
Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками квартир (ФИО4 собственником <адрес>, кадастровый №; ФИО5 – <адрес>, кадастровый №; ФИО1 – <адрес> кадастровый №; ФИО6 – <адрес> кадастровый №), расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, который расположен на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащим на праве собственности ответчику. При этом ответчик являлся застройщиком и собственником всего здания многоквартирного дома, но позднее 29.09.2021 право собственности на одну из квартир перешло к ФИО6, а впоследствии право собственности на три другие квартиры было зарегистрировано за остальными истцами. В этой связи истцы считают, что в силу прямого указания закона им принадлежит на праве собственности общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором он расположен. Тогда как ответчик не обратился в орган государственной регистрации прав с заявлением о прекращении регистрации права индивидуальной собственности на земельный участок (л.д. 1-3, Том 1).
Определениями Ялтинского городского суда Республики Крым от 13.03.2023, 14.04.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Госкомрегистр и ФИО3 (л.д. 62-63, Том 1, л.д. 92, Том 2).
Администрацией города Ялта Республики Крым представлены возражения, сводящихся к несогласию с доводами истцов ввиду того, что ранее решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 13.07.2022 по делу № был удовлетворен иск администрации об изъятии земельного участка площадью 1533 кв.м. кадастровый № у ФИО7 При этом указанным решением суда установлено, что на данном земельном участке находятся гаражи, то есть не многоквартирный дом (л.д. 85-86, Том 2).
Определением Ялтинского городского суда Республики Крым от 23.06.2023 по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза с поручением ее производства ООО «Южная техническая группа» (л.д. 199-200, Том 3).
Согласно заключению ООО «Южная техническая группа» № от 09.10.2023:
Многоквартирный дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
На земельном участке с кадастровым номером № расположены здания лит Б (№, гараж), и лит В (№, гараж). Учитывая отсутствие в ЕГРН права собственности на здание лит Б (№) и его наличие в инвентарном деле в качестве вспомогательного, здание лит Б относится к общему имуществу многоквартирного дома. Здание лит В (№) имеет зарегистрированное в ЕГРН право собственности, в связи с чем не относится к общему имуществу.
Земельный участок с кадастровым номером № частично не соответствует требованиям, предъявляемым земельным законодательством РФ к вновь образуемым земельным участкам, необходимым для обслуживания многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, а именно в части параметров застройки, а также за границы земельного участка частично выходит здание лит Б, относящееся к общему имуществу жильцов дома, а здание лит В, не относящееся к общему имуществу, включено в границу участка (л.д. 1-40, Том 4).
Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 07.12.2023 иск ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6 оставлен без удовлетворения (л.д. 72-75, Том 4).
Не согласившись с итоговым судебным актом, ФИО5 подал апелляционную жалобу. Ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение норм материального права, апеллянт просит решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 07.12.2023 отменить, принять по делу новое решение, которым иск удовлетворить в полном объеме.
Апеллянт полагает, что земельный участок с кадастровым номером № был сформирован (образован) именно для целей размещения многоквартирного дома, нахождение в границах этого участка объекта лит В, размещение которого не предусмотрено ВРИ земельного участка, не свидетельствует о том, что участок не был сформирован, а нахождение частично за границами земельного участка здания, относящегося к общему имуществу, свидетельствует лишь о допущенной реестровой ошибке при установлении границ земельного участка. Указывает, что суд первой инстанции при этом не указал, каким образом данные обстоятельства влияют на прекращение права собственности на земельный участок у собственника многоквартирного дома после продажи первой квартиры и возникновение права общей долевой собственности у собственников квартир в доме. Относительно вывода суда первой инстанции о том, что собственники квартир могут требовать формирования земельного участка, необходимого для обслуживания дома, апеллянт считает, что таковой не соответствует закону. Отказав истцам в наличии у них права общей долевой собственности на земельный участок и признав ответчика его единственным собственником, суд первой инстанции, по мнению апеллянта, исключил возможность для истцов защищать свои права. Тогда как в соответствии с п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (л.д. 86-90, Том 4).
Возражений и отзывов на апелляционную жалобу не поступило.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО5 – ФИО13 доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме, просила апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, дав пояснения, соответствующие обстоятельствам, изложенным в жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались посредством почтовых и электронных отправлений, посредством телефонограмм. Информация о движении дела, в том числе о рассмотрении, в соответствии с требованиями пункта. 7 статьи 113 ГПК РФ размещена на официальном сайте Верховного Суда Республики Крым в сети Интернет.
Учитывая, что лица, участвующие в деле, были извещены судом апелляционной инстанции о времени и месте рассмотрения дела, заявление представителя ФИО7 - ФИО14 об отложении судебного заседания отклонено по основаниям, отраженным в определении судебной коллегии, занесенным в протокол судебного заседания, иных заявлений и ходатайств об отложении дела не поступало, на основании части 1 статьи 327, частей 3, 4 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.
Заслушав доклад судьи, выслушав объяснения участника процесса, изучив материалы настоящего гражданского дела и гражданского дела №, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении иска, исходя из следующего.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции руководствовался положениями п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 235 ГК РФ, ч. 1 ст. 36, ст. 44 ЗК РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснениями, содержащимися в пунктах 52, 66-67 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Установив, что многоквартирный дом, собственниками квартир в котором являются истцы, изначально был расположен на двух земельных участках (кадастровые номера №), имеющими различную площадь, единый земельный участок в установленном законом порядке ни для целей обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома, ни отдельно для его строительства не формировался, государственный учет такового участка не осуществлялся, при этом на спорном земельном участке располагается и иной объект недвижимости (кадастровый номер №), а здание лит Б, относящееся в общему имуществу собственников многоквартирного дома, частично выходит за границы спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для признания отсутствующим права собственности ответчика на спорный земельный участок, как нарушающего право собственности истцов на общее имущество многоквартирного дома, не имеется.
При этом указал, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений ЖК РФ и Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, следовательно, истцы как собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать формирования границ земельного участка в целях надлежащей эксплуатации такого дома, даже при наличии зарегистрированного права собственности застройщика многоквартирного дома на земельный участок. Тогда как таких требований истцами не заявлено. В сложившейся ситуации имеет место спор о праве в отношении границ и площади земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома, который не может быть разрешен в рамках заявленных требований о признании права отсутствующим, а путем применения специальных вещно-правовых способов судебной защиты.
Также при разрешении заявленных требований судом первой инстанции учтено наличие вступившего в законную силу заочного решения Ялтинского городского суда Республики Крым от 13.07.2022 по гражданскому делу №, которым на ФИО7 возложена обязанность произвести отчуждение спорного земельного участка с кадастровым номером №, поскольку ответчик, будучи гражданином Украины, незаконно владеет земельным участком в приграничной территории (л.д. 72-75, Том 4).
Судебная коллегия, не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку таковые не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, сделаны в нарушение норм материального права, что, в свою очередь, привело к ошибочному отказу в удовлетворении иска.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами. Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.
Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на объект. Избранный истцом способ защиты нарушенного права надлежит признать надлежащим.
Как следует из материалов дела, 23.08.2005 ФИО7 приобрел у ФИО15 по договору купли-продажи ВCI №, реестр №, земельный участок площадью 0,1305 га, расположенный по адресу: <адрес>, с целевым назначением согласно решению 21 сессии 24 созыва Гурзуфской поселкового совета от 15.10.2003 № для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек, кадастровый номер №. Право собственности продавца подтверждено государственным актом о праве собственности на земельный участок серии КМ №, выданным 21.11.2003 на основании решения 21 сессии 24 созыва Гурзуфской поселкового совета от 15.10.2003 №, рег. №. В подтверждение права собственности на приобретенный земельный участок ФИО7 выдан Государственный акт серии ЯГ № от 11.10.2006, на основании которого в последствие земельному участку был присвоен кадастровый номер № и в ЕГРН 11.12.2015 внесена запись о регистрации № (л.д. 129-213, Том 2, л.д. 51, 222-230, Том 3, л.д. 54-56, Том 4).
17.05.2007 ФИО7 выдано разрешение на выполнение строительных работ №, а именно строительства индивидуального жилого дома с хозпостройками по адресу: <адрес> (л.д. 57, Том 4).
25.10.2007 решением исполнительного комитете Гурзуфского поселкового совета от 25.10.2007 № утвержден акт Государственной приемочной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта индивидуального жилого дома (лит. А) по адресу: <адрес> и на его основании на имя ФИО7 25.06.2008 выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество жилой дом общей площадью 2704,4 кв.м., жилой площадью 265,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на участке хозяйственный блок литер Б (л.д. 135-137, Том 2, л.д. 59-60, Том 4).
По данным инвентаризационного дела на основании свидетельства о праве собственности, выданного исполкомом Гурзуфского поселкового совета 25.06.2008, по состоянию на 01.01.2013 жилой дом <адрес> общей площадью 2704,4 кв.м., хозяйственный блок лит. Б по <адрес> на праве собственности зарегистрированы в книге 5-х на стр. 136 под реестровым № за ФИО7 (л.д. 40, Том 3).
29.05.2015 согласно сведениям ЕГРН указанный жилой дом был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № и 04.01.2016 в ЕРГН в отношении указанного жилого дома сделана запись регистрации права собственности №, о чем ФИО7 Госкомрегистром выдано соответствующее свидетельство (л.д. 132-195, Том 1, л.д. 147, Том 2).
30.03.2016 согласно сведениям ЕГРН хозяйственный блок лит. Б также поставлен как нежилое здание (гараж) на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, который в последствии собственником ФИО7, запись о регистрации права которого была внесена в ЕГРН 11.09.2018 под №, был продан по нотариально удостоверенному договору купли-продажи № от 05.03.2021 ФИО2 Вместе с тем в ЕГРН сведения о зарегистрированном праве собственности на здание лит. Б отсутствуют (л.д. 214-225, Том 2, л.д. 102-107, Том 3).
Также по данным инвентаризационного дела на домовладение <адрес>, в данном домовладении помимо последнего находятся, как здание гараж Лит. Б, 2007 года постройки, общей площадью 238,4 кв.м., так и гараж лит. В, 2008 года постройки, площадью 71,4 кв.м., поставленный на кадастровый учет 11.04.2017 с присвоением кадастрового номера №. В ЕГРН сведения о зарегистрированном праве собственности на здание лит. Б отсутствуют. При этом ранее 11.09.2018 право собственности было зарегистрировано за ФИО7, номер государственной регистрации права № (л.д. 143-146, 147-195, 193, Том 3, л.д. 45-62, Том 4).
10.07.2019 ФИО7 принято решение об объединении земельного участка с кадастровым номером № с земельным участком с кадастровым номером №, принадлежащим ему на праве собственности на основании государственного акта на земельный участок ЯЖ № от 13.01.2009, о чем в ЕГРН 26.02.2016 внесена запись регистрации №, а впоследствии на основании заочного решения Ялтинского городского суда Республики Крым № от 14.03.2018, о чем в ЕГРН 25.09.2018 внесена запись регистрации №. Категория земель – земли населенных пунктов. Разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство (л.д. 130 Том 1, л.д. 108-112, 113-116, Том 2, л.д. 163-164, Том 3).
При этом ФИО2, являющимся залогодержателем данных земельных участков на основании договора об ипотеки от 25.01.2018 сроком действия до 31.01.2019, дано нотариально удостоверенное согласие на образование земельного участка путем объединения указанных земельных участков в соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ (л.д. 131, Том 1).
06.08.2019 земельному участку, образованному из объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №, присвоен кадастровый номер №, в ЕГРН внесены сведения: адрес - <адрес> площадь – 1533 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка, земельный участок имеет координатное описание, координаты характерных точек земельного участка определены, право собственности зарегистрировано 06.08.2019 за № за ФИО7 Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. Ввиду указанного 13.08.2019 объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и № сняты с кадастрового учета (л.д. 70-81, Том 1, л.д. 215-221, 222-230, Том 3).
08.07.2020 постановлением администрации города Ялта Республики Крым №п изменено назначение здания с кадастровым номером № на многоквартирный дом, утвержден перечень помещений (жилых, нежилых, помещений общего пользования), в который вошло, в том числе 19 квартир, 6 нежилых помещений и 1 помещение общего пользования, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Республика <адрес> (л.д. 105-107, Том 2).
Согласно выписке из ЕГРН на многоквартирный дом с кадастровым номером № последний содержит следующие присвоенные 13.10.2020 кадастровые номера помещений с № по № по порядку, из которых № – помещение общего пользования (подвал), площадью 651,7 кв.м., № – нежилые помещения (подвалы), право собственности на которые зарегистрировано 13.10.2020 за ФИО7, остальные – жилые помещения (квартиры), принадлежащие согласно регистрации права собственности на них в ЕГРН с 13.10.2020 ФИО7 (<адрес>), с 29.09.2021 ФИО3 (<адрес>) и ФИО6 (<адрес>), с 05.10.2021 ФИО5 (<адрес>), с 15.12.2021 ФИО1 (<адрес>), с 08.07.2022 ФИО4 (<адрес>) (л.д. 132-195, 196-250, Том 1, л.д. 1-84, Том 2).
Согласно выводам судебного эксперта, изложенным в заключение ООО «Южная техническая группа» № от 09.10.2023, многоквартирный дом с кадастровым номером № по адресу: Республика <адрес>, полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 1-40, Том 4).
То есть материалами дела подтверждается регистрация 06.08.2019 права единоличной собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером №. На спорном земельном участке расположен многоквартирный дом с кадастровым номером №. Регистрация права собственности жильцов в отношении жилых помещений в многоквартирном доме проведена, начиная с 13.10.2020. Нежилые помещения в многоквартирном доме зарегистрированы на праве собственности за ФИО7
Как следует из положений пункта 13 статьи 39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.
В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился земельный участок.
Конституционный Суд РФ в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова", основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в МКД установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).
Нормы Гражданского и Жилищного кодексов в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, разъяснены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В соответствии с пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Вводного закона); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется; в силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Из пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
С учетом вышеизложенного, установив, что на момент регистрации права единоличной собственности ответчика на спорный земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в силу закона, судебная коллегия приходит к выводу о невозможности сохранение в ЕГРН записи о регистрации права единоличной собственности на земельный участок.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что спорный земельный участок, образованный в установленном законом порядке с формированными границами и постановкой на кадастровый учет, с момента первой регистрации права собственности на помещение в расположенном на нем многоквартирном доме, поступил в долевую собственность, сохранение в реестре записи о единоличной собственности в отношении данного участка не отвечает принципам достоверности реестра, препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме осуществлять полномочия собственника земельного участка с учетом ограничений, установленных статьями 36 и 44 ЖК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о признании отсутствующим права собственности ФИО19 на земельный участок с кадастровым номером №.
Наряду с указанным судебная коллегия отмечает, что оснований полагать права ФИО7 нарушенными, не имеется, поскольку признание отсутствующим единоличного права собственности на спорный земельный участок ответчика не нарушает его прав как долевого собственника земельного участка.
При этом наличие в границах земельного участка гаражей лит. Б и лит. В., не являющихся предметом рассмотрения по настоящему делу, не может умалять права собственников жилых помещений в многоквартирном доме получить земельный участок в собственность в силу закона.
Судебной коллегией также учитывается, что нежилое здание (гараж) с кадастровым номером № изначально было возведено на земельном участке с целевым назначением для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек согласно полученному разрешению на выполнение строительства индивидуального жилого дома с хозпостройками с последующим принятие в эксплуатацию приемочной комиссией в составе законченного строительством объекта индивидуального жилого дома (лит. А). Продажа ФИО7 данного гаража по договору купли-продажи от 05.03.2021 ФИО2 была осуществлена исключительно совместно с земельным участком с кадастровым номером №, который не является образующим относительно спорного земельного участка, на котором он расположен. Данные обстоятельства послужили в частности основанием прекращения органом регистрации осуществления государственной регистрации прав в отношении данного объекта недвижимости (л.д. 102-107, 108-136, Том 3).
Касательно нежилого здания (гаража) с кадастровым номером № судебной коллегией также принимается во внимание, что таковое 08.09.2021 было задекларировано как общее имущество в многоквартирном доме, помещение вспомогательного использования (л.д. 186-192, Том 3).
Резюмируя изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции не были проанализированы все факты и обстоятельства по делу в их достаточности и взаимной связи в их совокупности, вследствие чего сделаны выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и в нарушение норм материального права, что в силу положений пунктов 3 и 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ, является основанием для отмены решения Ялтинского городского суда Республики Крым от 07.12.2023, с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6 в части требований о признании права собственности на земельный участок отсутствующим.
Относительно требований истцов о признании за каждым права на единоличное обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Крым с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности ответчика на указанный выше земельный участок, судебная коллегия находит избыточным.
Согласно разъяснения, содержащимся в пункте 52 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Руководствуясь статьями 327.1, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым,
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 07.12.2023 отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6 – удовлетворить частично.
Признать отсутствующим право собственности ФИО7 Геннадиевича на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1533 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка, кадастровый № (государственная регистрация права № от 06.08.2019).
Апелляционное определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО23 на земельный участок с кадастровым номером №.
В остальной части иск оставить без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий судья:
Судьи:
И про надлежащий способ защиты тоже, а то тут были скептические комментарии в теме.
