Сообщений в теме: 36

[Gone]

Литературы сейчас, наверно, соответствующей не найду, а в свое время видать не доучил...
зачем нужна регистрация сделок (договоров) с недвижимым имуществом?
Про регистрацию прав на недвижимость, естественно, не спрашиваю. Но каково теоретическое обоснование необходимости регистрировать договор помимо регистрации прав из него? Вот договор купли-продажи жилого помещения на пример... разве не достаточно зарегистрировать права на это жилое помещения, его обременения? почему договор КП жилого помещения надо регистрировать, а договор КП нежилого помещения – нет

[ext_prom]

Регистрации подлежат сделки с "особо значимыми" в гражданском обороте объектами, требующие отдельной правовой экспертизы. Хотя постоянно дебатируется вопрос о регистрации сделок с земельными участками: законодатель не предусмотрел, но ряд УЮ на местах до сих пор производит.

[помело]

    2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

.
ГК, ст.558.

[ext_prom]

да это ясно. Тут вопрос риторический, зачем это в ГК вносили... Во свяком случае в РИГРе мне это так толковали.

[IAY]

ext_prom,

По-существу Вы совершенно правы, и смысла в этом никого нет. Об этой проблеме упоминается в "Концепции развития зак-ва о недвижке"

Игорь

[Gone]

Регистрации подлежат сделки с "особо значимыми" в гражданском обороте объектами, требующие отдельной правовой экспертизы

то есть государство берет здесь на себя некую побочную к регистрации функцию... контроля и защиты сторон от недействительности сделок, что ли?! понятно... спасибо...

смысла в этом никого нет

а я подумал, что я не доглядел...

[Sanss]

Мало того, что смысла в регистрации договоров к-п жилья нет, сама такая регистрация вредит обороту недвижимости и создает обстановку неуверенности контрагентов в рыночной ситуации и друг в друге.
Вы только представьте: договор подписали, сдали в УЮ и ждут МЕСЯЦ, пока его зарегистрируют, т.е. признают договор заключенным и создающим у сторон права и обязанности. Что все это время должны делать продавец и покупатель? Как правило (в регионах) расплачиваются и переезжают! "Потому что риэлтор нам сказал, что вы подписали договор и все у вас будет нормально, давайте рассчитаемся".
А вдруг смерть, злой умысел продавца, написавшего заявление в УЮ о возврате документов без регистрации, отмена доверенности, арест за долги, возникшие после подписания договора и т.д?
Второе. Когда в УЮ регистрируют переход права по сделкам с нежильем, все равно проверяют сделку также до последней буквы и требуют все новые и новые бумажки.
А что будет после нового года, когда срок регистрации будет длиной в месяц, а у регистраторов не будет мат. стимула сокращать его?

[kuropatka]

Sanss

Вы только представьте: договор подписали, сдали в УЮ и ждут МЕСЯЦ, пока его зарегистрируют, т.е. признают договор заключенным и создающим у сторон права и обязанности. Что все это время должны делать продавец и покупатель? Как правило (в регионах) расплачиваются и переезжают!

Продвинутые риэлтеры советуют проводить сделку в два этапа: сначала договор и его регистрация, а уж затем передача квартиры-денег и регистрация перехода права. В принципе, надежная конструкция.

Когда в УЮ регистрируют переход права по сделкам с нежильем, все равно проверяют сделку также до последней буквы и требуют все новые и новые бумажки.

Незаконно, кстати. Впрочем, регистрация договоров ничего здесь не меняет.

что будет после нового года, когда срок регистрации будет длиной в месяц, а у регистраторов не будет мат. стимула сокращать его?

У нас уже два года так...


Итого: голосую за отмену гос. регистрации сделок.

[maus34]

Об этой проблеме упоминается в "Концепции развития зак-ва о недвижке"

ТОчно... Предлагают со временем отменить

Итого: голосую за отмену гос. регистрации сделок.

kuropatka
Мож голосование на форуме проведем?
Хто за отмену регистрации сделок?

[Gone]

Цитата
Об этой проблеме упоминается в "Концепции развития зак-ва о недвижке"


ТОчно... Предлагают со временем  отменить 

а никто не подскажет, где можно ее найти или, случайно, не может скинуть ее на e-mail? в гаранте и консультанте не нашел...

gonuka@mail.ru

Сообщение отредактировал Gone: 26 December 2004 - 20:34

[Massive]

Gone,
вот, например:
http://www.kht.ru/ho...ouse/STAT/7.htm

[Sanss]

kuropatka

сначала договор и его регистрация, а уж затем передача квартиры-денег и регистрация перехода права

Ничего хорошего в этой схеме я тоже не вижу. Она очень сильно ограничивает права собственника, т.к. Покупатель может и отказаться оплачивать квартиру после регистрации договора, а вот Продавец продать ее легко третьему лицу не сможет. Дело в том, что в ЕГРП права Продавца обременяются зарегистрированным договором в пользу Покупателя. И тогда что, Продавец будет бегать за Покупателем и в судебном порядке требовать с него денег? А если нет денег?
Концепции, о которой здесь говорят уже года три и никто о ней не вспоминает, особенно сейчас, когда много треплятся о создании рынка доступного жилья.

[kuropatka]

Sanss

Покупатель может и отказаться оплачивать квартиру после регистрации договора

Ну вкупе с этим обычно вносится задаток или применяются иные способы обеспечения. А попытаться кинуть могут в любой сделке, так что возможные последствия надо продумывать заранее.

[Gone]

Gone,
вот, например:
http://www.kht.ru/ho...ouse/STAT/7.htm

спасибо большое

[IAY]

Sanss,

Очень интересно:

Дело в том, что в ЕГРП права Продавца обременяются зарегистрированным договором в пользу Покупателя.

Я об этом ничего не знал. Если можно поясните, каким образом при регистрации ДКП заполняется раздел III ЕГРП.

С уважением,

Игорь

[Денежка]

Мысль законодателя следующая.
Недвижимость нельзя передать физически. Купля-продажа недвижки отличается от купли-продажи движки тем, что по первой передаются права, а по второй - сама вещь. Российское дореволюционное право под куплей-продажей недвижимости понимало именно переход прав.

Регистрация перехода права и регистрация права введена потому, что иначе весьма затруднительно отслеживать, кто же является собственником недвижки. При передаче движимости перемещается сама вещь, по крайней мере ее можно переместить, и тот, у кого она в руках - тот и собственник. При сделках с недвижимостью перемещаются права и стороны сделки, а недвижимость стоит на одном месте.

Регистрация договоров купли-продажи жилой недвижимости введена для того, чтобы защитить предусмотренные Конституцией права граждан на жилище. Регистраторы проверяют, не нарушаются ли жилищные права лиц, отличных от сторон сделки.

Вопросы продажи нежилой недвижимости - это только вопросы собственности. Вопросы продажи жилой недвижимости - это вопросы собственности и жилищные вопросы.

Я - за регистрацию Она, наоборот, стабилизирует рыночные отношения.

[Gone]

регистрация права введена потому, что иначе весьма затруднительно отслеживать, кто же является собственником недвижки.

ну здесь то вопросов ни у кого нет. речь ведеться только о регистрации сделок.

Регистрация договоров купли-продажи жилой недвижимости введена для того, чтобы защитить предусмотренные Конституцией права граждан на жилище. Регистраторы проверяют, не нарушаются ли жилищные права лиц, отличных от сторон сделки.

понятный аргумент, но проверить возможные нарушения можно и в процессе регистрации права.

Вопросы продажи нежилой недвижимости - это только вопросы собственности. Вопросы продажи жилой недвижимости - это вопросы собственности и жилищные вопросы.

но закон предусматривает еще и государственную регистрацию договора КП предприятия. Так что законодатель беспокоился не только о жилищных правах.

Я - за регистрацию Она, наоборот, стабилизирует рыночные отношения.

Вы за регистрацию и прав и сделок?

[IAY]

DraGon,

Купля-продажа недвижки отличается от купли-продажи движки тем, что по первой передаются права, а по второй - сама вещь.

Это Вы серьезно?

Игорь

[рат]

Покупатель может и отказаться оплачивать квартиру после регистрации договора

Господа никто в ГРП незарегистрирует сделку без полной оплаты.
Сначала оплати , а потом регистрируй.

[Massive]

рат,

Господа никто в ГРП незарегистрирует сделку без полной оплаты.
Сначала оплати , а потом регистрируй. 

Ой ли! Пункт 5 статьи 488 ГК РФ перечитайте, пожалуйста.

[maus34]

рат
если оплата производится после госрегистрации, возникает залог в силу закона, но самой регистрации это никак не препятствует

Вопросы продажи жилой недвижимости - это вопросы собственности и жилищные вопросы.

DraGon
Эх... Если б это была единственная сделка, подлежащая госрегистрации

[Денежка]

IAY

Это Вы серьезно?

Я это серьезно. Только Вы, вероятно, слишком буквально поняли мои слова. Понятно, что и при купле-продаже движимости вещь может на месте все время находиться. Но может и перемещаться. А недвижимость перемещаться не может, перемещаются бумаги на нее и права.
Вы вдумайтесь в суть купли-продажи недвижимости. Как можно физически передать квартиру?
Gone

но закон предусматривает еще и государственную регистрацию договора КП предприятия. Так что законодатель беспокоился не только о жилищных правах.

По поводу предприятия не скажу, потому что не знаю и не задумывался. Там, думается, тоже кроме вопросов собственности до кучи других отношений, потому эти договоры и регистрируют.

[IAY]

DraGon ,

Думаю, что Ваше понимание договора купли-продажи неверно.

Ведь в ст. 454 ГК РФ ясно сказано:
1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

То же самое сказано и для случая недвижимости:


"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)".

Как всем на хорошо известно, слово "передать" для наше правовой системы - системы традиции - это слово отнюдь не пустой звук.

Если встать на Вашу точку зрения, то получается, что традиции при продаже недвижимости нет. В чем же состоит тогда обязательство продавца? Что имел в виду законодатель в ст. 556 ГК РФ?

Кроме того, следуя Вашей логике, можно прийти к выводу, что у недвижимости не может быть владельца.

С уважением,

Игорь

[Денежка]

IAY
Что в ГК написано, я помню Но законы меняются, а недвижимость остается. Самолет тоже недвижимость, но его можно физически передать. Отсюда вывод - требуется особое правило, отличное от правила передачи квартиры. Со временем придумают.

При передаче недвижимости есть передача прав. Допустим, я в Питере, а дом - в Москве. Передайте мне его так, чтобы он в Питере оказался.

А владелец запросто может быть. И пользователь. Только пользователь должен переместиться к вещи, а не вещь к пользователю.

В чем же состоит тогда обязательство продавца?

Передать право.
Это не только моя точка зрения.

[IAY]

DraGon ,

По-видимому, у Вас свое, отличное от общепринятого понимание, как самой традиции, так и роли традиции.

Передать право. Это не только моя точка зрения.

Но ГК говоря, что "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)", придерживается другой точки зрения.

Игорь